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商业综合体现场施工管理重难点实施对策分析摘要：随着城市化进程不断加快，国内涌现出大批商业综合建筑体，做为新型商圈带动了城市相关产业发展。
但是目前对于商业综合体的要求标准也不断提高，功能也日趋复杂，且其建设施工与管理涉及到诸多流程环节，使其管理难度相对较高，一旦缺少行之有效的施工管控动作，极大可能出现对资源的不必要损失，对商业综合体工程进度和质量呈现造成较大的伤害，在当前建筑施工行业快速发展、竞争日益激烈的背景下，如果想要赢得市场竞争并获得可持续发展，必须强化商业综合体项目现场施工管理水平。
鉴于此，本文以华润万象城综合体为例，对商业项目施工管理的难点进行阐述，提出科学有效的解决对策。
关键词：商业综合体；施工重难点；实施对策随着城市化进程的日益激烈和公共生活的不断进步，为了满足公众对各种配套服务设施的需求，大型商业综合体建筑应运而生，所谓的商业综合体，是集酒店餐饮、休闲娱乐、商务办公等为一体，一种多功能的综合性建筑，商业综合体不仅可以给城市带来极大的品牌效应，而且也给居民生活带来诸多便利性。
华润万象城的商业地产模式，主要在一线核心城市新区选址，大多集商场业态、写字楼业态、酒店业态、住宅业务为一体的商业模式，满足不同人群在同一商业综合体的各种需求，基于商业综合体的建设规模，不仅建设体量大、专业多工序复杂，而且需要大量的资金、管理投入为其建设提供保障，这在一定程度上为商业综合体施工建设带来一定的难度。
1商业综合体项目工程特点1.1工程技术复杂华润万象城类商业综合体多属于复杂超限高层建筑，平面布置较复杂，具有扭曲不规则、楼板局部不连续、竖向不规则、抗侧力构件不连续、结构超长等特点，其规模相对较大，主体结构形式复杂，跨度大、层高高，冰场、影院等主力店单元及中庭、天幕等施工难度高，存在高支模、深基坑、起重吊装等多类工程技术重难点；另外，商业项目一般涉及专业众多，含土建、钢结构、预应力、加固改造、幕墙、机电、精装修、园林景观及小市政等等，高度交叉，专业间的技术协调问题也因此成为商业总体施工建设的重点。
教育综合体项目策划书引言随着社会的发展和时代的进步，教育成为了一个国家和社会发展的重要基石。
然而，在现代社会中，教育面临着许多挑战，包括学生压力过大、学科之间的割裂、教师素质参差不齐等问题。
为了解决这些问题，我决定筹划一个教育综合体项目，为学生和教师提供更好的学习和教育环境。
一、项目背景和目标1.1 项目背景教育综合体项目的设立旨在打破传统教育的束缚，构建一个多样化的学习环境，鼓励学生全面发展。
同时，该项目还旨在提高教师的专业能力和教育教学水平，推动教育的创新和发展。
1.2 项目目标- 打造多功能、多层次的教育综合体，提供丰富多样的学习资源和教育服务。
- 培养学生的综合素质，实现全面发展。
- 提高教师的专业素养，促进教育创新和教学质量提升。
二、项目内容2.1 教育资源整合通过整合各类教育资源，包括教材、教辅材料、教学设备等，搭建一个全面的学习平台。
这个平台将为学生提供各科目的学习资料和教学视频，帮助他们自主学习和备考。
同时，该平台还将提供丰富多样的教学资源，供教师参考和借鉴，提升他们的教学质量。
2.2 专业培训与提升为了提高教师的专业素养，项目将组织各类培训和研讨会，使教师们了解最新的教育理念和教学方法。
此外，项目还将与教育机构、高校等合作，邀请教育专家来校内讲座和指导教学，促进教师的成长和发展。
2.3 课外活动与社会实践除了传统教学，该项目还将注重学生的全面发展。
学生将有机会参与各类课外活动和社会实践，扩宽视野、培养兴趣、提高综合素质。
项目将与社会各界合作，组织丰富多样的活动，如科学实验、社区服务、艺术表演等，激发学生的创造力和创新意识。
三、项目实施计划3.1 前期调研与准备在项目正式启动之前，我们将进行详尽的市场调研和需求分析，了解目标人群的需求和问题所在。
同时，我们还会与相关机构、专家进行对接，寻求合作和支持。
3.2 设施建设项目需要建设一批教学楼、实验室和图书馆等设施，为学生和教师提供良好的学习和工作环境。
工程管理Engineering Management– 130 –经济发展、城市化建设步伐加快的背景下，大型行政办公综合体是满足城市发展与人们多样化需求的重要建筑形式。
当前正处于城市现代化建设的关键阶段，大型行政办公综合体数量增加，这为施工现场管理增添了更多压力。
大型行政办公综合体施工管理必须创新施工管理理念，做好技术管理、质量管理、造价管理、安全管理等工作，融入精益管理理念，保证大型行政办公综合体施工的质量，并且为业主奉献精品工程。
1 大型行政办公综合体特点相比于传统的中小型建设项目，大型行政办公综合体工程项目的管理与控制虽然在管理的目标上大体相同，即质量、进度、投资、安全、合同等管理与控制，但在管理的范围和具体的管理方法、措施上却有显著的不同之处，大型行政办公综合体项目有其自身的特点，规模大、体量大、技术复杂、涉及专业类别比较多，主要表现在：（1）大型行政办公综合体一般都是高层和超高层建筑物，结构形式以框剪结构、剪力墙结构、筒体结构、钢结构为主，结构安全和使用功能保证难度大。
（2）建筑规模大，面积有几十万平米、甚至上百万平米，施工过程中的不可预见因素多。
（3）涉及的专业工程多，土建、给排水、电气、智能建筑、暖通、电梯等多专业的协调配合、现场管理难度大。
2 大型行政办公综合体施工具体管理2.1 做好施工准备阶段的预控工作（1）在有条件的情况下，协助业主进行施工单位的招标工作，为业主择优选择综合技术能力强、信誉良好、有相关工程施工经验、报价合理的施工单位提供建议。
如果总包单位事先已由业主确定，则监理单位应重点审查施工单位的技术力量 （特别是拟派驻现场的项目经理部主要管理人员情况）、管理水平、类似工程的业绩、市场信誉等情况，为项目的顺利实施奠定一个良好的基础。
（2）结合项目特点，编制监理规划和各专业的监理实施细则，应结合工程项目的特点，做到具体、详细、具有可操作性。
（3）根据监理规范的要求和工程关键部位、关键工序制定旁站监理方案，列出需要旁站监理的分部分项工程名称，提前24小时书面通知监理企业派驻工地的项目监理机构。
浅谈商业综合体项目设计管理控制要点摘要：商业综合体是近年来发展起来的一种新型建筑，我们觉得它涵盖了城市中所有形式的公共生活，如住房、办公室、酒店、商店、娱乐、休闲等。
因此，他们创造了多样、高效、复杂的建筑或大型综合体，其特点是互动、空间紧凑、抗风险性强，高可持续性和增长潜力。
因此，建筑综合体的设计也将会是是一个复杂而漫长的设计过程。
通过对复杂设计过程的总结和分析，本论文提出了合理可行的项目管理和关键管理的思路。
其目的是寻找合适的管理方法和手段，缩短设计周期，提高设计质量，降低成本，提高设计效率。
关键词：建筑设计及理论：商业综合体；设计管理引言商业综合体的出现是城市发展一定阶段的结果。
地产商以开发项目为主，商业综合体属于当前地产模式主要形式，随着城市件数功能的不断完善、规模加大，逐渐形成了复合地产，比如：酒店、写字楼，以及公园、购物中心和公寓等。
因商业综合体项目比较复杂，因而需实行施工图设计管理工作，正确梳理商业综合体项目施工图设计的思路、设计管理方法，从而为提升商业综合体项目施工图设计管理水平奠定基础。
一、商业综合体的概念及产生背景1、总体经营理念商业综合体是一个新的综合体，由城市功能综合体、空间综合体和流线组织的广泛重组组成。
酒店、办公楼、公园、购物中心、会议中心和公寓的三个或三个以上功能的组合将在不同部分之间创造相互依存、有益的动态互动，创造一个高效、多功能、复杂和统一的综合体。
2、商业综合体诞生的大环境随着国民经济的快速发展，土地城市化进程包括交通问题和城市人口对优质商业综合体的需求。
这就需要一个高效、多功能的商业建筑群。
在此背景下，开发单一的购物和酒店综合体使之成为携带写字楼、公寓和娱乐区早已成为必然趋势。
这为不同行业和类别创造丰富的现代城市环境，满足城市人口的日常需求。
二、商业综合体在城市发展中的作用随着土地综合用地的增加，出现了许多城市商业综合体。
此外，它确保了不同类别建筑之间的相互依存和相互支持，但同时具有独立的动态空间关联，并创造了一个多功能、高效的综合体，它在“城市”模式下成功运作，创造了城市的共同影响力。
如何做好一个综合体项目要做好一个综合体项目，需要从多个方面进行考虑和努力。
下面将从定位策略、规划设计、项目运营等方面详细阐述。
首先是定位策略。
在做好一个综合体项目之前，需要明确项目的定位。
定位策略需要从市场需求、竞争环境和资源优势等多个方面考虑。
通过市场调研和分析，了解目标用户对综合体项目的需求和期望，进而确定项目的定位和差异化竞争策略。
同时，也要考虑综合体项目所在地的竞争环境，避免定位雷同化，并利用项目所在地的资源优势进行差异化竞争。
其次是规划设计。
综合体项目需要进行全面的规划设计，包括项目定位、功能划分、空间布局和建筑设计等。
在项目定位上，需要考虑不同业态的协调与融合，打造一个具有鲜明特色和完整功能的综合体。
在功能划分上，需要根据市场需求和用户习惯，确定各个业态的面积、布局和配套设施等。
在空间布局和建筑设计上，要注重景观和绿化，打造一个舒适宜人的环境。
另外，还要注重交通出行的便利性和安全性。
第三是项目运营。
一个成功的综合体项目需要具备稳定的运营能力。
首先是运营团队的组建，需要拥有专业的管理人员和运营人员，包括市场营销、物业管理、安全保障和客户服务等岗位。
其次是市场营销的策划和执行，要根据项目定位和目标用户，开展精准的市场推广活动，提高项目的知名度和美誉度。
再次是物业管理和安全保障，需要建立健全的管理体系和安全防护措施，提供高质量的物业服务和良好的生活环境。
最后是客户服务，要通过有效的反馈机制和沟通渠道，了解用户需求和反馈，及时解决问题和改进服务。
在综合体项目的做好过程中，还需要注意以下几点。
首先是项目可持续性，要注重项目的长远发展和生命周期管理，避免只顾眼前效益而忽略了项目的可持续性。
其次是与周边环境的协调，要合理利用和保护周边环境资源，避免对周边环境造成不良影响。
再次是风险管理，要在项目的各个阶段进行风险评估和管理，确保项目的顺利进行。
最后是创新与创意，要不断追求创新，引入新的业态和概念，提升项目的竞争力和吸引力。
商业综合体项目的物业管理重点各位同仁们，大家下午好，很荣幸在这里和大家一起沟通关于商业综合体物业管理的话题，商业综合体物业管理涉及的管理内容很多，涉及的管理业态也比较多，我在这只是抛砖引玉说一些我个人在管理当中的收获和体会，只是整个综合体项目管理内容当中很小的一部分，不足之处还请大家多多提出批评指正。
首先做个自我介绍，季玉柱男77年10月生毕业于河北建筑工程学院电气工程专业自2000年开始在河北省石家庄市从事物业管理工作，于2004年底参与石家庄市先天下广场综合体项目前期物业管理介入和运营管理，2009年起参与石家庄裕华万达广场综合体项目前期介入和运营管理。
简单介绍一下，石家庄裕华万达广场，总建筑面积183.9万平米，包括了大型综合商业广场、五星级酒店、5A写字楼、公寓、豪宅、普通住宅、商业步行街业态，并且每一种业态的体量都比较大。
这当中管理难度较大的就是商业广场和室外步行街。
商业综合体管理上的特点：1、安全管理要求高2、交通管理压力大3、服务的客户群体复杂前期介入是做好物业管理的基础之一，做好这么大体量综合体项目的物业管理前期介入更是难度非常高的工作，下面就进入我们今天的话题“商业综合体项目物业管理的重点”今天我跟大家沟通的主要内容包括三部分：一、商业综合体前期介入的工作要点二、商业广场日常管理的重点三、营销中心和办公区服务的参与商业综合体前期介入的工作要点，1、项目整体交通动线设计的参与和停车场规划设计的参与。
（1）交通规划设计要专业。
一般前期介入要在项目整体规划设计前，物业前期介入同事就要参与其中（越早越好）。
交通动线的规划设计是整体规划设计当中很重要的一环，一般由专业的设计院进行设计（清华大学下属的清华衡交通规划设计院和上海同济大学的交通规划设计研究院），通过专业的设计把整个项目与市政道路交通的动线的走向、项目内的路网的规划、停车场出入口的位置、以及非机动车停车场的位置确定，我们的工作内容就是参与这些方案的讨论过程，以我们后期管理的角度，让进入项目和走出项目的车流顺畅，快捷。
教育综合体项目计划书项目背景和目标本计划书旨在提供一种综合性的教育解决方案，旨在搭建一个完整的教育综合体，以满足人们对优质教育资源的需求。
项目的目标是通过整合各种教育资源，打造一个创新的、高效的学习环境，提供全方位的教育培训和教学支持。
项目概述教育综合体项目计划覆盖面广，包括以下核心组成部分：学校、职业培训机构、文化艺术中心、体育场馆和图书馆等。
这些组成部分将相互配合，形成一个有机的整体，提供全方位、多层次的教育资源和服务。
项目将以质量为导向，确保每个学习者都能享受到高水平的教育。
建设内容及规模1. 学校：建设多所小学、中学和高中，满足当地学生的教育需求。
学校的建设规模将根据需求进行合理规划，确保师生比例适宜，教学质量得到保证。
2. 职业培训机构：提供多种职业培训课程，为学生和成年人提供实用的技能培训。
培训机构将与当地企业合作，根据市场需求定期更新培训项目。
3. 文化艺术中心：建设多功能的文化艺术中心，提供音乐、舞蹈、美术等方面的培训课程。
中心将定期举办文艺演出和艺术展览，促进学生的全面发展。
4. 体育场馆：建设标准化的体育场馆，为学生提供各种体育活动和运动培训。
场馆将配备专业教练和设备，提供优质的体育培训服务。
5. 图书馆：建设现代化的图书馆，收藏丰富的图书和多媒体资料，为学生和教师提供良好的学习环境和资源支持。
投资和资金筹措本项目的总投资额为xxx万元。
资金主要通过以下途径筹措：1. 政府拨款：通过向当地政府申请项目资金，争取获得一定的财政支持。
2. 资本市场融资：通过发行债券或股票等方式，吸引社会资本参与，实现多元化融资。
3. 贷款融资：向银行等金融机构申请贷款，以资金周转和建设支持。
项目实施与运营本项目将分多个阶段实施，具体内容包括：规划设计、场地选址、建设施工、设备采购和运营管理等。
项目建设期预计为xx年，运营期则为长期运营。
为保证项目的长久运营，我们将建立专业的管理团队和运营团队，确保项目稳定运行并提供优质的教育服务。
城市综合体项目工程管理发布时间：2021-07-05T16:34:59.460Z 来源：《基层建设》2021年第10期作者：刘硕[导读] 摘要：城市综合体建筑作为一种新型建筑模式，成为了城市发展的新方向。
广州番禺新奥燃气有限公司 510000摘要：城市综合体建筑作为一种新型建筑模式，成为了城市发展的新方向。
作为集五大功能为一体的大型工程建筑项目，城市综合体涉及的范围很广，施工的工程量也极大。
因此，为能够保证项目施工过程顺利开展，其项目的管理工作就成为企业关注的重点问题。
本文将对其中的管理特点进行分析，然后再提出相关的管理措施。
关键词：城市综合体；项目管理；组织结构 “城市综合体”是以建筑群为基础，融合商务办公、商业零售、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体），它们相互依存，相互收益。
但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。
1城市综合体的概述城市综合体起源于 1986 年的巴黎，其对于城市综合体的仅从广义上进行了归纳和总结，其城市内的体量面积都比较大，是集办公、娱乐、休闲、餐饮、住宿等各方面于一体的综合建筑群，因此，城市综合体具有以下特点：（1）城市综合开发利用率提高。
城市综合体将各个项目连接起来，构成一个整体，与传统的一个项目霸占一幢建筑来说，城市综合体的发展将城市的空间利用率大大提高，使城市发展空间不足的现象被打破。
（2）缓解城市交通压力。
城市的人们在上班或下班高峰期，给交通造成很大的压力，而城市综合体的出现，可以让人们不必到处奔波，在短时间与近距离内即可得到解决，也使得在上下班的高峰期交通也不会过于拥堵，一定程度上缓解了交通压力。
2城市综合体项目工程管理措施 2.1优化项目组织结构 1.1.1充分结合项目特点，项目管理团队两地配置根据业主的内部分工，该项目成立项目领导小组，对项目进行决策与控制；现场团队负责项目前期和配套手续的办理及现场管理。
教育综合体项目计划书一、项目背景及概述教育综合体是指将幼儿园、小学、中学以及相关配套设施融合在一起，形成一个综合性的教育平台。
本项目旨在打造一座现代化的教育综合体，为学生提供全方位的教育资源和优质的学习环境。
二、项目目标1. 提供综合性的教育服务：通过集聚不同学段的教育资源，实现教育普惠，满足学生不同年龄段的学习需求。
2. 构建一流的学习环境：提供优质的教室、实验室、图书馆等教育设施，为学生提供良好的学习环境。
3. 培养多元化的教育人才：为教师提供专业培训机会，提升他们的教育水平和教学能力。
4. 促进学校社会化发展：通过与社区、企业合作，引入社会资源，丰富学校教育内容，提升学校社会影响力。
三、项目内容1. 教育设施建设：a. 建设幼儿园、小学、中学教学楼、室内外运动场所，确保每个学段都具备良好的学习环境。
b. 建设现代化的实验室、图书馆等教育设施，为学生提供更丰富的学习资源和服务。
2. 教师培训与引进：a. 开展教师培训项目，提高教师的教育水平和教学能力。
b. 引进优秀的教育人才，提供优厚的待遇和发展空间。
3. 学校社会化发展：a. 与社区、企业合作，引入社会资源，丰富学校的教育内容。
b. 开设社团和课外活动，培养学生的综合素质和创新能力。
四、项目实施计划1. 前期准备阶段：a. 组建项目团队，明确项目目标和计划。
b. 进行市场调研，了解目标受众需求。
c. 确定项目预算和资金来源。
2. 设计与建设阶段：a. 进行教育设施的设计，并与相关建筑单位合作进行建设。
b. 制定教师培训计划，邀请专家进行培训。
c. 与社区、企业洽谈合作事宜，确保项目的社会化发展。
3. 实施与运营阶段：a. 教育设施建设完成后，进行设备安装和调试工作。
b. 教师培训项目正式开展，引进优秀的教育人才。
c. 开展各类社团和课外活动，丰富学校的教育内容。
五、项目预算1. 教育设施建设费用：XXXXX元2. 教师培训费用：XXXXX元3. 学校社会化发展费用：XXXXX元4. 其他费用：XXXXX元总计：XXXXX元六、风险分析与对策1. 资金风险：加强与政府、企业的合作，确保项目资金的落实。
小型商业综合体运营方案一、商业运营管理服务内容!、谁护家好的整件形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增植少、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面!，商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(C19)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
!)理念谈计[MI):发展目标，经营定位，商街理念、广告宣传语等;2)行为设计(BI):经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等;3)视觉设计(VI):标准色、居标、居旗、胸牌、包装紫、印刷晶、办公用品等。
2、商业贡场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
!)店铺装潢:遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。
2)货架使用:说一使用较为高档和美观的.开架式货架，并按规定摆放。
3)商品陈列:按规定对商晶进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
少)店内广告:居内晶牌和商晶文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂;5)现场促销:促销活动应遵守商业项目的仇一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广!)营销策划:制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2) 宣传促销:对商业项目进行统一、有效的喧传推广，举办整体和意题促销活动。
3)品牌演绎:传播品牌故事、晶牌时尚、举办品牌推产、时装表演、沙龙等活动。
少发行《车项目商业会刊》:传描企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业京及经营者和顾客。
5)实施会员制:对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。
6)资料库行销:建立顾客资科库，开展资料库直效营销。
少、商业价格管理)实施统一明码叫价。
2)禁止价格欺诈行为。
二、商品质量管理1)进店经营的店域功能定位对接。
商品必须是品牌商品,按区量。
以确保商品质假一罚十。
4)实行商品质量“三包”5)对商品质量进行抽检。
6、顾客服务规范)售前服务:提倡主动、微笑和站立服务，但不得争定。
如何做好城市综合体项目周桃伍著最爱城市综合体项目，但经验有限，在此提供自己的初步想法，望有帮助。
提供的资料有限，我也只能按照一般情况来分析，我说的一般情况就是项目位处二线城市以上，地处城市繁华商圈，周边并无同等类型项目，且项目临干道，商业价值大。
第一点：把握好整体性质。
酒店的功能在于提升物业形象，对公寓、写字楼良好形象建立起到重要的作用，因此星级越高的酒店，在这方面发挥的功能越强大。
反过来，写字楼办公企业的商务来往，往往能提供给酒店、公寓客源，因此三者之间的关系是相互影响的，在整体气质上应匹配。
至于档次及体量上的规划，则主要还是参考当地的市场。
第二点：处理好各自的关系。
写字楼需要良好的对外形象，一般干道旁优先建设写字楼，其后依次为酒店、酒店式公寓，这里要注意的是酒店在干道上需要良好可视面，因此如果位置相对闭塞，需提高楼层来打开可视度。
这里要注意的便是商场与大堂之间的处理，一层是商场经济价值的主要层面，因此如果不能满足大堂大面积的要求，可以把酒店大堂设置在二层，但写字楼的大堂最好还是设置在一层。
商场的建筑布局、人流动线对商业很重要，一般需要较大的广场，起到集聚人流的作用，并尽量减少建筑单体对良好动线的破坏。
第三点：体量以及建筑形态。
这是一个较大的难题，因为一般城市综合体体量都会超过当前市场承受力。
由于是城市综合体，一般需要超高层建筑来拔高整体形象，这个超高层一般建议为酒店与其它业态的组合，或公寓，或写字楼，并优先建议公寓。
至于商场的形态，主要是层数方面的确定，一般情况下，这要根据实际情况判断。
根据所处位置不同..所操作的方式各不相同..一则处于开发区或者传统的办公区域可以定位为高端写字楼..可参照案例无数..这时公寓就显的不是很重要..而商业以及酒店则是主要要考虑的附加值部分..二则处于住宅较为密集的地域就以住宅+商业为主推..此时写字楼的出现会给项目带来不是很好的影响..但是酒店可以在一定程度上提高物业形象..三则处于商旅的中枢之地..酒店就会成为项目的主要推广方向..虽然未必如同香格里拉那般..但是会很好的提升物业的形象..商业的重要程度次之..而前两者做好加之中枢地位..写字楼与公寓的价值就已经凸显出来..最后是在CBD范围内的大体量商业..呃..这个如何操作就不用赘述了吧..只是在CBD内的住宅....那个..1..如何综合..从四种分析中可以看出其实综合体是一个很不好做的东西..所谓综合并不是所有形式物业的大糅合..而是要有所偏重..偏重于何就要看自己的定位了..2..酒店的作用..楼上诸位都强调酒店的作用..但是在我认为酒店不是万能的..如何操作酒店公寓要根据实际情况变更..在不恰当的时间与地点出现了酒店..也许会产生不可预料的结果..咳..好吧..我承认这是我的经验之谈..3..建议引进大卖场..比如王府井等..(倘若可以的话..)4..分阶段的主题推广..这个确实必要但是必须要注意到的是这种分阶段推广首先是统一在"综合体"这个前提下..因此在推广上必须要有延续性..有时还会遇到靠近专业市场的情况..这时千万不要放弃成熟的专业市场所带来的投资引力..如何做好综合体项目？楼主没有对项目目前处于什么阶段做出说明，那本人姑且将本项目拿地后的运作提出一些想法，供参考吧。
对于地块的认识：没有提供任何的数据和详细的说明，不过按照楼主提出的业态规划，这样的地块应该是位于市中心一类地区的位置了，要不就是一类位置以下，二类位置以上的区域位置了，而且根据这样的业态规划，项目的整体体量应该不会少于15万方，初步按照容积率4.0，用地面积4万平方。
市区一类位置进行假想，意见如下：一、项目建筑规划说明：按照常规，写字楼是操作风险最大的业态，因为此业态的综合要求比较高，无论从项目的规划建筑档次，到交通停车要求，再到建筑成本规划，销售周期设定还有开发商的品牌实力等等方面，作为综合开发的项目，写字楼所需要的运作能力和实力远远超过了一般的项目运作，同时，写字楼运作成功，对于其他的业态的良性影响力也是不言而喻的，，既然楼主已经说明了以写字楼为主体的项目，肯定是看到了写字楼的市场饱和度还没有达到当地的市场要求，或者说对于写字楼的运作已经在前期有了充分的消化保证，在业态比率的划分上，在此不做赘述了。
就项目规划上，我提供几个建议供参考：1、业态组合：按照楼主提供的物业形态划分，常规的额组合是组合方案一：商业＋写字楼＋酒店，商业＋住宅，组合方案二：商业＋住宅，写字楼＋酒店组合方案三：底层裙楼商业＋写字楼＋酒店＋住宅（住宅与酒店和写字楼分开）组合方案四：商业＋写字楼＋酒店，纯住宅组合方案五：写字楼＋酒店，纯商业＋纯住宅，按照上述四种组合方案，如果是地块用地量较大，比如超过50亩，可以考虑方案四，这个方案的价值点在于住宅受到的商业干扰度较小，便于提升住宅的档次，而写字楼和商业的档次基本上是源于产品自身的建筑用材，建筑规划和后期的商管和物业管理，所以无论如何搭配，对此两类物业形态的影响不会太大。
方案四同时带来的优点可以减少地下人防工程或停车位的成本，至于容积率，我想对于这样的项目，限高应该不是主要的规划要求限制吧。
如果地块的面积较小，比如在30亩一下，可能只能选择方案三，此方案对地下建筑的体量要求较大。
同时对于住宅项目存在一定的干扰度，如果将商业的入口，人流走向与住宅的入口做出相应的区分，如果物业管理的专业化很高的化，这样的影响也可以通过相关的引导进行削弱。
如果地块的面积适中，可以选用方案一，方案二或方案五，方案一主要是将写字楼和酒店在一栋物业上，对于项目的层高可能会很高，便于项目的档次和知名度的提升，方案二将商业的体量适当缩小，便于提升写字楼和酒店的综合档次，方案五，将商业单独分开，对于商业的整合，提升商业的主题性有较大的帮助，突出商业的位置和价值。
对于上述物业形态组合，基本上是假想情况，需要根据项目的具体情况具体分析。
2、配套规划作为综合性项目，需要突出项目的价值，包括地块价值和精神价值，所以在项目的规划方面，要突出项目的精神价值和娱乐休闲价值，因此要增加商业步行广场的设置，精神堡垒的设置，而且在项目的主要位置设置精神堡垒。
3、车位规划首先要保证充足的车位，一般情况下商业部分200～250平米规划一个停车位，写字楼部分，每套设置1～3个车位（根据面积大小），住宅部分，车位比率最好达到1：1以上。
二、项目的推广对于这样的项目，推广局限于一般层面显然是不够的，推广的核心目的是要加强市场对项目的认同度，而这样的项目一般都是省市重点工程项目，因此很有必要引入政治推广的应用。
，建议如下：（一）形象推广期阶段1、项目立项后，在专业的报刊杂志以政府的名气征集相关的方案，给市场和专业市场对项目的认识上升到一定的高度。
2、项目奠基时，邀请省市主要领导参加奠基仪式，并邀请媒体进行广泛，深度报道，树立项目在市场上的政治高度。
3、如果有机会，割一些肉，找几家世界五百强的企业或者当地人认为比较厉害的企业签订入驻协议，引发羊群效应，有老大带头，后面的人自然会加紧。
再将这样的事件通过相关主管部门答谢的平台以及自己后续的包装，做成一连串的事件报道。
4、当然，高炮，闹市区广告牌，工地围档等广告形式是必不可少的，项目的专业解释会，也不能不搞，搞出来的档次必然要与项目档次相吻合，必然要与目标客户群体的实际需求相吻合。
（二）项目销售阶段一般而言，普通住宅在销售阶段，需要强调物业的销售紧张火爆度，借此吸引更多的人来关注，购买，尽管许多火爆的场面都是认为制造的，但是住宅的销售阶段，人气的火爆已经成为普通住宅销售必不可少的策划组成部分。
但是，对于高档的写字楼，客户下单往往不是个人冲动决定，而是经过充分的缜密的思考，甚至是团队的智慧的结果，因此搞噱头是坚决不行的。
但是写字楼的营销具有典型的羊群效应，如果搞定几个高端客户，在此基础上进行包装，搞强强联手，将羊群效应传播最大化，再配合适当的政治传播，扩大项目的影响力，在突出项目自身的卖点的同时，对羊群效益，政治影响力进行放大化宣传，其所产生的效果应该会比较清晰，这也是本人在此方面的经验总结。
（三）尾盘阶段一般情况，当项目的销售超过80％，进入尾盘阶段的时候，大多数开发商喜欢以促销的形式尽快清盘，其实这是营销节奏把控不好，对项目的升值没有信心的典型表现，当然，住宅项目由于受到市场供求，资金回笼等方面的要求，此举无可厚非，但是高档写字楼项目如果这样操作，一方面会打击先期客户的信心，另一方面，也是对项目利润的巨大损失。
我认为，对于尾盘的写字楼，首先从销售控制上，不能让其成为项目中最差的产品，这样才能保证项目在尾盘阶段的产品在市场上同样具有较强的市场抗性，在这样的基础上，可以人为的制造项目的紧张度，推广上进行渠道细分，将项目的推广渠道细化，而不是广泛的铺张式宣传，同时，对尾盘的项目进行适当的装修，给提价上涨充分的理由，尾盘阶段以着重强调项目的销售成绩为主，强调项目给市场带来全新的办公理念为主，以项目为市场带来一定的项目高度为主，在特定的渠道里面进行集中式宣传，同时增加一定的时间紧张度。
三．项目的销售作为写字楼的销售，如果走认筹，解筹的方式，通过增加人气，产生购买冲动，显然是不行的，相反应该对项目进行长期捂盘，以让市场的紧张氛围越浓厚越好，在销售前期先引进重点客户，引发羊群效应，而对于其他客户暂时不做销售，等到关注的客户足够多的情况下，分批次的推出，第一批推出的数量要绝对少，在市场上树立一定的价格标杆，同时也是以价格给项目树立实实在在的市场标杆。
第二次推盘的数量相对充足，但是价格一定要有较大的拔高，当然最好不超过客户预期的价格的10％为合适。
第三批的销售（尾盘），对产品进行个性化装潢以后进行销售。
销售阶段的注意点：1、还是需要销售人员营造相应的紧张销售氛围，主要体现在在客户沟通的时候，要摆出项目的热销姿态，任何客户都会认为卖得火得产品是好产品，但是，在销售初期，关于热销得广告最好少打，而是通过销售人员得销售说辞传播出去。
2、对于引进得优质客户，一定要对市场有足够得震撼力和知名度，否则会起不到预期得效果，即使是有所损失，也应该持吸引优质客户为第一得原则。
3、对于项目得物业管理公司，一定要具有较好得知名度和专业度，在销售说辞中一定要作为重点突出。
4、作为本项目，最忌讳得应该是促销和优惠，这样档次得产品如果明目张胆得促销，无疑是降低项目的档次，真正要促销，可以在客户落单后给予适当得装修补贴，强化客户得口碑，而不是简单得让利。
对于酒店和商业以及住宅方面得推广和销售，在借助写字楼项目在市场上形成得口碑度和影响力，只需做适当得工作即可，不做赘述！1、基础结构。
建议将商业部分和写字楼、酒店、住宅的基础结构分开，由于写字楼等的地下基础往往比较复杂，分段开挖，节约成本。
