房地产开发项目的运营管理

协办部门工作内容主办部门协办部门

现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心

规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心

现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有

地下埋藏物等影响开发的因素详

细了解。发展中心

了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交

通等情况发展中心

了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以

后项目开发的影响和支撑。发展中心

了解地块的上市方式和土地

款同土地所有方进行接触，了解土

地出让方式和土地款，以及能否

调整。发展中心

了解当地的建安成本、政府

收费项目和具体情况成本测算发展中心

了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心

现状图（四至电子文件）发展中心

市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射

范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分

析等

研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部

项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户

分析和产品分析等，对项目定位、客户定位

、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部

成本测算：针对多个方案进行初

步成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、

运营部 研发部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条

件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售

项目方案确定发展中心、

研发部

现金流测算发展中心

区域宏微观市场研究发展中心

项目招商版盈利能力分析发展中心、

运营部可行性研究报告

项目招商报告（前期阶段）土地信息收集

土地初判

土地深判主要阶段节点主要工作内容工作部门

主办部门工作内容

第 1 页，共 31 页

协办部门工作内容主办部门协办部门主要阶段节点主要工作内容工作部门

主办部门工作内容

项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心

合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部

合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部

合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投

房地产开发项目管理

一、房地产开发项目管理的内涵与意义

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（一）房地产开发项目管理的含义

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

（二）房地产开发项目管理的意义

房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。

1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。

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国有房地产开发企业运营管理

作者：马铁军

来源：《科技资讯》2015年第23期

摘要：随着我国经济的发展，老百姓的生活水平也在不断的提高，对住房更要求“高品质”“高质量”。房地产经过多年的发展，逐渐成为国家经济的重要支柱产业，在第二产业中占有十分重要的地位，越来越多的人投资于房地产行业。这对于我国的房地产企业来说既是良好的机遇又是极大地挑战。而房地产企业作为建筑的开发商，其运营管理水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成。若国有房地产想要在激烈竞争中保持欣欣向荣的景象，则必须以自身发展的实际情况为基础，做好企业运营管理。本文主要阐述了国有房地产开发企业的运营管理存在的问题以及策略。

关键字：房地产；运营管理；问题；策略

中图分类号：F272.9 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）08（B）-0000-00

最近几年，我国整体经济水平的提高拉升了百姓的房产购买力，房地产行业市场发展迅猛。同时，具有无限潜力的行业与偌大的市场，使得更多人投资于房地产行业。在这背景之下，民营房地产企业迅速崛起，房地产市场的格局发生明显的动摇，国有房地产企业的地位发生动摇。面对激烈的竞争，为了更长远的发展，良好的运营管理才是国有房地产企业屹立于建筑行业不败之地的前提，因此企业必须根据自身实际情况，建立起更科学、更完善、更有效的运营管理制度，并对出现过的危机因素进行分析，预测发展中将会遇见的问题，制定有效的预防措施，为企业又稳又好的发展提供有效的保障。

一、国有房地产企业运营管理所存问题

无论什么企业都存在企业危机，如若处理不当则会给企业带来重大的损失，甚至使该企业不复存在。所以企业应该做到认清形势，对存在的问题及时采取相应的措施。目前房地产企业存在财务管理、运营管理、用人制度等方面不同程度的问题。

经营管理　

ｌ■　

房地产开发项目的施工管理　

刘彬元　

（石家庄国泰房地产开发有限公司　河北石家庄０５００００）　

［摘　要］结合多年的实际工作经验，就房地产开发项目甲方代表的现场管理问题，提出了自己的一些见解和看法，强调明确目的任务，完善项目管理体系、　

管理责任到人，施工阶段的质量控制，部门协调管理。　

［关键词］ｌ　程项目施工管理协调　

中图分类号：ＴＵ７２３　文献标识码：Ａ　文章编号：１００９—９１４Ｘ（２０１０）３６　００６０一【）ｌ　

房地产工程项目中，甲方代表在现场的管理范围非常广，工作中也有各种　

各样的问题，这就要求房地产甲方管理人员要有相当强的工作能力和综合素　

质。当前房地产行业发展迅猛，随着我国法律法规的逐渐健全，规范及项目管　

理的逐步推广等，对甲方管理人员的要求也是越来越高。作为房地产企业甲方　代表，必须了解、掌握、遵守国家的法律、法规、基本建设法规程序及与之相　

关的规范、要求，这样才　能通过对投资项目的全过程有效控制，降低成本，提高　

投资效益和社会效益。笔者通过多年的工作实践，认为以下四个环节是甲方在　管理建设　ｒ：程中最关键的，具体如下：明确目的任务，完善项目管理体系、管理　

责任到人，施工阶段的质量控制，部门协调管理。　

１明确目的任务　

一个房地产项目的开工建设，质量、：Ｉ：期、投资是三个重要因素，如何　

搞好三者之间的辩证关系，是每一一个管理者面临的最重要的任务。质量是施工　

管理的核心，从准备施工到交付使用，每一个环节都要强调和把握，为此，必须　

掌握、熟悉相关的法律、法规及规范，并严格加以执行。对重要部位、隐蔽工　

程及经济签证应做重点管理，因为这些地方容易出错，且影响较大，事故及隐患　

都会造成经济上的浪费及时间上的影响。工期是合同中一项很重要的条款，工　

期的按约履行及提前，对建设单位来说意味着投资开始受益，对施工单位来说，　

意味着成本的降低，所以，工期和经济效益有着密切关系，必须制定相应的奖罚　措施。保证了工程质量，如约履行了工期就确保了投资的稳定，同时，经济签证