城市商业综合体策划与运营要点

城市商业综合体的规划设计探讨

城市商业综合体是指由商业、娱乐、餐饮、休闲、文化、办公等多种经营业态组成的综合性商业项目。随着城市化进程的不断加快，城市商业综合体在城市生活中扮演着越来越重要的角色，成为人们日常购物和娱乐的主要场所。因此商业综合体的规划设计十分重要。本文从宏观到微观分别探讨商业综合体的规划设计问题。

一、宏观规划

商业综合体的宏观规划即为商业综合体所处地区的城市规划。商业综合体的选址需结合区域性商业发展规划、社会人口结构和经济水平等因素，选取处于城市中心区域或交通便利区域的场所，以便更好地服务于市民。另外，商业综合体作为城市的重要组成部分，其宏观规划还需与城市的整体规划相协调，建设过程中需遵循环保、资源节约、空间合理利用等原则。

商业综合体的中观规划包括总体形象设计和内部空间规划。总体形象设计需考虑综合体与周边环境的衔接程度及商业定位。比如，商业综合体的建筑外观设计需注重美学和人性化理念，同时有利于吸引客户进入综合体消费。内部空间规划包括商业区域划分、交通流线、建筑面积分配等，需满足各个业态的需求，又能为顾客提供方便、舒适的购物环境。

微观规划即指商业综合体内部的商铺设计和零售区域构建。商铺设计应考虑到商铺用途和空间利用效率，同时注重商铺的设计和装修风格与品牌商标志的统一性。商铺区域构建需考虑到不同业态的定位和不同消费者的需求，以便为顾客提供最佳的购物、娱乐和休息体验。

综上所述，商业综合体的规划设计涉及到多个方面，需要在不同的层面上进行规划和设计。只有在宏观、中观、微观三个层面上进行全面规划，才能够建设出满足人民群众需求、符合城市规划要求、环保节能的理想商业综合体。

如何成功运营城市社区商业综合体

摘要：我国的城市化进程在一天天的快速发展，随之也出现了大量的新建社区，而这些新建的居住区需要大量的配套商业设施，才能逐渐满足居民日益增长的各种基础需求，在这个基础上，城市社区商业综合体就诞生了。通过对我国八个经典城市社区商业综合体的详细考察和认真分析，在选择区域、功能设置、业态组合和经营形式等重要因素对城市社区商业综合体整体的开发和经营的影响进行探讨，最后文章对我国建设城市社区商业综合体的发展趋势上提出了一些策略性的建议。

关键词：城市社区；城市社区商业综合体；影响因素

当前我国的经济形势愈发转好，城市化的水平正在逐步提升，商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展，有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多，人们的消费观念发生变化，各地不断建设新的居民小区，这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展，社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足，也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业，以达到满足城市居民消费的基本目标，同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。

一、我国社区商业综合体发展中的问题

改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高，但社区商业综合体的建设还很滞后，而现在城市人口增加，更多的小区不断建设，现有的商业设施已不能满足人们的需求，要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引起了开发商的重视，北上广等国际化城市及一些经济发达地区，社区商业综合体已经有了很好的发展，有了实效，可以为其他社区商业综合体的建设提供经验。总体而言，目前我国建设和管理社区商业综合体也有一些不容忽视的问题。

1、规划重视不足。以社区及周边居民为主要消费人群的社区商业综合体是新的社区商业形式。当前我国大多城市在城市化进程中更为重视的是中心城区的商业发展，而社区的商业没有得到相关部门的重视，对于中心城区的商业综合体建设管理很多城市政府都有清晰详细的规划，而社区商业综合体的建设管理缺乏政府部门的整体规划，很多的新建小区及改造小区商业综合体建设没有政府的重视，其建设和管理都处在无序的状态下。甚至某些地区政府及相关主管部门没有足够的认识，对于社区商业综合体的建设仅仅看到了企业的开发，把问题放给市场解决，更有甚者对于建设布局听之任之，致使其建设出现“投资商/开发商积极性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，更是造成了这些地区社区商业综合体商业结构无序，布局错乱等现象。这些地区社区商业建设管理

城市商业综合体运营要点

城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。

中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。 当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：

一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划

首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。

商业地产的运营管理模式：城市综合体、持有型物业、万达组织结构

住宅地产的客户是居住需求的人群，属于出售型物业。商业模式是”拿地—建楼—卖楼—收钱—再拿地”。这种模式资金回笼快，在地产行业繁荣期赚钱非常容易。

商业地产的商业模式

商业地产的客户是商旅需求的人群，城市综合体是商业地产的代表形式。城市综合休HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping

mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。

除了以商业地产为主营业务的房地产开发商，如万达、中粮地产，越来越多的住宅地产开发商逐渐意识到，持续稳定的地产收入才是他们长期发展的根本。一方面继续开发住宅，一方面大量投资商业地产开发。如万科、保利、金地、龙湖、华润等。

商业地产的商业模式是出售+持有(或部分持有)。由于持有物业的资金投入大，回收周期长，对房地产企业的资金运转带来一定挑战。所以，一些资金和管理能力不强的开发商会采取分割出售，或出售后回租经营的方式。但是由于物业出售后，产权分散，不利于商业物业的整体经营规划、形象包装、吸引实力商户和日常的物业管理。这样的商业物业一般品质不高，持续升值潜力大打折扣。相反，实力强的开发商会采取整体规划、整体建设、整体招商和物业管理。

持有型物业的好处

香港的十大开发商，平均每年的收入70%是来自于经营，剩余30%来自销售。经营收入就是拥有的物业，办公楼、商业大厦等。在一些发达国家，开发商持有型物业的比例已经达到了50%以上。《2007中国商业地产发展报告》调查显示：选择持有物业模式的开发商达到了39%，而2006年的调查比例仅为21.4%。

增加持有型物业除了获取住宅用地的成本和难度不断增加，还因为： 1. 持有型物业可以为企业提供长期稳定的现金流。例如，中国银泰投资集团拥有2家五星级酒店和10多家百货公司，每年的租金收入和经营收入十几个亿，这样就能保证足够的现金流支持开发新的地产项目。例如，希望上市的开发商需要充足和长期稳定的现金流，而房产开发现金流波动性大，容易导致业绩不稳定。