2017年京津冀一体化专题分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年7月正文目录1.京津冀土地财政的现状 (4)1.1土地财政的概念内涵 (4)1.2京津冀协同发展土地利用规划 (4)2.京津冀地产与财政的内生逻辑 (9)2.1京津冀的房地产催化了土地财政的增长 (9)2.2土地出让收入成为地方财政收入主要来源 (11)2.3土地财政并非京津冀地产价格高企的主要推手 (12)3.京津冀视角下的雄安新区土地财政展望 (13)3.1雄安新区有望走出土地财政依赖的困境 (13)3.2发债或成为雄安新区建设资金来源 (14)3.3 PPP模式助力雄安新区基建投资 (16)3.4雄安新区有望构建新型财政收支框架 (17)图表目录图1：2012-2016年北京市用地审批情况（公顷） (5)图2：2012-2016年北京市土地交易面积（公顷） (6)图3：2011-2016北京土地出让收入及占财政收入比重（亿元，%） (7)图4：2011-2015年京津冀房产与土地相关税收及占财政收入比例（万元，%） (8)图5：京津冀土地规划分类图 (9)图6：1999-2015年京津冀房屋销售价格（元/每平米） (10)图7：2011-2016年我国与土地和房地产相关的税收（亿元，%）11 图8：2012-2016我国土地出让收入及占地方财政收入比重（亿元，%） (12)图9：2011-2016京津冀财政收入和财政支出（亿元） (15)1.京津冀土地财政的现状1.1土地财政的概念内涵土地财政指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
土地财政的收入来源：与土地有关的政府非税收入，包括土地出让金、土地租金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等；与土地有关的税收，包括房地产税、建筑税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税、购房的契税、房产交易过程中的个人所得税、耕地占用税等等；土地从征收到出让过程中的隐性收入和间接收入。
自1990年国务院规定土地使用权可以有偿出让开始，土地使用权市场正式出现并建立起来。
目前，我国地方财政收入有较大部分来源于土地出让金。
1.2京津冀协同发展土地利用规划据新浪网报道：2016年5月，国土部和发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020）》。
规划划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区域土地利用的原则和利用导向。
该规划对京津冀地区特别是环京地区新增建设用地严控、鼓励存量转换、存量挖潜，也在纠正北京周边通过土地供给来推动房地产发展的思路。
存量建设用地在结构上保障重点基础社会和公共服务，以及引导人口与产业的合理移动集聚为重心。
从京津冀协同发展土地利用规划来看，京津冀将会严控新增建设用地，控制环京区域房地产的膨胀发展。
存量建设用地凸出保障民生发展，因此未来京津冀土地利用也会结构性调整。
图1：2012-2016年北京市用地审批情况（公顷）2012年-2016年，北京市用地的整体规模呈逐年下降的趋势，在2016年有小幅反弹。
其中新增建设用地从2012年的2154公顷减少到2016年的898公顷。
农用地转用的土地面积也从2012年的2077公顷减至2016年的840公顷。
图2：2012-2016年北京市土地交易面积（公顷）2012-2016年，北京市的土地交易面积在2013年达到顶峰2118.64公顷后下降，从2016年的2118.64公顷下降至2016年的477.29公顷。
北京地区土地交易面积减少，表明北京市在控制土地的供给。
图3：2011-2016北京土地出让收入及占财政收入比重（亿元，%）近几年北京土地出让收入从2012年的671亿元上涨到2015年的2010亿元，其占北京财政收入的比重也在16.77%到50.61%的区间波动。
未来北京趋向于摆脱土地财政的模式，土地出让金将继续减少，土地出让收入占北京财政收入的比重也将减少。
图4：2011-2015年京津冀房产与土地相关税收及占财政收入比例（万元，%）2011年-2015年，京津冀房地产与土地的相关税收占到财政收入的10%以上的比例。
京津冀房地产与土地相关税收从2011年的804，6819万元增长至2015年的133，47673万元。
京津冀房地产与土地相关税收在财政收入中发挥了重要的作用。
图5：京津冀土地规划分类图京津冀地区的土地供给规划为四类：减量优化区指北京四环以内地区；存量挖潜区指北京四环至北京六环；增量控制区是指北京六环至河北交界处、京津冀生态保护地区；适度发展区（燕郊、固安、武清、涿州等）。
总体来看，北京四环以内为减量优化区，也凸显疏解首都非核心功能的意图，环北京区域要实现增量控制，京津冀生态保护区适度发展。
在经济和社会发展较为成熟的区域，土地规划实现控制增量，在京津冀城市化程度较弱的区域，土地规划要适度发展。
最终实现京津冀土地协调平衡发展。
2.京津冀地产与财政的内生逻辑2.1京津冀的房地产催化了土地财政的增长98年-04年，京津冀处于土地平稳供给期，自98年开始，我国实行住房改革政策，房地产市场开始呈现快速发展态势。
商品房销售面积从98年的952万平方米上升到04年的4183万平方米，年平均增速28%，房地产销售额从98年的545亿上升到04年的2053亿，年平均增速24.72%。
05年-08年，京津冀处于土地供给扩张期，房地产也较快发展并呈现过热状态。
图6：1999-2015年京津冀房屋销售价格（元/每平米）北京的房屋平均销售价格从1999年的5647元每平米升至15年的22633元每平米，。
天津地区从1999年的2251元每平米上涨到10107元每平米，河北从1999年的1354元每平米涨至2015年的5759元每平米。
从近十余年京津冀房屋平均销售价格来看，京津冀的房地产价格提升对于土地财政起到了很好的支撑作用。
从经济收益的角度，京津冀土地财政也受益于京津冀房价的上涨。
京津冀的土地财政也和京津冀的房价形成了螺旋式上涨的局面。
地价的高价促使了房价的高企，房价的高企也催化了地价的高企。
2.2土地出让收入成为地方财政收入主要来源图7：2011-2016年我国与土地和房地产相关的税收（亿元，%）2011年，我国与土地和房地产相关的税收为7001亿元，2016年涨至15018亿元，其占财政收入的比重从6.75%上升到9.41%，与土地和房地产相关的税收对于地方财政愈加重要，部分经济欠发达区域地方政府对于土地财政依赖较大，经济较发达区域对于土地财政依赖较小。
图8：2012-2016我国土地出让收入及占地方财政收入比重（亿元，%）2012年我国土地出让收入为28886.31亿元，占地方财政收入的47.29%，至2016年土地出让收入上涨到37456.63亿元，占地方财政收入的比重为42.96%。
过去五年，土地出让收入占地方财政收入的比重围绕50%上下波动，土地出让收入已成为地方财政收入的主要来源。
2.3土地财政并非京津冀地产价格高企的主要推手京津冀房地产价格的高企，为京津冀土地财政收入提供了很好的支撑，但是京津冀土地财政与地产价格的螺旋式上涨，也造成了较大的收入分配差距。
拥有京津冀的房产成为了快速的致富渠道，是否拥有京津冀房地产成为财富的重要标志。
而房地产的特殊性质也使得其收益远超过存款利息、理财产品、基金产品乃至股票市场的收益，京津冀的房地产在近几年也成为中产阶层最好的投资标的。
近期，京津冀对于房地产市场的严格调控，也表明了政府欲在控制京津冀房地产的失控式发展。
尤其在17年以来，中央出台的通州副中心规划、雄安新区规划、京津冀协同发展规划进一步催化了京津冀地产的预期，京津冀的交通基础设施、教育、医疗方面均会迎来较大利好，因此也带动了近期京津冀地产的火热。
因此京津冀房地产价格的高企因素复杂，土地财政并非京津冀地产价格高企的主要推手，因此土地财政问题并非是解决京津冀地产价格高企的根源。
但京津冀土地财政的优化，有利于调节地产价格高企带来的贫富差距等问题。
3.京津冀视角下的雄安新区土地财政展望3.1雄安新区有望走出土地财政依赖的困境据国土资源报报道：17年5月国土资源部党组书记、部长姜大明主持召开部党组理论学习中心组学习（扩大）会议，指出要发挥国土资源管理对雄安新区规划建设的服务保障作用。
国土资源部计划将雄安新区作为国土资源管理改革试点和创新政策的先行先试区，重点从保障用地需求、土地供应政策、城市地质调查、不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持。
17年5月，河北省委书记赵克志在《人民日报》发文，坚决落实‚房子是用来住的，不是用来炒的‛定位，把严格土地和房地产管控作为当务之急，明确新区是创新发展的高地、不是炒房淘金的地方。
研究制定与雄安新区功能定位相适应的人口和住房政策，探索全新的房地产改革路子，满足民众住房需求，打造政策高地、成本洼地。
从国土资源部与河北省委书记的表态来看，雄安新区有望走出土地财政的路径依赖陷阱，雄安新区的财政收入将不依赖土地财政收入，雄安新区的土地管理模式也将进行创新。
央企、行政事业单位、科研机构的迁入雄安也有望为雄安新区奠定多元化的财政收入来源，企业所得税、个人所得税、增值税等有望成为雄安新区的税收收入来源，因此雄安新区摆脱土地财政依赖困境的基础具备，雄安新区的新型土地管理模式也有望成为全国的创新示范区。
3.2发债或成为雄安新区建设资金来源地方政府通过发债等多种方式拓展城市建设融资渠道，地方市政债能缓解地方政府的财政支出压力，保证地方基础设施建设和基本公共服务均等化的实现。
2014 年5月国务院批准了北京等十省市试点地方债自发自还，地方市政债有望减少地方政府对土地财政的依赖。
图9：2011-2016京津冀财政收入和财政支出（亿元）11年京津冀的财政收入为6199亿元，财政支出为8579亿元，有2380亿元的财政赤字。
2016年，京津冀三地的财政收入为10656亿元，而财政支出则为15900亿元，有5244亿元的赤字。
截至2016年底，北京政府性债务余额4052.80亿元，同比下降40.53%；其中，政府债务余额3741.18亿元，下降34.70%，或有债务311.62亿元，下降71.31%。
京津冀的债务风险可控，京津冀举债仍有空间。
17年5月，财政部核定北京2017年新增地方政府债务限额为525亿元，将主要用于北京城市副中心重大工程建设等领域。
新增债券将主要投向五个领域：141.14亿元用于北京城市副中心、2019北京世园会等重大工程建设；132.37亿元用于疏解非首都功能；90亿元用于土地储备；83.79亿元用于环境整治；77.70亿元用于交通基础设施建设。
北京用于疏解非首都功能的资金，部分资金或用于雄安新区的建设。
