市房地产金融现状分析
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我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀314100)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:F293.3㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀文章编号:1671-6728(2022)19-0068-04㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图1可以看出ꎬ2015-2021年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ2021年ꎬ更是达到147602亿元ꎬ比2020增长4.4%ꎻ比2019年增长11.7%ꎬ两年平均增长5.7%ꎮ其中ꎬ住宅投资111173亿元ꎬ比上年增长6.4%ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图1㊀2015-2021年房地产开发投资总额及同比增速86作者简介:钱春红(1988—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ2021年第一季度非金融部门杠杆率161.4%ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ2021年一季度资产负债率接近80%ꎻ2018-2021年房地产到期债务从2500亿增加到6500亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图2所示ꎮ图2㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(IPO㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图3可知ꎬ2021年ꎬ房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元ꎬ同比下降26.3%ꎮ其中信用债全年融资5490.3亿元ꎬ平均发行期3.35年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行2682.9亿元ꎬ平均发行期2.99年ꎻ信托融资5452.7亿元ꎬ平均发行期1.64年ꎻABS融资4026.3亿元ꎬ平均发行期3.56年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ABS外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图3㊀房地产行业非银类融资2020和2021发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ2020年中国住房贷款余额达63.19万亿元ꎬ较2019年增加了7.86万亿元ꎬ同比增长14.2%ꎮ2020年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款302.77万笔㊁13360.04亿元ꎮ96(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在40%以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至2021年末ꎬ房地产开发贷款余额为12.01万亿元ꎬ同比增速仅为0.09%ꎮ其中ꎬ国内贷款23296亿元ꎬ比上年下降12.7%ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入2021年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ2021年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达52.55亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光100相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ2021年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额5.7%ꎬ比2020年下降0.4个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行12%的不良贷款ꎮ2021年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计1102亿元ꎬ比2020年增加了4.3个百分点ꎬ2021年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市07融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[1]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[J].商讯ꎬ2021(11):83-85.[2]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[J].中国市场ꎬ2021(8):78-79. [3]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[J].纳税ꎬ2020(11):142-143.[4]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[J].中国市场ꎬ2022(1):73-74.[5]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[J].消费经济研究ꎬ2020(5):109-110. [6]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[J].财会学习ꎬ2020(6):227-229. [7]王超.房地产企业融资风险及防范分析[J].时代金融ꎬ2020(14):31-32.17。
房地产金融的现状与对策探析,不少于1000字随着经济的不断发展和城市化的加速推进,房地产行业在我国的地位愈发重要。
然而,随着房屋价格的不断攀升,房地产金融也面临着一系列的问题。
本文将从当前房地产金融现状和其存在的问题入手,进而探讨解决这些问题的对策。
首先,当前房地产金融存在的问题有以下几点:1. 房地产金融风险高。
房地产金融不同于一般的贷款,它具有更高的风险性,不少购房者购买房屋时存在流动性风险、成本风险和市场风险等问题,同时银行放贷面临的信用风险也非常高。
2. 房地产金融创新不足。
在我国,房地产金融主要还是传统的按揭贷款业务,缺乏创新性的金融产品以满足不同群体消费者的需求。
目前,我国缺少市场化的租赁金融模式,这也限制了租赁市场的发展。
3. 房地产金融政策环境复杂。
随着国家政策的不断变动,房地产金融环境也在不断变化,导致银行和购房者难以在该环境下做出合适的决策。
面对以上问题,下面提出以下对策:1. 严控风险。
银行应加强评估客户信用,对发现风险迹象的贷款应及时采取措施,对借款人进行定期审查,加强违约惩罚力度,防范信贷不良。
2. 推动房地产金融创新。
鼓励商业银行开发多元化的金融产品,如租赁金融、股权融资等。
同时,建立可带动房地产金融创新的市场机制和政策支持。
3. 优化政策环境。
逐步完善相关监管制度,为银行金融业务发展提供更多的政策支持,包括减税、担保减免、利率优惠等措施。
与此同时,加强政策的透明度,降低政策实施的不确定性,为企业和消费者提供更清晰、更稳定的市场环境。
总而言之,要解决房地产金融存在的问题,需要制定科学的金融政策,加强监管制度建设,完善市场机制,并为商业银行提供政策引导和支持,推动房地产金融产品的多元化和市场化。
只有这样,房地产金融才能持续健康发展,同时助力我国房地产行业的稳定发展。
2024年南昌房地产市场发展现状引言随着城市化进程的不断加快,房地产市场作为经济发展的重要组成部分,在南昌市也扮演着重要的角色。
本文将对南昌房地产市场的发展现状进行分析和总结。
市场规模南昌市房地产市场规模庞大,自改革开放以来,房地产行业逐渐崛起。
根据统计数据,南昌市房地产市场年交易规模持续增长,房地产企业数量也在不断增加。
政策支持南昌市政府高度重视房地产市场的发展,出台了一系列政策来支持和促进房地产业的健康发展。
政府积极引导并支持房地产企业投资兴建各类住房项目,同时加大对购房者的金融支持力度。
市场供应南昌市房地产市场供应充足,新建住宅项目不断涌现。
各大房地产开发商纷纷进入南昌市场,推出多种类型的房产项目。
与此同时,二手房市场也相对活跃,提供了更多选择。
房价走势南昌市房价近年来呈现稳定上涨的趋势。
由于城市发展快速,人口增长和市民收入提高,对房地产的需求日益增长,推动了房价的上涨。
政府的调控政策对房价的过快上涨起到了一定的抑制作用。
供需关系南昌市房地产市场供求关系相对平衡。
随着城市发展和人口增长,住房需求不断增加,但市场供应也有相应增长。
政府的政策引导使得供需关系相对稳定。
市场竞争南昌市房地产市场竞争激烈。
各大房地产开发商纷纷进入市场争夺项目和客户,加大了市场竞争度。
企业间通过产品创新、服务提升等方式来增强市场竞争力。
发展机遇与挑战尽管南昌市房地产市场发展前景广阔,但也面临一定的机遇和挑战。
随着城市建设规模扩大,土地资源的供应将面临压力。
政府的政策调控也可能对市场产生一定的影响。
结论南昌市房地产市场发展现状总体较好,市场规模庞大,政策支持力度大,市场供应充足。
房价走势相对稳定,供需关系平衡。
市场竞争激烈,同时也面临着发展机遇和挑战。
南昌市房地产市场的持续发展将为城市经济做出重要贡献。
深圳市房地产金融发展现状分析
深圳市作为中国的经济特区,一直以来都是中国房地产市场的
重要城市,其房地产市场的发展十分迅速。
同时,深圳市的金融业
也在快速发展,两者互相促进,形成独特的房地产金融发展现状。
现阶段,深圳市的房地产金融主要表现在以下几个方面:
1. 银行贷款支持:深圳市的房地产开发主要依靠银行贷款支持,各大商业银行和房地产开发企业之间的合作十分密切。
同时,为支
持首次购房和人口聚集区域的住房建设,深圳市政府还采取了一系
列的购房补贴和房租补贴政策。
2. 融资渠道拓展:除了银行贷款外,深圳市的房地产企业还通
过证券化、股票发行和债券发行等方式进行融资,注重多元化的融
资渠道可以更好地支持企业的发展。
3. 金融创新推动:作为深圳的一大特色,金融创新也为深圳的
房地产金融带来了不少活力。
例如,深圳的民营银行采取了以租代
购的方式推动房地产金融的发展,同时还有一些互联网企业提供中
介服务,降低了购房成本,增加了市场流动性。
总的来说,深圳市的房地产金融发展呈现出多元化、创新化和
服务于实体经济等特点,开始从简单的融资拓展向更加成熟的金融
服务转型,前景广阔。
房地产金融化的现状和问题房地产金融化是指利用金融手段和金融工具,实现对房地产资源的有效配置和利用,以实现房地产市场的健康发展和经济效益的最大化。
房地产金融化是我国房地产领域改革与发展的必经之路,也是我国房地产市场发展的趋势,但与此房地产金融化也面临着一些问题和挑战。
一、房地产金融化的现状1. 房地产金融化发展程度较高随着我国金融市场的不断开放和改革力度的加大,房地产金融化的发展程度已经相当高。
目前,我国的房地产融资方式多样化,房地产信托、房地产基金、房地产证券化等金融产品和工具已经相当成熟。
一些金融机构还推出了房地产抵押贷款、商业地产贷款等多种金融产品,从而为房地产开发商和购房者提供了更多的融资渠道和保障措施。
2. 房地产金融化的模式日益多元化随着房地产市场的不断发展和创新,房地产金融化的模式也日益多元化。
除了传统的银行信贷和债券融资之外,房地产开发商还可以通过租赁、股权融资、信托等方式融资;购房者也可以通过公积金、商业贷款、个人抵押贷款等方式获取融资,从而满足不同人群的融资需求。
3. 房地产金融化的市场规模持续扩大近年来,我国房地产金融化市场规模持续扩大,金融机构对房地产领域的投资也在不断增加。
据统计,截至目前,我国的房地产金融化市场规模已达到数万亿元人民币,占国民经济总量的比重也在不断提高。
1. 风险隐患较大房地产金融化过程中,可能存在房地产市场波动风险、信贷风险、债务违约风险等。
特别是在房地产市场价格波动较大的情况下,金融机构的资金安全也可能受到一定影响。
一些不法分子也可能通过虚假宣传、欺诈手段获得资金,导致金融机构和投资者的损失。
2. 监管不力房地产金融化的监管问题也比较突出。
一些金融机构在为房地产项目融资时,可能存在虚假宣传、资金乱用、违规操作等行为,一些投机资金和黑金融也可能通过房地产金融化渠道进行非法活动。
而现行的监管政策和手段在一定程度上无法有效遏制这些行为,导致金融市场秩序混乱,一些不法分子和投机资金得以滋生。
同mi产rnciCHINA REAL ESTATE北京市房地产金融风险现状分析葛红玲杨海燕宋坤仪摘要:在我国市场经济的快速发展中,房地产行业也在蓬勃发展。
通过全面分析房地产市场的统计数据,结合北京市房地产市场现状和投融资情况,客观指出北京市房地产行业面临的金融风险及产生原因。
并针对其存在的金融风险,提出风险防范的针对性措施。
关键词:房地产市场;金融风险;防范对策中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1001-9138-(2021)04-0040-44收稿日期:2021-03-30作者简介:葛红玲,北京工商大学国际经管学院教授。
杨海燕、宋坤仪,北京工商大学经济学院。
基金项目:北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研究”(项目编号:17YJA003)的阶段性成果。
房地产市13CHINA REAL ESTATE表1:2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速房地产企业施工房屋面积(万平方米)1309513089.812608.612962.61251513918.6增速-4%-0.04%-3.68% 2.81%-3.45%11.22%房地产企业新开工房屋面积(万平方米)2790.22813.72475.72321.12073.23006.6增速11%0.84%-12.01%-6.24%-10.68%45.02%房地产企业竣工房屋面积(万平方米)2631.52383.11466.71557.91343.31545.7增速-14%-9.44%-38.45% 6.22%-13.77%15.07%图1:北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率25.00%20.00%15.00%10.00%北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率5.00%0.00%2Q1520162017201820192020 -•■北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率-•-全国房地产企业房屋建筑面积竣工率数据来源:北京市统计局、国家统计局、中国报告网1北京市房地产市场及投融资情况1.1北京市房地产市场情况1.1.1北京市房地产市场供给减少表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。
《我国当前房地产企业融资问题研究》篇一一、引言我国房地产市场的快速发展使得房地产企业扮演着举足轻重的角色。
然而,当前我国房地产企业在融资方面存在一系列问题,严重制约了企业的持续发展和行业健康。
本文旨在分析当前我国房地产企业融资的困境,并提出相应的解决策略。
二、我国房地产企业融资现状当前,我国房地产企业融资主要通过银行贷款、股权融资、债券融资、预售等方式。
然而,随着国家对房地产市场调控的加强,以及金融监管的严格,房地产企业的融资难度逐渐加大。
尤其是对于中小型房地产企业,融资渠道狭窄,资金压力较大。
三、我国房地产企业融资问题1. 融资渠道单一:当前,我国房地产企业的主要融资渠道仍以银行贷款为主,对银行的依赖度过高,一旦政策调整,将直接影响企业的资金链。
2. 资金成本高:由于融资难度大,许多房地产企业不得不选择高成本的融资方式,增加了企业的经营压力。
3. 政策风险大:国家对房地产市场的调控政策频繁变动,使得房地产企业的融资环境变得不稳定。
4. 信用风险:部分房地产企业因经营不善或市场环境变化导致信用风险增加,影响其融资能力。
四、解决我国房地产企业融资问题的策略1. 拓宽融资渠道:鼓励房地产企业通过多种方式融资,如REITs(房地产投资信托基金)、私募股权基金、海外融资等,降低对银行贷款的依赖。
2. 降低资金成本:政府可以通过政策引导,降低企业融资成本,如降低贷款利率、提供税收优惠等。
3. 增强企业自身实力:房地产企业应加强自身经营管理,提高盈利能力,增强信用等级,提高融资能力。
4. 建立风险防控机制:建立健全的风险防控机制,降低政策风险和信用风险,保障企业的持续发展。
五、结论综上所述,当前我国房地产企业在融资方面存在诸多问题,需要政府、企业和市场共同努力解决。
政府应通过政策引导,拓宽企业融资渠道,降低资金成本,为房地产企业创造良好的融资环境。
同时,企业应加强自身经营管理,提高盈利能力,增强信用等级,提高融资能力。
某市房地产金融现状分析摘要本文主要对某市房地产金融现状进行分析,探讨了房地产市场的开展趋势以及金融政策对房地产行业的影响。
通过对某市房地产开展情况的统计和分析,得出了一些有关房地产金融现状的结论。
本文以Markdown文本格式输出,提供应读者参考。
引言随着经济的开展和人口的增加,某市的房地产市场逐渐开展壮大。
房地产业对经济的开展起到了重要作用,同时金融机构也在房地产市场中起到了关键的作用。
本文将对某市房地产金融现状进行深入的分析,以期为相关政策制定提供参考。
1. 房地产市场开展趋势房地产市场是某市经济开展的重要支撑,因此了解房地产市场的开展趋势对相关部门和企业具有重要意义。
根据相关统计数据,我们可以分析某市房地产市场的开展趋势。
1.1 房地产市场规模通过对某市房地产市场的销售额进行统计,我们可以发现房地产市场规模呈现出持续增长的趋势。
这一增长主要受到人口增加、城市化进程推进以及投资需求的影响。
房地产市场规模的增长为金融机构提供了更多业务开展的时机。
1.2 房价走势房价是房地产市场中的重要指标,对于购房者和开发商来说都具有重要意义。
通过对某市房价的统计,我们可以发现房价近年来呈现上涨趋势,尤其是热门地段的房价上涨更为明显。
这一现象为金融机构提供了更多贷款业务的时机。
2. 金融政策对房地产行业的影响金融政策是调控房地产市场的重要手段之一。
通过调整利率、信贷政策和房贷政策等,政府可以对房地产行业进行宏观调控。
本节将分析某市金融政策对房地产行业的影响。
2.1 利率政策通过调整贷款利率,政府可以影响房地产市场的投资和消费需求。
较低的利率能够刺激购房者的积极性,增加购房需求,从而推动房地产市场的开展。
然而,过高的利率可能会抑制购房者的购房欲望,对房地产市场产生负面影响。
2.2 信贷政策政府还可以通过调整信贷政策对房地产市场进行调控。
严格的信贷政策可以防止资金过度涌入房地产市场,防止房价过高。
而较宽松的信贷政策可以促进市场活动,推动房地产市场的开展。
房地产行业融资现状及对策分析房地产行业是国民经济的支柱产业,也是金融体系的重要组成部分。
随着我国经济持续发展,房地产行业的融资需求也越来越大。
然而,面对当前复杂的经济形势和政策环境,房地产企业的融资难题也越来越突出,需要积极寻找解决之道。
一、融资现状当前,房地产企业面临诸多融资难题。
首先是融资渠道受限。
房地产融资主要依赖于银行贷款和债务融资,但由于金融去杠杆和房地产调控政策的实施,银行信贷政策收紧,房地产企业面临较大的融资压力。
其次是融资成本升高。
目前,银行贷款利率逐步上升,债券融资的利率和发债成本也在不断攀升,这都给房地产企业带来了融资成本上涨的困境。
此外,房地产市场的周期性调整和政策风险也加剧了房地产企业的融资难度。
二、对策分析为了解决房地产企业的融资困境,需要采取一系列措施,包括:1、多元化融资渠道。
房地产企业需要寻找更多种类的融资渠道,比如私募股权融资、定向增发股票、并购重组等。
这些融资方式不仅可以有效降低债务压力,还可提高企业的融资效率和多维度融资能力。
2、优化资产负债结构。
房地产企业应该加强资产管理和优化资产负债结构,通过降低负债率,增加资产负债表中的权益融资比例,减少债务融资比例,降低资金成本和风险。
3、加强内部管理和控制。
房地产企业需要加强企业内部管理和风险控制,建立健全的内部控制机制,加强财务管理和预算控制,优化财务结构,确保企业的健康稳定发展。
4、创新金融产品和服务。
房地产企业应该积极创新金融产品和服务,开发新型融资工具,比如资产证券化、租赁融资、股权质押等,来满足融资需求和优化融资结构。
总之,房地产企业需要深入了解现有融资渠道和产品,积极开发新型融资工具,以此来适应当前的市场环境和政策要求,切实解决融资难题,推动房地产行业的可持续发展。
武汉市房地产金融现状分析房地产业是一个资金高度密集型的行业,开发一个房地产项目需要大量的资金,其关于融资的依靠程度明显高于一般的工商企业。
因此,房地产业的形成与进展过程,与金融业的关系始终是密不可分的,房地产业假如没有强有力的金融作为支撑,其进展速度和前进步伐会受到制约。
金融业渗透房地产业,金融资本与产业资本相结合,是商品经济进展到一定程度的必定。
1998年以来金融对房地产业的支持,由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。
具体表现为:(1)对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升;(2)房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度;(3)个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款,且两者差额逐年增大;(4)长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了进展机会。
从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时,也积极支持了住房消费,刺激了居民消费需求。
自2000年以来,个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额,且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快,这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜,信贷结构得到有效改善和优化。
由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金,为防范金融风险,最近,国务院先后出台了一系列文件规定,对房地产行业加以调控,以确保房地产业健康持久地进展。
武汉市房地产业迅速进展的同时,房地产金融业务也不断进展壮大。
2001年至2003年,我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分不为151.1亿元、230亿元、385.3亿元,分不比上年增长44%、52%和67%,而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%、25.96%,由此可知,住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度;2001年至2003年,我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分不为7.81%、9%、13%和17%,数据表明,住房贷款的比重逐年提高,特不是近三年每年以三个百分点的速度增长;2001年至2003年,工商银行住房贷款余额(含开发贷款和个人住房贷款)分不为32.57亿元、52.35亿元和70.29亿元,分不比上年增长85.9%、60.73%和34.27%,住房贷款余额占各项贷款的比重分不为8.88%、13.15%和16.72%,住房贷款每年大幅增长,占各项贷款的比重逐年提高,有力地支持了我市的房地产开发和消费,活跃了我市的房地产市场。
2003年我市房地产总投资170亿元,同比增长28.9%,而全市住房金融新增开发贷款总额达69.67亿元,占总投资的40.98%。
2003年住宅销售金额为123.57亿元,而新增个人住房贷款达79.64亿元,占比达64%。
也确实是讲每销售100元的房子,就有64元是依靠贷款的。
一、武汉市政策性房地产金融现状政策性房地产金融是政府调节社会住房生产与消费、并重点解决低收入家庭住房资金融通问题的专门融资机制。
(一)政策性房地产总体贷款规模小、增长缓慢从我市的实际情况看,2000年-2003年,政策性开发贷款余额为79432万元、61613万元、35878万元和17163万元,占同期开发贷款总额的比例分不为10.51%、7.26%、3.29%和0.93%;政策性个人住房贷款余额为80525万元、145961万元、208067万元和305505万元,占同期个人住房贷款总额的比例分不为27.37%、22.02%、17.18%和15.21%。
政策性开发贷款余额逐年大量减少,政策性开发贷款占全市开发贷款比例逐年大幅下降,政策性个人住房贷款余额虽逐年有所增加,但其在全市个人住房贷款中的占比逐年下降。
以后10年将是我国中低收入家庭住宅需求的高峰,要将这种潜在需求变成具有支付能力的现实需求,离不开政策性住房金融的积极支持。
针对我市政策性住房贷款规模比较小、增长速度比较慢,占比相对低的情况,政府今后应该把政策性住房贷款作为重点来抓。
(二)政策性房地产金融的核心——住房公积金的作用还没有完全发挥近几年,市房改委资金治理中心坚持依靠市委、市政府的领导,把公积金运作置于市房改委公积金治理委员会的决策指导之下,自觉同意市财政部门的监督、审计部门的审计和社会监督,特不是每年主动邀请市人大、市政协有关领导同志检查、指导我市住房公积金治理工作,使我市公积金运作取得了长足进展。
在看到我市住房公积金运作的良好势头的同时,也应该清醒地认识到我市住房公积金运作中的问题:1、我市为适应房价变化和职工住房贷款需求的变化,及时调整了住房贷款额度和期限;推出了职工提取公积金余额还贷新举措;试行“收件划款”,简化了贷款程序;稳步放开住房贷款,加强贷款网点建设。
这些创新措施,有力地推动了我市公积金个人住房贷款的进展。
然而职工住房贷款“个性化”服务不够,贷款品种单一,不能最大限度地满足不同阶层不断增长的住房贷款需要。
2、近几年我市住房公积金归集和个人住房贷款纵向比较(自已与自己比)增长专门快,但横向比较,与上海、北京、天津、广州等先进都市仍有较大的差距。
上海的公积金制度覆盖面达到95%,归集总额近500亿元,我市的覆盖面只有85%,累计归集额市本级为48亿元,加上省直中心、省中心和铁路中心,整个武汉地区的累计归集额也只有70亿元。
进展才是硬道理,要发挥住房公积金在解决职工住房信用消费的主渠道作用,就必须把住房公积金业务做大做强。
住房公积金治理还没有完全适应多种所有制经济进展,没有适用我市国企全面改革的新形势。
住房公积金制度向非公有制经济领域延伸比较缓慢。
3、住房公积金增值收益率还比较低,因此公积金增值问题是阻碍我市政策性房地产金融进展的障碍,住房公积的使用途径有待进一步拓宽。
截止2003年底,个人住房贷款余额256,889万元,占同期公积金归集余额的比重为63.05%,比上年提高6.56个百分点,比全国平均水平高23.05个百分点。
全年用于职工提取公积金购建住房及偿还贷款总额20,160万元,购买国债24,250万元,国债余额62,020万元。
(三)武汉市其他政策性房地产金融进展不足目前,政府关于政策性房地产金融较多的依靠于住房公积金,其他政策性手段较少,阻碍了政策性房地产金融的进展。
从我市人口众多、居民收入普遍不高的实际情况动身,解决宽敞城乡中低收入家庭的住房问题,更是亟需加大其他政策性房地产金融进展力度。
政策性住房金融按照其功能和作用的发生方式,可分为市场主导型和政府主导型两类。
前者是充分发挥市场机制在配置住房资金方面的基础性作用,政策性金融只运用抵押、担保、保险等措施调节住房金融市场的交易条件。
后者是指政府要紧采纳强制储蓄筹资手段,通过有关政府部门和机构相接参与住房产业的开发和消费。
目前,我市采取的是政府主导型的政策性住房金融,要紧形式是强制储蓄性质的住房公积金制度。
从长远来看,公积金制不应是我市住房金融进展的主体。
尽管,强制性的公积金制度在现时期进展相对还比较成功,然而它与市场经济自由竞争的原则是相悖的。
而且公积金制实行封闭式营运机制,割裂了它与资本市场的内在联系,限制了资金良性循环使其增值的功能。
按市场经济的内在要求和住房金融进展的一般规律,政府对住房金融的作用将逐步由直接干预方式向间接调控方式转变,将我国政策性房地产金融重新定位在市场主导型上,有利于住房金融、房地产金融乃至更宽敞范围经济的进展。
在我市弥补公积金制度缺陷的政策性住房银行由于一些法律和制度的限制,临时还没有建立。
政策性住房资金来源不多。
政策性住房资金要紧有:强制储蓄、政策住房储蓄系统。
强制储蓄要紧是三级住房基金储蓄,包括职工个人住房公积金;政府住房储蓄系统要紧包括财政补贴、优惠税收和低息等政府扶持资金。
关于政府住房储蓄系统我市差不多取得了一些经验:认真执行国家有关政策,如《城镇最低收入家庭廉租住房治理方法》努力为最低收入的住房困难家庭办实事;按照本地区的实际情况,制定有关方法规定,如《武汉市经济适用住房治理暂行规定》解决最低收入家庭的住房问题。
但和一些地区相比,我们还存在差距,如上海就制定了《关于对上海市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定》,对一些低收入家庭直接给与补助,解决其住房问题。
二、武汉市商业性房地产金融的现状进展房地产金融不仅是房地产商品化的内在要求,也是房地产业专门性的客观要求。
商业性房地产金融是指通过货币或资本市场筹集住房建设与消费资金的融资体制,商业性房地产金融是我国住房金融体系的核心,承担着要紧的住房融资职能。
(一)武汉市房地产企业的融资现状2001年-2003年,我市房地产开发贷款余额分不为848332万元、1089901万元和1845498万元,分不比上年增长12.33%、28.48%和69.33%,而同期全市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%和25.96%;房地产开发贷款占同期全市商业银行各项贷款的比例分不为5.05%、6.16%和8.14%,开发贷款占各项贷款的比例逐年提高,房地产开发贷款每年大幅增长,且增长速度快于各项贷款增长,有力地支持了我市的房地产开发。
我市房地产企业融资渠道要紧以银行信贷为主,其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。
我市房地产金融以债权融资为主,股权融资比例较小,其融资格局较为单一的特征十分突出。
1、银行信贷是房地产金融的主渠道。
从我市房地产市场的运行过程及其资金链来看,房地产金融要紧是由银行房地产信贷构成的,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发整个过程。
在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我市房地产市场上的要紧资金提供者。
商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
表9 2000-2003年武汉市房地产开发新增贷款及新增投资额(单位:亿元)2、股权融资在我市房地产金融中占比较小。
截至目前,我市注册的房地产开发企业有838家,还没有一家真正意义上的房地产上市公司,但我市的上市公司自然可不能放过房地产行业的诱人利润,从年报的情况看,有11家上市公司直接或间接地涉足了房地产开发。
道博股份在2003年初就确定以房地产业为时期性主业,其中当年房地产开发收入6016万元,毛利率43.5%。
部分上市公司在这一副业上也取得了不俗成绩,武汉石油的“新世纪都市花园”住宅小区、武汉控股的“都市经典”小区、葛洲坝的汉口江滩花园等在业内已具有一定的阻碍。
人福科技旗下的房地产公司开发的“当代光谷智慧城”和“当代曙光嘉园”去年为公司净利润贡献率高达49.8%。
假如考虑到上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业,则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大,但仍然是一个较小的比例。