房地产项目策划

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房地产项目前期策划研究

作者：丛苏莉

来源：《山东工业技术》2016年第21期

摘 要：我国房地产产业迅猛发展，已经成为国民经济的基础性和支柱性产业，房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多，受经济、政策的影响非常大，极具风险性，一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此，越来越多的房地产企业开始重视前期策划，做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产；前期策划；流程

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.21.205

0 引言

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动，根据房地产前期策划的预期目标，通过对市场进行深入的研究与分析，并对项目进行详细的经济论证，其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性，规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则，不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用，直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下，为了能够保证项目的顺利完成并获得利润，前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误，工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况，因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变，房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析，指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

成都里程xx卡松项目策划提案接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以

后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费

者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。

前言天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主

城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽，

很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和

黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史

必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策

推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成

都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使

华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成

都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城

南副中心”

目录

第一部分成都房地产市场浅析第二部分华阳房地产市场调查与分析

金色空间投资顾问 广信家园住宅销售

13-3-28 资料收集于网络，如果对大家有用的话

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To:北京市门头沟区建设开发公司

From:北京金色空间投资顾问有限公司

项目策划及代理所需提供资料

为代理销售贵公司所开发之广信家园住宅，需提供以下资料或复印件：

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发展商简介

设计公司简介

施工企业简介

物业管理公司介绍

项目立项批复复印件

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可行性研究报告批复复印件

规划设计条件通知书复印件

建设用地规划许可证及附图复印件

审定设计方案通知书复印件

建设工程规划许可证及附图复印件

国有土地使用权证复印件——（已提供）

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商品房销(预)售许可证复印件

小区总平面图复印件

标准层平面图复印件

装修标准

配套设施及建材表 金色空间投资顾问 广信家园住宅销售

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商品房销售合同样本

住宅质量保证书

住宅使用说明书

商品房明码标价表

建设工程质量合格证

甲方：

乙方：

甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于 的 项目（以下简称本项目）的独家策划代理工作，特订立以下合同条款：

第一部分 委托策划代理工作方式：

甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。

第二部分 委托策划代理工作期限

委托期限由本合同签订生效之日起至本项目交付使用后 个月止。

第三部分 委托策划代理工作范围

甲方委托乙方策划代理之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为 平方米。

第四部分 甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用，其中包括但不限于文本中所列部分：

（一）各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。

（二）各类公关活动所需的展示场地（包括售楼部、展示会等）及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。

（三）广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。

（四）广告发布费：本项目的广告发布由甲方与媒体单位直接签署发布合同，由甲方直接向发布方付款。

三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的 %左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。

四、甲方负责收取购房人的定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。

五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。

六、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。

七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。