XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案186P

五一路**项目招商及管理方案要点有机.生态.绿色农副产品批发零售市场项目招商策划案及管理方案广西博源恒房地产项目管理有限公司广西泰然物业服务有限公司二零一六年一月二十二日项目招商策划报告提纲推广总策略→项目卖点→具体计划→招商分期管理制度建议→形象方面建议产品推广策略基础→具体实施→销售建议招商策略产品建议项目档次定位→产品市场定位→客户定位→案名定位→价格定位项目定位项目扫描→项目SWOT分析→项目消费心理分析项目分析目录第一部分：项目分析一、项目扫描（一）、区域概况项目位于南宁市江南区五一路成熟生活圈中心地段，地块发育成熟。

项目嵌于成熟生活区内，项目四周被居民区围绕。

是广西区内第一家按照超高标准化要求设计的绿色生态有机农贸批发零售市场。

本市场位于五一路商圈辐射5公里内，江南区域常住人口在41万人左右，是南宁市人口密度最高的核心区域之一。

1、从地段上看，本项目地址五一路拥有广西区内最重要的配套设施菜篮子工程之一：在华南区排名前五大的“淡村农贸批发市场”。

本项目定位：传统农贸市场的升级版，专做有机生态绿色农贸商品批发市场。

这几年有机生态绿色农贸副产品在市场的消费力日趋升高，传统的农贸市场长远来看已经不具备有力的市场竞争力，一个行业的升级标志着是否发育完善的重要标志之一。

2、从交通上看，本项目紧靠五一路中段，临南宁市车管所，交通比较便利，方便货物的运输。

3、从布局上看，本项目由于地段发育较早，区域规划不太合理，整体布置显得有点杂乱，影响了项目的整体形象。

4、项目对面恒宇国际公馆小区将间接呼应本项目稍微提升形象。

（二）、项目概况该项目规划用地面积：12386平方米，总建筑面积：15029平方米平方米，底下建筑面积：3587平方米。

绿化率12%.停车位124个。

1号楼共三层每楼共三层每层各1331平方米。

3号楼共三层每层各459平米。

中间以楼梯及自动扶起，形成良好的商业环境氛围。

二、项目SWOT分析（一）、优势（Strengths）：1、区位：项目位于江南城区中流量较大，在项目辐射区域大多的农副产品行业商铺成熟行业成行成市；2、人气项目如开业后将具有极大的人气；3、理念：大规模经营有机生态绿色农副产品，场地和零售高端消费客户，聚集有机农副产品基地经营户，有机绿色生态行业的持：菜篮子工程，各方面的保障条件都非常优惠；5、规模：一二三楼通过电梯及享和人气互通。

目录1、项目概况 (3)2、区域房地产宏观市场综述与评价 (3)3、项目SWOT分析 (4)4、类比竞争楼盘调研 (6)5、项目主要买点荟翠及物业强势、弱势分析对策 (7)6、项目市场定位 (8)7、项目营销整体思路与战略思想 (8)8、目标客户群定位分析 (10)9、价格定位及策略 (11)10、入市时机规划 (12)11、开发节奏建议 (14)12、广告总体策略及广告的阶段划分 (14)13、媒介策略 (15)14、销售策略及销售实战 (16)15、公关活动策划 (17)16、现场包装 (17)恒大·苹果园营销策划方案一、项目概述恒大·苹果园是广西恒大集团开发的大型房地产项目，位于南宁市最具发展潜力的凤岭新区青环路段，北侧为琅东客运中心，南临青山国际高尔夫球场和青秀山风景区，具有优越的生态自然环境和广阔的区域发展前景。

项目规划占地约1106亩，总建筑面积约160万平方米，容积率为2.0，绿化率约39.8%，产品形态包括高层、小高层、多层洋房及别墅，具体划分为“东方诗韵”、“金色阳光”、“翠堤春晓”和“锦绣风华”四大区域。

恒大·苹果园位尊城市形象的最佳代言区域凤岭，周边密集了目前南宁最顶级的自然景观和人文景观：南宁国际会展中心、石门森林公园、青秀山风景区、青山国际高尔夫球场、中国—东盟国际商务区、东南亚美食文化街、广西民族博物馆、南宁新孔庙……园内独家珍藏汇春湖宽广水域。

咫尺距离，邕江的秀丽水景蜿蜒而过。

一个以恒大·苹果园为景观核心的中央景观区双水景至尚生活领地，即将尊荣呈现。

恒大·苹果园地处凤岭腹地，项目内三山一湖（定名“汇春湖”），宛若三条巨龙盘守碧水。

山势低而宽缓，山体的流线弧形一气呵成。

青山绿水遥相呼应，灵动韵味浑然天成。

正是源于山水的灵感，对本真的追求，设计师在恒大·苹果园创造了规划设计的奇迹，即利用原有的缓坡、山谷、湖泊，不仅标新了项目规划的空间布局，更积淀了建筑的历史文化内涵，营造一种“依山傍水、随遇而安”的惬意境地。

目 录 第一章 市场分析 ....................................................一、宏观环境因素分析 ....................................1.1柳州经济现状及发展趋向分析 ....................................................................二、柳州房地产市场分析 ..................................2.1柳州市房地产现状及趋向分析 ....................................................................2.2柳州房地产市场供求分析 ............................................................................2.3房地产市场价格分析 .....................................................................................2.4房地产市场空置简析 .....................................................................................2.5各区房地产市场特点及趋势 ........................................................................三、项目提案的原则及思路 ................................四、商用物业发展的要点分析 ..............................4.1商用物业的类型 .............................................................................................4.2商用物业的特征 .............................................................................................五、广州商用物业的发展轨迹 ..............................六、柳州市商业环境分析 ..................................6.1商业布局总体分布 .........................................................................................6.2主要商业物业竞争格局分析 ........................................................................6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 ................................6.4现阶段商用物业销售市场的总结 ................................................................6.5商用物业市场的发展趋势分析 ....................................................................“合富辉煌”房地产之市场建议书【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】6.6商用物业市场存在的现实问题....................................................................七、柳州商业经营及市民消费行为分析......................7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析...............................................7.2居民收入水平和消费结构分析....................................................................7.3柳州市民消费心理分析 ................................................................................7.4主要商业地段经营者分析............................................................................八、针对性的区域商情调查................................8.1调查目的 .........................................................................................................8.2五星商圈主要街区功能分析........................................................................⑴龙城路街区功能分析 .......................................................................................⑵解放路街区功能分析 .......................................................................................⑶文惠路街区功能分析 .......................................................................................8.3五星商圈主要商场经营分析........................................................................8.4近期同区规划的影响.....................................................................................九、客户群体分析........................................9.1目标客户群体.................................................................................................9.2目标客户群的需求分析 ................................................................................第二章项目分析....................................................一、地理位置............................................二、项目规模............................................三、项目现状............................................四、项目的资源整合......................................4.1与城市规划前景的整合 ................................................................................4.2与商业发展最高经营业态的整合................................................................4.3与商业经营功能的整合 ................................................................................4.4与步行街文化的整合.....................................................................................4.5与旅游资源的整合.........................................................................................4.6与电子商务资源的整合 ................................................................................4.7与事件营销策略的整合 ................................................................................五、项目SWOT分析.......................................5.1总表..................................................................................................................5.2项目优势分析（S） ......................................................................................5.3项目劣势分析（W） ....................................................................................5.4项目机会分析（O） .....................................................................................5.5项目威胁分析（T） ......................................................................................第三章竞争对手分析................................................一、概述................................................2.1区位因素（商圈因素）................................................................................2.2产品因素（规模因素） ................................................................................2.3经营因素（经营定位） ................................................................................三、主要的竞争对手分析..................................3.1五星商业街.....................................................................................................3.2蓝色港湾 .........................................................................................................3.3谷埠街国际商城.............................................................................................3.4新时代商业港.................................................................................................3.5温州商贸城.....................................................................................................第四章项目定位....................................................一、项目市场定位........................................1.1 市场定位理念................................................................................................1.2市场定位：.....................................................................................................二、项目形象定位........................................2.1形象主题定位：.............................................................................................2.2支持点： .........................................................................................................2.3 项目名称建议................................................................................................三、项目功能定位........................................3.1商场1-4层的区位划分................................................................................3.2商场的商品定位及功能定位........................................................................3.3商品定位 .........................................................................................................3.4功能定位 .........................................................................................................四、商场目标客户定位....................................4.1租赁使用商场的目标群分析........................................................................4.2商场的目标消费群分析 ................................................................................4.3商场的目标投资经营者分析........................................................................第五章整体规划建议..................................................一、项目总体规划思路....................................1.1 MALL的概念.................................................................................................1.2建立具有中国特色的MALL........................................................................二、建筑风格建议........................................2.2具体建议 .........................................................................................................三、环境设计建议........................................3.1花的海洋 .........................................................................................................3.2动态园林休闲区.............................................................................................3.3音乐无限 .........................................................................................................3.4艺术之都 .........................................................................................................四、设施配套建议........................................4.1商用项目的主要配套.....................................................................................4.2规划配套设施的原则建议............................................................................4.3具体配套建议.................................................................................................五、商铺间隔建议........................................5.1大、小商铺间隔的对比分析........................................................................5.2相关建议 .........................................................................................................5.3商铺间隔具体建议：.....................................................................................5.4商户组合建议.................................................................................................六、物业管理/商业管理建议...............................6.1物业管理提前介入的工作............................................................................6.2商业管理提前介入的工作............................................................................七、商场其他规划建议....................................7.1人流引导 .........................................................................................................7.2交通组织 .........................................................................................................7.4辅助性服务设施.............................................................................................八、住宅部分规划建议....................................8.1指导原则 .........................................................................................................8.2具体建议 .........................................................................................................第六章总体营销推广方案..............................................一、总体推广战略思路....................................二、营销策略............................................2.1总体营销思路.................................................................................................2.2总体策划思路分析.........................................................................................三、主题宣传推广策略....................................3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策...................................................3.2“利润分成”计划..........................................................................................3.3“购铺易”计划..............................................................................................四、事件营销策略........................................五、销售现场的包装策略..................................5.1销售环境的整体包装设计............................................................................5.2销售中心的设计和布置 ................................................................................5.3展示未来经营空间.........................................................................................六、项目定价策略........................................6.1定价考虑因素.................................................................................................6.2商场销售价格建议.........................................................................................6.3住宅部分价格建议.........................................................................................七、招商策略............................................7.1策略一：提前介入制定招商政策................................................................7.2策略二：有意识选择商户............................................................................7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致...................................................八、营销推广实施建议....................................8.1销售条件及销售时机.....................................................................................8.2分阶段销售总体战略.....................................................................................8.3销售实施计划.................................................................................................8.4销售控制计划.................................................................................................8.5销售促进计划的主要操作细则....................................................................8.6宣传推广策略.................................................................................................8.7媒体组合宣传重点.........................................................................................8.8销售人员培训.................................................................................................结语 ..........................................................第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.1柳州经济现状及发展趋向分析改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。