不动产收益权作为资产证券化基础资产的法律分析
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企业资产证券化业务基本要求
① 根据基础资产情 况确定最终产品 方案（包括产品 结构、增信措施 等）
② 协调评级机构根 据尽调情况进行 预评级
③ 协调次级投资者 沟通产品方案
⑤ 完成尽职调查报告， 并对基础资产进行 初步评估及现金流 模拟
合同及材料 准备
产品成立 挂牌成功
① 撰写专项计划相 关合同（计划说 明书、标准条款、 认购协议、基础 资产买卖协议、 托管协议、差额 支付承诺函、担 保函等）
④ 与融资人沟通担 保、差额补足等 可能的增信措施
⑤ 就基础资产法律 属性及交易结构 等与律师预沟通
尽职调查
确定最终 产品方案
① 协调各方确定产品 基本要素及交易安 排
② 确认相关中介方， 协调各方共同尽调
③ 聘 协调会计师、律师、 评级、评估机构进 行现场及非现场尽 职调查
其他差异
监管机构 发行制度 发行要求
发行额度 发行用途
发行时间
短融、中票、定向工具 银监会
公司债 证监会
企业债 发改委
资产支持证券 证监会
注册制
最近一个会计年度盈利 近三年发行的短融、中票 没有延迟支付本息的情况
待偿余额不得超过企业净 资产的40% 无限制
首次准备发行，整个周期3-
大公募核准制
小公募交易所预审 私募备案制
Part 1
企业资产证券化基础资产基本要求
企业资产证券化基础资产的基本要求
（哪些基础资产可以用来证券化）
基本要求为：
1、符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。 2、基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。 3、基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产
不动产收益权的法律性质与法律要求
不动产收益权的法律性质与法律要求一、不动产收益权的法律性质不动产收益权是指不动产所有权人依法享有的获取不动产所产生的收益的权利。
在我国，不动产收益权的法律性质主要体现在两个方面：权利性质和财产性质。
首先，不动产收益权是一种权利性质的权益。
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十一条的规定，不动产所有权人享有不动产的使用、收益和处分权利。
其中，收益权是不动产所有权人的一项权利，表明不动产所有权人有权享有不动产所产生的收益。
这种权利性质使得不动产收益权成为不动产所有权的一项重要组成部分。
其次，不动产收益权具有财产性质。
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，不动产的收益属于不动产所有权人。
这意味着不动产收益权是一种具有经济价值的财产权益，可以作为财产进行处分、转让和继承等。
不动产收益权的财产性质使得其具有一定的交易性，可以作为一种权益进行买卖和抵押等法律行为。
二、不动产收益权的法律要求不动产收益权的法律要求主要包括合法性要求和保护要求。
首先，不动产收益权的合法性要求。
根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，不动产收益权应当通过合法的方式取得。
这意味着不动产收益权的产生和转让等行为必须符合法律规定，不能通过违法手段获得。
例如，未经合法程序取得的不动产收益权将被视为无效。
其次，不动产收益权的保护要求。
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十一条的规定，不动产收益权受法律保护，不得侵犯。
这意味着任何单位或个人不得非法侵占不动产收益权，不得以欺诈、胁迫等手段剥夺不动产所有权人享有不动产所产生的收益的权利。
同时，不动产所有权人可以通过法律途径维护自己的不动产收益权，如向法院提起诉讼要求保护。
案例分析：某市的A先生拥有一处商业用地的不动产所有权，该商业用地位于市中心繁华地段，具有较高的投资价值。
A先生将该商业用地租赁给了B公司，作为其经营的商业场所。
根据租赁合同约定，B公司每月向A先生支付租金作为不动产收益。
资产证券化法律解析及实务-文档资料
2
一、资产证券化的概念
2、资产证券化的结构
3
一、资产证券化的概念
3、资产证券化的基本技术 破产隔离：将产生现金流的资产与发起人任何的财务风险相隔离，确保资产产生的 现金流得以按证券化的结构设计向投资者偿付证券权益，实现资产信用融资。用两个步骤 实现： 资产真实出售：发起人将与拟证券化资产有关的权益或控制权一并转移给SPV，使 SPV获得对资产的合法权利，当发起人发生财务风险时，这些资产与发起人的信用和其他 资产想隔离，不会被追及或归并为发起人的破产财产。 破产隔离载体：SPV可以避免受到其本身破产和发起人破产的有害影响，从而确保 SPV借以发行ABS的资产不会成为破产财产，为投资者提供充分的保护。 SPV自身的破产隔离和发起人破产风险的隔离（实体合并）
18
六、中国资产证券化的最新发展
四、非金融资产支持票据 1、资产支持票据，是指非金融企业(以下简称企业)在银行间债券市场发行的，由基 础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。 2、基础资产是指符合法律法规规定，权属明确，能够产生可预测现金流的财产、财 产权利或财产和财产权利的组合。基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限 制。 3、 《物权法》第228条规定：“以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登 记时设立”。 中国人民银行征信中心应收账款质押登记公示系统
19
六结构
20
六、中国资产证券化的最新发展
五、资产证券化、专项资产管理计划、非金融资产支持票据的比较
21
六、中国资产证券化的最新发展
一、阿里巴巴小额贷款证券化 中国第一例小微企业和个人创业者贷款证券化，对解决中国中小企业融资困境有榜 样意义。马云：“如果银行不改变，阿里将改变银行。” 2010年和2011年浙江阿里小贷公司和重庆阿里小贷公司成立，为小微企业和网商个 人创业者提供：“金额小、期限短、随借随还”的纯信用小额贷款服务。 按银监会《关于小额贷款公司试点的指导意见》小额贷款公司人银行融入资金的余 额，不得超过资本净额的50%，浙江和征订将上限提高到了100%，两家公司16亿元的注册 资本，可供放贷的资金为32亿元。 2012年6月，重庆阿里通过山东信托发行：阿里金融小额贷款资产收益权投资项目集 合信托计划，向社会募集资金2亿元，9月又发行2号信托计划，再募集1亿元。私募规模受 限，成本较高。 阿里将50亿元贷款组合出售给东方证券的“专项资产管理计划”40亿元优先券由社 会投资者购买，10亿元次级由阿里购买。在证券到期之前，如果贷款组合中贷款偿还了， 可以用偿还所得的资金购买新的贷款。预期收益率为6%。
一、资产证券化的概念
2、资产证券化的结构
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一、资产证券化的概念
3、资产证券化的基本技术 破产隔离：将产生现金流的资产与发起人任何的财务风险相隔离，确保资产产生的 现金流得以按证券化的结构设计向投资者偿付证券权益，实现资产信用融资。用两个步骤 实现： 资产真实出售：发起人将与拟证券化资产有关的权益或控制权一并转移给SPV，使 SPV获得对资产的合法权利，当发起人发生财务风险时，这些资产与发起人的信用和其他 资产想隔离，不会被追及或归并为发起人的破产财产。 破产隔离载体：SPV可以避免受到其本身破产和发起人破产的有害影响，从而确保 SPV借以发行ABS的资产不会成为破产财产，为投资者提供充分的保护。 SPV自身的破产隔离和发起人破产风险的隔离（实体合并）
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六、中国资产证券化的最新发展
四、非金融资产支持票据 1、资产支持票据，是指非金融企业(以下简称企业)在银行间债券市场发行的，由基 础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。 2、基础资产是指符合法律法规规定，权属明确，能够产生可预测现金流的财产、财 产权利或财产和财产权利的组合。基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限 制。 3、 《物权法》第228条规定：“以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登 记时设立”。 中国人民银行征信中心应收账款质押登记公示系统
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六结构
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六、中国资产证券化的最新发展
五、资产证券化、专项资产管理计划、非金融资产支持票据的比较
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六、中国资产证券化的最新发展
一、阿里巴巴小额贷款证券化 中国第一例小微企业和个人创业者贷款证券化，对解决中国中小企业融资困境有榜 样意义。马云：“如果银行不改变，阿里将改变银行。” 2010年和2011年浙江阿里小贷公司和重庆阿里小贷公司成立，为小微企业和网商个 人创业者提供：“金额小、期限短、随借随还”的纯信用小额贷款服务。 按银监会《关于小额贷款公司试点的指导意见》小额贷款公司人银行融入资金的余 额，不得超过资本净额的50%，浙江和征订将上限提高到了100%，两家公司16亿元的注册 资本，可供放贷的资金为32亿元。 2012年6月，重庆阿里通过山东信托发行：阿里金融小额贷款资产收益权投资项目集 合信托计划，向社会募集资金2亿元，9月又发行2号信托计划，再募集1亿元。私募规模受 限，成本较高。 阿里将50亿元贷款组合出售给东方证券的“专项资产管理计划”40亿元优先券由社 会投资者购买，10亿元次级由阿里购买。在证券到期之前，如果贷款组合中贷款偿还了， 可以用偿还所得的资金购买新的贷款。预期收益率为6%。
资产证券化基础资产解读
资产证券化基础资产解读基金业协会近来颁布了《资产证券化业务基础资产负面清单指引》（征求意见稿），列明了不适合资产证券化业务形式或者是不符合资产证券化业务监管要求的基础资产，要求实行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。
这对于今日券商领域进行的基于专项计划的资产证券化业务来说无疑是一种很重要的信号，对于券商一直猜疑的项目标的也有了很强的指向性。
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（修订版）中规定的基础资产，是指“符合法律法规，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。
基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合”。
而所谓的财产权利或者财产，则应符合“其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定”。
包括“企业应收款、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利”。
而根据资产证券化的产品本身特征入手，以及结合现有的部分产品（表1），我们分析其可充当基础资产的资产应当具备以下特点：表1 部分券商资产证券化产品基础资产一览资料来源：深圳大宗交易平台1、产权明晰。
因为证券化中面临着一个资产出售的过程，因此必须要求基础资产产权明晰，这样才能实现顺利出售，从而保证后期的产品运行过程没有法律风险。
2、具有稳定现金流。
这是支持后期资产支持证券具有稳定偿付的基础。
现金流稳定才能够可预测，可预测才能确定产品的具体规模以及偿付周期，这是产品生成的关键。
资产证券化的本质就是要将未来的现金流进行适当贴现，为权益方获得一次性的现金流量，现金流就是资产证券化的核心。
在我们列举的产品中，基础资产包括高速公路收费权、游乐园入园凭证、电费或水费收益、回购款项、租金等，这些资产的现金收入都是可以保证的，且具有良好的现金流入历史（如游乐园入园凭证）或具有很强的还款保证（如政府回购项目），或者二者皆有（水电路等公共项目），切实保证了证券现金流的供给。
资产证券化法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国金融市场的不断发展和完善，资产证券化作为一种新型的融资工具，逐渐成为企业拓宽融资渠道、优化资产负债结构的重要手段。
资产证券化是指将缺乏流动性但具有预期收益的资产，通过结构化设计，将其转变为可在金融市场上出售和流通的证券。
本文以某城市基础设施项目资产证券化案例为切入点，分析资产证券化在实践中的法律问题及解决途径。
二、案例概述某城市为改善交通状况，决定建设一条高速公路。
该项目投资规模巨大，资金需求量大。
为解决资金问题，项目公司决定通过资产证券化方式进行融资。
项目公司将其拥有的高速公路收费权作为基础资产，通过资产证券化发行收益权凭证，向投资者募集资金。
三、法律问题分析1. 资产转让的法律效力问题在资产证券化过程中，资产转让是核心环节。
本项目涉及的高速公路收费权转让，存在以下法律问题：（1）转让合同效力：项目公司与投资者签订的资产转让合同，是否符合《合同法》关于合同效力规定，是否存在无效情形。
（2）转让标的合法性：高速公路收费权作为转让标的，是否符合法律法规规定，是否存在法律禁止转让的情形。
2. 资产转让的审批手续问题根据《公司法》和《企业国有资产法》等相关法律法规，涉及国有资产的转让需履行相应的审批手续。
本项目涉及国有资产，需办理审批手续：（1）项目公司作为国有企业，转让国有资产是否履行了内部审批程序。
（2）转让国有资产是否经过有权机关的批准。
3. 资产证券化产品的合规性问题资产证券化产品在发行过程中，需符合《证券法》等相关法律法规的规定：（1）产品发行是否符合法定程序。
（2）产品发行信息披露是否真实、准确、完整。
（3）产品发行是否符合投资者保护要求。
4. 风险控制问题资产证券化过程中，存在以下风险：（1）基础资产风险：高速公路收费收入受宏观经济、政策等因素影响，存在不确定性。
（2）信用风险：投资者对项目公司信用状况担忧，可能导致产品发行困难。
（3）流动性风险：资产证券化产品流动性较差，投资者可能面临难以变现的风险。
有关资产证券化的法律分析
二、 我国 资产证 券化 交易 的模式 与过 程分析 １ 交 易模 式 、
资产 证券化 交易 模 式是发展 的 前提条件 ， 个适合 本 国国 情和 一 体制 的交 易模 式 ， 能在最 大 限度上发 挥作 用 。 才 我 国由 于资 本市 场 建立 较 晚 ， 以 大部 分 的制 度没 有 创新 性 ， 所 只是 根据 国外 的成功 经验 照搬而 来 。在 证券 流 通模式 中 ， 国 采用 我 集 中管理 为主 （ 照 美 国模 式 ） 自律 管 理 为辅 （ 照 英 国模 式 ） 参 ， 参 的 双管 齐下 模式 。其 中 ， 证监 会 可 以管 理证 券业 中 的一 切 事 物 ， 证 而 券业 协会 则可 以进行 自律监 管 ， 自我约 束 。我国选 择效 仿美 国 的表
外业 务模 式 ， 因为我 国的 《 商业银 行 法》 ２ 条 规 定 ， 商业 银行 对 第 ２ “ 其分 支机 构进 行统一 核算 、 统一 调 动 资金 、 级 管理 的 财务 制 度 ” 分 ， 第４ ３条规 定 “ 商业 银行 在中华 人 民 共和 国 境 内不 得从 事 信 托 投资 和证 券经 营业务 ， 得向 非自 用不动 产投 资或者 向非 银行金 融 机构 不 和企 业投 资 ” 。这 两 条 证 明 了在 商 业银 行作 为 原 始权 益人 时不 能 设立 控股 或者 全资 的 ＳＶ。 Ｐ
一
、
业、 信托业 、 险业 实行分 业经 营 、 保 分业 管 理 ” 这证 明 了 信托 、 业 ， 商 供 给者 融资 ， 但二 级证券 ｉ Ｕ ＠ 不然 。 Ｐ 商 资 产证 券化 （ ｓ ｔ ｅｕｉｚ ｉ ） Ａ ｓ ｃｒｉ ｔ ｎ 便是 二级 证 券化 的一 种 ， 发 银 行控 制的 Ｓ Ｖ在 我 国均 不 被 允许 。根 据 我 国 的 国情 来 说 ， 业 ｅＳ ｔａｏ 指 银 行把 握着 国民经 济的命 脉 ， 其合 作的 组织应 该具有 较强 的稳 定 与 起人将 缺乏 流动， 但能 在未 来产 生 可 预见 的 稳 定现 金 流 的资 产 或 生 ｌ 所 有 资产集 合 （ 律 本 质 上 是 债权 ） 法 出售 给 特 殊 目 的 的 载 体 （ ｐｃ ｌ 性 和较 高的安 全性 ， 以在我 国资 产证 券化 中 ， 限合 伙 模 式并 没 Ｓ ｅｉ ａ Ｐｒｏｅ ｅｉｅ ｕｐｓ Ｖ ｈｃ 简称 ＳＶ ， Ｓ Ｖ通过 一 定 的 结 构 安 排 ， 离 、 ｌ Ｐ）由 Ｐ 分 重 有 足够 的发 展空 间 。因 此 ， 单独 的 以公 司形 式而 设 立 的 ＳＶ是 我 Ｐ
资产 证券化 交易 模 式是发展 的 前提条件 ， 个适合 本 国国 情和 一 体制 的交 易模 式 ， 能在最 大 限度上发 挥作 用 。 才 我 国由 于资 本市 场 建立 较 晚 ， 以 大部 分 的制 度没 有 创新 性 ， 所 只是 根据 国外 的成功 经验 照搬而 来 。在 证券 流 通模式 中 ， 国 采用 我 集 中管理 为主 （ 照 美 国模 式 ） 自律 管 理 为辅 （ 照 英 国模 式 ） 参 ， 参 的 双管 齐下 模式 。其 中 ， 证监 会 可 以管 理证 券业 中 的一 切 事 物 ， 证 而 券业 协会 则可 以进行 自律监 管 ， 自我约 束 。我国选 择效 仿美 国 的表
外业 务模 式 ， 因为我 国的 《 商业银 行 法》 ２ 条 规 定 ， 商业 银行 对 第 ２ “ 其分 支机 构进 行统一 核算 、 统一 调 动 资金 、 级 管理 的 财务 制 度 ” 分 ， 第４ ３条规 定 “ 商业 银行 在中华 人 民 共和 国 境 内不 得从 事 信 托 投资 和证 券经 营业务 ， 得向 非自 用不动 产投 资或者 向非 银行金 融 机构 不 和企 业投 资 ” 。这 两 条 证 明 了在 商 业银 行作 为 原 始权 益人 时不 能 设立 控股 或者 全资 的 ＳＶ。 Ｐ
一
、
业、 信托业 、 险业 实行分 业经 营 、 保 分业 管 理 ” 这证 明 了 信托 、 业 ， 商 供 给者 融资 ， 但二 级证券 ｉ Ｕ ＠ 不然 。 Ｐ 商 资 产证 券化 （ ｓ ｔ ｅｕｉｚ ｉ ） Ａ ｓ ｃｒｉ ｔ ｎ 便是 二级 证 券化 的一 种 ， 发 银 行控 制的 Ｓ Ｖ在 我 国均 不 被 允许 。根 据 我 国 的 国情 来 说 ， 业 ｅＳ ｔａｏ 指 银 行把 握着 国民经 济的命 脉 ， 其合 作的 组织应 该具有 较强 的稳 定 与 起人将 缺乏 流动， 但能 在未 来产 生 可 预见 的 稳 定现 金 流 的资 产 或 生 ｌ 所 有 资产集 合 （ 律 本 质 上 是 债权 ） 法 出售 给 特 殊 目 的 的 载 体 （ ｐｃ ｌ 性 和较 高的安 全性 ， 以在我 国资 产证 券化 中 ， 限合 伙 模 式并 没 Ｓ ｅｉ ａ Ｐｒｏｅ ｅｉｅ ｕｐｓ Ｖ ｈｃ 简称 ＳＶ ， Ｓ Ｖ通过 一 定 的 结 构 安 排 ， 离 、 ｌ Ｐ）由 Ｐ 分 重 有 足够 的发 展空 间 。因 此 ， 单独 的 以公 司形 式而 设 立 的 ＳＶ是 我 Ｐ
(资产证券化评级)收益权类资产证券化风险特殊性分析
（资产证券化评级）收益权类资产证券化风险特殊性分析收益权类资产证券化产品是指以能产生独立、稳定、真实、可评估预测现金流的资产（以下简称“收益权类资产”)作为基础资产的证券化产品.收益权类资产往往依附于单一的经营实体或独立的实物资产(比如收费路桥、水电气公用事业、公园景区、物业租金等）而获取经济利益，其未来现金流的名义金额无法确定。
因经营实体或实物资产的运行情况关系到未来现金流是否稳定，故该类资产证券化产品面临的主要风险是因外部相关因素导致的经济风险而非交易对手的信用风险.大公国际资信评估有限公司(简称“大公"）对收益权类资产证券化产品的评级是针对证券(受益凭证）本金及投资收益能否按时、足额偿付的可靠性进行判断,主要是对原始权益人的持续经营能力、基础资产的性质、产品的法律结构、现金流支付机制等方面进行分析。
在收益权类资产证券化项目的评级实务中,需要关注很多特殊的分析要素，以下对评级实务中需要关注的主要风险点进行分析。
一、现金流预测偏差风险收益权类资产证券化产品还本付息的来源为基础资产产生的现金流，基础资产的稳定性越差，预测过程中产生的偏差就越大。
比如,保障房类ABS以保障房的销售收入作为还款来源，而房地产的销售受宏观经济和行业政策影响非常大,因此对现金流预测带来较大的难度，降低了预测的准确性。
目前该类产品的发行主体主要从以下几个方面着手,规避现金流预测的偏差风险：首先，尽量选择稳定性较好的基础资产,从源头上规避上述风险；其次，提高各期现金流入对当期应付本息的覆盖倍数；再次，尽可能多地沉淀部分资金在资产证券化产品托管账户中，尽量降低各期本息不能偿付的风险。
针对基础资产受行业波动影响较大的收益权类资产证券化产品，评级工作中应考虑极端情况下产品所能承受的现金流损失，建议产品的最终级别不超过原始权益人或担保人的主体级别。
另外，如果评估公司出具的报告中设定的现金流增长率偏高，且原始权益人不能提供强有力的理由进行支持，比如明确的政府规划文件等，那么预测基础资产未来现金流时应按照历史现金流增长率等情况（剔除增长率异常的年份数据）计算现金流平均增长率。
资产证券化_法律规定(3篇)
第1篇一、引言资产证券化作为一种金融创新工具，自20世纪70年代在美国兴起以来，逐渐成为全球金融市场的重要组成部分。
我国自2005年开展资产证券化业务以来，市场规模逐年扩大，业务种类日益丰富。
资产证券化不仅有助于提高金融机构的资金运用效率，降低融资成本，还有利于优化资源配置，促进实体经济发展。
然而，随着资产证券化业务的快速发展，相关法律问题也逐渐凸显。
本文旨在对资产证券化法律规定进行深入研究，以期为我国资产证券化市场的健康发展提供有益借鉴。
二、资产证券化概述（一）资产证券化定义资产证券化是指将流动性较差的资产，通过特殊目的载体（Special Purpose Vehicle，简称SPV）打包，转化为可在二级市场流通的证券的过程。
简单来说，就是将原本难以直接融资的资产，通过资产证券化手段，转变为可流通的证券，从而实现融资。
（二）资产证券化特点1. 期限性：资产证券化产品通常具有较长的期限，一般为5-10年。
2. 流动性：资产证券化产品可在二级市场流通，具有较高的流动性。
3. 信用增级：资产证券化产品通常通过信用增级手段提高信用等级，降低风险。
4. 分级结构：资产证券化产品分为优先级和次级，优先级产品享有本金和利息优先偿还权。
（三）资产证券化分类1. 按基础资产类型分类：分为应收账款证券化、不动产证券化、租赁资产证券化、信贷资产证券化等。
2. 按信用增级方式分类：分为内部增级、外部增级、结构化增级等。
3. 按发行方式分类：分为公开发行和私募发行。
三、资产证券化法律规定（一）法律依据1. 《中华人民共和国证券法》：明确了资产证券化产品的性质、发行条件、交易规则等。
2. 《资产证券化业务管理办法》：对资产证券化业务的申报、审批、发行、交易、终止等环节进行了规范。
3. 《资产证券化信用评级业务管理办法》：对资产证券化产品的信用评级业务进行了规范。
（二）发行条件1. 基础资产合法、合规，具有稳定的现金流。
2. 专项计划设立合法、合规，符合相关法律法规要求。
中国证券投资基金业协会关于发布《资产证券化业务基础资产负面清单指引》的公告
中国证券投资基金业协会关于发布《资产证券化业务基础资产负面清单指引》的公告文章属性•【制定机关】中国证券投资基金业协会•【公布日期】2024.03.27•【文号】中基协发〔2024〕3号•【施行日期】2024.03.27•【效力等级】行业规定•【时效性】现行有效•【主题分类】证券正文关于发布《资产证券化业务基础资产负面清单指引》的公告中基协发〔2024〕3号为规范资产证券化业务基础资产具体要求，做好基础资产负面清单管理工作，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）对《资产证券化业务基础资产负面清单指引》进行修订。
经协会理事会审议通过，现予发布。
特此公告。
附件：资产证券化业务基础资产负面清单指引中国证券投资基金业协会2024年3月27日资产证券化业务基础资产负面清单指引第一条为做好资产证券化业务基础资产负面清单（以下简称负面清单）管理工作，根据《证券法》、《证券投资基金法》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《资产证券化业务管理规定》）、《资产支持专项计划备案管理办法》等相关法律法规、中国证监会规定和自律规则，制定本指引。
第二条资产证券化业务基础资产实行负面清单管理。
负面清单列明不适宜采用资产证券化业务形式、或者不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。
实行资产证券化的基础资产应当符合《资产证券化业务管理规定》等相关规定，且不属于负面清单范畴。
第三条中国证券投资基金业协会（以下简称协会）负责资产证券化业务基础资产负面清单管理工作，研究确定并在协会网站及时公开发布负面清单。
第四条协会可以根据监管要求与业务发展需要对负面清单不定期进行评估。
第五条协会可以邀请监管机构、证券交易所及其他行业专家对负面清单进行讨论研究，并适时调整。
第六条本指引自发布之日起实施。
附件资产证券化基础资产负面清单一、不符合地方政府性债务管理有关规定或者新增地方政府性债务的基础资产。
二、被有权部门认定的失信被执行人、失信生产经营单位、其他失信单位作为重要现金流提供方的基础资产。
企业资产证券化业务基本要求
Part 1
企业资产证券化基础资产基本要求
企业资产证券化基础资产的基本要求
（哪些基础资产可以用来证券化）
基本要求为：
1、符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。 2、基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。
3、基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产
财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。 4、基础资产的交易基础应当真实、交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。 5、基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制。
企业资产证券化负面清单
（哪些基础资产不能用来证券化）
一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资 本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。 二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定， 由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并
五年期AAA各类融资工具比较图（单位：百分比） 三年期AAA各类融资工具比较图（单位：百分比）
其他差异
短融、中票、定向工具 监管机构 发行制度 银监会 注册制 证监会 大公募核准制 小公募交易所预审 私募备案制 大公募债项评级AAA 大公募和小公募要求 最近三年年均利润对 债券一年利息的覆盖 超过1.5倍 私募满足证券业协会 负面清单 大小公募累计余额不 得超过最近一期末净 资产的40% 私募无限制 公开发行公司债券， 募集资金应当用于核 准的用途； 非公开发行公司债券， 募集资金应当用于约 定的用途 1-3个月左右 公司债 发改委 核准制 企业债 资产支持证券 证监会 备案制
企业资产证券化基础资产基本要求
企业资产证券化基础资产的基本要求
（哪些基础资产可以用来证券化）
基本要求为：
1、符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。 2、基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。
3、基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产
财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。 4、基础资产的交易基础应当真实、交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。 5、基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制。
企业资产证券化负面清单
（哪些基础资产不能用来证券化）
一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资 本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。 二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定， 由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并
五年期AAA各类融资工具比较图（单位：百分比） 三年期AAA各类融资工具比较图（单位：百分比）
其他差异
短融、中票、定向工具 监管机构 发行制度 银监会 注册制 证监会 大公募核准制 小公募交易所预审 私募备案制 大公募债项评级AAA 大公募和小公募要求 最近三年年均利润对 债券一年利息的覆盖 超过1.5倍 私募满足证券业协会 负面清单 大小公募累计余额不 得超过最近一期末净 资产的40% 私募无限制 公开发行公司债券， 募集资金应当用于核 准的用途； 非公开发行公司债券， 募集资金应当用于约 定的用途 1-3个月左右 公司债 发改委 核准制 企业债 资产支持证券 证监会 备案制
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不动产收益权作为资产证券化基础资产的法律分析资产证券化被称为二十世纪最伟大的金融创新之一，是一种以独立的特定资产为信用基础发行证券，并以该特定资产所产生的现金流偿付证券本金和收益的融资制度安排。
我国目前资产证券化产品大体可分为四类，分别为信贷资产支持证券、企业资产支持证券、项目资产支持计划以及资产支持票据。
这四类资产支持证券的法规依据、监管机构、法律结构、基础资产各不相同，也分别属于不同监管机构监管(其贷资产支持证券的监管机构为中国人民银行和中国银监会，企业资产支持证券的监管机构为中国证监会，项目资产支持计划的监管机构为中国保监会，资产支持票据则由银行间交易商协会管理)。
上述各类资产证券化产品,基础资产的特性基本相同，但具体种类并不完全相同，其中依据中国证监会《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》发行的资产支持证券，其基础资产包括“基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权”,颇具特色，本文仅就“不动产收益权”能否作为资产证券化的基础资产做初步讨论。
一、基础资产的法律特性《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》(以下简称《管理规定》)第二条第一款规定：“资产证券化业务，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
”在资产证券化业务中，基础资产处于关键地位，其所产生的现金流是资产支持证券收益分配的资金来源。
基础资产的资产质量、法律结构以及增信措施是影响资产支持证券收益率以及安全保障程度高低的决定性因素。
资产证券化中的基础资产具有以下特性：(一)能产生独立、可预测的现金流。
基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产(《管理规定》第三条第一款)。
前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定(《管理规定》第三条第二款)。
由于基础资产产生的现金流是资产支持证券收益分配的资金来源，因此，能产生独立、可预测的现金流应是资产支持证券发行的基础。
这包括两方面，一方面是能独立产生现金流，即基础资产自身就能独立产生现金流，如果基础资产不能独立产生全部现金流或绝大部分现金流，其现金流或其他经济利益主要来自于其他资产，则该部分资产就丧失了作为基础资产的意义。
另一方面，该基础资产产生的现金流必须是可预测的，即应该有一个稳定的收入来源或法律关系来保障基础资产能获得一个可预测的现金流。
如果基础资产仅能独立产生现金流，但该现金流不可预测，则意味着以该基础资产为基础发行的证券风险过大或收益波动太大，也不适宜作为资产证券化中的基础资产。
(二)能够特定化。
基础资产，还必须能够特定化，这亦为《管理规定》第三条第一款所明定。
特定化，应是指作为资产证券化的基础资产，作为财产权利或财产，能够清晰、可明确界定，即能够从法律上界定其权利容及围，如动产所有权、土地使用权、房屋所有权、租赁债权、应收账款债权等。
如果一项基础资产不能够特定化，权利容及围不清晰，则不适宜作为基础资产。
(三)权属应明确。
除能够特定化之外，基础资产还应当权属明确(《管理规定》第三条第一款参照)。
这里的权属明确应是指转移给资产支持专项计划(证券公司、基金管理公司子公司通过设立特殊目的载体，以下简称专项计划)的资产，或为所有权、或为土地使用权，或为债权，其权利应当属于原始权益人合法享有，不存在权利争议。
如果原始权益人转移给专项计划的资产存在权属争议，则不适宜作为基础资产。
(四)具有独立性。
基础资产还应该具有独立性。
即原始权益人转移给专项计划的资产应具备以下特征：(1)因专项计划资产的管理、运用、处分或者其他情形而取得的财产，归入专项计划资产。
因处理专项计划事务所支出的费用、对第三人所负债务，以专项计划资产承担(《管理规定》第五条第一款);(2)专项计划资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产(《管理规定》第五条第二款);(3)原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人因依法解散、被依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产(《管理规定》第五条第三款)。
即基础资产转移给专项计划后，该项资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产，对外独立取得权利、负担债务，在管理人、托管人及其他业务参与人因依法解散、被依法撤销或者宣告破产时，该项资产也不属于清算财产，管理人、托管人及其他业务参与人的债权人不能对基础资产有所请求。
该项特性一般又被称为破产隔离等。
(五)具有可转移性。
基础资产除应具有上述特性外，还应具有可转移性。
《管理规定》第九条第一项规定，原始权益人应当依照法律、行政法规、公司章程和相关协议的规定或者约定移交基础资产，就是明确规定基础资产应具有可转移性。
所谓可转移性，是指基础资产应具有权利主体的变更能力，即能够在法律上作为交易客体或标的。
如果一项基础资产不具有可转移性，即不能作为法律上的交易客体或标的，则不适宜作为资产证券化的基础资产。
另外，如果一项基础资产不具有可转移性，则其应该具有的独立性、特定化也失去了基础。
二、“不动产收益权”作为基础资产的适格性关于基础资产的种类，《管理规定》第三条第三款规定：“基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。
”根据该款规定，基础资产可以分为两类，一类是财产权利，一类是基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权。
其中财产权利包括企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等。
这类财产权利作为基础资产应不存在争议。
但是基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权能否作为资产证券化的基础资产，即是否具备上文分析的基础资产应具备的特性，笔者认为值得进一步讨论。
鉴于“基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权”的表述有不太明确之处，如“不动产财产”与“不动产收益权”两者之间的区别何在?含义颇为模糊。
为讨论方便，本文仅讨论“基础设施、商业物业不动产收益权”能否作为资产证券化的基础资产。
(一)何为“基础设施、商业物业不动产收益权”?对于“基础设施、商业物业不动产收益权”，《管理规定》并未明确定义。
讨论“基础设施、商业物业不动产收益权”的定义，可先讨论与之意思相近的“资产收益权”。
“资产收益权”在一些金融机构设计的交易结构中常常出现，如资产(股权、应收账款、土地使用权及房屋等)收益权转让回购、资产收益权财产权信托等。
“资产收益权”一词近年来在我国相关政府部门文件或者最高院司法解释上也时有出现，但是该类文件均未对“收益权”或者“资产收益权”的涵与外延并未做出明确的界定。
实务中，对于“收益权”或者“资产收益权”多是由交易双方根据其依附的基础权利的不同以及交易的特殊需要，以合同方式对其涵与外延加以约定。
根据其所依据资产种类的不同，可分别称为“基础设施收益权”、“股权收益权”、“应收账款收益权”等等。
其定义，一般可以概括为就某项资产(如基础设施等不动产、股权、应收账款等)取得收益的权利。
综上，“基础设施、商业物业不动产收益权”可以表述为“就某项基础设施、商业物业等不动产取得收益的权利”。
(二)“不动产收益权”是一种“权利”?1、权利的定义、分类及其容关于权利的概念，现今通说认为，“权利乃享受特定利益的法律之力”(王泽鉴：《民法总则》，第94页，大学2009年12月第1版)。
权利包括两个方面，一方面，权利乃享受一定利益，如物权包含对物的使用收益，债权包含得接受债务人的给付，股权包括表决权、分红权、剩余财产分配请求权等;另一方面，权利具有“法律之力”，即如果权利无法实现，则可诉请法律救济，如果某项权利，其无法实现或受到侵害时，无法获得法律救济，则并不能构成法律上的权利，至多构成一项“利益”而已。
所谓“权利”，是指既存法律体系所承认的权利。
”(忠五：《契约责任与侵权责任的保护客体-“权利”与“利益”区别正当性的再反思》，第11页，大学2013年6月第1版)。
关于民法上权利的分类，标准不一。
按照权利的容来分，一般可分为财产权与人格权、亲属权等非财产权等。
财产权又可分为债权与物权。
债权为相对权，为得请求相对人为一定给付的权利，物权为绝对权或支配权，得对社会不特定人要求其不为一定行为。
物权又分为所有权(如房屋等物业所有权)、用益物权(如土地使用权)、担保物权(如抵押权、质权)等。
每一种权利都有其法定容及效力，如债权的容为请求相对人为一定给付，所有权容为所有权人对物之占有、使用、收益、处分的权利，在所有权中，其中占有、使用、收益、处分分别为所有权的四项权能，除非将各项权能予以权利化，否则不能单独处分。
用益物权、担保物权相对于所有权而言，为定限物权，分别为取得对某物的使用价值和交换价值的权利。
物权与社会公益攸关，其得失变更，须有一定的公示方法，以维护交易安全，乃产生物权法定原则。
债权因仅具相对性，故除法定之债(如侵权行为)外，原则上当事人得以契约自由创设。
2、“不动产收益权”是一种“权利”，抑或是一个想象?根据上述关于权利的定义、分析及容分析，进一步探讨“不动产收益权”的性质。
我们姑且认为“不动产收益权”是一种权利，接下来的问题是，到底属于何种权利?“不动产收益权”如属于一种“权利”，应当属于财产权，这应无疑义。
财产权又可以分为债权和物权，“不动产收益权”属于债权还是物权?(1)“不动产收益权”为一种物权?如果属于物权，属于所有权还是用益物权，抑或担保物权?显然，不动产收益权不是不动产所有权和担保物权，这也无需争论，值得讨论的是，“不动产收益权”可能属于用益物权。
可是根据我国物权法规定，用益物权是指“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”(《物权法》第一百一十七条)，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等，并不包括一般的“不动产收益权”。
况且如果“不动产收益权”也属于不动产物权中的用益物权，则由于物权与社会公益攸关，其得失变更，须有一定的公示方法(如《物权法》对土地承包经营权(一百二十七条)、建设用地使用权(一百三十九条)等用益物权的登记都做了规定)，即应进行物权登记，但实务中“不动产收益权”均未进行登记(实际上也无法登记，除非将该“不动产收益权”设定为建设用地使用权等物权，才能够进行登记)。
综上，“不动产收益权”不构成一种物权。
(2)“不动产收益权”为一种债权?“不动产收益权”不是一种物权，其是否是一种债权?债权是请求特定人为一定给付的权利，债权不同于物权，为一种相对权，债权人和债务人构成债权法律关系的双方主体。