案例日本房地产泡沫.pptx

日本房地产泡沫兴衰史来源：国际金融报历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。

此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。

1985年，美国、日本、联邦德国、法国及英国签订“广场协议”。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。

日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。

1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。

在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%2013年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。

消息一经公布，日本国内举国欢腾。

对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。

上一次在东京举办奥运会还是1964年，那是日本经济发展的黄金岁月。

从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。

这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。

当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。

1969年，未来学家赫尔曼〃卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。

然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。

1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。

今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。

日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。

公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。

80年代日本房地产泡沫大家都知道80年代的日本发生了一样大规模，足以导致国家衰败的经济泡沫事件，到底当时是什么情况?怎么发生的?请看下面小编为你整理的资料。

80年代日本房地产泡沫再次翻出这个经典的案例，供大家思考：日本房地产泡沫破裂后的生活泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。

不过，相对其他国家而言，日本的结局虽然苦涩，但还不算是灾难，因为在1990年的时候，日本已经在海外再建了一个海外日本为自己供血。

我们有这么好的运气吗?96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。

语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。

在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。

这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。

须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。

我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢?须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。

现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。

他把别墅已经出租出去了。

他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。

等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。

不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。

97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。

我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。

20世纪70年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了1．3倍。

80年代以后，日本经济高速增长，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。

越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。

日本金融机构也纷纷发放贷款．形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。

最初是东京地区的地价急剧上涨，随后蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。

1985年一1989年间．日本土地评估额达到GDP的2．5倍；在银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和非金融机构。

从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。

短短5年，El本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76％的异常水平。

另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1(1980年为100)。

但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近2倍，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。

在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流入房地产领域．扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的8．5％降低到1987年2月的2．5％，无疑起了推波助澜的作用。

日本房地产泡沫从1989年末开始，就已经出现“破裂”迹象。

同年12月．新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。

几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。

这一系列举措一下子刺破了泡沫。

1990年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端。

日本地价随之暴跌。

13本房地产泡沫的破灭引起了连锁反应：首先，重创经济。

从泡沫破灭至今，日本经济一直处于低迷状态，步人了战后历时最长的“平成萧条”时期。

日本的房地产泡沫——让我们回顾历史日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。

回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。

（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。

其中，住宅用地价格同比下跌了 4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。

与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。

在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。

对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。

据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。

东京都中央区的地价上涨了3倍。

1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。

从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末二战结束以后的日本经济倒退，几乎左右工业全部停产，城市里超过600万失业人口。

在城市打工的农民因为失业而饿死街头，农村粮食减产导致价格疯涨，社会动荡严重，随时都有“大厦将倾”的感觉。

有一部电影反映战争结束后的日本，大街上所有的人都打不起精神，每个人都不知道今天下班后会不会被告知自己被解雇，店铺大面积停业，只有少数几间店还在苟延残喘。

到了下午6点钟街道上就会三三两两的出现站街女，他身后的帐篷里就是她服务的地方，你也可以带她出去开房，那里就是她的家。

无论是发泄的嫖客还是站街的妓女每个人脸上都充满的疲惫和厌倦。

那种对世界的厌倦，幽怨的眼神，每个人都不再对未来抱有希望。

这部电影只是反映了日本战后国中各个角落其中的一个。

但真正另世界刮目相看的是1945年~1955年，仅仅10年的时间。

日本国积极推行土地改革，把自己从一个带有封建专制土地的国家完完全全过渡到资本主义国家。

从1955年开始日本的民族工业开始了突飞猛进的发展，此后10年里日本年均GDP涨幅达到9.2%。

多项重工业水平均已超过战前水平。

1963年经济增长率达到12.5%，1964年为10.6%。

十年平均增长率超过10%，GDP增长了3.4倍。

人均收入增长了约3.6倍；1968年的外汇储备为28亿美元，1970年到达44亿美元。

从1970年开始日本经济进入高速发展期，日本本国人把它称为“高度成长期”。

因为日本地域狭长，人口有限，工业的高速发展是日本的出口像井喷一样世界各国都是made in Japan。

进入80年代日本的汽车、家电、成了日本带动经济发展出口创汇的龙头企业。

并因此带动了钢铁、机器制造业的迅猛发展。

直到1985年。

1985年，在美国的主导下西方五国签订了著名的《广场协义》。

以强制性手段迫使日元升值，日元兑换美元汇率从240：1飙升到120：1，仅仅用了一年的时间。

面对强大的压力日本政府只能从对外出口的依赖转而刺激国内的经济。

日本房地产泡沫破灭记录1987年，日本的地产价格,经过50年代中期之后两个阶段的上涨,已经到了一个相当高的水平。

1987年末,日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍,房地产平均价格是美国的96倍,东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。

此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。

调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化,特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。

“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势,毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押,从银行得到相当于地产价格70％以上的更多贷款。

如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。

不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17％，1992年达到36%。

此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀.同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。

房地产业供需两旺，一片繁荣。

非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。

和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。

但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称,人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。

土地和税收政策加快了泡沫的形成。

日本征收的土地保有税率很低,由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%—0。

3%，而美国、加拿大为2%左右。

从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态,大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。

日本地产泡沫众生相（不知道是小说编撰，还是我们在重复日本犯过的所有错误。

）96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的初次见面、彼此认识一下的表达方式。

语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟寒暄，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。

在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。

这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。

须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。

我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢？须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。

现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。

他把别墅已经出租出去了。

他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。

等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。

不过，他的妻子并不原意和他一起住这样的房子，离婚了。

97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。

我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么硬，才会相信东京圈会扩大到这里。

小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。

教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。

教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。

93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。

泡沫的起因与破裂1987年，日本的地产价格，经过50年代中期之后两个阶段的上涨，已经到了一个相当高的水平。

1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，房地产平均价格是美国的96倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。

此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。

调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化，特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。

“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势，毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押，从银行得到相当于地产价格70%以上的更多贷款。

如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。

不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17%，1992年达到36%。

此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀。

同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。

房地产业供需两旺，一片繁荣。

非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。

和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。

但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。

土地和税收政策加快了泡沫的形成。

日本征收的土地保有税率很低，由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%～0.3%，而美国、加拿大为2%左右。

从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态，大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。

1989年日本房地產泡沫始末让我们回过头来，冷眼相看日本泡沫经济产生的原因。

银行盲目放贷热钱大炒地产从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。

经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。

进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。

走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。

为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。

为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。

而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。

已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。

银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。

樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。

最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。

结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。

只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。

如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。

于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。

更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。

以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。