土地储备对房地产市场的影响

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土地 储 备 对房地 产 市 场 的影 响
李连昱
（ 尔滨市地产交 易中心， 哈 黑龙江 哈 尔滨 １ ０ ０ ） ５ ０ ０
摘 要： 土地储备是政府 高效控制城 市土地开发 利用的一种常用手段 ， 针对土地储备 对房地产 市场 的影响进行 了论述 。
一
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关 键 词 ： 地 储 备 ； 地 产 市 场 ； 响 土 房 影
土 地储 备是 政 高效 控制城 市土 地开 发 土 地储备 制度在 保障城 市土 地市 场规 范 盘 活存 量 土地 。 利用 的一 种常用手段 ， １９ 自 ９ ６年上海土地发展 发展 的同时 ，可 以加强政府行政部 门的服 务意 ３ 土地 收储 要坚持评估 与市场预测结 合 ． ２ 中心 成立至今 ， 土地 储备制度作 为“ 营城市 ” 识 ， 经 充分提供一级市场信息 ， 简化投资者 的用地 的原 则 的重 要措施 ，正在 我 国 １０ ０ ０多 个城市 推广实 审批手续 ， 这样就能改善投资软环境 ， 吸引投 资 土 地收购 储备 是在市 场经 济环境 中产 生 施 。土地储 备制度及其相关政策的出台 、 执行 ， 者 ， 促进城市经济发展 。同时 ， 土地储备制度 可 发展起来 的， 故在其运作期 间， 要进行土地评估 是我 国又一场 新 的“ 土地革命 ” 该制度 是政府 以及时调节土地供应 ， ， 防止地价的过高增长 ， 避 和土地市场前景分析研究 。根据需要确定土地 为提高土地宏 观调控能力和合理分配土地收益 免 出现 “ 泡沫经济 ” 现象 ， 有利 于促进房地 产市 储备面积 ， 并尽量缩短土地储备周期 ， 避免 出现 的 重 要 创 新 工具 。 它 既 维 护 了 国 家 土 地 所 有 权 场的健康 、 稳定发展。 收购 亏本 及储备期 过长 、 产生新 的土地 “ 闲置 ” 的完整性 ，又满 足了市场机制对资源合理配置 ２土地储备的应对措施 与建 议 问题。 同时， 应加强对储备地块 的评估 和地价走 的要求 ，一定程度 上促 进了市场经济体制 的完 土地储备制度 的逐 步实行 ， 对我 国的房地 势预测 ， 以减少风险。 要坚持 “ 尽力而为 、 量力而 善与发展 。土地 资源配置方式对国民生产各个 产市场产生了巨大的影响 ， 同时 ， 带来 了机遇 行” 也 的原则 ， 切实做到充分研究论证 ， 科学决策 ， 环节都起着非 常重 要的影响 ，土地储 备制度是 和挑战 ，如何应对 这一新 的土地使用 制度 的变 先谋后动 ，力争以较少 的投人获取较大的经济 土地资源配置方式 之一 ，它的实施从根本上改 革 ， 对我们都是 一个新 的课题供地方 式、 从而引发 实行土地储备制度 ， 将房 地产开发等 经营 ３３ ．要协 调好 土地存量 和增 量的关 系 开发程序 的重大 调整。 因此 ， 这一新的土地使用 性用 地统一纳人招标拍卖 和挂牌交 易轨 道的 国 土地储备 的重点是 国有 土地存量 ， 但要兼 制度 ， 给我 国的房地 产市场带来 了深刻的影响。 有 土地使用制度改革 ，无疑是 中国土地 使用制 顾新 增用地。 因为储备一定量的新增用地 ， 不仅 １土地储备对 房地产 市场 的影 响 度改革 历史 上的一 件大事 。土地供应 的多渠道 可 引导城市用地 的发展方 向 ， 推进城 市发展的 １１有利 于加 强政府对土地 一级市场 的垄 变成 了单轨制 ， ． 土地买卖变得公 开和透 明 ， 实现 进 程， 而且 为土地储备 事业 的发展拓展空 间。 大 断 了“ 土地 资源的市场化配置 ” 。 部 分存量 的土地适 宜做房地产用地 以及 其他第 土地储备 制度的建立 ， 使得 城市政府 可以 随着 土地储备制度的建立 ， 国家及地 方政 三 产业用地 ， 而新增用地适 宜于工业 、 科技 、 农 完全垄断土地一级 市场 ，只有储备机构 才能通 府 已明确规定 ， 今后凡属房地产开发经 营性项 业等项 目。 所以 ， 要改变过去把大多数储备土地 过征 、 换 、 、 购、 转 收等方 式将土地集 中 ， 直接 进 目 用地 ， 一律采取招标 、 拍卖或挂牌 的公开 交易 主要投放 于房地产 市场 的做法 。对于过 去供 应 行储备或者经过开发后进人储备库 ，然后按 土 方式 。利用市场 “ 无形 的手” 来配置土地 ， “ 把 谁 失控及管理不到位 的状况 ， 应深入分析 ， 找出具 地供应计划从储备机构这一个 “ 口子 ” 出让 和出 能拿 到地” 以什么价格拿地 ” 和“ 这两 个关键 问 体 的原 因， 以便确定对策 。 在巩固房地产开发 应 租土地。城市土地储备制度 的运作将确保经 营 题交给 了市场 。 换言之 ， 的土地供应制度 已经 市场 的同时， 新 开发新 的市场 。 这样 不仅使储备 土 性 用地通 过招标 、 拍卖 、 挂牌方式 出让 、 出租 ， 这 建立 ，它标志着地方各级政府供地观念和供地 地实现收益 ， 而且为政府吸引大量投资 ， 使土地 就 在很大程度上减少 了一级市场交易 中的个人 方式正在发生深刻 的转变 ，用地者的用地观念 储备达到经济 、 社会和环境效益 的统一 。因此 ， 因素 ， 保障交易的公平和公正性。 城市土地储备 和用地方式也要相应地发生转变。 可 以说土地储备是实现 国有土地经济和社会效 制 度的建 立 ， 既使政府垄断一级市场 ， 叉使政府 对房地产政府 主管部门来 说 ，一 方面 ， 政 益最大化 的有效措施。 手 中掌握 一定量的储备土地 ，从而控制 了房地 府有关部门 同样也有学习 、 领会 ， 适应新的游戏 ３４做好 以地生财文章 ． 产 开发 的源头 一土地资源 ， 因而将极大 地提高 规则的问题 。 因为 ， 由于土地储备制度带来新 的 围绕土地使 用制度 的改革 ， 做好 以地生财 政府对房 地产市场的调控能力。通过政府对市 土地供应方式 ，对政府主管部门也 是一个新 的 工作 ， 通过控制土地供应总量 ， 以维持适 当价位 场 的宏观 调控 ， 现了政府在控制土地供应总 问题。 体 另一方面 ， 政府主管部 门作为土地储备制 的地 价； 土地 、 划、 规 建设等部 门应协调 配合运 量 中的主导作用 。 度的主导者和游戏规则的制定者 ，必须转变工 作 ， 做好土地控制 、 统征工作。 在土地控制上 ， 根 １ ＿ ２有利 于培育和规范房地产市场 作作风 ， 提高服务意识和服务水 平 ， 为规范和培 据规划调 控的次序安 排和功能 划分 ，按 照轻 、 土地 是一种稀缺 的不可再生的资源 ， 随着 育房地产市场做出最大的努力 。 重、 、 缓 急的要求 ， 近期要 开发 并可尽快 产生 对 城镇化进程 的加快 ， 城市规模的逐 步扩大 ， 土地 香港政府的 “ 勾地 ” 策 ， 政 是我 国土地 储备 经济效益 ，拉动经济发展 的极具 增值效益的地 资产 的增 值是一个 必然的趋势。在成立土地储 实施的主要借鉴对象。但由于香港社 会法制健 块 或 重 点 基 础 设 施 项 目的 周 边 土 地 予 以 先 行 统 备制 度之前 ，由于市场 不规范和有 利可 图 ， 炒 全 ， 土地储 备操作 中因“ 面小量小 ” 而易加 规范 征、 备 ； 储 对规划开发有 中期效益的项 目周边土 地 、圈地现象时有 发生 ，土地投 机现 象普遍存 控制与操作。而在内地 ， 实施土地 储备 ， 虽然在 地 ， 则作为项 目融资的土地进行控制 ， 根据财力 在 。土地 的增 值收益 ， 都进入开发 商腰包 ， 导致 “ 为政府获取土地收益”的 目标上 与香 港相同 ， 情 况 ， 实行 分期分批 统征 、 储备 ； 对有远期 效益 政府对房地产开 发失控 ，往往造成房地 产市场 但在其 它 目标 与影响上 不尽相 同 ，例 如土地所 的地块 ， 在规划上予以严格 控制 ， 防止潜在增值 秩序 的混乱 。 只有通过土地储备制度的实行 ， 由 有 制的区别可能造成 土地储备 的收益 分配不合 的土地资产收益流失。 规划用地是合理 、 集约用 政府土地部 门对经 营性 土地统一 招标 、 卖 、 拍 挂 理 ， 地保 护 目标 在土地储 备中没有得 到重视 ， 地 的 先 决 条 件 。 耕 牌 出让 ， 以市场方式 配置土地资源 ， 能规范市 土地供 应高度垄 断带来 不良后果等 ，都有可能 才 场行为 ， 创造平等公 平的竞 争环境 。同时 ， 通过 为土地储 备制度 带来 障碍与风 险。 土地储 备与招标 、 拍卖 、 挂牌出让土 地 ， 也减 少 ３土地储备 制度需解决 的几个 问题 了腐败案件 的发生 。因此 ， 实行土地储备制 度 ， ３１ 分发挥土地储备作用 ，积极消 化闲 ．充 由政府垄断一级市场 ， 既可 以规范市场行 为 ， 抑 置土 地 制土地投机炒作 ，将开发商引入按市场规律 操 土 地集 约利用的根本是盘活存 量土地 ， 进 作 的理性 轨道 ，也 是我 国加 入 ｗｒ ｏ与国际 接 行城市土地 的优 化配置 。 者认 为 ， 笔 政府应 该对 轨的客观要求 。 闲置土地进一步清查 、 统计 ， 并将仍在 闲置 的土 １３有 利 于 改 善 房 地 产 投 资 环 境 ． 地 纳 入 土 地 储 备 和土 地 供 应 计 划 ，最 终 消 化 和