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万科集团房地产内部审计手册【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计的主要职权】万科公司审计室及审计人员的主要职权是：1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等；3．审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9．提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。
【审计预警】《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》，通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告。
房地产公司的内部审计管理工作指南设计组长（签字）: 编制人（签字）:会计报表编制与报送内部控制测试货币资金内部控制测试人事和薪金内部控制测试应收预付款内部控制测试被测试人: 编号:5存货内部控制测试:编号固定资产内部控制测试应付预收款内部控制测试成本与费用内部控制测试销售收入内部控制测试被测试人：编号:投资内部控制测试无形资产及其他资产内部控制测试6 转出无形资产有无审批手续？7 无形资产投资或转让所取得的收入是否及时入账？8 无形资产重估价与原账面金额的差额处理是否符合国家规定？9 无形资产和递延资产是否严格按法立期限摊销？10 会计年度内的摊销方法是否一致？11 其他资产的确认有无依据？12 英他资产有无专人负责管理并单独核算？13 其他资产的转销处理有无审批手续？测试结果：说明：审计人员：年月日被测试人：年月曰长期负债内部控制测试被测试人：编号:序号问题适用否足否备注1长期借款合同的签订是否存在严格的审批程序？2 长期借款的借入、使用、偿还以及利息的计算是否符合规定？3 债券发行是否有正式的授权程序？4 申请发行债券是否报经有关管理部门和证监会审查批准？5 债券发行是否与债券发行代理商签订债券发行合同并按合同办理有关事宜？6 债券发行审批与业务执行、业务执行与会计记录等不相容职务是否分离？7 债券发行的价格确左、利息计算、溢价或折价摊销是否符合规定？8 债券的偿还和购回是否有正式的授权程序？9 债券发行收入是否立即存入银行，并按规泄用途使用？10 未发行的债券是否由专人负责保管？11 是否设苣应付债券登记簿，对有关债券发行情况，如债券持有人、债券而值、利率、除息日15。
2017年房地产集团内控手册之内部审计篇内部审计管理业务流程
一、业务目标 (2)
二、业务风险 (2)
三、业务范围 (2)
四、业务流程描述 (3)
1 审计计划的制定与审批 (3)
2 审计准备阶段 (3)
3 审计的实施 (4)
4 审计报告的编制与审核 (5)
5 后续审计 (5)
6 审计资料的存档 (6)
五、相关制度目录 (6)
六、主要控制点 (6)
七、检查资料 (6)
八、业务流程图 (7)
一、业务目标
内部审计程序、审计方法符合有关内部审计行业标准和公司内部规章制度的要求；
充分履行监督职能，促进企业经营活动健康发展；
保持内部审计机构及审计专业判断的独立性、客观性；
确保审计团队的业务技能和审计质量满足内部审计业务的需要。
二、业务风险
内部审计程序、审计方法不符合有关内部审计行业标准和公司内部规章制度的要求，可能影响审计机构专业判断的正确性；
审计机构不够尽职尽责，未能履行监督职能，未能发现企业存在的舞弊等影响企业的健康发展的不良现象；
企业组织架构不合理，审计机构或人员未能保持独立性、客观性，可能影响审计机构履行监督职责的有效性；
审计团队的业务技能和审计质量达不到专业要求，可能导致审计机构做出不恰当的审计判断。
三、业务范围
该子流程主要描述了股份公司关于内部审计业务管理的相关流程，主要包括审计计划的制定与审批、审计方案与审计通知的编制与审批、现场审计的实施、审计报告的编制与审批、审计工作资料的存。
房地产公司内部审计方案第一篇：房地产公司内部审计方案审计方案根据集团公司领导安排，拟对**有限公司进行审计，审计方案如下：一、审计目标：对****房地产开发有限公司资产、负债及经营情况进行审计检查，做出客观评价，揭示公司经营风险，总结管理经验，对公司经营和管理提出合理意见及建议。
二、审计范围：2011年度公司经营情况，有必要时可追溯或延伸审计。
三、审计方式：现场审计四、审计内容：（一）收入1、检查公司收入规模、利润完成情况，收入、利润增长及贡献情况，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入（利息收入、场地使用费收入等）。
评价公司客户欠费、坏账率变化情况，评价公司收入质量；2、检查公司收入确认和核算是否真实、完整，是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，收入形成过程是否规范、有效，有无虚列、多列、少列或不列收入等问题，有无坐收坐支，资金账外循环等问题;（二）成本费用1、检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，支出是否真实、完整，有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题，以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。
包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等，核实公司商品的成本造价。
2、检查公司各项费用列支情况，包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。
3、公司各项税金。
包括：（1）营业税及其附加（2）土地使用税（每平方米每年税费为：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，县城、镇0.6—12元）。
（3）房产税（税率为房产余值的1.2%，或者按房产租金的12%按年征收）（4）土地增值税实行四级超率累进税率；增值额未超过扣除金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%的部分，未超过扣除金额100%的部分税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除金额100%的部分，未超过扣除金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%；（5）企业所得税。
1.目的加强对集团公司各职能部门及各下属公司的审计,促进审计工作的系统化、规范化，保证审计质量，明确审计责任，控制审计风险,促进被审计单位加强和改善经营管理，有效控制经营风险,提高经济效益，保障集团资产保值增值.2.适用范围集团公司及各下属公司。
3.术语与定义3。
1审计：是指集团公司审计机构及审计人员通过独立客观的监督和评价活动，对公司各项业务活动、财务收支及内部控制的适当性、真实性、合法性和有效性进行审查、评价和咨询，对公司决策、预算和经营目标落实情况进行检查，并提出富有建设性的审计建议和意见,旨在增加价值和改善公司的运营，确保公司经营目标的实现。
3。
2管理审计:是指集团公司审计部委派审计组或审计人员，对集团公司各下属公司的经营管理及经济活动进行综合的、系统的审查、分析，对照一定的标准评定经济效益的现状和潜力，提出提高经济效益的建议,促使其改善管理，提高效益的一种审计活动。
4。
流程图参见集团内部审计程序5。
工作流程5。
1审计类型及工作内容5。
1。
1 常规财务审计5。
1。
1。
1 按季度开展对集团公司各职能部门及各下属公司的财务审计，审计的内容主要包括:A、内控制度建立及执行情况；B、主要经济指标完成情况;C、财务管理与核算的基础工作情况；D、期间资产、负债、所有者权益的基本情况;E、遵守财经纪律、执行财务制度情况;F、落实审计决定的整改情况。
5.1.1.2 按月对集团公司各下属公司的财务帐、证、表进行抽审，评差表优，予以通报。
5.1。
1。
3 开展定期与不定期对集团公司各职能部门及各下属公司财务制度执行情况的监审活动，发现问题，督促纠正.5.1.1。
4 不定期向集团公司董事长提供审计简讯，扼要反映集团公司各职能部门及各下属公司财务核算、财务管理以及经营活动基本状况以及提出的审计意见. 5。
1.1。
5 有计划轮流对集团公司各下属公司实行年度审计。
5。
1。
1。
6 完成集团公司董事长下达的其他临时财务审计工作任务。
审计部管理手册（试行稿）*****房地产开发公司二零零八年五月关于试行审计部管理手册的说明审计部全体员工：我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。
现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。
批准：主编：协编：*****房地产开发公司审计部二零零八年五月目录部门组织架构及部门职责 (4)招标及谈判管理流程 (7)合同管理流程 (11)工程款、材料款支付管理流程 (14)工程结算管理流程 (16)现场签证管理流程 (20)工程变更管理流程 (23)工程材料管理流程(甲供材) (25)经济台帐管理流程 (27)日常管理常用表格 (29)*****房地产公司审计部组织架构部门主要职责1）参与项目可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济分析，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。
2）根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究，提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本管理工作。
3）及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。
及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经验（控制要点）以及存在的问题。
4）组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。
负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。
5）进行全方位的合同管理。
对合同的起草、审核、签订、履行、反馈等全过程跟踪控制，并及时提出合理化建议。
6）进行全过程的付款控制。
据合同条款、工程报价、结算资料，对工程预付款、进度款、结算款的拨付进行审核和控制，避免重算、多算、误算和超付。
广厦地产集团内部审计工作细则指导手册Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】广厦地产集团内部审计工作细则指导手册【最新资料，WORD文档，可编辑】目录第一部分资产类1. 货币资金审计目标和程序(1)审计目标①确定货币资金是否存在；②确定货币资金的收支记录是否完整；③确定库存现金、银行存款以及其他货币资金的余额是否正确；④确定货币资金在会计报表上的披露是否恰当。
(2)审计程序①核对现金日记帐、银行存款日记帐与总帐的余额是否相符；②会同被审计单位主管会计人员盘点库存现金，编制“库存现金盘点表"，分币种面值列示盘点金额；资产负债表日后进行盘点时，应调整至资产负债表日的金额。
盘点金额与现金日记帐户余额进行核对，如有差异，应查明原因并作出记录或作适当调整。
若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表'，中注明或作出必要的调整。
③获取资产负债表日的“银行存款余额调节表”，经调节后的银行存款余额若有差异，应查明原因，作出记录或作适当的调整；④检查“银行存款余额调节表”中未达帐项的真实性，以及资产负债表日后的进帐情况，如有存在应于资产负债表日前进帐的应作相应调整；⑤向所有的银行存款户(含外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款)函证年末余额；⑥银行存款中，如有一年以上的定期存款或限定用途的存款，要查明情况，作出记录；⑦抽查大额现金收支、银行存款(含外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款)支出的原始凭证内容是否完整，有无授权批准，并核对相关帐户的进帐情况，如有与委托人生产经营业务无关的收支事项，应查明原因，并作相应的记录；⑧抽查资产负债表日前后若干天的大额现金、银行存款收支凭证，如有跨期收支事项，应作适当调整；⑨检查非记帐本位币折合记帐本位币所采用的折算汇率是否正确，折算差额是否已按规定进行会计处理；⑩验明货币资金是否已在资产负债表上恰当披露。
审计部管理手册（试行稿）*****房地产开发公司二零零八年五月关于试行审计部管理手册的说明审计部全体员工：我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效L I的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。
现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。
批准:主编：协编：*****房地产开发公司审计部二零零八年五月部门组织架构及部门职责....................... .(4 )招标及谈判管理流程........................... ..(7 )合同管理流程.................................... ..(11)工程款、材料款支付管理流程............... •• (14)工程结算管理流程........................... . (16)现场签证管理流程......................... .. (20) 工程变更管理流程......................... .. (23) 工程材料管理流程(甲供材) .. (25)经济台帐管理流程......................... .. (27) 日常管理常用表格. (29)***** 房地产公司审计部组织架构组织功能应覆盖公司所辖全部工程项目并有能力全过程控制管理项目成本部门主要职责1)参与项目可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济分析，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。
2)根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究，提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本管理工作。
3)及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。
及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经验(控制要点)以及存在的问题。
4)组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。
负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。
5)进行全方位的合同管理。
对合同的起草、审核、签订、履行、反馈等全过程跟踪控制，并及时提出合理化建议。
6)进行全过程的付款控制。
据合同条款、工程报价、结算资料，对工程预付款、进度款、结算款的拨付进行审核和控制，避免重算、多算、误算和超付。
7)及时办理已完工程结算。
根据工程合同确定的结算方式和取费标准，审定工程实际结算价；做好多级审核、外委审核的组织、协调和复审工作。
8)加强和监督工程签证的管理。
对每份签证都应对照合同评估其合理性、必要性和有效性，尽可能做到“先算后干” ，对符合规定的签证应及时办理及存档；对每份签证都应估算其增减金额，为成本动态管理提供依据。
9)加强和监督工程变更的管理。
对每份变更都应对照合同及投标文件进行估算其增减金额，为成本动态管理提供依据。
10)加强和监督甲供材的管理。
对甲供材的数量、品种进行控制并对其市场价的合理确定进行资料收集、整理，为甲供材采购提供限价指导。
11)建立和完善经济档案。
对涉及成本管理的各种资料进行收集、整理、建档。
12)对工程管理过程中涉及工程造价的纠纷及处理，提供合理意见13)根据进度计划安排、定期编制工程资金支出计划。
14)协助财务部一起对工程成本进行各项汇总，并作费用分析以求改进。
15)完成公司领导授权委托的其它工作。
招标及谈判管理流程1.目的为规范*****房地产公司审计部的招标及谈判管理工作，维护本公司的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的合作单位，特制定本流程。
2.适用范围及方法本管理流程适用于1）选择工程施工单位、材料供应商及提供工程咨询业务的单位；2）在原合同范围的基础上调整工作内容或扩大供货范围；3）调整原合同规定的工程项目结算方式，价格或材料供货价格等实质条款。
方法1）公开招标：按照国家、省市规定必须公开招标的，及公司有要求必须公开招标的工程项目。
2）内部招标除公开招标或必须由垄断部门实施的工程项目以外，尽可能采取内部招标的方式来选择合作单位。
3）谈判a必须由垄断部门实施的工程项目；b、某些已经过审批确定了长期合作伙伴关系，且市场行情没有发生重大变化的前提下，推荐原施工单位或供货单位继续合作对本公司有利的；c、在市场行情没有发生重大变化的前提下，原合同的承包范围、工作内容发生调整或扩大供货范围；d、调整原合同规定的工程项目结算价或材料供货价格或咨询价；e、符合不招标的其它情况。
3.部门授权体系1）8万元以下工程招标（内部）、谈判项目：授权专业造价工程师对8万元以下的工程招标（内部）、谈判项目具备独立参与、发表主导意见的权利，但需事前通报，事后汇报并得到部门经理或公司（分管）领导的签字确认方可生效。
2）8万元以上的工程招标（公开、内部）、谈判项目：8万元以上的工程招标（公开、内部）、谈判项目必须在部门经理的参与、指导下共同完成，但需事前通报，事后汇报并得到公司（分管）领导的签字确认方可生效。
3）如因工作量负荷饱满，工作效率不高，责任心不强等影响工作进度情况者，部门经理有权调整经办人员。
4.实施原则和流程1）工程招标和谈判在实施时应遵行以下原则：全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定合作单位。
整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。
事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图纸预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行了费率招标。
资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。
合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。
透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门之间积极配合，全面勾通，信息共享、杜绝暗箱操作。
保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。
招标文件事先审查原则：多方参与，仔细审查，预防出错，避免留下后遗症。
2）流程a、8万元以内的招标、谈判：事先通报部门经理一-按原则独立或协同相关部门进行了操作事后汇报得到部门经理或公司（分管）领导的签字确认一资料存档并作好指标分析工作a、8万元以上的招标、谈判：在部门经理的参与指导下按原则协同相关部门进行了操作一事后汇报得到公司（分管）领导的确认一资料存档并作好指标分析工作5.其它1）合格承包商库：在招标、谈判过程中本部门专业造价工程师需注意收集、整理承包商、供货商、咨询机构的资料，建立相应的合格承包商库，为今后的工程招标谈判提供合格、恰当的潜在投标人。
2）监督体系：以上流程实施过程中需在公司（分管）领导、公司制度的监督下运行，应护公司权益，实现公司利益最大化。
合同管理流程1.目的为规范*****房地产公司审计部的合同管理工作，维护本公司的权益，规范工作行为，特制定本流程。
2.适用范围本管理流程适用于*****房地产公司审计部职责范围内的合同起草、审核、使用、存档等管理工作环节。
3.部门授权体系1 ）授权专业造价工程师对隶属本部门职责范围内的各类合同按专业具备独立起草、协助相关部门审核、办理公司合同流程的权利，但需事前通报，事后汇报并得到部门经理或公司（分管）领导签字确认方可生效。
2）如因工作量负荷饱满，工作效率不高、责任心不强等影响工作进度情况者，部门经理有权调整经办人员。
3.实施原则和流程1）合同管理实施时应遵行以下原则：合法性原则：合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司权益能够依法受到保护。
合同书原则：工程材料合同（协议）必须正式签署书面合同以明确双方的权利、义务和责任。
事先签定原则：工程材料合同（协议）应在经济事项发生前签署, 严禁工程项目未签署合同就先执行再后补手续的现象发生，但应急、抢险或得到公司领导同意的情况除外。
招标、谈判原则：工程材料合同需经过招标（公开、内部）、谈判确定合作单位。
利益明晰原则：工程材料合同（协议）应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、多义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算方式及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。
依据原则：合同签订的依据：1中标通知书2公司领导批署内部招标、谈判确定合作单位的文件3没有依据的合同不予办理。
律师把关原则：涉及公司重大权益、执行中有重大合同风险等不易把握的合同必须请律师审阅后方可签订。
存档原则：合同签订后必须留存相关使用部门一份，便于查阅执行，但不得违反公司规定，擅自外传或泄密。
2）流程a、事先通报部门经理一-按原则起草或协同相关部门进行复核——部门经理审查签署意见一执行公司合同评审流程一-公司（分管）领导的确认一资料存档1）合同台帐：所有合同留档后需建立电子台帐，并对合同的执行情况进行跟踪，以便向公司提出合理化建议。
2）监督体系：以上流程实施过程中需在公司（分管）领导、公司制度的监督下运行，应护公司权益，实现公司利益最大化。
工程款、材料款支付管理流程1.目的为确保工程项目顺利进行，加强资金管理，健全内控体系，维护公司权益，特制定本流程。
2.适用范围本管理流程适用于*****房地产公司审计部职责范围内的工程款、材料款支付审核工作。
3.部门授权体系1 ）授权专业造价工程师对隶属本部门职责范围内的各类工程材料付款按专业具备初核、发表调整付款数量意见、协助部门经理签署审核意见的权利。
2）如因工作量负荷饱满，工作效率不高、责任心不强等影响工作进度情况者，部门经理有权调整经办人员。
3.支付款的依据1）双方签署的合同：任何付款的支付必须有书面合同，依据合同中约定的总同合价、付款比例、奖罚条款等进行支付款数量的计算，避免误算、重算。
2）竣工结算书：经双方确认的竣工结算书确定了工程的最终造价，在竣工验收后除质保金外的最后一次付款前必须完成竣工结算，避免结算拖延。
3）预付款、进度款、质保尾款的付款证明：预付款、进度款、质保尾款在支付时必须要有相关证明资料，以证实完成了施工准备、具备开工条件、满足质量、进度、安全、奖罚等合同约定支付节点、质保期内发生的维保费用等要求方可支付。
4）材料进场、验收合格、完工结算、质保尾款的付款证明：材料预付款、进度款、完工结算款、质保尾款在支付时必须要有相关证明资料（材料进货验收凭证，格式由经办人自拟，满足可查性要求），以证实完成了材料进场、材料数量规格质量符合合同约定要求、供货全部结束后双方的对帐单据、是否可支付质保尾款等要求方可支付。
