房屋租赁合同法律实务
第一节 最高人民法院房屋租赁法律疑难问题司法观点集成
一、房屋承租人优先购买权的效力
[法律规定] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（１９８８年１月２６日最高人民法院审判委员会讨论通过）１１８规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
[实践中存在的分歧] 在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的诉讼请求：1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系。
[最高人民法院两种不同的观点]
多数意见认为：承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。
少数意见认为：优先购买权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含优先买到的权利，否则优先购买权没有意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院不需要判决所有人与第三人签订合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。
《中国民事审判前沿》，2005年第1集第168—169页，最高人民法院民事审判一庭编。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权
《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号）
《民法典》合同编实务培训课件
一、前言
随着《民法典》的颁布实施，合同编的相关法律规定也进行了更新和完善。这对于从事合同审查、起草与管理等实务工作的法律人员来说，是一个必须掌握的重要内容。本课程将围绕《民法典》合同编展开，结合实际操作案例，为大家详细解读、分析与应用合同法律规定，帮助大家更好地掌握合同实务。
二、合同基本原则
合同是民事法律行为的一种，是指当事人之间自愿建立的权利义务关系。其基本原则包括自由原则、平等原则、诚信原则等。
自由原则是指当事人在合同订立时应当遵循自愿原则，自由选择合同内容，并不受强制或威胁的影响。
平等原则是指当事人在合同订立时应当平等对待对方，不存在一方强于另一方的情况。
诚信原则是指当事人在合同订立、履行过程中应当遵守诚实信用的原则，不得以欺诈、恶意等手段违背合同约定。
三、合同的形式与订立
合同的形式分为书面合同、口头合同、电子合同等多种形式。《民法典》规定，当事人可以根据需要选择不同的形式订立合同，并且没有形式限制。
合同的订立包括邀约、承诺、订立、生效四个阶段。其中，邀约是指一方向对方发出意向表示，征求对方的意思表示；承诺是指对邀约方表示接受意向；订立是指当事人就合同内容达成一致，建立相应的权利义务关系；生效是指合同开始制定效力的时间。
四、合同的效力与效果
合同的效力是指合同权利及义务的确立和变动，包括合同的成立、生效、履行和终止等各个环节。合同的效果是指合同所产生的法律后果，包括债权、债务、违约责任等。
合同的效力需要满足三个条件：一是合同的内容应当符合法律的规定；二是当事人应当具备完全民事行为能力；三是合同应当是真实意思表示的结果。同时，当合同的效力受到影响时，可以通过撤销、解除等方式进行处理。
五、合同的履行与违约
当事人在订立合同时，应当约定履行方式、时间、地点、标的物等内容。因此，在合同履行中，当事人应当按照约定的条款履行相应的义务。如果一方未履行合同义务，则构成违约，应当承担相应的法律责任。
来源/《企业合同审查法律实务》
一、当事人条款
合同当事人是合同的主体，即签约方，包括债权人和债务人。确认合同当事人即签约方的合法身份是拟定或审查合同的首要问题。根据相关法律规定，作为合同的当事人，包括自然人、法人和其他组织。如果是自然人或个人独资企业，要写清姓名、家庭住址、工作单位、身份证号及其他身份信息等;如果是法人或其他组织，要写清住所、法定代表人或主要负责人、联系电话等。尤其是面对新客户进行初次交易的，务必要考虑交易对方的履行合同能力、信用情况等，查看营业执照和企业参加年检的证明资料，不能轻信名片、介绍信、工作证、公章、授权委托书、营业执照复印件等证件，还可以到公司注册地的工商管理部门进行工商查询。
【注意事项】
1.为便于合同表达和阅读，一般要在合同的第一段为各方设定一个别称或简称，如:将某公司简称为“甲方”或“PartA"。作为合同的当事人，从法律角度讲，合同的甲方和乙方是没有区别的，只是拟定合同时的需要，但在许多公司管理人员的心中，有一个以我为主的情结，所以，为委托人拟定合同草案时，一般尽可能将委托方拟定为甲方。
2.对于括号内的简称，主要是为了合同正文时行文的简捷明了。但确定简称时候，应注意以下问题:
(1)确定简称应该在合同中第一次出现该名称后面注明，这样保证简称的最大功用和合同的严谨性。
(2)确定简称的格式一般为括号形式，括号内简称要用引号突出显示，例如（以下称“甲方”）。
(3)简称的设定要与签约方的身份相对应，不要一概设定为“甲方”和“乙方”。例如买卖合同的双方可以设定为“卖方”和“买方”；租赁合同的双方可以设定为“出租方”和“承租方”；股权转让合同的双方可以设定为“出让方”和“受让方”；商标许可使用合同的双方可以设定为“许可方”和“被许可方”等等。
(4)简称的使用要前后统一，不要一会儿使用“甲方”、“乙方”，一会儿使用“出租方”、“承租方”，易造成误解。
3.自然人之间签订合同，自然人与法人签订合同在当事人条款的设计方面，最主要区别就是增加确定自然人身份的身份证号码或护照号码，如果是外国人，最好增加国籍。
第一章 劳动合同签订与履行
第一节 劳动合同的签订
一、签订劳动合同的主体
（一）劳动合同一方当事人：用人单位
根据我国《劳动法》规定，“用人单位”是指与劳动者建立劳动关系的中华人民共和国境内的企业、国家机关、事业组织、社会团体和个体经济组织。在《劳动合同法》中，“用人单位”的范围除此之外，还包括民办非企业单位。而在国务院颁布的《劳动合同法实施条例》中，则将“用人单位”的范围进一步扩大：一方面，它规定依法成立的会计师事务所、律师事务所等合伙组织和基金会，可以作为劳动合同法规定的用人单位与劳动者签订劳动合同；另一方面，它还规定劳动合同法规定的用人单位设立的分支机构，依法取得营业执照或者登记证书的，可以作为用人单位与劳动者订立劳动合同；未依法取得营业执照或者登记证书的，受用人单位委托可以与劳动者订立劳动合同。
根据上述规定可知，作为与劳动者签订劳动合同的用人单位首先是依法成立的机构，其次是符合法律规定的机构，自然人不能作为单位与劳动者签订劳动合同。
例如：自然人甲承包了A企业，那么作为公司的承包人，甲是否可以与劳动者签订劳动合同呢？答案是否定的。因为承包人的一切管理与经营行为都是以企业的名义进行，而不是以承包人个人的名义进行，因此，与企业的劳动者订立劳动合同的主体只能是A企业，而不能是承包人甲。
另外，群众性自治组织与劳动者之间是否可以订立劳动合同呢？
群众性自治组织有：农村村民委员会与城镇居民委员会，是分别依据村民委员会组织法与居民委员会组织法由群众选举产生的，它们虽然具有社会管理的某些属性，但是在法律上它既不是国家机关，更不是社会团体，也不是事业单位，因此，不能作为劳动法上的用人单位，不能与劳动者签订劳动合同。但是目前我国在法律上对此没有给出明确的界定，在实践中存在不同的观点。
案例1：冯某于2005年9月在某村委会下属的幼儿园工作并担任园长，至2008年6月期间双方一直没有签订劳动合同。后村委会要求解除与冯某的劳动合同，同时取走幼儿园的公章，并降低了冯某的工资待遇。冯某不服，向劳动争议仲裁委员会投诉，劳动争议仲裁委员会以村委会没有进行工商登记、主体不存在为由不予受理。后冯某向法院提起诉讼，法院经过审理认为，根据《村民委员会组织法》的规定，村民委员会是基础群众性自治组织，不具有用人单位的主体资格，驳回了冯某的诉讼请求。
