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房地产销售十大骗术在房地产销售领域，有一些销售人员会使用一些不端手段来欺骗潜在买家，以获取更多利润。
以下是十大常见的房地产销售骗术：1. 虚假宣传：销售人员可能夸大房地产项目的优点，隐藏项目的缺点，以吸引潜在买家。
2. 虚构供需信息：销售人员可能通过编造虚假消息来制造紧缺感，迫使买家做出决策。
3. 老虎团队合作：销售人员会与一群人合作，假装买家在现场竞价，制造紧迫感和竞争氛围。
4. 隐瞒商品房的实际属性：销售人员可能隐瞒房屋的质量问题，如建筑材料的质量、附近环境污染等。
5. 预售房设定捆绑销售：销售人员可能要求买家购买其他附加产品或投资项目，才能获得优先购房资格。
6. 虚构赠品和折扣：销售人员可能声称有免费赠品或折扣，吸引买家签订合同，但最终却不提供。
7. 虚构高回报率：销售人员可能宣传房地产项目的高回报率，并鼓励买家投资，但实际上并不具备这种潜力。
8. 虚构政策优惠：销售人员可能编造政府优惠政策，以促使买家尽快购买房屋。
9. 故意隐瞒房屋历史问题：销售人员可能故意隐瞒房屋的法律问题或纠纷，以使买家不知情而购买。
10. 强制搭售附加服务：销售人员可能要求买家购买额外的服务，如装修、家具等，以获得更高的利润。
为了避免成为这些骗术的受害者，买家应该保持警惕，并在购买之前进行充分的调查和尽职调查。
此外，购买房产时，买家应该与专业的律师和房产顾问合作，以确保自己的利益得到保障。
最重要的是，要谨记：如果交易听起来太好，那可能就是骗局。
在房地产销售行业，有一些不端行为层出不穷。
销售人员为了达到销售目标或获取更高的利润，往往采取各种手段来欺骗潜在买家。
下面将详细介绍十大常见的房地产销售骗术，以便大家提高警惕。
首先，虚假宣传是一种常见的骗术。
销售人员可能夸大房地产项目的优点，美化环境、设施和配套，并有意忽略项目的缺陷和问题。
他们会运用语言的艺术，描述项目为天堂般的居住环境，吸引潜在买家。
其实，这只是一种营销手段，目的是让消费者产生强烈的购买欲望，以便忽略项目的实际情况。
房地产的潜规则太恐怖，刚需族买房子时，眼睛一定要擦亮了导读:本文介绍在房屋装修，注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
房地产行业在不断的发展，有很多的购房者在买房子的时候，会发现很多的楼盘一开盘就会被告知很多房子已经销售了，这让很多的购房者感觉到困惑不已，本来想买一套好一点的房屋，但是结果还是处处不如意。
房地产的潜规则太恐怖，刚需族买房子时，眼睛一定要擦亮了！我们来了解一下吧。
一、房地产的潜规则是什么？经常听到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，某小区十几万一平很多人疯抢”很多开发商在开盘的时候，会先把不好的房子都卖掉，好的都留在后面卖。
先开盘的都是靠火车道的，过了一段时间加推的都是园区内环境较好的。
所以，在买房的时候一定要都多多留意。
有没有发现，很多售楼处的沙盘上都会标出“售罄”或者是“已售完”。
其实都是在“逼”你买房，制造出房子比较热销的假象。
更有甚者，还会找来一些“房托”来看房，让你有一种和别人“抢”房子的感觉。
去售楼处看房除了看沙盘图、户型图之外，一定要看的就是“样板间”。
一些开发商为了吸引购房者来买房，把样板间做的比实际上大一些，或者对样板间进行墙体改造，这些都是不实用的。
所以，再买房的时候一定要多加考量。
二、买房子要做好哪些准备工作？1、实地考察是关键：现如今买房子的人还是比较多的，因此售楼处并不一定都是开放商的人，大家在买房的时候可以去实地看看，不仅可以实地考察一下房子的情况，以及开发商的实力，同时也能够碰见一起买房的人，说不定可以从他们那里了解到一些相应的信息，帮助自己在做选择的时候提供一定的帮助。
2、买了房子并不一定实现某种意愿：有时人们买房子并不是用来自己住的，而是为了让孩子有一个好的学校可以上，并且接受好的教育，但是并不一定买了房子就能够实现这一理想的。
一般上学的指标都是有一定限制的，所以在购房的时候大家一定要弄清楚到底是不是真的，不要听风就是雨，建议多方面打听一下，不管是从周围的居民，或者学校相关负责人那里了解一下。
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
售楼小姐曝17种卖楼潜规则这些问题要注意1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
3、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
4、售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。
要自己看中才买。
5、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
6、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
7、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
8、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
9、绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
10、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
12、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢?14、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
15、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
房地产行业潜规则随着二十一世纪的到来，中国的房地产行业发展迅猛。
从一开始的疯狂涨价到现在的市场平稳，无论在规模上还是在质量上，中国的房地产行业都取得了巨大的成功。
然而，在这个行业的背后，隐藏着许多不为人知的潜规则。
本文将探讨房地产行业背后存在的潜规则。
在中国的房地产行业中，有一条非常明显的规则，即与政策紧密相关。
虽然这不是什么新鲜事，但是这意味着房地产行业被政府牢牢掌控。
政府通过制定政策来影响市场，可以随时改变市场的走向。
房地产行业的价格、供需关系、购买力等都受到政府政策的影响。
对于房地产开发商和中介机构来说，他们必须始终牢记该规则，以便在政策变化时随时应对。
其次，在房地产行业中，钱是第一位的。
对于那些富有的人来说，房地产投资是最好的方式之一。
但是，对于大多数人来说，买房意味着借贷或按揭。
在中国，由于房地产价格不断上涨，买房的压力也越来越大。
因此，在房地产交易过程中，非法和不公正的行为也经常发生。
例如，经纪人可以收受回扣，放款人可以在放贷中收取高利息、破产房地产开发商可以通过欺骗方式获利等等。
这种非法行为不仅损害了买房者的利益，也影响了整个行业的声誉。
另外，房地产广告以夸张和虚假的方式出现是很常见的。
例如，有时会使用欺诈性的照片，将客房打扮成比实际上更好的样子。
此外，房地产公司在报纸、电视和互联网上投放的广告也往往承诺过多，很少提到实际上购房者需要支付的实际费用。
这种行为很明显是误导消费者，以实现迅速销售的目的。
一个词已经概括了中国房地产行业中的关键潜规则：猫腻。
到目前为止，这个行业中的“猫腻”越来越多。
从建筑不合格、恶意囤积和等待土地成熟、绕过监管和更改开发计划、false文件、假期出租烘托等等，种种手段都需要那些不法分子与那些与他们同流合污的城市官员合谋。
这种行为不仅破坏了社会的公平和公正，还损害了国家、税收和公共事业的利益。
最后，在中国的房地产行业中，竞争异常激烈。
由于市场的发展，房地产开发商之间的竞争越来越激烈。
房地产行业潜规则随着社会的发展，房地产行业在中国也是越来越火热，它的估值和交易量逐年攀升。
但是，在这个看似纯洁的行业里，其实存在着很多的“潜规则”，这些规则也被称为“暗箱操作”，往往对购房者和业主造成很大的困扰。
下面就让我们来看看这些“房地产潜规则”。
一、一些中介和开发商之间的勾结在购房的过程中，很多人会选择找一些房地产中介公司，以便能够更好地购买房源，但是在和这些中介交流的时候，也需要留意一些细节。
有时候，一些房地产中介商和开发商之间会勾结起来，欺骗购房者。
这种勾结事件主要是因为中介和开发商之间存在利益相关。
例如，中介成交一定量的房源后，开发商就会给予奖励或提成，所以中介在卖房的时候，往往会推荐开发商的房源，而不是真正优质的房源。
这样很大程度上会让购房者失去了选择权。
所以，购房者在选择房地产中介公司时必须先了解中介公司的口碑和声誉。
二、卖毒盘在房地产业内存在这样一种不良形式，叫做“卖毒盘”。
所谓“卖毒盘”，就是售楼员在售卖房源时，一方面激励购房者购房，同时又以高价不易售出为由“毒害”购房者，从而让购房者付高价购房。
在这个过程中，售楼员往往会以“此房源高档社区”、“临近地铁站”、“市场价格维持涨势”等为由增加房价。
此时，购房者若是不能理智购房，就会在人为的推动下支付高额的房价。
因此，购房者必须要理清购房策略，要敢于拒绝无理要求。
三、利用虚高报价垄断市场在中国的房地产市场，房价普遍偏高，许多开发商就会利用虚高报价的方式让购房者不能以合理价格购房。
例如，当开发商第一次公开报价极高时，很多购房者就会以为这个价格是合理的。
然而，过了一段时间，此处房价又被公布为极高。
在再次公开报价时，购房者就会感到出乎意料，当然也会感到为时已晚。
这种方式已经成为房地产业者陷购房者于不义的手段。
因此，购房者需要了解当前房地产市场的行情，了解房价行情，判断购房是否划算，以避免被“蒙”.四、黑中介黑中介是指那些没有合法资质、依靠不正当手段在房屋租售市场中进行非法活动的中介公司或个人。
房地产开发潜规则1. 引言房地产开发作为一个重要的产业，受到了广大人民群众的关注。
然而，在这一行业中，存在着一些不为大众所熟知的潜规则。
本文将介绍一些常见的房地产开发潜规则，帮助读者更好地了解这个行业的运作机制。
2. 指标操作房地产开发过程中，各种指标扮演着重要的角色。
但是，有些开发商在操作指标时存在一些潜规则。
例如，他们可能会将建筑面积与套内面积进行混淆，故意夸大房屋面积，以吸引购房者。
此外，开发商还可能通过虚报土地成本、配套设施等手段，来降低税收和交易成本，从而提高利润。
在购房时，消费者要保持警惕，避免被这些潜规则所蒙蔽。
3. 价格设置房地产开发商在设置房价时，也存在一些潜规则。
他们可能会根据项目所处地段、楼层高度、朝向等因素进行差异化定价，以获取更高的利润。
此外，一些开发商还可能通过各种手段抬高房价，例如，人为地扩大供需缺口，创造人为的火爆市场氛围，引发购房者的恐慌心理。
因此，购房者在购房时要保持冷静，理性判断房价是否真实合理。
4. 预售政策房地产开发商在预售上市时，也存在一些潜规则。
他们可能会选择在市场需求旺盛的时候提前公开预售计划，以吸引更多购房者，从而提前获取资金。
此外，一些开发商可能会通过虚假宣传、夸大项目优势等手段，来吸引购房者的注意。
购房者在购房时要注意官方公告的真实性，避免被虚假信息所误导。
5. 银行贷款在购房过程中，银行贷款也是一个重要的环节。
然而，一些开发商可能会与银行合谋，设立购房贷款的门槛，使购房者不得不选择开发商指定的银行进行贷款。
此外，开发商还可能与银行勾结，夸大房屋价值，让购房者得到更高的贷款额度。
购房者在选择贷款银行时要谨慎，对相关政策和利率进行准确了解。
6. 交房质量房地产开发商在交房质量上也存在一些潜规则。
有些开发商可能会降低建设成本，使用劣质材料，导致交房后出现各种质量问题。
此外，一些开发商还可能会在验收过程中故意忽略一些问题，以减少维修成本。
购房者在接房时要仔细检查房屋的质量，并保留相关的证据，以便在后期维权。
房地产行业潜规则在现如今的社会中，房地产行业是一个非常重要的行业，这个行业中涉及的利益是非常大的。
在这个行业中很多开发商都有着自己的潜规则，而这些规则往往对于消费者来说是非常不利的。
下面将对房地产行业的潜规则进行解读，以便广大群众能够更好地了解这个行业。
首先，房地产行业中最为常见的潜规则就是“捆绑销售”。
所谓的捆绑销售指的是开发商为了在销售过程中提高利润，而利用购房者的需求，强迫消费者在购房时必须购买开发商所提供的其他附加服务。
例如，购买房屋时被要求强制签订装修合同，或者购买非常不必要的家具等。
这些服务对于消费者来说往往是非常不划算的，但却是开发商为了提高利润而实行的策略。
其次，房地产行业中还存在着非常普遍的“价格欺诈”。
这种欺诈常常表现为，开发商在销售房屋时故意抬高房价，以获得更多的利润。
一些开发商通常会通过虚假的宣传手段来夸大房价的价值，以此来骗取消费者的钱财。
这种方式的出现是造成很多消费者深受其害的原因。
因为这种欺诈行为不仅浪费了消费者的金钱，而且也影响了消费者的购房体验。
再次，房地产行业中的另一种潜规则就是“不透明的材料附加费用”。
在购买房屋的过程中，开发商在与消费者签订协议时会含糊其辞，不明确告知消费者一些额外的材料费用。
这些费用通常会被隐含在整个购房过程中，直到合同被签订，消费者才会发现其中的额外费用。
这种附加费用不仅增加了购房者的额外负担，而且也让消费者的购房计划变得更加复杂。
最后，房地产行业中的另一个潜规则就是“动态变更规则”。
在房地产行业中，开发商常常使用非常复杂的销售政策，如“先到先得”、“一房难求”等政策来刺激消费者的购房热情。
然而，在一段时间之后，这些政策会发生变化，因此有些购房者在购房过程中可能被难以预测的政策制定者所影响，以致购房计划被打乱。
总的来说，房地产行业中存在着各种潜规则，这些规则主要是为了获取更多的利润。
消费者在购房的时候必须要保持警惕，对于这些潜规则要有所了解，并通过法律手段来保护自己的利益。
地产开发商永远不会告诉你的8个“潜规则”1、售楼处的人不一定是开发商的人现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。
代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。
这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。
“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。
甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。
”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。
如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。
2、赠送面积是不受法律保护的“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。
实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。
因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。
实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。
但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。
尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。
3、沙盘掩盖“不利因素”如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。
你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。
一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。
这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。
当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的空心砖"。
”沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。
房地产投资开发的37个潜规则（熟知31道以上的是地产老炮）这37个潜规则反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点，熟知其中31道以上的是地产老炮，可以自由对地产投资发表评论；熟知21-30道的，评论要谨慎谦虚；熟知11-20道的，要多看少说；熟知10道以下的一定不是地产圈的了。
都只需要达正负零即可预售，上海则需要主体封顶才可预售，深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。
而在一些运作并不规范的四五线城市，甚至没有土地证就可以‘预售’，不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。
2、交楼才能确认营业收入。
尽管房屋已经预售出去，确认了“合同销售额”，即每年用于房企排名的指标，开发商也已经收到首付及按揭全款，但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。
例如中国恒大2016年合同销售额3730亿，但营业收入大约只有1800多亿。
3、再赚钱的地产项目也要先亏三年。
高层住宅从拿地到交楼起码两年半，正常三年多。
也就是说，无论项目多赚钱，前三年的项目损益表是没有营业收入的，也不结转销售成本，只有营销费用和管理费用支出。
即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。
4、销售业绩增长越快的房企即期利润越难看。
大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来。
由上题得知，所有新项目前两三年都必然是亏损的，后期交楼的项目才贡献利润，那么报告期内新项目比重越大，交楼项目比重越低，房企的合并报表净利率就显得越低，甚至亏损，即高增长房企增收不增利。
比如近些年销售增长迅猛的恒大、融创都是如此，而那些销售增长缓慢的房企反而损益表好看，比如中海和龙湖。
5、房地产仍然是最赚钱的永续行业之一。
全社会的平均净资产回报率（ROE）通常不到10%，而10%对于房地产企业来说是没有兴趣做的。
虽然说行业黄金十年已过，随便拿块地就能赚钱的时代一去不复返了，弱小房企越来越难赚钱，但对行业强势龙头来说，现在是比黄金时代更好的白金时代，龙头房企可发挥更大的财务杠杆、更低的融资成本优势，单项目自有资金投资回报率（股东IRR）还能长期保持在20%以上。
6、衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRR。
IRR又分为全投资内部回报率即项目IRR和股东自有资金内部回报率即股东IRR。
所谓全投资就是不区分自有资金和外部融资，或者假设全是自有资金投入。
具备成本优势的龙头房企在拿地（招拍挂或并购）时往往要求项目的静态全投资内部回报率在15%上下，而股东自有资金内部回报率在20%上下。
当然，IRR不是房企投资决策的唯一指标，也会结合净利率、自有资金回正周期等指标。
7、房企加杠杆是因为有把握赚大钱且机会太多。
在自有资金有限、市场机会非常多时，加杠杆是理性选择。
有把握赚15%的项目IRR，借一部分8%的债可以把股东IRR撬到20%、30%、40%……每个项目尽量少占用自有资金，有限的自有资金就可以投入到更多的项目，企业就能更快的滚雪球。
当然，对于弱势中小房企，如果赚15%都没把握，借8%的钱就是作死了。
此外，如果龙头房企钱多机会少，也自然会像香港房企那样低杠杆。
8、龙头房企主要赚品牌溢价和低成本融资的钱。
竞争会使高ROE向社会平均水平回归，除非你有护城河。
龙头房企的护城河非常明显：一是相对于中小房企5%~10%的品牌溢价，二是相对于竞争对手5%~15%的长期低成本优势。
长期低成本优势主要包括低价拿地、集中低价采购材料、低成本融资、营销及管理费用摊薄等。
招拍挂项目想低价拿地只能是逆周期，在别人都缺钱时你融资能力最强，但龙头房企更普遍的低价拿地方式是与地方政府协议拿地，整合资源打造各种商业综合体、产业园、旅游小镇、健康谷等。
规模领先且执行标准化战略的房企，如恒大，在采购材料时具有极强的议价能力。
此外，资金永远嫌贫爱富，龙头房企的融资渠道越来越广阔，中小房企则借钱越来越艰难，比如当前上市公司、评级AAA龙头房企融资成本8%/年，小房企融资成本高达18%/年，大房企节省的财务费用就可以将项目净利率提高2-3个点。
最后，类似恒大足球这种全国性品牌广告，在6000亿销售额上分摊可以忽略不计。
9、龙头房企成长空间很大，行业集中度迅速提升。
房地产行业空间到了天花板，不等同于所有房企增长都到了天花板。
由于全方位的竞争劣势，弱势中小房企只能靠天吃饭。
停止拿地，择机退出，把项目和市场份额让给大房企是必然选择。
2019年，房地产行业集中趋势依然得到延续。
前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。
销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯队市场份额均有不同比例上升。
从百强企业销售金额的分段分布来看，2019年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元，其中21-50强企业规模加速扩张。
百强企业资源集聚效应更为强化，进一步加剧阵营间的分化，强者恒强态势持续。
前10企业平均进入105.4个地级城市，地级城市覆盖率达36.0%；拿地金额占50家代表企业拿地总额的47.7%；占行业国内信用债、海外债发行总量的11.1%、27.7%。
业内普遍预测到2020年，全国百强将占到70%~80%，十强占到35%~45%，三强占到20%，老大接近10%。
未来五年，是强势龙头的白金时代。
10、土地升值，开发商要交巨额土地增值税。
如果某地产项目的销售收入对比可扣除的成本项增值不超过50%，则增值部分征收30%土地增值税；增值超过50%不到100%的部分，征收40%土地增值税；增值超过100%不到200%的部分，征收50%土地增值税；增值超过200%的部分，征收60%土地增值税。
因此，长期囤地带来的地价升值，通常大头都交给政府了。
11、即使房价跌两三成，开发商也不一定都亏钱。
如果认为开发商报表净利润率10%，房价跌10%以上就会亏本，你就大错了。
由于有“税盾”的影响，开发商的利润对房价涨跌没有大众想象的那么敏感。
如果拿地成本低，地价房价暴涨所得，一半以上会以土地增值税和企业所得税形式装进政府的口袋。
反之如果房价大跌回来，政府也跟着少收大量土地增值税和所得税。
以恒大为例，2016年中报披露的1.86亿㎡土地储备账面原值2600亿，市值已达5700亿，升值3100亿。
如果房价不变，房子全都卖出去，3100亿的升值起码要交1500亿土地增值税及400亿企业所得税。
但如果现在地价普跌一半，房价大降两三成，恒大这批土地储备照样可以赚取正常利润。
12、快周转房企长期完胜高利润房企。
由于累进土地增值税的存在，喜欢长期囤地、追求高利润率的香港开发商，在大陆完败给快速开发、平利多销的内资快周转开发商。
你的资金50%回报率转一圈的时间，别人的资金已经25%回报率赚了五圈。
此外，由于一线城市地价占房价比例高、预售条件相对严苛、调控政策繁多（起码拿地一年才能开盘），所以早期聚焦一线的开发商发展速度都较慢。
而采用农村包围城市战略，能在二三四线城市做到拿地5~8个月开盘的恒大、碧桂园、中梁等，却在行业排名中后来居上。
13、调控并非利空全行业，龙头房企喜欢借助行业小周期波动吞并小房企。
弱势中小房企喜爱房价暴涨，惧怕调控，因为他们只打算把手上的项目做完就不玩了。
打算长期经营的强势龙头房企则希望行业健康平稳发展，不希望房价大涨导致地价过高，更不希望房价大跌引发系统风险。
这方面，龙头房企和中国政府的立场是一致的。
通常，政府调控导致行业景气度下降时，强势龙头房企往往大快朵颐的吞并中小房企。
14、巨量土地储备并非因囤地不建。
通常认为，长期经营的开发商，土地储备至少应满足未来三到五年的开发需求。
对于快周转开发商，理应拿地后尽快开发，为何会囤积大量的土地储备呢？一个重要原因是大项目需要分期滚动开发。
一期拿地就开工了，二期三期甚至及N期自然要先晒太阳。
比如恒大启东海上威尼斯项目和海花岛项目，上千万平米土地储备，是要分十几年开发完的。
由于这些大块土地储备地价十分低廉，每年的利息成本不过每平米几十元，房价涨幅轻松覆盖。
15、土地储备只能原值入账。
但现实中，土地不同于制造业的原材料，长期升值是常态，而升值是不能体现在资产负债表上的。
也就是说，对拥有大量土地储备的开发商来说，账面存货体现的原值，其资产往往被低估了。
开发商的高负债是变成土地储备了，而土地升值远超利息成本。
16、香港允许投资物业按市场价值重估。
香港会计准则允许开发商将在建或竣工的商铺作为自己持有的投资物业，并按市场公允价值重估，确认“投资物业公平值收益”。
即商铺还没卖出去，仅是划拨为自己持有的投资物业，就可以把市场价和成本价之间的差价算利润，增厚净资产了。
香港上市的开发商的报表利润中普遍包括这种投资物业公平值收益，A股上市的开发商报表利润则普遍不包括。
如果横向对比利润，应该扣除二者的差异。
此外，对投资物业重估利润，投资者并不买账，普遍将其扣除后看开发商的核心净利润，用于横向比较及计算市盈率。
17、开发商的利润承诺不是吹牛，已销售未结算金额基本锁定了开发商未来一年半的利润。
商品房销售之后、交楼结算之前，称之为已售未结，包括资产负债表中流动负债的客户预收款、未入账的在途银行按揭、以及客户分期付款中的未到期部分（没确认收入前不能记应收账款）。
开发商的已售未结金额往往高于一年的合同销售金额，如无意外将于未来一两年内陆续交楼结算收入和毛利。
因此，开发商下年的收入和利润往往已经大部分锁定，下下年的也锁定了一部分。
例如我们看到恒大在引入战投时承诺未来三年净利润888亿，其中起码四成已经由已售未结合同锁定。
如果2017年销售任务完成的好，三年利润承诺就基本无悬念了。
18、开发商的账面净资产严重被低估。
如前面所说，开发商的土地储备只能原值入账，存货中大量已售未结合同又隐含了一年多的利润待兑现，这都使得账面总资产和净资产被低估。
只有投资物业可能是按市值重估的。
因此，开发商财报的净资产是一个普遍被严重低估的数字，基于账面净资产算的各种指标、各种估值都不靠谱。
19、高分红和股票回购都会降低账面净资产。
分红和回购都是有利于股东的好事，但会“损害”一切基于账面净资产计算的财务指标，可见这些指标是有很大局限性的。
在攻击某些企业账面净资产低时，无视高分红和回购的事实。
20、地产开发就是利用各路资金为我赚钱的现金流游戏。
房企拿地时，通常会使用一部分自有资金，另一部分靠融资解决。
项目开工后，强势房企通常会要求供应商垫款数月，运营资金缺口则用自有资金弥补。
四证齐全后，才能申请银行的开发贷。
然后就是尽快开盘销售回款，有了回款就开始按比例归还银行开发贷，偿还到期的供应商垫款、信托、永续债，与少数股东瓜分自由现金流。
