福建霞浦项目定位策划报告

修编说明“十一五”是霞浦县大力实施“工业立县、农业稳县、旅游兴县、海洋强县”发展战略、加快全面建设和谐社会进程的关键时期。

《霞浦县旅游发展总体规划（修编）》（以下简称《规划》（修编））主要是落实《福建省旅游业发展第十一个五年规划》和《福建省国民经济和社会发展“十一五”规划》的总体部署，针对当前霞浦县旅游业发展的特点和迫切需要解决的突出问题，明确未来13年霞浦县旅游业发展的目标、思路和工作重点。

受福建省霞浦县人民政府委托，华侨大学旅游科学研究所对原有《霞浦县旅游发展总体规划》进行修编。

本次规划修编力图从区域经济的整体发展、做大做强支撑未来霞浦经济发展的支柱产业出发，按照建设闽东旅游集散中心、国内著名的滨海旅游目的地的思路，探寻霞浦县通过发展旅游实现经济和社会全面、协调和可持续发展的道路，全面建设和谐社会。

经双方商定，本次规划修编旨在观念的突破和创新，重点解决发展思路的调整、各类旅游产品、资源的整合和项目策划，使霞浦的旅游成为立足闽东（含福州）、拓展两南（闽南、浙南）、对接两洲（长三角洲、珠三角洲）、吸引日本与东南亚的国内著名旅游目的地。

本规划的编制得到了霞浦县党政领导的大力支持、宁德市旅游局的特别关注和霞浦县旅游局的积极配合，霞浦县政府相关职能部门、市县领导和旅游局、相关景区和酒店也提供了大量信息和重要建议。

因此，规划的最终成果，当是本规划组与霞浦县政府、各界共同努力的结晶。

规划成果包括规划文本、说明书、规划图件与规划资料和旅游发展中长期规划纲要四大部分。

第一章总则第1.1.1条规划目的为了科学合理地开发利用霞浦县的旅游资源，促进该县旅游业的快速增长和持续发展，尽快把霞浦建成旅游整体形象鲜明、产业结构优化、服务设施齐全、综合效益较高的旅游强县，依照《旅游发展规划管理办法》和《旅游规划通则》，编制《霞浦县旅游发展总体规划（2008—2020）》（以下简称“本规划”）。

本规划是霞浦县旅游发展宏观指导性文件，辖区内各乡镇和旅游区在编制旅游发展或旅游开发建设规划时，原则上均应符合本规划的要求。

霞浦城区规划图，黑线圈内为霞浦已建成区域。

霞浦旧城区以改造为主，发掘旧城区用地的潜力，整理旧城路网，利用经济杠杆调整不合理的用地布局，使旧城改造与经济效益统一起来。

新区建设要求统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，坚持高标准规划、高起点建设、高效能管理的原则，各项指标应符合国家标准，并达到较高水平，将新区建成配套齐全、环境优美的现代化城区成为霞浦未来名付其实的城市中心。

为便于城市分区建设和滚动发展，城市布局采用组团式的布局形态，未来城市由城区、东北组团和东南组团构成。

城市发展近期以老城区为依托，向东扩展。

随着高速公路和铁路的陆续通车运行，逐步建设东南、东北组团。

通过城市中部环路组织三个组团间交通联系，使之构成一个功能分区明确、设施配套齐全的城市有机整体，整个城市形态在龙首山的呼应下，呈“龙凤呈祥"之势。

城区：加快老城改造步伐，加强基础设施建设，建成以商贸、金融、文化、办公及居住为主的生活性组团。

东北组团：将发展成为城市未来的行政、文化、体育中心，并结合火车站的疏运集散，在组团西侧——城市下风向发展工业用地，与现“工业桃源"相衔接。

东南组团：主要结合围垦工程发展成为对台商贸区和新兴工业园区，这个组团的路网格局应特别注意要考虑远景城市发展向东南推进的需要“科学发展成就辉煌”系列报道27：霞浦海湾新城正在崛起高起点规划、高标准建设、高效能管理，老城抓提升、新城拉框架，城市面貌已焕然一新宁德网消息 (黄元章欧招生林新涛文/图)从高速路口驶进霞浦城区，宽阔的马路四通八达，一座座高楼大厦拔地而起，街道两侧花圃树木错落有致，住宅小区整洁靓丽，处处充满生机活力。

近年来，霞浦县坚持把城市建设作为统筹全县社会经济发展的龙头来抓，高起点规划、高标准建设、高效能管理，老城抓提升、新城拉框架，大力推进城市建设步伐。

霞浦城区的面貌已焕然一新，充满诗情画意的景观逐一呈现，一个独具魅力的海湾新城正快速崛起。

霞浦沙滩公园规划方案一、背景介绍霞浦沙滩位于中国福建省东海岸，靠近台湾海峡。

这里是一个优美的景区，是旅游和休闲度假的热门地点。

近年来，由于旅游业的兴起和人民生活水平的提高，越来越多的人前来霞浦沙滩游玩。

为了更好地保护自然环境和提供更好的游客体验，我们对霞浦沙滩公园进行规划，力求达到以下目标：•保护自然环境和生态系统；•提供适宜的休闲和娱乐设施；•改善游客的生活和旅游体验；•促进旅游业的发展。

二、公园规划1.区域划分根据霞浦沙滩的地形和自然条件，公园分为三个区域：•沙滩区：主要是沙滩和海滩景观，包括一些休闲和水上活动；•山林区：包括山地和森林景观，以及各种户外运动；•环湖区：包括人工湖和湖边景观，以及各种船上活动。

2.休闲设施为了给游客提供更好的旅游体验和舒适的休闲环境，公园设置了以下休闲设施：•餐厅与咖啡厅：提供各种美食和饮品，满足游客的需要和口味；•游乐场：提供各种儿童游乐设施，让孩子们能尽情玩耍和嬉戏；•自行车道和步行道：方便游客进行骑行和散步；•烧烤区：游客可以在此地烤肉、野餐或进行自助餐；•露营区：提供露营帐篷和设施，让游客可以在公园内露营；•海滨垂钓区：提供钓鱼设备和场地，让游客可以在海边垂钓。

3.户外运动公园提供多种户外运动设施和活动，以满足游客各种需求与喜好：•旱地滑梯、攀岩、绳索桥和套索等挑战项目；•沙滩排球、沙滩足球、沙滩橄榄球等沙滩项目；•帆船、皮划艇、快艇等水上运动项目；•滑翔伞、飞行器、热气球等空中运动项目；•网球场、羽毛球场、足球场等球类项目；•亲子互动、团队建设等专业户外拓展训练项目。

三、总结霞浦沙滩公园规划方案旨在保护生态环境和自然景观，提供适宜的休闲和娱乐设施，改善游客体验，促进旅游业的发展。

公园设置了沙滩区、山林区和环湖区，提供休闲设施、户外运动等多种活动，以满足游客的需求与喜好。

我们相信，这个规划能够更好地保护自然环境，提供优良的旅游环境，推动经济发展，使更多的游客喜欢上享受这里的休闲和娱乐。

霞浦县三沙镇浮山片区土地征收成片开发方案一、编制依据依据《中华人民共和国土地管理法》《自然资源部关于《土地征收成片开发标准（试行）＞的通知》《福建省土地征收成片开发报批实施细则（试行）》《福建省土地征收成片开发方案编制参考指南（试行）》及《霞浦县土地利用总体规划（2006-2020）》《霞浦县国民经济发展和社会发展第十四个五年规划和二。

三五年远景目标纲要（征求意见稿）》等相关文件，编制《霞浦县三沙镇浮山片区土地征收成片开发方案》。

二、基本情况三沙镇浮山片区位于霞浦县三沙镇辖区内。

北临沈海高速，南靠三沙镇国有沙滩，东至霞浦县陇头小学，西临浮山村委会，方案用地总面积81.2319公顷。

三沙镇浮山片区涉及霞浦县三沙镇东山村、浮山村与陇头村，共1个乡镇3个村；不涉及省级、国家级开发区。

开发范围总面积81.2319公顷，其中：农用地39.6732公顷（耕地31.5332公顷）,建设用地31.8431公顷，未利用16.2567公顷。

三、规划土地用途片区用地总面积81.2319公顷，其中：工业用地47.4909公顷；公路用地4.6053公顷；城镇道路用地9.0920公顷；防护绿地16.7811公顷；河流水面3.2626公顷。

四、公益性用地比例公益性用地包括城公路用地、城镇道路用地、防护绿地、河流水面，合计33.7410公顷，占用地总面积的41.54%,符合自然资规（2020）5号文规定。

五、实施计划本方案拟安排实施项目面积76.6265公顷，计划实施周期为2021年-2023年，3年内实施完毕。

其中，2021年实施面积0.000公顷，完成比例0.00%；2022年实施面积47.4909公顷，完成比例61.98%；2023年实施面积29.1356公顷,完成比例38.02%。

六、合法合规性分析（-）国土空间总体规划成片开发范围位于土地利用总体规划确定的允许建设区和有条件建设区，承诺方案获批后，土地征收成片开发范围纳入国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区。

霞浦县宏城豪景项目营销推广企划简报一、市场定位1、板块：城市新中心霞浦县东部新区板块，风头正劲，检察院、法院、福宁医院等正式开启区块的新时代，阳光城、霞辉名城、海滨城市花园等项目带来了产品形式的革新和霞浦人居品质的提升，2009年-2010年，东部新区都是风光无限。

2、竞争个案分析：A、霞辉名城：定位：新市政首府，法式亲水浪漫原乡3米层高、香槟阁错层设计，入户花园，200米泳池，双语幼儿园等都是实实在在的价值支撑点，而最大的问题在于其产品特性的传播性高于其项目定位，只能说明是其推广上的一大败笔。

而法式浪漫的不到位，亲水价值未体现都是造成这一败笔的根源。

B、海滨城市花园：定位：水岸·美景·花园洋房推广策略：务实的宣传定调，强调建材品质如三菱电梯，海螺水泥，海螺塑窗等，主力户型从87平米至110平米三房、至140平米四房，飘窗、带入户花园为03-04年福州流行户型，多为三进深结构，户型在阳光城后已开始显出落伍迹象C、阳光城：定位：中央广场公园住区SLOGN：城市向东，生活向太阳推广简述：产品细节包装到位，其宣传折页对其架空层（泛会所）、运动设备（游泳池，儿童乐园，康体设备）、精装电梯大堂与门厅、小区内部景观设计都有较准确有描述。

10．30事件销售的确深受影响，但对出事楼宇公开采用8折，以价格推进其去化，从目前售楼部的人流情况看，已初见成效。

“10.30事件”并不象想像中影响那么大。

阳光城仍然是本案大面积户型的最大竞争者。

―――――――――――――――――――――二、价值定位众览霞浦的地产开发，品质住宅的号角，已四方云起1、高层电梯，已屡见不鲜2、社区景观，空间有限并无长处3、超级大盘更是数到三，也排不到我们4、新行政中心板块与市政配套，几个楼盘共享站在风头正劲的城东板块的最东端我们，要有些什么作为？――――――――――――――――――1、亲水。

以护城河的水为概念要旨,是我们能有效区别于阳光城的景观特色我们与霞辉名城、海滨城市花园一样，都北靠护城河。

宁德霞浦县商业市场调查报告中建嘉和地产有限公司2011年10月目录1 区域宏观背景 (1)1.1 调查区域所在城市概况 (1)1.2 调查区域概况 (1)1.2.1 自然资源 (1)1.2.2 交通条件 (2)1.2.3 区域经济发展现状 (3)1.3 区域规划发展方向 (5)2 区域房地产市场调查 (7)2.1 土地市场 (7)2.1.1 土地市场现状 (7)2.1.2 土地市场结论 (10)2.2 商业地产市场 (11)2.2.1 商业业态 (11)2.2.2 商业租金 (13)2.2.3 商业售价 (14)2.2.4 商业市场调查结论 (15)3 附件 (16)1 区域宏观背景1.1调查区域所在城市概况霞浦县，福建省宁德市辖县，是闽东最古老的县份，地处福建省东北部，陆地面积1489.6平方公里，海域面积29592.6平方公里。

现有12个乡镇、2个街道，全县总人口46.12万人。

曾是闽东的政治、经济、文化中心，是中华人民共和国国务院批准的沿海经济开放县，是福建最早开放的对台贸易口岸，是“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”，素有“海滨邹鲁”之誉。

霞浦县宁德市福州市霞浦在福建省位置1.2调查区域概况1.2.1自然资源霞浦山海资源丰富。

海域占全省海域面积的21.76%，海洋渔场28897平方公里，浅海、滩涂696平方公里，分别占全省的30.17%和23.76%，捕捞、养殖、航运等海洋经济在闽东地区属首屈一指。

耕地27万亩，占陆地面积的12%。

林业用地149万亩，森林覆盖率36%，杉、松等优势树种蓄积量83万立方米，还有三尖杉、四季千年桐、千年银杏、桫椤等珍贵树木。

海产品为当地的主要收入来源，相关产业经营者为霞浦县房地产的主要购买群体。

霞浦海洋资源1.2.2交通条件温福铁路北起浙江省温州南站，经瑞安、平阳、苍南，穿越分水关，进入福建省福鼎、霞浦、福安、宁德、罗源、连江、福州等县市，全长霞浦火车站298.4公里，其中福建段全长229.1公里。

..页脚. 某某花园行销推广企划书（项目分析部分）..页脚. 福州某某营销策划公司一、项目定位1、市场定位：福州江滨中高档生活社区2、功能定位：功能齐全配套完善的高尚生活社区3、身份定位：南江滨大型时尚豪园.二、地理位置及规模某某花园项目总况（按最新规划设计方案）：总用地面积：100000平方米；总建筑面积：140000平方米；平均建筑密度：25.83%；平均容积率：1.4；总绿地面积：59850平方米；平均绿化率：58.9%；总户数：876户；规划总人口：约3066人（按3.5人/户）居住建筑面积：126200平方米，公建和商用房面积：11300平方米（其中会所2982.4平方米；幼儿园1795.2平方米；商业店面2877.2平方米；菜市场1325.2平方米）；地下停车面积18100平方米；三、社区外部环境1、社区面迎一线闽江2、紧贴拓宽后的聚龙路（南江滨大道）3、300亩江滨公园四、内部环境：在区内环境设计上，某某花园有以下特色：1、与周边优美的自然环境相统一。

2、与区内建筑相统一，景观融入建筑，建筑衬托景观，使建筑成为景观的一部分。

.页脚..3、景观与人亲近而不虚设，与人和谐而不浪费，最大限度体现观赏和实用价值之统一。

4、观景、休闲、健身三合一，考虑到每一位住户的需求和方便。

5、以东西两个人工湖为核心，以南北两条贯穿东西的千米溪流为主线，构成了某某花园的水景体系；整个社区以分散组团绿化为主，集中绿地为辅，居民在家门口就有自己的活动和景观空间，同时社区也有大的集中活动场所和中心花园，构成一个完整的内部环境系统。

五、建筑风格单体建筑为9层电梯小高层，6层半花园小洋房。

（建筑风格和外立面风格暂缺）主要特点：艺术阁楼、飘式窗、斜屋顶、至少南北双观景阳台、落地玻门、转角窗。

外立面色彩明快，线条简约，与周边环境相配。

楼宇坐北朝南，排列和谐，与天然的地理特征形成交错之美。

六、社区配套（估计）治安值班室、物业管理办公室、消防控制办、美发美容店、咖啡屋、青少年活动中心、老年康乐室、健身房、文化活动中心、社区诊所、中西药店、超市、菜市场、照相馆、洗衣店、修配店、粮油店、液化所供应站、公交站、.页脚..幼儿园、电子门禁、可视对讲门铃、中央监控系统、门窗红外报警、远传水表、宽带网络等。

霞浦县房地产市场调研报告第一章、霞浦县城概况第一节、霞浦县城概况分析1、土地面积大，人口数量大，县区人口小，城市发展有待提升。

霞浦县面积为1716平方公里，居宁德区域第三位。

霞浦县户籍人口为51.82万人，居宁德区域第三位。

霞浦县县区常驻人口约为10万人，城市化程度为45.3%，按照国际上城市化发展趋势，城市化水平在30%以下为城市缓慢发展阶段，城市化水平在30-70%为城市发展快速阶段，70%以上为成熟阶段。

因此，未来3-5年内，霞浦县城镇化的快速发展为房地产发展铺垫了一定的基础。

2、优势资源众多，临海资源丰富。

拥有天然深水港岸线42公里，可建万吨级以上泊位130多个，具备建设大型深水港口的战略优势三沙港距台湾省基隆港仅126海里，两岸交往十分频繁，是福建省最早设立的对台口岸之一3、自然环境良好，人文底蕴深厚“海国桃源”之称的国家级风景区——杨家溪、日本空海大师“入唐漂着地”——赤岸及沿海天然沙滩、岛屿、港湾，积蓄着十分广阔的开发前景。

有着1700多年的建县历史，同时还是闽东苏区山海红色旅游的重要一站。

第二节、霞浦县宏观经济发展分析1、以第三产业为主导，第一产业为居民收入的主要来源。

在霞浦的产业比重中，第三产业为主导产业，其次是第一产业。

第一产业的农林牧渔业的人均产值居宁德区域第一位，为霞浦居民收入的主要来源。

第二产业比重较低，相关产业链建设不完整2、产业调整不合理，支柱产业易受自然灾害和季节性的影响。

农林牧渔业和旅游商贸业为霞浦县的支柱型产业霞浦的支柱产业易受自然灾害和季节性的影响，如05、06年均在一定程度上受到了台风的影响第一产业比重过大，缺少第二产业的支持。

3、当地居民收入平缓，未来一段时间内房价上升有空间很小按照霞浦县统计局公布的数据，人均可支配收入约11306元/人·年；家庭年可支配收入（11306）×（3人/户）=约3.4万元/户·年；目前霞浦县住宅均价为：约3600元/㎡，住宅平均面积为：120 ㎡/套；平均套总价为43万元/套，房价收入比为：12：1，很明显房价，从房价上看，霞浦县房地产基本饱和，按照中国城市房地产发展状况看，房价收入比在10-12:1为正常水平，可以预测，霞浦的房价增长空间不大。