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中国房地产宏观经济分析近年来，中国的房地产市场一直是各界热议的话题。
房地产是中国经济的重要组成部分，对中国的经济稳定和发展起到重要作用。
本文将从宏观经济角度出发，对中国房地产市场进行深入分析。
一、中国房地产市场的现状中国的房地产市场已经经历了多轮调控，除了限制购房人数和限制购房资格之外，政府还采取了控制流动性、收紧贷款等措施。
从整体来看，中国房地产市场已经进入了调整期。
在部分城市，房价已开始下降，同时，房地产市场流动性也较紧缩。
这些变化对于中国的宏观经济发展具有重要影响。
二、中国房地产市场对宏观经济的影响房地产市场是中国宏观经济的重要组成部分，对中国经济的发展起到了举足轻重的作用。
在以下方面，中国房地产市场对宏观经济具有重要影响：1、GDP增长房地产占据了中国GDP的相当大比例，因此房地产市场的状况对GDP增长起到重要作用。
通过对比国内居民收入和房价之间的关系，我们可以发现，当房价上涨造成居民经济负担过重时，居民学习和创业的积极性会下降，长期来看，也会对GDP产生不利影响。
2、债务风险房地产市场的冷却对于银行来说，意义重大。
在多年的放贷过程中，银行获得的大量抵押贷款可能相当于现在的市场价值，但如果市场价格暴跌，其获得的抵押物就面临严峻的价值存疑。
一旦银行的贷款出现风险，将对中国的金融风险造成巨大压力。
3、就业和消费房地产的波动不仅会影响制造业、基建和金融业，还会对就业和消费产生重要影响。
房地产行业受价格影响流动性紧缩，将削弱消费和固定资产投资，同时也会对房地产相关岗位产生影响，因此，庞大的房地产行业对于就业和消费的拉动起到了重要作用。
三、未来的变化随着政策逐渐发挥作用，中国房地产市场的未来态势已经开始出现。
房地产行业增长缓慢，已经逐步取代了过去的高速增长时期。
采取降杠杆的策略也促使房地产行业逐渐健康发展。
在未来，预计房地产价格将处于稳定状态，并逐渐回归到基本面价值。
同时，政府也将继续加强对房地产市场的监管，并实现对中小房企的帮扶和扶持政策，以保证房地产业的健康发展。
从需求与供给角度分析我国房地产形势及抑制房价的措施随着人们生活水平的提高,我国人均居住条件将不断得到改善。
我国房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,在我国经济建设中起着不可忽视的作用。
然而,随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争必将日趋激烈。
因此,如何保持我国房地产市场平稳健康发展，是值得我们探讨的。
一、我国房地产市场发展的现状纵观房地产市场,在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后,房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。
近几年来,尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场,但效果总是不太理想。
基于购房者“买涨不买跌”心理,进一步推动了住房价格上升。
因此,如何使我国房地产市场平稳健康地发展,政府将采取什么样的对策措施,这是要慎重研究的问题。
二、从需求与供给角度分析我国的房价现状房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量，它的大小由多方面因素决定，其中包括国民经济的发展水平，城市化水平，房地产价格，消费者收入水平，国家政策等等。
房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内,在一定价格条件下,房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。
在我们国家，由于房地产开发商没有意愿承担社会责任等原因，导致现在我国房地产市场的供给结构不平衡。
别墅等大户型的供给过剩，而普通住宅等小户型供给严重不足。
我国的房地产市场中，影响需求的因素主要有以下几个方面：(1)从政治因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是国家或地区政局的稳定性。
二是政府基本政策的导向。
三是政府有关政策的连续性和透明度。
国家目前政局是稳定性的，政府鼓励和支持发展房地产业，而且政策具有很高的透明度和连续性，所以此因素影响需求的权重较小，应从下面经济因素考虑。
(2)从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。
房地产价格影响因素实证研究摘要:作为国民经济体系中的基础产业，房地产市场健康有序的发展是构建和谐社会的重要保障。
近年来房地产价格的变化趋势引起了学者们的广泛关注。
鉴于此，笔者利用31个省、自治区、直辖市2004年—2010年的面板数据，对影响城市房地产价格因素进行了实证分析，以期研究影响房地产价格的主要因素，并结合分析结果提出了若干建议。
关键词:房地产价格影响因素回归模型房地产作为国民经济体系中的基础产业，是推动国民经济发展，带动其他产业发展的重要力量，房地产价格波动对居民生活安定及国民经济稳定发展有着不可忽视的影响。
自2003 年以来，中国房地产价格持续上涨，之后政府针对房价过快上涨进行了一系列紧缩性政策的调控，但房价依然保持上升态势，房价的增长速度已经远高于居民收入与消费水平的增长速度。
2008 年在美国金融危机的打击下，房地产市场出现波动。
但随后2009年我国房价又出现过热的现象，住房难已成为困扰人们的一大民生问题。
政府采取了大力度的房价调控政策，从2011年下旬开始，大中城市住房的降价空间逐渐增大，房价呈现出缓慢下降趋势。
一、文献综述近年来，随着我国房价问题的日益突出，国内研究者们纷纷对影响房地产价格的主要因素展开了大讨论。
王金明、高铁梅(2004) 利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析,认为收入是影响需求的主要因素, 房价是影响供给的主要因素, 因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。
周京奎（2006 ）通过对房地产价格、汇率和利率的实证分析研究，得出汇率与房地产价格格正相关，利率与房地产价格负相关的结论。
宋勃和高波（2007 ）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素。
张蓓（2008）建立panel data 模型，实证研究结果明确了居民可支配收入增加、人口增加等因素导致的住宅需求扩张是房价上涨的首要因素。
周建军（2009）以我国 2000年至2007 年每个季度的数据为研究基础，对影响我国住房价格的因素进行了实证研究，结果表明居民可支配收入、土地价格与房价正相关，利率与房价负相关。
房地产市场供给与需求分析房地产市场一直以来都是经济中的重要组成部分，其供给与需求的关系直接影响着市场的运行和发展。
本文将对房地产市场的供给与需求进行深入分析，以便更好地了解其潜在因素和市场特点。
一、供给分析（1）土地供给土地是房地产市场的基础，对供给有着决定性的影响。
土地供给是通过政府招拍挂、划拨等方式进行的，政府在供地时需要考虑市场需求、规划布局等因素，以保证供应的合理性和稳定性。
（2）开发商供给开发商是房地产市场中的重要角色，他们负责购买土地并进行房地产项目的开发建设。
开发商的供给受多方面因素影响，如市场需求、政策环境等。
开发商的供给决策也会受到项目风险估计和预期收益的影响。
（3）房屋供给房地产市场最终的供给来自于房屋的销售。
在市场经济体系中，个人和企业可以通过购买房屋来满足自身的居住和投资需求。
房屋供给的确定与土地供给、开发商供给、市场需求等因素相关，它的变动会直接影响着房地产市场的供求关系和价格趋势。
二、需求分析（1）居住需求居住需求是房地产市场最主要的需求来源。
人们需要房屋来满足基本的居住需求，这是不可或缺的因素。
居住需求与人口增长、城市化进程、家庭结构等因素密切相关，这些因素的变化会直接影响着房地产市场的需求。
（2）投资需求房地产市场也是人们投资的重要途径之一。
房地产作为一种相对稳定的投资方式，吸引了大量投资者的参与。
投资需求受经济发展、资金利率等因素的影响，市场投资氛围和预期也会直接影响着投资者对于房地产的需求。
（3）政策需求政府在制定相关政策时也会考虑到房地产市场的需求。
政策性需求通常包括保障性住房需求、租赁需求等，政府的政策引导对于市场需求的形成和结构调整有着积极的推动作用。
总结：房地产市场的供给与需求是相互影响、相互制约的关系。
供给方面，土地、开发商和房屋三者共同构成了房地产市场的供给链条；需求方面，居住需求、投资需求和政策需求是主要的需求来源。
供给方和需求方的变动都会对房地产市场产生影响，进而引起市场供求关系和价格的波动。
房地产行业市场供需分析市场供需分析是研究房地产行业的重要方法之一。
通过深入分析市场供给和需求两方面的情况，可以帮助我们了解市场的运行机制、预测未来发展趋势以及制定有效的政策措施。
本文将从多个方面展开，分析我国房地产市场的供需状况。
一、供给端分析1.1 房地产开发规模房地产开发规模是供给端的重要指标之一。
该指标反映了开发商对市场的投资意愿和信心。
根据相关数据，近年来房地产开发规模呈现稳定增长的态势，这表明房地产开发商对市场的预期比较乐观。
1.2 土地供应情况土地供应是房地产市场供给的基础。
通过分析土地供应情况，可以了解房地产开发商在不同地区的开发意愿和资源状况。
据统计数据显示，我国土地市场供应相对稳定，且在一些核心城市有所增加，这对于满足市场需求起到了积极的作用。
1.3 房地产开发企业状况房地产开发企业的状况也是供给端的重要指标。
通过分析企业的盈利能力、资金状况等指标，可以判断开发商的竞争力和市场参与度。
目前，房地产开发企业总体状况良好，但也存在一些中小规模企业面临资金压力和市场竞争的困难。
二、需求端分析2.1 增长性需求随着人民生活水平的提高，居民对购房需求的增加成为市场需求的重要推动力。
尤其是新型城镇化进程的推进，使得越来越多的人选择在城市购房。
市场需求不断增加，对于房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
2.2 结构性需求除了居民的增长性需求，结构性需求也是市场需求的重要组成部分。
随着经济的快速发展，业务和人才流动的增加，商业和办公用地需求也逐渐增加。
一些城市甚至出现了商办用地供不应求的现象。
2.3 投资性需求房地产市场还受到投资性需求的影响。
考虑到股市和其他投资渠道的不稳定性，很多人选择将资金投入到房地产市场，以期望获取较高的收益。
尽管政府对于房地产投资进行了一定的限制，但投资性需求仍然是支撑房地产市场的重要力量之一。
三、市场供需平衡分析3.1 市场供需关系通过分析供给和需求两方面的情况，可以判断市场的供需关系。
房地产市场供需分析房地产市场一直以来都是国民经济的重要支柱之一，供需关系对于市场的稳定与发展起着至关重要的作用。
因此，对房地产市场供需情况进行准确的分析和预测，对相关产业的投资决策和政府的宏观调控都具有重要的指导意义。
1. 市场供给分析房地产市场的供给主要来自于房地产开发企业的建设和销售。
随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，购房需求不断增加，因此，房地产企业为了满足市场需求，不断推出新的房地产项目。
一方面，房地产市场供给受到土地供应、开发商投资意愿、政策调控等影响。
土地供应的增加可以通过政府加大土地出让、拓宽土地供应渠道等方式来实现。
开发商的投资意愿则受到市场预期、融资成本等因素的制约。
政策调控包括货币政策、土地政策和税收政策等，对房地产市场的调控起到重要的作用。
另一方面，房地产市场供给也存在一定的滞后性。
由于房地产项目的建设常常需要一定的时间周期，供给不能立即调整到与需求相匹配的水平，因此供给与需求之间存在着一定的不平衡。
这种不平衡会导致一定时期的供需失衡，进而影响到房地产市场的价格走势。
2. 需求分析房地产市场的需求来源于不同层次和类别的用户，如居民购房需求、企事业单位购置办公用房需求、投资者购买投资房产需求等。
居民购房需求是房地产市场需求的主要组成部分。
随着人口增长、城市化进程加快和居民收入水平提高，居民对改善居住条件的需求不断增加。
此外，购房还受到房价、利率、政策等因素的影响。
企事业单位购置办公用房需求取决于企事业单位的发展状况。
随着经济的发展和企业的扩张，对办公用房的需求也会相应增加。
投资者购买投资房产的需求主要受到投资回报率和房地产市场发展预期的影响。
如果投资回报率高、房地产市场前景乐观，投资者的购买行为会相应增加。
3. 供需关系分析供需关系的变化对房地产市场产生重要影响。
当供大于需时，市场上会出现房源过剩的情况，房价下滑，销售压力增加，开发商利润降低。
当需大于供时，市场上会出现房源紧张的情况，房价上涨，购房者入市积极性高涨。
目录摘要 (1)关键词 (1)Abstract (1)Key words (1)引言 (1)一、房地产市场概念 (2)二、房地产市场供给与需求 (2)（一）房地产的供给 (2)1. 房地产供给的内涵 (2)2房地产供给的特点 (3)（二）房地产需求 (3)1房地产需求的内涵 (3)2房地产需求的特点 (3)三、房地产市场的现状 (3)四、房地产市场供给和需求分析 (4)（一）房地产市场供给分析 (5)1房地产企业的数量 (5)2土地财政 (5)3房地产泡沫 (5)（二）房地产市场的需求分析 (7)1城市化的发展促进了房地产市场的需求 (7)2人口的增长促进了房地产市场的需求 (7)3投机需求导致房地产市场的需求 (8)三、如何促进房地产又快又好的发展 (8)致谢 (9)参考文献 (9)房地产市场供给与需求分析摘要：近年来，随着我国国民经济的快速发展和我国人民生活水平的普遍提高，房地产业在我国经济快速发展中和不断地增长的的消费需求带动下得到了快速发展，成为带动国民经济快速发展的一个重要产业。
但是作为新兴产业，在快速发展过程中，房地产行业在高速发展呈良好的情况下，也存在一些不足之处，部分地区出现炒作投资过度了，房地产行业过热，，甚至呈现房地产泡沫的迹象，本文从房地产市场的供给与需求的角度切入，来分析这些现状，透析中国国房地产的现状，进而找出应对的措施。
关键词房地产供给需求中国房地产市场的供给与需求分析Student majoring in Economics and management research CaiQianqianTutor FuXinAbsrtact: In recent years,along with China's rapid economic development and people's living level increases, the real estate industry developed rapidly with the rapid development and continuous growth of consumer demand. The real estate industry become an important industry in the rapid development of the national economy. But as an emerging industry, with the fast development of the real estate industry process exposed some problems. Some regions are over-invested, the real estate industry become a red-hot property sector and the real estate market looking bubbly.This article use the supply and demand of the real estate product market as a focal point to analysis on the current situation and then try to find out the measures.Key: realty supply demand房地产业在我国还是一个比较新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。
房地产市场的供需分析方法房地产市场是一个重要的经济领域，对于经济发展和社会稳定具有重要影响。
了解房地产市场的供需状况对于房地产开发商、投资者和政府决策者来说至关重要。
本文将介绍房地产市场的供需分析方法，帮助读者更好地理解和评估房地产市场。
一、需求分析方法1. 经济基本面分析需求的变化与经济基本面密切相关。
通过分析经济增长率、居民收入水平、人口变动等指标，可以预测房地产市场的需求趋势。
例如，经济增长、就业机会增加和收入水平上升通常会促使人们购买更多的房地产。
2. 人口统计数据分析人口统计数据是需求分析的重要依据。
通过研究人口结构、人口迁移和家庭规模等因素，可以预测不同人群对房地产的需求。
例如，年轻人的需求可能更多地集中在购买住房，而老年人可能对安全、舒适的养老地产有较高需求。
3. 市场调研和调查市场调研和调查是了解需求变化的重要手段。
通过开展问卷调查、实地考察和与潜在买家的交流，可以收集客观可靠的数据和意见，更准确地了解市场需求。
这些数据可以用于评估购房者的偏好、预测未来需求趋势，并为房地产开发商提供产品定位和规划依据。
二、供应分析方法1. 市场供应量分析了解房地产市场供应量对于判断市场平衡与否至关重要。
通过研究房地产项目的备案、在售情况和土地供给计划等数据，可以推断市场供应的变化趋势。
供应量的增加可能会导致市场供需失衡，从而影响房价和销售额。
2. 市场竞争分析研究同类产品竞争对手的供应情况可以帮助评估市场供应的紧张程度。
通过了解竞争对手的产品特点、定价策略和销售情况，可以判断市场的潜在竞争关系，并预测未来的供应情况。
3. 政策环境分析政策环境对房地产市场的供应有着重要影响。
通过研究土地供应政策、房屋产权政策和金融支持政策等，可以预测政策调整对房地产供应的影响。
政策的变动可能导致供应量的波动和市场结构的变化。
三、供需平衡分析方法1. 市场调节速度分析供需平衡与市场调节速度密切相关。
通过分析市场上房屋销售速度和库存量的变化，可以判断供需平衡的状态。
房地产市场的供需关系房地产市场是一个复杂而动态的领域，其供应与需求的关系直接影响着市场的价格、投资回报以及政策导向。
理解这一关系对于各方参与者，如开发商、投资者、购房者以及政策制定者来说，都至关重要。
本篇文章将深入探讨房地产市场中的供需关系，分析其影响因素，并探讨未来的发展趋势。
一、供需关系的基本概念在经济学中，供给与需求是决定市场价格的两大基本力量。
供给指的是市场上可用于销售的商品或服务的总量，而需求则是消费者愿意并能够购买的商品或服务的总量。
在房地产市场中，供给主要由土地政策、建筑成本、开发商行为等因素决定；而需求则与人口增长、收入水平、城市化进程及利率水平等密切相关。
当需求超过供给时，房地产价格一般会上涨，反之，当供给超过需求时，价格则可能下跌。
因此，房地产市场的供需关系不仅对当前价格有影响，也决定了未来的市场走势和区域发展。
二、供给方面的影响因素1. 土地政策与规划土地是房地产开发的基础。
政府在土地使用上的政策，包括土地出让方式、规划用途、土地供应周期等，直接影响市场上的房屋供给。
例如，以“限地价竞标”的方式进行土地拍卖就可能导致地价上涨，从而提高了开发成本，抑制了新房供应。
2. 建筑成本建筑材料价格波动以及人工成本上升，都可能导致开发商提高房价以保持合理利润。
当建筑成本显著增加时，即使土地供应充足，开发商也可能选择减少项目启动数量，导致整体市场供给下降。
3. 开发商行为开发商在项目开发中的决策行为，例如推迟开盘时间或选择高价位项目，都将直接影响市场的房屋供应量。
在一些情况下，为了维持高利润率，开发商可能会选择囤积现房，从而进一步加剧了供不应求。
三、需求方面的影响因素1. 人口增长与城市化人口增长是推动住房需求的重要力量。
随着移民涌入城市及人口自然增长，对住房的需求持续上升。
此外，城市化进程加速，使更多人向城市集中，进一步推高了住宅及商业地产的需求。
2. 收入水平居民收入水平直接决定了其购房能力。
房地产市场供需分析房地产市场一直是各方关注的热点话题，供需关系作为影响房地产市场的重要因素之一，一直备受关注。
本文将对当前房地产市场的供需关系进行分析，探讨其对市场发展的影响，并提出相应的应对策略。
一、供需关系的基本概念供需关系是指市场上物品或服务的供给与市场上物品或服务的需求之间的关系。
如果供应数量大于需求数量，则市场处于过剩状态，价格下降；如果供应数量少于需求数量，则市场处于短缺状态，价格上涨。
因此，通过分析供需关系，可以了解市场趋势和发展状况。
二、房地产市场的供需分析1. 房地产市场供给方面房地产供给主要来源于开发商、政府公房和二手房。
其中，开发商是房源最主要的供应方，占比超过80%。
近年来，受到政府政策的影响，为了调控房价，大量新房源未上市，部分楼盘也被迫降价出售。
同时，受疫情影响，建筑施工延误，也导致部分计划开盘的楼盘推迟上市。
因此，当前房地产市场的供给相对较少，供需矛盾日益凸显。
2. 房地产市场需求方面房地产需求方面主要来自于购房者。
随着社会经济发展，人民生活水平提高，购买房屋已成为对未来安居的重要投资方式。
而在北京、上海、深圳等一线城市，由于城市化的推进，越来越多的人来到城市谋求发展，推动了居住需求的增长。
同时，疫情期间，人们更加注重住房安全与舒适度，也推高了人们对房产的需求。
三、供需分析对房地产市场的影响当前房地产市场呈现出供需矛盾的状态，受政府调控政策的影响，市场大量房源未上市，加之疫情影响下楼市整体降温，导致房地产市场整体供给紧缩。
同时，购房者对于住房的需求呈较高水平，再加上多年来房价一直居高不下，房地产市场在供需矛盾的压力下，价格一度出现波动。
四、供需分析应对策略针对当前房地产市场供需矛盾的状态，政府可以采取以下措施：1. 继续执行房地产调控政策，加强对房地产市场的监管力度，规范市场秩序，防止房价过快上涨。
2. 鼓励和引导房地产企业加快供应房源，尤其是中小型企业，加大供应力度，规范市场竞争秩序。
对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析王金明1,高铁梅2(1.吉林大学 商学院,吉林长春 130012;2.东北财经大学 数量经济系,辽宁大连 116025)摘要:本文利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析。
分析表明,在影响房屋需求的诸因素中,收入弹性最大,其次是价格、利率弹性;在影响供给的因素中,价格和利率弹性都较大。
各弹性序列的动态变化还表明货币政策的实施在房地产市场是有效的,同时可以看出当前较高的房价水平是房地产市场进一步发展的瓶颈,只有将房价控制在合理的区间内,才能增加有效需求,防止出现“泡沫”。
关键词:房屋需求函数;房屋供给函数;价格弹性;收入弹性;可变参数模型;状态空间中图分类号:F293.30 文献标识码:A 文章编号:1002-9753(2004)04-0069-06Dynamic Analysis on Demand and Supply Function ofChinese R eal Estate MarketWANGJin-ming1,G AO T ie-mei2(1.Business School,Jilin Univer sity,Changchun130012,China;2.Department o f Quantitative Economics,Northeast Univer sity o f Finance&Economics,Dalian116025,China) Abstract:This paper makes a quantitative dynamic analysis on demand and supply in our real estate market by using time vary2 ing parameter model.The result shows the followings.Firstly,among the several factors affecting demand for houses,income elasticity is the biggest which is followed by price and interest rate elasticity.Secondly,among the several factors affecting supply for houses,price and interest rate elasticity are at large.Thirdly,various variable elasticity also shows that the monetary policy is effective in the real estate market while the high price of houses is the bottleneck which hinders its development.Only by controlling the price of houses within a reasonable state can the effective demand increase and bubble be prevented.K ey w ords:the demand function of houses;the supply function of houses;price elasticity;income elasticity;time varying pa2 rameter model;state 一、引言房地产业在中国的发展正在经历一条从不太成熟到逐渐成熟的曲折的周期性成长之路。
改革开放以来,房地产业进入复苏阶段,1992-1993年全国范围出现房地产热,随着紧缩性宏观政策的实施,房地产业进入收缩阶段。
经过随后几年的消化吸收,并以1996年将住宅建设作为经济增长点、1998年取消福利分房等政策为标志,中国房地产业进入相对稳定的发展时期。
近几年,房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,住宅投资的诱发系数达到了1.5 -1.7,即每投入100元的住宅投资,可产生出150 -170元的相关产业需求[1]。
在世界经济增长大幅度放缓的情况下,房地产业的快速发展在中国经济保持持续增长中无疑起到了举足轻重的作用。
下面测算房地产业对经济增长的贡献度和贡献率。
若用Y t代表第t期的国内生产总值(支出法),y1t代表消费,y2t代表投资,y3t代表政府支出,y4t 代表净出口,则有:Y t=y1t+y2t+y3t+y4t=64i=1y it(1)求Y t的增长率可得下式:Y tY t-1=64i=1y ity i,t-1y i,t-1Y t-1(2)并将Y t和y it的增长率分别表示为G t、g it,用W it表示t期各项支出占总支出的比重,64i=1w it=1,将G t,g it,w it代入(2)式,得:1+G t=64i=1(1+g it)w i,t-1G t=64i=1g it w i,t-1(3)收稿日期:2003-08-05基金项目:本文得到教育部人文社会科学重点研究基地重大项目资助(01JAZ JD790003)作者简介:王金明(1975-),男,吉林辽源人,吉林大学商学院讲师。
96 通过(3)式可以看出,第t 期的国内生产总值增长率是消费、投资、政府支出、净出口四个部分的增长率分别乘以在上一时点各自占国内生产总值的比重之总和。
因此,将g it w i ,t -1称为贡献度,而将g it w i ,t -1G t称为贡献率。
房地产投资是固定资产投资的组成部分,由于缺少G DP 中房地产资本形成的数据,本文利用房地产开发投资年度数据,经过计算近似求出房地产业对经济增长的贡献度和贡献率。
图1 房地产开发投资对经济增长的贡献度(%)图2 房地产开发投资对经济增长的贡献率(%)图1和图2表明,近几年来,房地产开发投资对经济增长的贡献度和贡献率呈现上升趋势,2001年贡献度为1.51%,即2001年的经济增长中房地产开发投资拉动部分达到了1.51%,贡献率达16.11%。
这显示出我国房地产业的蓬勃发展已经为国民经济快速发展提供了强有力的保障和支撑,在有些省份房地产业已经成为当地的支柱产业。
最近几年我国出现了以内需不足为主要特征的通货紧缩,而房地产开发投资这几年却持续增长,为我国经济增长率保持在较高水平上立下了汗马功劳。
对于这样一个重要的行业,理论界应该给予充分的重视,而有关房地产业定量研究的文章却很少见。
为使房地产市场能够持续、健康地发展,对房地产市场的需求与供给的分析是非常重要的,因此,本文利用状态空间方法,建立可变参数模型,分析了房地产市场的需求函数与供给函数以及货币政策对房地产业的影响效应等问题,以期提出有益的建议。
二、可变参数模型的状态空间表示近年来,我国由于经济改革、各种各样的外界冲击和政策变化等因素的影响,经济结构正在逐渐发生变化,用以往的固定参数模型无法表现这种经济结构的变化,因此,本文利用状态空间模型[2-3]来构造可变参数模型,进行房地产市场需求和供给函数的动态分析。
量测方程:y t =z ′t α+x ′t βt +εt(4)状态方程:βt =ψβt -1+ηt (5)(ε1,ηt )′～N 00,σ2 00 R,t =1,Λ,T (6)在(4)式中z t 是具有固定系数α的解释变量的集合,x t 是有随机系数的解释变量集合,随机系数向量βt 是状态向量,称为可变参数。
βt 是不可观测变量,必须利用可观测变量y t 和x t 来估计。
如果y t 和x t 是季度时间序列,其中包含季节变动要素,所以还应从中除去季节变动要素。
在(5)式中假定参数βt 的变动服从于AR (1)模型。
εt 和ηt 分别是量测方程和状态方程的扰动项,根据(6)式εt和ηt 是相互独立的,且服从均值为0、方差为σ2和协方差矩阵为R 的正态分布[4]。
三、需求函数的动态分析与一般的商品相似,房地产投资需求也受到消费者收入和房地产产品价格的影响。
此外,在房地产市场较为完善的情况下,利率是决定投资需求的决定性因素。
这是由于各类房屋是在公开市场上出租的,即使自己拥有住房而不是租用房屋,也要付出机会成本(按揭购房要偿还银行的贷款,一次性付款损失了这笔钱存在银行或作其他投资能够带来的收益)。
R obert E.Hall ,John B.T aylor 给出下面的关系[5]:R H =(R +d )p H(7)这里R H 代表住房租赁价格,它等于利率加上折旧率d 乘以住房价格p H 。
由于房屋使用寿命较长,因此折旧率d 较小,这样利率在房屋租金成本中比重很大。
7当住房租赁价格升高时(利率提高或住房价格提高),公众对租赁住房的需求减少,即价格与房屋需求是负相关的,这一关系反映在图3的房屋需求函数中。
我们可以通过找到住房租赁价格(R H )与需求曲线的交点(A ),来确定公众合意的住房需求量(H 3)。
投资需求(I )即为某个时点上合意的房屋存量H 3与上年房屋存量H -1的差:I =H 3-H -1。
图3 合意的房屋数量的确定按照上述住宅投资理论的分析方法,建立我国住宅市场的需求函数。
因变量选择商品房销售面积sell ,解释变量选择一年期贷款利率rate 和房屋销售价格priceh 。
由于收入对需求的显著影响,将实际城镇居民可支配收入(disp/price )也作为解释变量,其中disp 是城镇居民可支配收入,price 是商品零售价格指数。
由于存在结构变化,用固定系数的回归方程不能反映出变量之间的动态影响,因此,利用状态空间模型建立变参数模型,并用K alman 滤波来求解。
本文选取1995年1季度至2002年2季度的样本得到如下季度模型。
log (sell t )=αt ×log (priceh t )+βt ×log (rate t )+Y t ×log (disp t /price t )(8)αt =0.9665×αt -1 (52.35)βt =0.9927×βt -1 (12)γt =0.9927×γt -1 (199.98)其中,αt 、βt 、γt 分别为各个时点上销售面积对房屋销售价格、贷款利率和实际城镇居民可支配收入的敏感程度序列,图4、5、6分别刻画了它们的动态变化。
可以看出,需求的收入弹性数值最大,在1.58至1.66之间,呈下降趋势;价格弹性在-0.342至-0.442之间,其绝对值均呈下降之势;利率弹性在-0.265至-0.436之间,其绝对值均呈上升趋势。
