2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试题

四川省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。

A．利润B．价格C．价值D．收益价格2、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A．548.19B．558.15C．567.39D．675.403、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。

确需变更的，必须经__批准。

A．政府B．城市规划行政主管部门C．城市建设行政主管部门D．城市土地主管部门4、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格E：房地产估价机构必须加盖公章5、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。

A．成本利润率B．投资利润率C．资本金利润率D．资本金净利润率6、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金B．债券+投资基金C．投资基金+股票+债券D．股票十债券7、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格8、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

（2）后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

参见《房地产估价理论与方法》教材P324。

（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2004年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由__提高到__。

A．10%，20%B．20%，30%C．10%，35%D．20%，35%2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。

A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章3、关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是__。

A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。

A．上升B．下降C．不变D．升降难定5、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。

A．房地产测绘图一般比例尺很大B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D．房地产测绘的复测周期一般为1年6、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。

A．60 000B．120 000C．150 000D．180 0007、下列不符合工程建设定额特点的是__。

A．稳定性B．系统性C．统一性D．权威性8、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。

房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。

厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。

2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。

2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。

乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。

2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。

四川省2016年上半年土地估价师《管理法规》：房地产交易考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出。

【2002年考试真题】A：0．5个百分点左右B：1个百分点左右C：2个百分点左右D：标准未规定E：时间因素2、对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用__计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。

A．成本逼近法B．成本法C．剩余法D．收益法3、按照有关居住区规划的技术要求，居住小区中的住宅用地应占小区总用地的比例为A：45％-60％B：50％-60％C：55％-65％D：60％-75％E：土地4、《协议出让国有土地使用权规定》规定，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的__。

A．50%B．60%C．70%D．80%5、1979年—1985年，这一阶段进行了第__次全国范围内的土壤普查。

A．一B．二C．三D．四6、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。

A：年B：季C：月D：旬7、某宗地(丘)有5个界址点，其坐标分别为11(5，1)、J2(6，1)、J3(4，4)、J4(2，2)、J5(3，1)，则该宗地的面积数值为．【2006年考试真题】A：6．5B：7．5C：13．0D：15．0E：土地8、我国金融的组织体系是以为主体。

A：中国银行B：专业银行C：国有商业银行D：政策性银行E：土地9、基准地价修正系数表是基准地价在条件下修正为宗地地价的系数体系。

A：相同因素B：不同区域C：相同区域D：不同因素E：时间因素10、交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异，前者发生在先，后者发生在后．在此期间，则要进行修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。

A：区位B：等级C：价格D：期日E：时间因素11、农用地的定级方法通常有。

A：因素法、修正法、样地法B：因素法、修正法、地块法C：修正法、样地法、剩余法D：因素法、样地法、叠置法E：合法性12、土地管理的基础是__。

2016年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》:房地产中介服务机构管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格. 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。

A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素2、下列关于地籍图，表述不正确的是。

A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图C：城市地籍图比例一般为1：800D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素E：执行层的组织协调3、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利.A．低于B．等于C．高于D．无关联4、合法建造房屋的物权自__产生效力。

A．记载于不动产登记簿时B．颁发房屋权属证书时C．申请房屋所有权登记时D．事实行为成就时5、流动比率，下列说法不正确的是。

A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100%B：又称之为“银行家比率”C：又称之为“二对一比率”D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上E:借款合同6、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化B．社会化C．专业化D．市场化7、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。

这是因为前者比后者具有__.A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理8、现代营销战略的核心可以称为STP营销,下面不属于STP营销的是__。

A．市场分析B．选择目标市场C．细分市场D．产品定位9、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。

A．交通拥挤B．建筑技术进步C．城市规划改变D．自然环境恶化10、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是.A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格11、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6％）.A：现在按9.5折一次性支付B：一年后一次性支付C：现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D：现在首付50%，余款在未来10年分年等额支付E：工业用地的监测点评估价格12、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。

2016年四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】A:上调贷款利率B：收紧房地产开发贷款C：开征房地产持有环节的税收D：增加土地供应E：工业用地的监测点评估价格2、下列费用中，不属于管理费用的是__.A．办公费B．管理人员工资C．审计费D．代理费3、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

A:100—300B：100～500C:300—800D：300—1000E:执行层的组织协调4、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金,对可以不办理土地出让手续的,应对转让方征收__。

A．地价税B．土地收益金C．土地转让金D．土地增值税5、城市由于建筑密集,生产与生活活动散发大量热量,往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。

A．温差效应B．绿岛效应C．温压效应D．热岛效应6、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。

A：相互影响性B：寿命长久性C:数量有限性D：保值增值性E：工业用地的监测点评估价格7、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。

A：1．67％B：2．1％C：2．3％D：2．5%E：工业用地的监测点评估价格8、标准临街深度通常简称标准深度,从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m,则标准临街深度应设定为m。

A:15B：22C：18D：25E:工业用地的监测点评估价格9、某套住宅月有效毛收入为3000元,运营费用为有效毛收入的10％,因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修.预计重新装修费等费用50000元,在装修前3个月内均匀投入,装修完成后放置3个月方可使用。

四川省2016年上半年房地产估价师理论与方法：年限法的计算考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场B．财务C．政策D．经营2、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊C．房屋内高度在2.20m以上的技术层D．与室内不相通的装饰性阳台3、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调4、__是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。

A．自行拆迁B．委托拆迁C．指定拆迁D．强制拆迁5、减价拍卖皆为。

A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：有声拍卖D：无声拍卖E：执行层的组织协调6、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。

A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格7、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。

A：98B：102C：108D：116E：工业用地的监测点评估价格8、功能折旧违背了以下哪个原理__。

A．收益递减原理B．收益递增原理C．均衡原理D．适合原理9、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。

A：房地产租金以外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格10、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。

2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不是直接融资优点的是__。

A．安全性高、筹资上可以积少成多B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C．有利于筹集长期投资资金D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展2、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。

A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。

轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号3、某宗房地产土地面积320 ㎡，建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。

A：144 000元B：135 000元C：960 000元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格4、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。

A：最佳用途B：最佳规模C：最佳集约度D：最佳开发时机E：工业用地的监测点评估价格5、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。

A：国务院B：国务院建设主管部门C：国务院人事主管部门D：国务院国土资源主管部门E：执行层的组织协调6、房产分户图的比例尺一般为。

A：1：200B：1：500C：1：800D：1：1000E：执行层的组织协调7、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。

四川省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。

A．法律B．行政法规C．部门规章D．行规2、根据《物权法》规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。

A：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C：专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E：执行层的组织协调3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。

A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章4、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】A：40年B：43年C：47年D：50年E：工业用地的监测点评估价格5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。

现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。

若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格6、下列表述不符合房地产广告要求的是。

A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：房地产估价机构必须加盖公章7、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为元。

2016年四川省房地产估价师案例与分析：土地用途考试题（共5篇）第一篇：2016年四川省房地产估价师案例与分析：土地用途考试题2016年四川省房地产估价师案例与分析：土地用途考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。

A．10 B．15 C．20 D．302、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金 B．债券+股票C．投资基金+债券+股票 D．债券+投资基金3、设立地役权通常会使（）。

A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升4、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。

A：区位 B：用途 C：建筑面积D：临时安置补助费E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记 D．房屋的所有权人和使用人为两个人6、房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是__。

A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．领导定价法7、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。

甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。

A：242．4％B：50％ C：41．25％ D：187．5％E：工业用地的监测点评估价格8、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。

四川省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷2、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率3、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5日B．1993年7月5日C．1994年8月15日D．1993年6月1日4、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】A：6 400元／㎡B：6 800元／㎡C：6 960元／㎡D：7 600元／㎡E：工业用地的监测点评估价格5、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．无限责任公司B．股份有限公司C．有限责任公司D．两合公司6、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。

A：466 ㎡B：496 ㎡C：506 ㎡D：596 ㎡E：工业用地的监测点评估价格7、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。

2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

A：独立、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于一般性原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于一般性原则E：工业用地的监测点评估价格2、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：__。

A．利息、利率、税收B．利率、信贷、税收C．利息、信贷、利润D．利率、税收、价格3、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。

A：50B：40C：35D：30E：工业用地的监测点评估价格4、在评估投资价值时，折现率是__。

A．社会—般的收益率B．收益法中的资本化率C．投资者要求的满意收益率D．投资者要求的最低收益率5、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙6、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A．低收入者B．中等收入者C．高收入者D．可支配收入7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。

企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化B．单一市场集中化C．市场专业化D．产品专业化8、下列关于变形缝，表述错误的是。

A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑E：执行层的组织协调9、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。

2016年下半年四川省房地产估价师案例与分析：房地产拍卖、变卖的估价模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。

A．建筑高度B．建筑间距C．建筑密度D．建筑后退红线距离2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。

A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价3、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．资金来源与运用表B．损益表C．资本金现金流量表D．全部投资现金流量表4、下列有关基尼系数的表述中，正确的是。

A：某个国家从2005—2008年的基尼系数分別为0．34、0．36、0．40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重B：基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重C：基尼系数越大，则表示收入分配越平均D：洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标E：执行层的组织协调5、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业B．僵滞行业C．分块行业D．专业化行业6、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调7、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格8、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。

四川省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1 000元／㎡，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格2、城镇土地使用税采用分类分级的税率。

A：比例B：超额累进C：全额累进D：幅度定额E：执行层的组织协调3、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订B．合同生效C．权利被侵害D．乙知道或者应当知道4、下列不属于优先股股东享有权利的是。

A：分配股息的优先权B：股票转让权C：有限的表决权D：要求赎回权E：执行层的组织协调5、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资B．工程招标C．市场定位D．物业管理6、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：成交价格B：理论价格C：评估价值D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格7、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格8、缴存住房公积金的工资基数是。

A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成E：执行层的组织协调9、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系10、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达，所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。