设计阶段成本管理办法

投稿邮箱：ｗｔｏｓｄｊｍ＠１６Ｋｃｏｍ　ＥＣＯＮＯＭＩＣ＆ＴＲＡＤＥ　ＵＰＤＡＴＥＩ时代经贸　古屠　ｉ１垴　建筑ＬＧＣＬ￣计阶段成本管理　国晓彤　（同济大学，上海２０１８０４）　【摘要】针对我国高层建筑建设处在突飞猛进的阶段，基￣－ＬＣＣ（全寿命周期理论）阐述了在高层建筑工程建设设计阶段成本控制的重要，进而对高层建筑限　额设计流程进行改进优化，并给出如何对改进后的系统进行灵敏度分析。　【关键词】高层建筑；ＬＣＣ；成本控制　高层建筑自出现之后，便以非常快的速度势席卷全球，在这　一百多年内城市建筑的整体高度，已经普遍增加，现在高层建筑已突　破６００ｍ，各种摩天大楼已经成为现代大都市的象征。目前，高层建筑　建设处在突飞猛进的发展阶段，在世界上都是少有的。而对于有关高　层建筑成本控制方面的研究，在我国，理论上相对滞后，实际上，仍　旧采用项目成本管理的传统方法，只注重建设期的成本控制。　高层建筑项目成本管理基于ＬＣＣ理论的管理理念是全寿命成本　最低，即规划，设计，施工，工程，拆迁，恢复为对象。为控制　全寿命周期成本，以及在设计阶段控制的重要性，提出基于ＬＣＣ的　高层建筑限额设计改进等解决方法并进行相关研究。　１．高层建筑设计阶段成本控制的重要性　高层建筑的成本管理贯穿于整个项目周期。项目在做好投资　决策的基础性工作之后，管理项目成本的关键，就是要抓住工程　成本形成的主要阶段，节约成本的可能性如图１所示：　德用　

矗瓒＿ｉ黛计　脯王缝婀　析敝　图１高层建筑各阶段成本节约可能性　通过图１可以知道在整个项目周期中，设计阶段能更有效地控　制项目成本，从概念，设计，实施，运行／维护，直至拆除阶段，　随着项目的进行，其成本能够施加的整个生命周期的影响可能性　越来越小　因此，需要在设计阶段进行成本管理成本控制。　一个好的设计方案，既要取得良好的社会效益，还要具有经济　合理性，严禁将设计问题带入下一个阶段，要做好项目成本的事前　控制。根据有关资料显示，高层建筑项目对工程成本影响最大的为　设计阶段，基本为８０％。初步设计阶段为７０％￣９０％；在技术设计阶　段可能性为３０％￣７０％；施工图设计阶段可能性为２０％￣３０％；而在项　目实施阶段，影响工程成本的可能性仅为１０％￣２０％。因此，在高层　建筑的项目决策做出后，成本管理的关键在于设计阶段。由于施工　阶段是“按图施工”，大部分项目的成本已经形成在设计阶段，成　本控制在施工阶段只是设计意图的具体实施。这样工程造价在设计　阶段方面的控制是成本管理的关键。在设计阶段，加强成本管理可　以使项目的成本构成更合理，更有效地利用资金。　２．基于ＬＣＣ的高层建筑限额设计改进　２．１高层建筑的传统限额设计　传统的高层建筑项目成本控制的重要组成部分是限额设计，　设计可以做到将经济和技术相结合，对投资进行控制，达到设计　优化的目的。传统的设计是根据限制投资的金额估计来进行初步　设计，按照初步设计概算限额进行施工图设计，根据各专业设计　文件施工的施工设计图纸预算做出决策，是在设计过程中控制各　个阶段，以符合估算控制概算，概算控制预算的原则。　限额设计是高层建筑建设项目投资控制的重要手段，能够达　到加强技术经济分析人员与设计人员的密切配合，做到经济与技　术的统一，达到动态控制成本的目的。但是，传统的限额设计存　在两个缺陷Ｌ２Ｊ：　第一，设计本身是一个概念到实施的深化细化的过程，在执行　过程中设置科学的目标范围是困难的，如果目标过低，会导致目标被　打破，限额设计失效，如果目标过高会造成投资浪费的现象。　第二，主要的设计考虑限额是为了控制初期投资，这是造成了　优化方案的限制，这不利于进一步提高建筑的可持续性的实现。　２．２基于ＬＣＣ的高层建筑限额设计改进流程　高层建筑传统的限额设计模式，是缺乏从整个项目全寿命周　期的视角来审视建筑的理念，对建筑的未来拆除成本和运营成本　考虑不足，所以高层建筑传统的设计模式对建筑的建造成本有更　多关注，使得很多建筑是缺乏可持续性。因此，有必要引入ＬＣＣ与　可持续的方法与理念，改善我国目前的高层建筑设计模式［３３。　在ＬＣＣ视角下的限额设计．不仅仅局限于“投资限额”，而应该　贯穿全寿命周期的成本高层建筑项目为基础进行控制。设计师通过初　步设计工作，既不会打破限制，但也能满足全寿命周期成本的要求。　成本的设定分为两个步骤［４３：第一是对建设成本的设定。这是依据投　资估算和开发经验而设定的；第二是使用成本的设定．即建设项目的　维护成本与运行成本之和，对照现有相似项目地使用成本结合本项目　的特殊性进行分析。由于维护成本与运行成本估算有困难，现采用两　种方式：一种是定性分析，根据是否采用了某些可以降低维护成本与　运行成本的手段和措施进行维护和运行费用分析评价：另一种是定量　分析，根据项目的一些性能参数，设置一些可简化评价的假设条件。　根据适当的成本评估关系测算高层建筑项目在使用的资源消耗，得出　相应的运营费用。在整个过程中，最为关键的环节即为根据建筑项目　的性能参数得到使用中可能的资源消耗。　从ＬＣＣ的角度进行限额设计，并不是放弃传统的限额设计控制方　法。而是要在传统的限额指标的基础上考虑高层建筑项目的全寿命周　期成本。为了保障基于Ｌｃｃ限额的设计成本优化方法的顺利发展必须　有一个更好的工作程序。基于ＬＣＣ改进后的工作与基本程序相类似，　设计工作流程的核心是在投资目标管理过程对设计阶段工作流程的限　制。这一目标管理的过程可大致按照投资控制目标的确定（业主确定　成本限额）、对投资计划的分析（成本限额分析）、投资控制的实施　（形成设计方案，对方案进行比选，做出估算）和投资控制成果的评　价（是否超过限额）４４＂阶段循环进行。其程序如图２所示：　哲　

中国西部科技２０１３年０７月第１２卷第０７期总第２８８期　

住宅地产景观设计阶段的成本管理　

魏俊杰　

（中铁二局房地产集团有限公司，四川成都６１　００００）　

摘要：成本控制作为贯穿项目始终的活动，一直处于极为重要的地位，而在项目的设计阶段就考虑到成本控制的各项因素，　

能最有效地对项目景观工程进行成本管理，即从根本上杜绝大量浪费。就实际工作中住宅地产景观成本控制存在的问题进行　

了简要分析，并提出设计阶段的景观成本管理体系、构建其战略合作伙伴、建立相应的地域成本模型三点建议，以期能对景　

观工程成本控制有所帮助　

关键词：景观；成本管理；设计阶段　

ＤＯＩ：１０．３９６９／ｊ．ｉ　ｓｓｎ．１６７１—６３９６．２０１３．０７．０４２　

１　前言　

随着我国经济的迅速增长，城市化进程的加快。特别是　

近期城镇化概念的提出，我国未来的城市化已经是不可逆转　

的趋势。然而，在城市范围快速扩张的同时，城市规划、管　

理却未能跟上城市扩张速度，“城市热岛效应　‘ＰＭ２．５增高”　

已成为普通城市居民关注的热点词汇。成都市政府大力提倡　

建设生态田园城市，人们对生活环境的重视程度越来越高，　

而作为住宅生态环境的重要成员之一的景观也逐步成为众　

多房企在产品设计中的关注重点。一个优秀的景观就是一个　

住宅项目的标志，它将整个住宅的设计理念、关注重点以及　

创新突破以一种喷薄的形式展现在居民眼前。当下，景观已　

然成为评判项目产品优劣的重要参照之一。因此，在住宅地　

产开发过程中，如何在达到应有景观效果的同时避免开发建　

设资源浪费，本文就景观设计环节中的成本控制提出几点认　

识。　２景观设计　

景观设计是在通过建筑、规划、园林设计等手段，对住　

宅地产的结构、形态与功能的宏观布局进行改变的过程，旨　

在研究如何对各种自然风景、人工环境加以利用、改造并重　

新组织，为居民创造健康、舒适的生活环境，使之更契合人　

们的习惯和心理需求并同时具有相当的审美价值。通常意义　

建设工程设计阶段成本控制管理办法

一、目的：

提高设计阶段的成本意识，提供在设计阶段进行成本管理办法。

二、范围：

概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、安装、室外管网、景观、室内设计等专业。

三、设计阶段控制：

1、设计方案

1.1招标择优选择合适的设计团队；

1.2编制设计任务书；（工程技术部提供地勘报告、原始地形图、市政道路、水、电、气、网等数据）

1.3应因地制宜，结合项目所在地气候环境及场地情况进行方案设计，考虑总平面配置，科学合理的设计项目的占地面积及功能分区，有效减少工程量和工期。

1.4设计成果评审。

1.4.1概念设计方案应注重：

除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面：

①建筑容积率、绿化率；

②±0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；

③水泵房、配电房、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短。

④商业面积；

⑤地下室及人防面积；

⑥停车比例及方式；

⑦基础形式；

⑧设备配套方案；

1.4.2 方案深化阶段： 方案深化阶段应注重：建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。

2、日常管理

强加设计阶段的跟踪与协调指导工作，针对设计阶段出现专业性的疑点、难点及时沟通答复。

3、关键节点控制

针对重大专项设计难点、不确定性问题，及时组织专题会议进行讨论决定。

4、设计取费：

同类建筑单体重复利用不计取全额费用。

四、施工图阶段

4.1总平面设计

结合原始地形必须考虑建设项目土方平衡、室外管网、市政水、电、气、网等的接入布线，减少二次修改。

4.2保证施工图图纸的质量

各专业应紧密配合，减少相互冲突、前后不符情况发生；保证施工质量及工期安排。

4.3控制设计变更；

严格控制设计变更数量及变更造价。

4.4优化含钢量及砼强度

设计阶段成本控制的建议

设计费占项目总投资的2%—3%，但其价值影响为70%—80%,合理科学的设计可降低工程造价的10%左右。在设计阶段，根据项目特点及适用人群，选择客户认可、价值与支付代价最大差值的方案与产品，不宜单纯最求效果，也不宜片面追求低成本。在设计各阶段，都应持续开展方案优化工作，比较不同设计方案所带来的品质、效果、成本、效益等方面的差异。同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，兼顾长期效益和短期利益的平衡。

设计院的选择除考虑其整体实力及社会影响外，应加强对设计师团队的考察。在设计合同中，应将需设计单位给予配合的工作事项和技术经济指标要求清晰明确地表述在设计合同中，在附加条款中，可设置一定的履约奖惩措施。对施工图设计单位的选择应优先本地化，同时优化管理资源，实行项目负责制，并综合销售部、发展部以及工程部等在设计各阶段与设计单位保持良好和紧密的沟通，深入广泛地讨论，比对方案的经济性，各种专业方案可利用外脑，组织各专业专家进行方案评审。

1、方案阶段设计

1.1设计工作开展前，应按项目总体经营要求和市场定位，以及项目的地理位置、自然景观、配套情况等给出一个相对宽松的成本区间范围。同时对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行研究，避免实施方案调整幅度过大。

1.2确定建筑方案时要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减少建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加，同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等方面的复杂程度，尽可能避免不规则的建筑方案。

1.3单体和户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体。

1.4材料、构件的选择应与所建产品的的定位与售价相适应。同时应考虑当地市场供应情况，尽可能利用当地的优势资源。

1.5综合物业管理成本，应合理布置组团大小，组团出入口布置应相对集中，减少后期管理成本。