2017年周口市经济与房地产市场分析报告书

周口市房地产市场调研报告前言2009年的周口房地产市场，正酝酿着一轮洗牌运动。

这场洗牌源自政府向东发展的决定。

2008年，周口市政府最终决定，城市向东发展。

周口市也从最初的北拓西进、周商一体化、到周淮项大三角、再到东移南拓的蜕变。

城市发展的定格，直接冲击着房地产业的发展，刺激着房地产企业灵敏的嗅觉。

2008年下半年，多个楼盘在川东版块动工开建，掀起了周口市房地产的第一轮开发热潮。

该项目作为当地唯一的超千亩住宅大盘，经过近两年的沉默，正面临着重启的抉择！周口房地产还处于起步阶段，缺乏规范化的市场环境、缺乏负责任的优秀开发商，当然，也更缺乏可信的品牌化楼盘。

这正是该项目目前唯一的市场机会！事实上，房地产的真正暴利来自品牌。

大项目开发就是前期卖房子，后期卖品牌。

同等的地块或产品，不同的开发商运作，其价值不一样，就是品牌的魅力；深蓝介入本项目的最重要工作，就是要体现、并实现这一价值。

深蓝以专业的实效营销策略，通过对周口房地产市场开发经营环境的精确调研分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况，对项目的开发经营策划提出初步营销方案，以期达到开发经营的利益最大化，并进一步提升开发商的品牌。

深蓝对于周口市场的营销推介，绝非仅仅销售产品本身，而是要通过推崇一种生活，一种态度，一种格局，一种气势，以及居住于此的那种无以复加的优越感、无可复制的尊崇享受，为周口树立一个现代人居品质社区的样板，成为周口房地产业的标杆和榜样。

第一部分：周口房地产市场环境认知一、区域市场发展1、随着城市框架的拉大，周口发展的格局分为四个区域，呈现不同的特征：沙北区域：经济发展严重滞后，活力不足，主要集中有川汇区区直机关单位与老家属居住区。

西部区域：城市发展过程中，逐步向外渗透的城市区域，最初城市向西发展时有一定开发，现已呈现倒退状态。

中心区域：周口市市直机关单位和传统商业集中区域，土地供应量小，拆迁难度大，主要以商业项目为主。

2017年房地产土地市场分析报告目录第一节土地供应：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10% (4)一、土地供应面积：住宅供地连续两月环比回升 (4)二、住宅类土地供应面积，下半年土地成交或迎来放量 (6)第二节土地成交：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (8)一、土地成交面积：6月土地成交环比+23%、同比-5% (8)二、住宅类土地成交面积：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (10)三、住宅类土地成交金额：6月住宅类土地成交额环比+77%、同比+26% (13)第三节土地供需：6月地价下行，其中一二线地价下行、三四线地价上行 (15)图表目录图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类） (4)图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类） (4)图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类） (5)图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） (5)图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） (6)图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） (7)图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） (7)图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） (8)图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类） (9)图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类） (9)图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类） (10)图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） (10)图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） (11)图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） (11)图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） (12)图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类） (12)图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系 (12)图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类） (13)图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类） (14)图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）. (14)图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类） (15)图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应） (16)图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类） (16)图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类） (17)图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类） (17)第一节土地供应：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10%一、土地供应面积：住宅供地连续两月环比回升2017年6月，百城各类型土地合计供应建面11,148万平米，环比+17.6%，同比+5.6%，前6月累计同比+3.6%。

周口楼市现状分析报告最新摘要本报告对周口市楼市的最新现状进行了分析和总结。

通过对政策环境、市场供需、价格走势以及投资前景的综合评估，为投资者提供了有价值的参考和分析。

报告发现，周口市楼市目前呈现出供需平衡、价格稳定的态势，并具备一定的投资潜力。

1. 引言楼市作为经济发展的重要组成部分，在周口市具有重要的地位和影响力。

为评估楼市的现状，本报告主要从政策环境、市场供需、价格走势以及投资前景四个方面进行分析。

2. 政策环境周口市政府一直以来重视楼市的发展，通过制定一系列相关政策来引导和规范市场。

最近，周口市政府出台了鼓励创新发展、支持经济增长的政策，鼓励人们购房置业。

此外，政府还加大了对房地产市场的监管力度，以防止投机行为和市场过热。

3. 市场供需根据市场调研和数据统计，周口市目前的楼市供需相对平衡。

一方面，由于城市发展和人口流动等因素，市场需求保持稳定增长。

另一方面，开发商在供应上保持谨慎，避免过度供应导致市场饱和。

因此，目前楼市供需的平衡态势，在一定程度上保证了价格的稳定。

4. 价格走势经过对周口市房价的调研和分析，本报告发现，房价呈现稳定上涨的趋势。

由于市场供需平衡，房价在逐渐上升，但增速相对较缓。

这一趋势表明，周口市的楼市仍具备投资价值，尤其适合长期持有的投资者。

5. 投资前景基于以上分析和观察，可以得出结论，周口市楼市的投资前景较好。

一方面，市政府积极引导和推动楼市的发展，给予了一定的政策支持。

另一方面，市场供需平衡、价格趋于稳定，为投资者提供了相对较低的风险。

此外，周口市的地理位置优越，交通便利，也为楼市的发展提供了有利条件。

结论本报告对周口市楼市的现状进行了综合分析和总结。

通过对政策环境、市场供需、价格走势以及投资前景的评估，我们得出了周口市楼市供需平衡、价格稳定，具备投资潜力的结论。

然而，投资楼市仍然需要谨慎评估和风险规避。

希望本报告能为投资者提供有价值的参考，帮助他们做出明智的投资决策。

周口市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见文章属性•【制定机关】周口市人民政府•【公布日期】2014.11.10•【字号】?周政[ 2014 ] 47号•【施行日期】2014.11.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文周口市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见周政[ 2014 ] 47号各县（市、区）人民政府，市经济开发区、东新区、港口物流产业集聚区管委会，黄泛区农场，周口监狱，市人民政府有关部门：为进一步改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据河南省住房和城乡建设厅等五部门《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（豫建〔2014〕119号），结合我市实际，提出如下意见:一、加大保障性住房建设力度（一）加快保障性住房建设。

认真落实国家、省、市相关优惠政策，鼓励和积极探索建立民营资本、企业及非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制；探索用政府投资平台、基金等方式，收购部分中小户型作为保障性住房房源，逐步扩大保障面，将外来务工人员列入保障范围，切实解决我市城镇中低收入家庭住房困难问题；要相对集中解决转业复员军人、新就业大学生、教师等人才队伍的住房困难，为吸引人才、留住人才，提供住房保障。

（二）鼓励通过存量房解决公租房、安置房等保障性住房房源。

对计划建设的公租房、棚户区(城中村)改造安置房，可通过购买存量房来解决，享受国家、省保障性安居工程有关优惠政策。

（三）积极采取货币补偿安置方式。

鼓励引导棚户区居民选择货币补偿和在其他区域异地安置(包含异地建房、异地购房)，扩大居民选择余地，提高安置效率，加快征收拆迁进度，为“惠民生、稳增长”提供支撑，促进经济平稳增长和社会和谐发展。

（四）加大对保障性安居工程建设的金融支持。

鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则,积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。

目录前言：项目可研结论概括说明-------------------------------------------------------------------------------------------------04 第一章项目基本概况----------------------------------------------------------------------------------------------------------05 第一节地理位置及现状第二节项目所在区域特征第三节用地平衡及敏感性分析第四节用地规划及条件的分析思考第二章周口宏观环境分析----------------------------------------------------------------------------------------------------13 第一节人口行政规划第二节行业发展及收入第三节城市现状及发展演变第三章周口房地产市场分析-------------------------------------------------------------------------------------------------28 第一节周口房产总体概况第二节市场供应楼盘分析第三节未来三年房地产发展展望第四章周口房地产需求分析-------------------------------------------------------------------------------------------------50第一节需求分析第二节需求潜力及发展演变第五章开元路项目威胁和机会分析----------------------------------------------------------------------------------------55 第一节项目的位置优势分析第二节项目劣势和威胁分析第三节项目的机会分析第六章项目产品定位分析研究----------------------------------------------------------------------------------------------60 第一节竞争项目产品分析第二节项目客户分析第三节项目产品定位分析第七章项目规划及产品建议-------------------------------------------------------------------------------------------------69 第一节项目总体规划建议第二节项目单体设计建议第三节项目户型建议第八章项目开发综合策略研究----------------------------------------------------------------------------------------------77 第一节项目开发策略建议第二节项目物业形象建议第九章项目投资估算及经济分析-------------------------------------------------------------------------------------------81 第一节项目主要经济指标第二节项目投资报分析附:市场需求调查报告----------------------------------------------------------------------------------------------------------85前言：项目可研结论概括说明一、结论一：客户量体我项目3—5年的潜在客户为810户1850户之间，而我项目自身的房屋为1000—1300套左右，从合理的推算分析，我项目的目标客户如果有2600组潜在客户才可能形成我项目的热销局面，如果客户不够500户就比较危险，而从目前客户数量分析，如果项目开发一般，销售情况也会很一般，不会热销有一定的风险；如产品做的好，项目销售平稳靠上，风险在可以控制的范围内。

周口项目市场调研及分析报告（天永晴项目调研组）一、周口市商业地产宏观市场分析1．1周口市概况周口市，河南省辖地级市，位于河南省东南部，地处黄淮平原腹地，东临安徽阜阳市，西接漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘市接壤，1965年设立周口专区（后改为周口地区），2000年经国务院批准撤销周口地区设立周口市。

截至2018年末，周口市辖8县1市1区，总面积11959平方公里，常住人口867.78万人。

1．2交通状况周口交通四通八达，公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。

沙颍河自古以来就是通航河道，建成有周口、刘湾两大货运码头，入淮河、汇长江。

沙颍河航运可直达南京、上海、杭州。

周口市高铁站位于东新区，项目地块东北10分钟车程内，预计今年12月试通车。

1．3人口状况及人民生活2018年，周口市总人口1155.98万人，常住人口876.22万人。

人口总数仅次于郑州，位居第二。

年末常住人口中，城镇人口361.18万人，乡村人口515.04万人，城镇化率达到41.22%，城市发展速度一般。

目前中心城区人口为59万人，位列全省倒数第四，常驻人口中绝大多数为农村人口，城市城镇化速度缓慢。

1．4经济生活■2018年周口市GDP总量为2687.22亿元，位列河南省第5位，经济总量超省内平均值；■周口市GDP增长较迅速，尽管2015年受大环境影响有所回落，但依然保持着平稳发展的经济态势，2018年GDP增速较去年有所回升为8.2%，但依然高于省经济增速0.6个百分点；■周口市稳中求进的经济发展趋势，也为周口市房地产市场的腾飞提供了基础平台。

1．5经济收入■2018年周口市居民人均可支配收入为16761元，位列河南省各市居民人均可支配收入最后一名，仅为河南省居民人均可支配收入的 2/3；■城镇居民和农村居民人均可支配收入同样位列河南省最低值。

城镇与农村居民人均可支配收入差距高达2倍有余，凸显出城乡协调发展不平衡的问题；■从城镇化率上反应，周口市城镇化率仅为41.22%，低于全国城镇化率58.52%的17.3个百分点，低于全省8.94个百分点，城镇化建设将是周口市工作的重中之重，而这也给房企带来了一定的机会和机遇。

2017年房地产市场调查报告3篇今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。

一、当前我市房地产发展现状(一)房地产开发投资处于低位调整中。

1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。

图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元)占开发投资比重(%)比重同比增减(%)房地产开发投资94.9——其中：商品住宅78.482.60.2办公楼1.21.3-0.1商业营业用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地产建设规模“二升一降”。

随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

图2 图3 1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：图4二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。

去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。

2017年房地产市场调研分析报告目录第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大 (7)第二节成交市场综述：16 年成交创新高，但年末逐步降温 (11)一、全国成交市场分述：12 月成交环比增长，同比则继续下滑 (11)二、各线城市成交分述：各线城市均降温，二线同比首次下滑 (18)第三节土地市场综述：整体供需维持低位，城市分化加剧 (23)一、2016 年土地市场综述：土地供需同比下滑，但出让金同比大幅增长.. 23二、12 月宅地市场综述：年末供需放量显著，溢价率逐步回归正常水平.. 30第四节资金环境综述：按揭贷及房企融资环境四季度收紧 (34)一、银行个人按揭贷分述：按揭贷利率平稳，热点城市首付比例逐步提升 34二、上市房企融资分述：16 年房企整体融资活跃，但四季度有所降温 (40)图表目录图表1：2016 年主要政策脉络一览 (7)图表2：热点城市限购政策一览 (8)图表3：热点城市差别化信贷政策一览 (8)图表4：近几年中央经济工作会议一览 (10)图表5：2016 年中央经济工作会议概览 (10)图表6：重点43 城市商品房成交同比增速情况（年度） (12)图表7：重点43 城市商品房成交同比增速情况（季度） (12)图表8：全国重点43 城市成交指数 (12)图表9：限购和非限购城市成交指数 (13)图表10：重点43 城市及限购、非限购城市成交同比增速（月度） (13)图表11：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） (14)图表12：全国29 城市商品房库存面积及去化周期 (14)图表13：全国35 城市住宅库存面积及去化周期 (15)图表14：全国商品房住宅销售批售比 (15)图表15：百城价格指数变化及环比 (15)图表16：16 个重点城市二手房销售指数 (17)图表17：中原全国二手房价格指数 (17)图表18：中原二手房指数 (18)图表19：百城价格指数变化及环比 (19)图表20：广发各线城市成交指数 (20)图表21：广发各线城市成交同比情况 (20)图表22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表24：15 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 (21)图表25：各线城市房价环比情况 (21)图表26：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (21)图表27：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表28：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表29：300 城市土地整体供给情况 (23)图表30：一线城市土地整体供给情况 (23)图表31：二线城市土地整体供给情况 (24)图表32：三四线城市土地整体供给情况 (24)图表33：300 城市土地整体成交情况 (24)图表34：一线城市土地整体成交情况 (25)图表35：二线城市土地整体成交情况 (25)图表36：三四线城市土地整体成交情况 (25)图表37：300 城市住宅用地供给情况 (26)图表38：一线城市住宅用地供给情况 (26)图表39：二线城市住宅用地供给情况 (27)图表40：三四线城市住宅用地供给情况 (27)图表41：300 城市住宅用地成交情况 (27)图表42：一线城市住宅用地成交情况 (28)图表43：二线城市住宅用地成交情况 (28)图表44：三四线城市住宅用地成交情况 (28)图表45：各线城市住宅用地出让金同比增速情况 (29)图表46：各线城市住宅用地出让金占比情况 (29)图表47：300 城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） (31)图表48：300 城市供给住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表49：300 城市成交住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表50：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (32)图表51：300 城市住宅用地成交楼面价指数* (33)图表52：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (35)图表53：533 家银行首套房利率变化情况 (35)图表54：533 家银行首套房利率分布 (36)图表55：450 家提供优惠利率的银行分布情况 (36)图表56：重点城市12 月份首套房贷利率 (36)图表57：重点城市12 月份提供优惠利率的银行数量占比 (37)图表58：2016 年12 月533 家银行首套房首付比例占比分布情况 (38)图表59：35 重点城市二套房贷款平均利率走势 (39)图表60：12 月35 重点城市二套房贷利率分布 (39)图表61：单月境内银行贷款规模 (41)图表62：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表63：上市房企单月信托贷款规模 (41)图表64：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表65：单月委托贷款规模 (42)图表66：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (42)图表67：公司债预案数量和募资规模（单月） (42)图表68：成功发行的公司债募资规模（单月） (43)图表69：中期票据预案数量和募资规模（单月） (43)图表70：成功发行的中期票据募资规模（单月） (44)图表71：单月海外银团贷款规模 (44)图表72：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (44)图表73：单月海外发债规模 (45)图表74：单月海外发债数量及单笔发债规模 (45)图表75：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 (46)图表76：上市房企公司债及海外债发行成本. (46)图表77：定增预案数量和募资规模（单月） (47)图表78：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (47)表格目录表格1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） (16)表格2：2016年一二线重点城市住宅用地出让金同比涨跌幅前十 (30)表格3：2016 年12 月300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 (31)表格4：全国土地出让金TOP20（2016年12月） (33)表格5：一线和二线城市土地市场情况（2016年12月） (33)表格6：12月份全国十大首套房贷利率最低城市 (37)表格7：2016年12月重点二线城市首套房首付比例分布 (38)表格8：35重点城市二套房主流首付比例一览 (40)第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大整体来看，“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿2016年全年，政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松过渡至当前的热点城市持续深化调控。

目录CONTENTS1Market Research2Urban development overview 3Real estate market analysis 4Review research reportMarket Research •宏观政策•政策调控•城市导向•宏观小结进一步巩固调控成果，促进房价合理回归2012年完善住房供应体系，继续做好楼市调控2013年要根据不同城市情况分类实策分城施策2014年支持居民自住和改善住房需求2015年因城施策，促进地产市场平稳运行2016年坚持分类调控因城施策，稳步去库存2017年明确住房不炒，落实地方责任2018年去库存/保持续稳定发展■ “坚持房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，通过调控政策稳定市场和房价，此政策更多针对于一线/新一线城市房价的过快上涨。

三四线城市仍以去库存为主。

历年政策一览全域调控覆盖广泛存量动态供地信贷收紧限价令规范市场售价土地端金融端决心端城市端供需端客户端购房资格资格限定全域、全时，坚持调控为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持房地产市场平稳健康发展。

—— 政策原文调控范围扩大，由中心城区向外扩散成都厦门深圳广州惠州福州长乐杭州南京扬州常州青岛启东海口琼海三亚珠海济南西安郑州高碑店芜湖开封无锡长沙嘉兴承德保定东莞南昌南宁昆明贵阳武汉宁波天津温州大连苏州兰州太原合肥金华 郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，新郑市、荥阳市、中牟县。

—— 郑州市限购区域根据市场存量，动态供地市场存量（去化周期）动态供地36个月以上停止供地18-36个月减少供地6-12个月增加供地6个月以下加快供地信贷收紧，源头终端双向调控■ 信贷收紧对于商业银行主要体现在上调房贷利率、提升首付比例、缩短贷款年限、收紧贷款申请条件等来把握个人住房贷款发放的进度和节奏，同时堤防信贷风险。

■ 而信贷额度的紧张，会引发银行议价能力提升，下半年及明年贷款利率上浮的情况就较为普遍。