第一章 物业管理的基本概念
第一节 物 业
一、物业的含义
“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为
房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大
小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。
由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义
上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质
世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了
解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性
物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：
1.物业的二元性
物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其
基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物
质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地 。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
物业管理基础及物业管理条例
一、物业管理基础
1.1 物业管理定义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
1.2 物业管理范围
物业管理范围主要包括住宅、商业、办公、工业等各类物业。具体包括：建筑物及其附属设施设备、公共区域、绿化、道路、停车场、消防设施等。
1.3 物业服务内容
物业服务内容包括：物业维修养护、物业设施设备运行与维护、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理、物业管理区域内的秩序维护、物业档案资料管理、业主服务与沟通等。
二、物业管理条例
2.1 物业管理条例的制定目的
为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和物业使用人的合法权益，营造和谐、文明的居住环境，制定本条例。
2.2 物业管理条例的主要内容
（1）明确了物业管理活动中各方的权利与义务，包括业主、物业服务企业、物业使用人等。
（2）规定了物业服务企业的资质条件、物业服务合同的内容及签订程序。
（3）明确了物业服务企业的职责，包括物业维修养护、设施设备运行与维护、环境卫生与绿化管理、秩序维护等。
（4）规定了物业维修资金的筹集、使用和管理。
（5）对物业管理活动中的违法行为设定了法律责任。
2.3 物业管理条例的实施与监督
（1）各级人民政府应当加强对物业管理活动的监督管理，确保物业管理条例得到有效实施。
（2）房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。
（3）业主、物业服务企业和物业使用人应当依法履行合同义务，共同维护良好的物业管理秩序。
（4）对违反物业管理条例的行为，任何单位和个人有权向房地产行政主管部门投诉、举报。
本部分内容仅为全文五分之一，以下内容待续。
三、物业管理的主要内容与要求
3.1 物业服务合同的签订
物业服务合同是物业管理活动的基础，应当明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用等关键条款。合同签订前，物业服务企业应当向业主公示服务内容、收费标准等信息，确保合同签订的透明性和公平性。
物业和物业管理基础知识
物业管理的起源
物业管理行业于1940年左右由英国兴起，当时并未得到广泛的发展，真正得到社会认可是由万国博览会开始，于二十世纪五十年代左右逐渐成为一个成型的产业。
物业与物业管理的概念
（一）物业的概念
“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念
在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。
1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征： （1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。
（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。
2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：
（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。
（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
（二）物业管理
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property
Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
第一节物业经营管理的概念
知识点一：物业经营管理的内涵（常考点）
物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
例：（2011）关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( b )。
a.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
b.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
c.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
d.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
知识点二：物业经营管理的层次（轮换考点）
物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
（一）物业管理
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。
（二）物业资产管理
1.物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。
2.我国物业资产管理的起步与发展。
我国物业资产管理是伴随着物业管理行业的发展而起步并逐步发展起来的。大致有两种情况：一是借助物业管理平台开拓资产管理，如：物业服务企业受建设单位或业主委托进行房屋及场地的租售经营与中介服务；二是物业服务企业独立从事资产管理经营活动，如独立投资房地产开发，专门从事对不良资产盘活业务，与其他运营商合作开展物业经营等。
