下载文档原格式
一、市场概况2024年上半年，郑州房地产市场保持了较为活跃的态势。
由于郑州作为中原经济区的中心城市，人口流入量大，房地产市场需求较为旺盛。
同时，政府适度调控政策的推出也对市场起到了一定的稳定作用。
二、销售情况上半年，郑州市房地产销售主要集中在商品住宅项目上。
随着房地产调控政策的推出，购房者对于房屋的需求更加理性，购买目的更多的是改善居住条件。
因此，选购面积适中、布局合理的二手房成为市场的主要趋势。
同时，限购政策的影响，郑州市场上的二手房价格有所回落，使得更多购房者选择购买二手房。
而新房方面，中小户型成为购房者的首选，而大尺度的房源销售较为困难。
三、价格变动上半年，郑州市房价整体呈现稳中有升的态势。
尤其是二手房市场，受到政府政策调控的双重影响，价格有所回落。
根据市场数据统计，郑州市上半年二手房平均价格较去年同期下降了5%左右。
而新房方面，受到土地成本等因素的影响，房价整体呈现上涨趋势，但上涨幅度较去年同期有所减缓。
四、供应情况上半年，郑州市新增商品住宅供应量相对充足。
政府鼓励房地产开发商开发多样化的产品，以满足市场需求。
尤其是中小户型的商品住宅供应较为充裕，受到购房者的欢迎。
同时，政府对于保障性住房的建设也给市场增加了一定的供应。
五、政策影响今年上半年，郑州市政府继续推出了各类调控政策，以稳定房地产市场。
其中包括限购措施、信贷政策收紧、加大供应等。
这些政策的推出有力地控制了过度投资和炒房行为，保持了市场的稳定。
六、预测与建议下半年，郑州房地产市场仍将保持稳定发展的趋势。
首先，随着市场需求的改变，购买二手房的趋势将继续增加。
其次，政府对于中小户型商品住宅的支持力度将继续加大，供应量将保持充足。
再次，土地成本上涨和政策调控的影响，新房价格上涨的幅度将有所减缓。
最后，建议购房者在购买房屋时要理性选择，注重房屋质量和地段，以确保自身利益。
总之，郑州房地产市场在政府政策的引导下保持了较为稳定的发展态势。
购房者对于房屋需求更加理性，市场供应也逐渐适应了市场需求。
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
郑州万科城可行性研究报告1. 引言随着城市化进程的加速，郑州市成为中国中部地区重要的经济中心之一。
然而，随着城市人口的增加和土地资源的紧张，找到新的城市发展模式变得尤为重要。
本报告旨在评估郑州万科城项目的可行性，为政府和开发商提供决策支持。
2. 项目背景随着郑州市经济的迅猛增长，城市扩张势在必行。
郑州万科城项目由万科集团计划投资兴建，位于郑州市南部，总占地面积约1000公顷。
该项目旨在打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合性社区，为居民提供高品质的生活环境。
3. 目标和方法本次可行性研究旨在评估郑州万科城项目的可行性，具体涉及以下几个方面：•市场需求评估：通过市场调研和数据分析，了解郑州目前住房市场的供需情况，预测未来的市场需求。
•技术可行性：对项目规划和设计进行技术评估，确保建设过程中的可行性和可持续性。
•经济可行性：通过资金预算和财务分析，评估项目的经济可行性，包括投资回报率、成本效益等指标。
•社会影响评估：评估项目对周边社区和环境的影响，采取相应的措施减少负面影响。
4. 市场需求评估4.1. 市场背景郑州作为中部地区的经济中心，人口规模持续增长，居民对高品质生活的需求不断增加。
目前住房市场供需矛盾突出，房价持续上涨，市场前景广阔。
4.2. 市场调研通过调研郑州市场，我们发现：•居民对高品质住房的需求强烈，希望拥有良好的居住环境和便捷的生活配套设施。
•人口流动性大，年轻人和外来务工人员成为购房主力军。
•郑州南部发展潜力巨大，存在较大的房地产市场空缺。
4.3. 市场前景预测基于市场调研结果和未来发展趋势，我们预测郑州万科城项目的市场前景十分乐观。
该项目将满足居民对高品质生活的需求，为郑州南部地区提供良好的居住和商业配套设施。
5. 技术可行性评估5.1. 项目规划和设计郑州万科城项目规划面积约1000公顷，包括住宅区、商业区、公园绿地等。
项目将采用先进的城市规划和建筑设计技术，保证项目高品质和可持续性。
CONTENTS目录万科广场楼层分析万科广场项目介绍1客流及销售预估432开业活动分析PART 01万科广场项目介绍美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.商业建筑总共4层，面积约4万平方米。
从体量上来看，是典型的落地型社区生活中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。
设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运用新风系统。
打造一个没有霾的空间。
喜买乐生鲜超市喜买乐生鲜超市· 项目定位V·power·地段：位于管城区、经开区交界处。
·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。
涵盖400个停车位中州大道航海路万科广场中州大道航海路·区位分析·客群分析周边社区（半径1公里）1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，均价21000元。
2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010年，均价14500元。
3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租户较多，均价16000元。
4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。
5、美林河畔：3028户，均价12500元。
6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。
7、其他小型社区 ：其他社区总户数约为3000户。
均为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来路以东，租户较多。
客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·周边商业分析区域商业有：1、富田东方广场:位于中州大道航海路,为写字楼+老百货形态，开业时间较早，商场较为陈旧，体验较差，主力商家有永辉超市，超级运动，新东方等；2、福都广场：位于航海路银莺路，2013年开业，为集中式社区商业，主力商家有华润万家超市、幸福蓝海影院、必胜客、屈臣氏等； 区域整体商业数量少，且开业时间早，物业老旧，体验较差，万科广场虽然体量不大，但按照购物中心设计，体验较好富田东方广场福都广场万科广场优势（Strength）劣势（Weakness）•区位优势：位于经开区于管城区交汇处，周边经过多年发展，相对成熟，•地段优势：紧邻中州大道与航海路两条城市主干道，交通便利，昭示性强•客群优势：周边社区集中，规模大，入驻人口多•定位优势：定位区域性社区商业、针对性强项目优劣势分析项目体量小总体量约4万方，业态丰富度小，可逛性差品牌能级低主力品牌商较少，多为一般品牌主力店影响力弱超市为喜买乐超市，面积小，品牌弱餐饮均为一般性品牌开业不同步1号门（南门） 2号门（东门） 商场外部实景PART 02开业活动分析·场外开业活动形式节目内容：1、领导讲话2、非洲舞蹈3、狮子点睛4、舞狮助兴现场情况：场外活动开始之前以有少量客户等候，以老年人居多；活动10点左右开始，节目虽不多，但仍算丰富，时间相对合理，过程中吸引部分客户停留；·场外开业活动形式非洲舞蹈狮子点睛领导讲话舞狮助兴1、中庭活动：演义节目、商家互动、礼品抽奖；因区域较大，有成排椅子提供休息，舞台活动较有参与性，吸引大量家庭消费者前来就坐观看；人气很足。
万科紫台楼盘产品策略分析【项目简介】万科紫台，是继草庄之后，杭州万科深植城东的又一经典作品。
位居城东新城核心区旁，南临德胜快速路，顺承9.3平方公里繁华脉络。
约500米近抵地铁一号线七堡站，距“杭城门户”东站交通枢纽约3公里，距武林广场约8公里，近接钱江新城繁华。
项目总建筑面积110935平米，在中正大气的对称布局中，营造风景充沛的滨水三进院落。
万科紫台，纯熟运用了市场美誉度极高的成品装修体系，以众多创新性能细节，营造经典的90~125㎡装修成品三房。
2013，杭州万科以成熟的“三好”系作品全新亮相，汲取万科性能住宅优势产品经验，推出更加贴合生活需求的全系住宅性能设计方案。
特别倡导“好产品、好服务、好邻居”生活文化，为每一位业主带来全面周到的生活关怀。
【楼盘优势】1.城东稀缺地铁装修90方万科·紫台，位于地铁一号线七堡站、九和路站之间，抵达七堡站距离约为600米，5站地铁抵达武林商圈。
同时，尽得城东新城核心区9.3平方公里繁华，融入一座城市的时代机遇。
随着新东站枢纽开通，8大城市商业综合体加速建设，1500亿建设的城东新城正在兴起，使区域未来充满机遇与梦想。
2.七堡地铁综合体充分引进香港地铁“地铁+物业”开发理念。
总建筑规模约130万平方米，涵盖国际商业、星级酒店和高端写字楼等复合业态面积达20万平方米。
综合体内还将建设1座小学、2座幼儿园，完善的教育配套设施，成为交通便利、环境优美、配套齐全的大型高品质生态生活区。
3.万科·紫台，城东新城稀缺装修成品公寓万科·紫台,融入城东新城繁华；近抵地铁一号线七堡站、九和路站，距“杭城门户”新东站交通枢纽约3公里，距武林广场约8公里，近接钱江新城繁华，为城市优势资源纵横之地。
项目南临德胜快速路，总建筑面积约11万平米，在中正大气的对称布局中，以充沛的自然风景，营造繁华之中的经典雅居。
源自杭州万科对于居住舒适度的不止探索，万科·紫台纯熟运用了市场美誉度极高的成品装修体系，以数十项创新性能细节，营造极具创新精神的约90~125㎡装修成品三房。
郑州万科紫台三期游乐园规划
游乐园注重多样化发展和地域性发展，加强的景观设计的多样性要求和地区文化保留，充分体现地方传统文化，以丰富的文化景观资源使游人得到各种各样的景观视觉享受。
所以，主题游乐园的规划设计在旅游景观的传统设计基础上，引入先进的娱乐设施，深刻的文化内涵，符合人们的审美价值观念和消费心理。
避免为了追求满足一小部分人的消费观而忽略了满足大部分人的文化品位和娱乐性。
娱乐主题公园的建设应该采取以下构想，以保持高质量的内容为基础的前提下，以人为本，尽量满足大众消费能力。
主题游乐园的规划设计，应该注重娱乐，体现创新和个性化的特征。
大众消费、主题特色与高品位的特点紧密结合，满足不同层次的游客的基本需要。
适当的提高娱乐质量，结合适中人群的文化意识，使主题游乐园的建设更加合理性。
主要通过以下几个方面来实现：
（1）在尊重大众消费的前提，努力达到雅俗共存。
规划和设计过程中应注重创新，个性化的特征。
满足不同层次的游客的需求，形成一个适度的消费意识来引导消费者。
（2）地域特色文化融入设计当中。
能够做到巧夺天工，把现实中的文化在景观中得到真实再现的效果。
（3）通过一些新形式的主题使主题游乐园注入活力。
鼓动游客积极参与到游园活动中来，身临其境。
例如，结合电影制作，很多游客借在此得到身心体会。
首批单位解筹现场总结9月22日1、2号楼开始价格试算并开放样板房，9月26日1、2号楼解筹，共推出109套单位，当天成交97套，10月4日即100％售磬；109套房中，其92套为VIP客户购买，总体成交结果良好。
这与我们的解筹策略、现场组织等是分不开的。
总的来说，首批单位的解筹在现场组织上做的相当好，流程顺畅、控制有序。
特做以下总结，并对第二批单位的解筹起参考意义。
一、解筹策略总结1、价格试算时间较短。
首批单位在取得预售证后方开始价格试算，仅有4天试算时间，并且没有周末，导致试算工作非常紧张，客户出现不满情绪，并影响了部分客户的购买。
但整体来说，试算的工作比较顺利。
建议本次解筹必须加长试算时间，并且在需要的时候，在未取得预售证时就提前进行价格试算。
2、项目在价格上采取了“低开高走”的策略，首批单位均价4000左右，并对销售员统一口径：第二批单位中必定涨价。
该做法促进了首批单位的高解筹率，并缓解了3号楼多层的供需矛盾。
3、销控策略。
在进行价格试算中，告知客户3号楼大部分已被“集团购买”，有效分流客户了3号楼高度集中的客户状况。
4、加推策略。
在仅有50左右名VIP卡入场选房的时候，3房单位就基本的销完，从而一度导致成交停顿，并连环影响下批客户选房。
后来经过短暂封盘调整后加推少量三房单位，方重新把现场成交气氛盘活。
但双方对这类情况预计不足，没有事先准备好相关策略和准备好价格表等相关资料，导致需要封盘调整，影响了现场的成交速度和气氛，并导致价格的调整不尽合理。
二、现场组织总结1、现场流程顺畅。
现场从签到开始，到最后签订合同，流程衔接合理。
2、保安分工明确、定岗定责、统一控制、统一管理，严格按照解筹要求执行。
保安的出色表现是本次解筹组织的有利保障。
3、现场仅有6人签约，跟不上成交速度要求，成为制约现场成交速度的最大障碍。
因此建议本次解筹增加签约人员；同时，财会处和复核处也应增加人员，以保持与签约区统一的速度。
