经济适用房政策的博弈分析
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首先 ， 经济适用房建设 比例逐年 下降（ 如图 ｌ所示） 。
比例（ ％）
执行
中
２， １
放任
１２ ，
央 政 府
１一 ，ｌ
００ ，
图 ２ 中 央政 府和 地方 政 府 博 弈 的 利 益矩 阵
当 中 央 政 府 和 地 方 政 府 都 严 格 执 行 经 济 适 用 房 制 度
Ｎｏ ５， ０ ９ ． ２ ０
现 代 商 贸工 业 Ｍｏ ｅｎＢ ｓ ｅｓ ｒｄ ｄ ｓ ｙ ｄｒ ｕｉ ｓ Ｔ ａｅＩ ｕｔ ｎ ｎ ｒ
２０ ０ ９年第 ５ 期
经济 适 用房 政 策 的博弈 分 析
段 超 杰
（ 汉 大 学 经 济 与 管理 学 院 ， 北 武 汉 ４ ０ ７ ） 武 湖 ３ ０ ２ 摘 要 ： 济 适 用 房 政 策 自 实施 以 来 ， 经 陷入 种 种 困境 ， 断 遭 到 人 们 的 质 疑 。 从 博 弈 论 的 角度 分 析 了经 济 适 用 房 政 策 不
中央政 府 坐收 利益 ， １ 地方政 府得 不偿失 ， 为 ， 其次 ， 经济适用 房 由于 只规定 了售 价 ， 对建 筑面 积却没 执行 政策时 ： ， 有严格规定 ， 使大部分经济 适用房 的建 筑标准严重超标 。 致 为一１ 中央政 府 放 任 地 方政 府 而 地 方政 府 也放 任 开发 商 时： 中央 和 地 方 政 府 的收 益 都 是 ０ 。 再次 ， 由于居 民档案和收 人难 以统 计 ， 使得 经济 适用房
２ １ 地 方 政 府 和 中央 政 府 之 间 的博 弈 ．
并 建设和交 易 ， 使得 全 国 ＧＤ Ｐ增 长 下降 ， 是从 社会 收 益来 商 品房 开发 ， 交 纳更 多 的土 地 出让 金 。由于商 品房 贸易 但 将 Ｐ 地 说， 会使全社会 更加 稳定 、 和谐 ； 央政 府 如果 放 任地方 政 的开 展 ， 会 拉 动 当 地 ＧＤ 增 长 ， 方 财 政 收 入 也 相 应 增 中 加 ， 可 能 激 化 社 会 矛 盾 ， 致 社 会 紊 乱 ， 方 政 府 将 会 受 但 导 地 府 ， 方 政 府 将 大 量 进 行 商 品 房 开 发 和 销 售 ， Ｄ 可 能 快 速 地 Ｇ Ｐ 并 增 长 ， 中低 收 入 者 买 不 起 房 ， 响 全 社 会 的稳 定 和 可 持 续 到批评 和指责 ， 有可能 受到 中央政 府 的惩 罚 。另一方 面 ， 但 影 开发企 业可采取 的策 略也 有 两个 ， 一是 严格 执行 经济适 用 发 展 ， 会 受 到 人 民 的 质 疑 和 批 评 。另 一 方 面 ， 方 政 府 可 并 地 二是违 规 操作 经 济适 用 房 政策 。当开 发企业 严格 采 取 的 策 略 也 有 两 种 ， 是 严 格 执 行 经 济 适 用 房 政 策 ， 是 房 政策 ， 一 二 由于政 策限制 ， 获利润远 远低于 所 放 任开发企业 违规操作经 济适 用房政 策 。地方 政府严 格执 执行 经济适用房政策 时 ，
中 央 政 府 和 地 方 政 府 博 弈 的 最 优 策 略 是 ： 央 政 府 执 中 的对象很难确定 。 行经济适用房制度 而地方政府放任 开发企业开发商品房。 最 后 导 致 经 济 适 用 房 政 策 的 主 要 参 与 主体 都 不 支 持 该 ２２ 地 方 政 府 与 开 发 企 业 之 间 的 博 弈 ． 政策 ： 地方政府 因为 无偿 划 拨 土地 无法 获 得 土地 出让 金 而 地 方 政 府 由 于 更 关 注 短 期 经 济 目标 的 实 现 ， 此 ， 对 因 其 影响财政收入 ， 开发商 因 为 ３ 的利 润 限制 而积 极性 不高 ，
的 四 方主 体 — — 中央 政 府 、 方 政 府 、 发 企 业 和 中低 收 入 购 房 者— — 之 间 的 博 弈 状 况 ， 示 政 策 失 败 的 原 因 ， 对 此 提 出 地 开 揭 并
了 改进 措 施 。
关 键 词 ： 济 适 用房 ； 弈 ； 施 经 博 措
中 圈分 类 号 ： ２ ３ ３ Ｆ ９．１ 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （ ０ ９ ０ — ０ ４０ １ ７ —１ ８ ２０ ） ５ ６—２ ０
时： 中央政府收 益高于地方政 府 ， ２ 地方政府 １ 中央政 府 为 ， ； 严 格 执 行 而 地 方 政 府 放 任 开 发 企 业 时 ： 益 发 生 转 移 ， 央 收 中
图 １ 新 开 工经 济 适 用 房 占住 宅 新 开 工面 积 的 比例
政府 １ 地方 政府 ２ 中央政府放任 地方政府而地方政府严 格 ， ；
受 到 当 地 人 民 的批 评 ， 有 可 能 受 到 中央 政 府 的惩 罚 。 并 中央 政 府 和 地 方政 府 博 弈 的利 益 矩 阵 如 图 ２ 示 。 所 虽 然 经济 适 用 房 的 设 计 初 衷 是 好 的 ， 是 在 其 实 施 过 但 程 中 出 现 了一 系 列 的 问 题 。 地方政府
中低收入购房者 因为获中概率 小又 常被顶 替 而对政 策失 去 经 济 利 益 的偏 好 大 于 避 免 受 到 指 责 的政 治 风 险 。地 方 政 府 可采取 的策略有两 个 ， 是严格 执行 国家 的住房保障制 度 ， 一 了信心 。 二 是 不 执 行 政 策 。 当 地 方 政 府 严 格 执 行 中 央 的政 策 时 ， 将 ２ 参与主体 的 四方博弈
大 大 减 少 地 方 财 政 收 入 ， 由 于 满 足 了 部 分 中 低 收 入 者 的 但 住 房 需 求 ， 解 了 住 房 矛 盾 ， 受 到 当 地 人 民 的 好 评 和 拥 缓 将 由于中央 政 府 和地 方 政 府 的 目标 和行 为标 准 存 在 差 护 ， 会 受 到 中央 政 府 的 表 扬 和 肯 定 ； 且 当地 方 政 府 不 执 行 国 异， 导致二者在 实施 经 济适 用房 政 策 过程 中存 在 博弈 。中 家 的住房保 障政策 时 ， 发企 业可 以获得 更 多的土 地用 于 开 央政府如果严格实 行经 济适 用 房 制度 ， 降低商 品住 房 的 会
