上海房地产朗诗绿色街区项目营销企划竞标报告129页XX年
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商业秘密声明
本文内包含的资料属于新景祥事业机构的商业机密，一 旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限 于对新景祥公司与合作伙伴内部之用；除此之外，不得 私自发布、使用和复制文档的任何内容。
如果新景祥有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发 布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。 本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包 含数据的使用授权的情况。
同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后， 大量的科技名词术语是否就能俘获人心？ 从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要 着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求， 能够满足高端客户的精神需求吗？
营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性 产品层面——生活层面 产品舒适——精神享受
王石，与万科【零公里行动】“零公里行动”就是希望传达一种爱护环境，低碳生活的 理念，倡导大家践行环保生活，关注垃圾分类。 "零公里行动"共从珠峰的极高海拔清理下3.44吨生活垃圾、346个瓦斯罐、0.5吨可回收垃 圾、770米攀登用绳、62平方米残余帐篷布、167个氧气瓶，并对清扫下来的垃圾全面进 行了科学的分类回收。
他们支持环保，富有社会责任感。
因为受教育程度较高，具有良好文明的生 活观念，关注时事、关注国际、关注人类、 关注和平、关注健康、关注社会民生问 题……注重文明环保，并且乐于在生活中 积极实践，并乐于带动朋友家人一起关注 健康关注环保。
他们尊重生命，追求健康，懂得在 奋斗之于犒赏自己和家人
虽然理性消费是他们的选择，但在功能、品质及精神的互动上均有较高的要求， 追求精神层面的愉悦。在烦劳的城市的压力生活下，更懂得在奋斗之于犒赏自己 以及家人。追求健康的生活方式，并且乐于和家人一起，注重感情。对环境气氛 的有品位追求，人与人情感、言语以及思想上的交流。
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同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后， 大量的科技名词术语是否就能俘获人心？ 从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要 着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求， 能够满足高端客户的精神需求吗？
营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性 产品层面——生活层面 产品舒适——精神享受
王石，与万科【零公里行动】“零公里行动”就是希望传达一种爱护环境，低碳生活的 理念，倡导大家践行环保生活，关注垃圾分类。 "零公里行动"共从珠峰的极高海拔清理下3.44吨生活垃圾、346个瓦斯罐、0.5吨可回收垃 圾、770米攀登用绳、62平方米残余帐篷布、167个氧气瓶，并对清扫下来的垃圾全面进 行了科学的分类回收。
他们支持环保，富有社会责任感。
因为受教育程度较高，具有良好文明的生 活观念，关注时事、关注国际、关注人类、 关注和平、关注健康、关注社会民生问 题……注重文明环保，并且乐于在生活中 积极实践，并乐于带动朋友家人一起关注 健康关注环保。
他们尊重生命，追求健康，懂得在 奋斗之于犒赏自己和家人
虽然理性消费是他们的选择，但在功能、品质及精神的互动上均有较高的要求， 追求精神层面的愉悦。在烦劳的城市的压力生活下，更懂得在奋斗之于犒赏自己 以及家人。追求健康的生活方式，并且乐于和家人一起，注重感情。对环境气氛 的有品位追求，人与人情感、言语以及思想上的交流。
同策_上海朗诗罗店镇A2-2项目整体营销策划思路_49PPT
PARTⅢ
-整体营销思路-
产品策略 去化策略 业务策略
产品策略
前提：鉴于本案面向客户层次较高，对生活有一定的品质追 求，单一化的70/90产品设置一定无法满足客户需求
产品课题：如何满足客户的个性化产品需求？
丰富户型选择多样性 提高产品市场竞争力 提供菜单式装修标准
产品策略—丰富户型选择多样性
按照常规的规划方案，90以下户型占74%，产品线单一
世博利好
世界瞩目的上海世博会将在2010年5月盛大开幕，届 时上海的房地产行业将会迎来新一轮的社会关注与发 展契机
浦钢罗泾
宝山工业园区
沪 罗店
太
路
顾村
7 号 人民广场 线
初步开盘价格修正——品牌溢价能力
世纪飞凡 8000 美兰湖颐景苑 6800
保利叶上海 9900
旭辉依云湾 7500 经纬城市绿洲 8500
104-132 67-88
120-130 120-130
三房 两房 三房 三房
2007.06 2007.09 2007.08 2008.06
12000 7000 7000 7000
朗诗项目与周边普通住宅项目的价格梯度为 12000/7000≈1.72
本案价格预判
本案开盘价格 12500元/平方米
预计本案整盘均价 14000元/平方米
情感营销
北欧生活风情
通过小区内部的道路 布置、社区景观、整体视 觉效果三方面让客户第一 时间体会到不一样的北欧 风情，同时配以柔和慢节 奏的北欧音乐，达到事半 功倍的效果。
媒体推广
大众媒体
户外阵地 市中心各高炮/看板
各大知名报纸杂志广告： 《上海楼市》/《租售情报》等
保证市场爆光率
朗诗天湖绿郡项目品牌提升策划案20131104(qw)修改二
朗诗太湖绿郡教育为科技加冕品牌提升策划案朗诗太湖绿郡“教育为科技加冕”品牌提升活动策划案总序“太湖绿郡”项目是朗诗地产续“未来之家”“绿色街区”“云居”“天崒”项目后开发的又一个科技型住宅盘，朗诗科技地产一直都是市场关注的对象，首个项目未来之家在业主和市场一致好评中完美收工，绿色街区、云居、天崒多个项目也取得了骄人的销售业绩和良好的口碑，因为这一点，朗诗地产并未停止前进的脚步，太湖绿郡项目目前已经进行预热期，各项营销公关活动正在紧锣密鼓的开展中。
2013年11月份，样板房、售楼部、示范区将会陆续完成。
届时，太湖绿郡公开形象将初具规模。
正是在这些活动要素基本齐备的情况下，考虑与太湖绿郡营销推广的实际需求，我栏目设计了以体现“教育为科技加冕”为主题，具有教育电视台特色的系列线下推广活动——“教育为科技加冕”。
需要指出的是，此次活动主力撬动的教育资源和金融资源是无锡教育电视台核心资源，具有独占性。
我们通过将资源有效的嫁接为项目提升卖点，增加项目的区域竞争力和客户关注度。
就活动本身来说也并不是就活动而谈活动，而是通过无锡教育电视台精心的组织、活动阶段有力度的执行以及活动承前启后的主题持续，着重宣扬朗诗太湖绿郡项目主张的科技与居住理念，体现企业对业主和社会的责任感，形成良好的口碑传播和品牌效应。
一、活动案名——“教育为科技加冕”教育为科技加冕，随着朗诗项目在无锡的持续开发，越来越多的无锡市民追捧朗诗科技住宅，越来越多的业主体验到朗诗科技住宅带来的健康科技生活体验，越来越多的无锡购房者希望加入朗诗科技住宅业主的行列。
朗诗科技住宅已经成为了无锡房市中的一颗炫目的明星。
但是随着朗诗地产在无锡版图的扩张，同时也随着天湖绿郡项目入驻太湖新城板块，朗诗的科技住宅也将面临和其他知名开发商经常短兵相接的局面。
●一：11月过后，售楼部,示范区,样板房的环境布置基本完成，漫步其间，绿树成茵，芳草栖息，内外交相辉映，形成规模优势，使人顿感“朗诗太湖绿郡项目，本身就是绚丽的光环”。
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告X年
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
一、上海整体住宅和别墅市场分析
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
2007年别墅市场供应量154.60 万㎡,成交量为 255.34 万㎡.供 0.6:1,呈现供不应求局面,价格范围在 12000-15000 元/㎡之间。 高成交均价达 18079元/㎡。
• 顾村今后的发展将分为四大区域： • 沪太路以西约10平方公里的区域内形成中高档居住区； • 外环线蕰藻浜附近，形成7000亩的绿色生态林； • 沪太路以东，宝安公路南片4.6平方公里进行房地产开发，预计
平方米的体量； • 北片则以工业开发为主体的工业园区。园区总面积600公顷，一
划面积363公顷,已有10多个国家和地区的80多个项目落户，并 形成了非织造新材料、医用仪表、新型建筑材料、针织服装、 件、有色金属等产业基地。规划建设成为以一、二类工业为主 性现代化工业园区。
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
三、顾村概况-交通条件
• 公路 • 共和新路混合高架延伸段，沪太路、外环线、宝安公路贯穿整
镇，预计未来上海市区任何地方到顾村镇的距离只需40分钟， 到虹桥机场的距离也只要25分钟。为此，宝山区已将顾村镇定 纽型城镇。 • 公共交通 • 连接市区：公交701路、702路分别沿共和新路、沪太路进入市 203路等班车直接驶入人民广场。 • 区内和区间：淞马线、祁宝线、虎南线、北浏线、彭罗线、淞 533、761等可以到达吴淞、宝山、嘉定以及江苏太仓等周边地 • 轨道交通：一号线、七号线（在建）
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
• 2007年1—12月上海内外环间区域新建普通住宅成交均价为11 平方米，较06年的9461元/平方米上涨了15%，价格上涨迅速； 量方面，07年1—12月份的成交600万方，较06年565万方增加 6.2%，；07年本区域普通住宅成交面积占全市的比例为31.2% 06年40.7%的比重下降了9.5个百分点。
一、上海整体住宅和别墅市场分析
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
2007年别墅市场供应量154.60 万㎡,成交量为 255.34 万㎡.供 0.6:1,呈现供不应求局面,价格范围在 12000-15000 元/㎡之间。 高成交均价达 18079元/㎡。
• 顾村今后的发展将分为四大区域： • 沪太路以西约10平方公里的区域内形成中高档居住区； • 外环线蕰藻浜附近，形成7000亩的绿色生态林； • 沪太路以东，宝安公路南片4.6平方公里进行房地产开发，预计
平方米的体量； • 北片则以工业开发为主体的工业园区。园区总面积600公顷，一
划面积363公顷,已有10多个国家和地区的80多个项目落户，并 形成了非织造新材料、医用仪表、新型建筑材料、针织服装、 件、有色金属等产业基地。规划建设成为以一、二类工业为主 性现代化工业园区。
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
三、顾村概况-交通条件
• 公路 • 共和新路混合高架延伸段，沪太路、外环线、宝安公路贯穿整
镇，预计未来上海市区任何地方到顾村镇的距离只需40分钟， 到虹桥机场的距离也只要25分钟。为此，宝山区已将顾村镇定 纽型城镇。 • 公共交通 • 连接市区：公交701路、702路分别沿共和新路、沪太路进入市 203路等班车直接驶入人民广场。 • 区内和区间：淞马线、祁宝线、虎南线、北浏线、彭罗线、淞 533、761等可以到达吴淞、宝山、嘉定以及江苏太仓等周边地 • 轨道交通：一号线、七号线（在建）
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
• 2007年1—12月上海内外环间区域新建普通住宅成交均价为11 平方米，较06年的9461元/平方米上涨了15%，价格上涨迅速； 量方面，07年1—12月份的成交600万方，较06年565万方增加 6.2%，；07年本区域普通住宅成交面积占全市的比例为31.2% 06年40.7%的比重下降了9.5个百分点。
朗诗国际街区营销策划案
朗诗国际街区营销策划案目录封面 1目录 2第一章环境分析篇 4环境分析篇组织结构概要。
1.1 自然环境分析 51.2 杭州市经济环境分析 51.3杭州市人口数量与消费水平分析 61.4杭州市房地产政策环境分析 8第二章杭州市房地产市场分析篇 10杭州市房地产市场分析篇组织结构概要 102.1 杭州市房地产市场概况 11第三章下沙市场分析篇 13下沙市场分析篇组织结构概要 133.1 下沙区域背景介绍 143.2 下沙环境分析 153.3 下沙房地产介绍 15第四章竞争对手分析 17第五章朗诗篇 19朗诗篇组织结构概要5.1 朗诗公司简介 205.2 朗诗国际街区 205.3 目标客户定位 235.4 "LANDSEA , G·E·T !" 营销理念介绍 245.5 营销推广的核心问题把握 24第七章营销推广篇 25营销推广篇组织结构概要6.1 营销推广定位 266.2 营销推广策略--入市时机规划 266.3 营销推广的内容 266.4 广告推广 266.5 渠道营销 296.6 定点营销 296.7 促销推广 306.8 样板房试住 30第六章朗诗国际街区2号楼营销方案 316.1朗诗国际街区2号楼简介 316.2朗诗国际街区2号楼目标客户特点 316.3 朗诗2号楼营销策划 316.4 具体广告宣传 32第八章附录 341. 杭州市房地产行业现状分析补充 342. 朗诗十大建筑科技系统介绍 383. 高舒适度住宅终身保障方案 409第一章环境分析篇1.1 自然环境分析1.1.1 全球变暖趋势仍在持续据世界许多科学家的科学预测，未来50-100年人类将完全进入一个变暖的世界。
由于人类活动的影响，21世纪温室气体和硫化物气溶胶的浓度增加很快，使未来100年全球、东亚地区和我国的温度迅速上升，全球平均地表温度将上升1.4℃-5.8℃。
到2050年，我国平均气温将上升2.2℃。
上海朗诗绿色街区节能案例简介[全文]
![上海朗诗绿色街区节能案例简介[全文]](https://img.taocdn.com/s1/m/024ee49a70fe910ef12d2af90242a8956becaa6e.png)
上海朗诗绿色街区建筑节能案例简介朱国平上海中大亮桥房地产有限公司主要内容概况节地与室外环境节能与能源利用节水与水资源利用室内环境质量结束语概况上海朗诗街区由朗诗集团上海朗诗科技有限公司研发，上海朗锐置业有限公司投资新建的居住小区项目，项目秉承了朗诗贯有的“高舒适低能耗科技住宅”的特点，以国家绿色建筑三星级为设计标准，已与近期通过审查，获得国家三星级绿色建筑设计标识，这是朗诗继苏州朗诗国际街区之后获得的第二个国家三星级绿色建筑设计标识的住宅项目。
概况本项目地处上海市嘉定新城南翔组团的东部社区的嘉浩地块，地块东至雅翔路、南至陈翔路、西至宝翔路、北至东排水河—芳菊路。
该地块总用地面积46000m2,总建筑面积120000m2。
地上建筑共11栋住宅，以及一栋综合用房，主要功能为居委会文化活动室和老年康体活动室。
其中1-6#楼为18层高层住宅，7-11#楼为6层多层住宅。
住宅共667户，主要由16个户型，户型面积主要为90m2,110m2和200m2。
本项目的地下建筑面积共27455m2，地下室主要功能为机动车停车库、储藏室、设备用房等。
（一）节地与室外环境室外风环境项目场地内建筑布局合理、疏密有度，通过对室内外风环境的模拟，建筑物周围人行区距地11></a>.5m高处的风速在各季节工况下均不超过5m/3,有利于室外行走及自然通风。
计算目的：总图布局是否有利于各单体在夏季利用自然风带走能量、是否利于室内空气流通；冬季是否存在滞风现象，是否有利冬季室内防风；和对基地周边污染物的消散。
考核点以下几点考核组成：考核点流场春/夏季平均风速工况条件下，朗诗苏州枫津路项目大部分建筑周边的流场分布较均匀，无明显滞风现象；冬季10 %大风工况条件下，朗诗苏州枫津路项目一期建筑周边存在局部涡流区域。
考核点考核点风速风速：春/夏季平均风速工况条件下，朗诗苏州枫津路项目建筑周边风速基本处于0.5～4 m/s间，局部风速风速变化较大；冬季10 %大风工况条件下，朗诗苏州枫津路项目东侧及一期项目北侧局部区域风速稍大，约处于3.2～4.8 m/s之间，局部达到5 m/s左右。
武汉朗诗绿色街区调研
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
遵照热湿环境的国际ISO7730标准
热感觉：-0.5<PMV<0.5 室内有效湿度：供暖20-24℃ 供冷感DR<15% 气流速度0.3m/s以下 窗户的冷辐射温差<10℃ 顶棚的冷辐射温差<8℃ 脚踝与头部垂直温差<3℃ 室内相对湿度30%-70%
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
小结
朗朗乾坤,诗意人生
朗诗经过实践与探索，深刻体会到绿色地产要实现四个均衡：即绿 色目标与商业目标的均衡；技术性指标与人性化指标的均衡；绿色技术 集成解决方案与居住行为方式的均衡；一次性建造成本与使用运行成本 的均衡。只有做到这四个均衡，才能建造出低碳、节能、环保、健康又 舒适的住宅，才能经受住市场的长期考验。朗诗在向客户提供人性化的 绿色、舒适、高性价比的建筑产品和服务的同时，市场和财务表现优异 ，证明了朗诗绿色战略的成功。
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
朗诗绿色街区十大系统——雨水回收利用系统
屋顶和地面的雨水经过精心收集后，再通过生态过 滤处理用于景观补水，实现循环利用，降低运营费 用。
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
朗诗绿色街区十大系统——24小时中央生活热水系统
屋顶和地面的雨水经过精心收集后，再通过生态过 滤处理用于景观补水，实现循环利用，降低运营费 用。
建筑理念
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
建筑理念
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
建筑理念
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
建筑理念
建筑实景 建筑理念 基础资料 现状分析 科技系统
成都朗诗·绿色街区考察调研报告
点评
质的居住氛围，由于历史因素，该区域改造所花时间较长，要想建成规 质的居住氛围，由于历史因素，该区域改造所花时间较长， 划中的城市新区预计需要花费十年甚至更长的时间，因此， 划中的城市新区预计需要花费十年甚至更长的时间，因此，从短时间 （1-3年）来看，该区域价值释放速度较慢。 年 来看，该区域价值释放速度较慢。
桃花源
项目立面
项目为现代风格建筑， 框架结构，板塔（楼） 结合，立面采用高级涂料，整体色调为朗诗高层 住宅一贯的浅暗红色。
项目主力（样板房）户型
2室2厅1卫 M3户型（90 ㎡） 2室2厅1卫 L2户型（144㎡） 3室2厅2卫
绿色街区一批次主推房源面积区间90-140平米，户型主要功能间南面朝向（长三角地区购房者非常看重房屋朝向问题）， 卫生间干湿分区，水区集中，紧凑实用节能环保。 项目在户型设计上显得中规中矩，没有特别出彩之处，此外存在不少“硬伤”：例如无入户花园或玄关设计，无露台或飘 窗等赠送面积。在M3户型中，生活阳台与景观阳台出现功能混淆，90㎡二房户型仅有一个卫生间，书房（次卧）面积较小， 空间利用率低。
一、朗诗·绿色街区项目区域分析
项目土地情况
2010年11月12日上午，朗诗地产以2.771亿元的价格获得成都（2010）99号迎晖路片区地块。该地 块位于成华区二、三环之间，处于“成都城际商旅城”核心区域，可开发面积6万多平方米，成交楼板 价4450元/平方米。
项目所属区位较好，交通便捷，周边存量土地多，是区政府未来重点发展区域。 项目所属区位较好，交通便捷，周边存量土地多，是区政府未来重点发展区域。项目
朗诗绿色街区项目整体品质很高，运用了大量绿色科技节能技术， 朗诗绿色街区项目整体品质很高，运用了大量绿色科技节能技术，同时项目在小区园林景观的 打造上也别具特色，虽然在户型设计上存在一些不足，但对项目品质不会产生太大影响。 打造上也别具特色，虽然在户型设计上存在一些不足，但对项目品质不会产生太大影响。
推荐-XXXX朗诗·田园绿郡联合销售营销执行方案 精品
方向三：大客户行销
大宗销售信息渗透
大宗销售信息渗透
学会找到关键人
大宗销售信息渗透
散户成交
团体客户谈判
团体客户 约访
个别客户 约访
签订团购协议
成交
行销陌拜三要素
诚信
专业能力
服务
个人品牌
渠道延展一
渠道延展二
1、客户地图 2、行销策略 3、拓客法则
拓客战术执行？
•划定区域，重点攻克 •多重方式，渗透覆盖 •专人专区，精准维护
曙光之城 毛坯：15.5-1.6万元/㎡
精装：1.9万元/㎡ 万科草庄：2.8万元/㎡ 距市中心距离：5 公里
目前已降 价板块
之江板块
滨江板块
寰宇天下 开盘价：28000元/㎡ 优惠价：17500元/㎡
降幅：37.5% 距市中心距离：8 公里
注：1.市中心中心点定为环球中心 2.所测距离为直线距离
朗诗·田园绿郡开盘情况
主动走出去，多点爆破，让客户就近了解项目
具体执行思路
1 以半山镇和北景园为两大核心堡垒，重点扫荡，全面铺开 2 广泛撒网，集中营销力量，主攻专业市场 3 全城搜罗，竞争楼盘资源，抢先利用
区域攻略——半山镇
1
以杭钢公司、肿瘤医院以及周边学校等大型企事业单位为营销推 广的重要渠道，找到关键人，建立联系人框架
居住 状况
置业目的
家庭 周期
客户 物理特征
工作 区域
教育 水平
职业 分布
客户 置业特征
置业次数
置业用途
客户地图的绘制
3、产品细分下的客户聚类线索表
购
通过聚类线支索表的交叉分析——
买
……对不同产品付的对位客户建构3级客户
海上海项目营销投标报告
海上海项目营销投标报告我们的做法与传统的代销公司有所不同。
因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提绎凯博才，在追索市场的需求中寻求制胜之道！一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」Calvin Klein教会我们如何使用水杯。
Tom Ford教会我们何谓高难度的性感。
Zoom教会我们用各种姿势拿笔。
Ludwig Mies Vander Roche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。
ACCA KAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。
都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。
而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。
“海上海”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新上海城市精神，创造上海居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！「海上海」项目概况"海上海"项目位于杨浦区大连路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。
第一部分：策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1）区域环境与交通：基地东部大连路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。
项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。
基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。
2）区域大配套：项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。
汉阳郎诗绿色街区市场调研表
6、位置描述
东：墨水湖（719米）
南：三角湖（2.9公里）
西：
北：龙阳湖（1.2公里）
住宅物业项目调查表2动态营销数据
调查人：调查时间：审核人：
1、工程形象进度
工程进度
【√】±0以下【】结构第层【】封顶【】外装修
【】接近完工【】已入伙【】其它
交房标准
【】毛坯【】装修套餐【】厨卫装修【√】精装修
2、户型比例与价格
住宅物业项目调查表1项目基础数据
调查人：调查时间：2011年12月04日审人：
1、基本情况
项目名称
朗诗绿色街区
售楼电话
027—8678 1111
区域
汉阳区王家湾
方位
西南一二环间
位置
汉阳龙阳大道68号（惠涛医药大楼旁）
发展商
武汉朗诗置业有限公司
投资商
武汉朗诗置业有限公司
建筑设计
承建单位
中天建筑
环境设计
2011年7月武汉进入无空调时代——朗诗恒温绿色街区示范区对外开放，朗诗邀请广大客户参与“探索家之旅”活动，进入朗诗实体住宅居住感受，先住后买。
项目特色:科技住宅
商业裙楼
位置
现售楼后方
租售价格
层数
经营业态
层高
单铺面积商业其它需说明问源自：在建设备直饮水闭路电视监控可视对讲IC门禁系统
自动报警系统保安24小时巡更远程抄表其它
3、分楼栋信息
楼栋名称
最高层数
单元数
电梯占用率
（每单元*电梯*户）
实用率
（﹪）
主推户型
朗诗绿色街区项目预计2011年11月推出，主推45、88、95、130、160平米户型。
两房两厅一卫85—91
东：墨水湖（719米）
南：三角湖（2.9公里）
西：
北：龙阳湖（1.2公里）
住宅物业项目调查表2动态营销数据
调查人：调查时间：审核人：
1、工程形象进度
工程进度
【√】±0以下【】结构第层【】封顶【】外装修
【】接近完工【】已入伙【】其它
交房标准
【】毛坯【】装修套餐【】厨卫装修【√】精装修
2、户型比例与价格
住宅物业项目调查表1项目基础数据
调查人：调查时间：2011年12月04日审人：
1、基本情况
项目名称
朗诗绿色街区
售楼电话
027—8678 1111
区域
汉阳区王家湾
方位
西南一二环间
位置
汉阳龙阳大道68号（惠涛医药大楼旁）
发展商
武汉朗诗置业有限公司
投资商
武汉朗诗置业有限公司
建筑设计
承建单位
中天建筑
环境设计
2011年7月武汉进入无空调时代——朗诗恒温绿色街区示范区对外开放，朗诗邀请广大客户参与“探索家之旅”活动，进入朗诗实体住宅居住感受，先住后买。
项目特色:科技住宅
商业裙楼
位置
现售楼后方
租售价格
层数
经营业态
层高
单铺面积商业其它需说明问源自：在建设备直饮水闭路电视监控可视对讲IC门禁系统
自动报警系统保安24小时巡更远程抄表其它
3、分楼栋信息
楼栋名称
最高层数
单元数
电梯占用率
（每单元*电梯*户）
实用率
（﹪）
主推户型
朗诗绿色街区项目预计2011年11月推出，主推45、88、95、130、160平米户型。
两房两厅一卫85—91
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华伦天奴·加拉瓦尼 “今日的奢侈，是过适合自己的生活，被所爱的人包围，享受你想 要的舒适，拥有一个值得珍爱的家……”最后一位仍在亲自掌舵的世界顶级奢侈品牌创 始人。
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
是否有那么一种居住 能够承受如此重大的生存命题？ 能够寄托如此厚重的生活希冀？
如果新景祥有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发 布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。 本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包 含数据的使用授权的情况。
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
PART 1 认知朗诗 有些居住，不仅仅是居住……
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
因为有些居住关乎时代、关乎未来 更关乎越过时代预见未来的人 认知朗诗 也许就要从认知时代与时代中人开始
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
时代在反思—— 当人类开始把梦想寄托于火星探索， 当人类持续对地球的寿命进行预言， 一场关乎人类存亡的话题席卷全球
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
地源热泵热水供应
更低碳、更便捷
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
绿色科技体统，其低碳低耗能不仅对人类环境带来卓越的利好，对于居住其 内的每一个客户，恒温、恒湿、恒氧防潮透气性，为居住空间带来芬多精和 负离子，而他们能够杀死空气中的细菌以遏制人类疾病、增强免疫力；加上 无噪音、无沙尘污染，对人体恢复清醒、提高记忆力、降低血压、安定人体 自律神经从而使人身心舒爽等有明显功效。
身心平衡的城市智慧精英 具备独立精神的时代俊杰
城市精英，处于最快速发展阶段，有着国际化的视野和高品质的生活需求。 他们是智慧精英，
懂得工作与生活的协调，注重生存与心理内外环境的平衡。 生活的压力、城市的污染是他们面对的2大难题， 生存环境与心理环境的双重压迫下渴望得到解放。 追求居住环境的健康、舒适！ 追求心理环境的轻松、自由！ 追求人际环境的和谐、单纯！
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
透视成功进军上海的品牌地产
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
龙湖
用唯美的画面和实景诉说浪漫
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
华润
用深邃的故事诉说人文
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朗诗绿岛
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
朗诗绿色街区
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
传承朗诗一贯主题，留给上海品牌印象——
一部深奥的 绿色科技住宅巨著
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
是的， 世界科技、未来理念赋予 朗诗区别传统住宅的非凡高度。 所以， 我们不愿把朗诗与99.99%的住宅进行比较， 因为朗诗不是传统意义的住宅！ 但是， 透过高科技的外衣， 我们更想传达的是朗诗独一无二的品牌精神—— 从“有一种房子叫朗诗！” 到“有一种生活方式叫朗诗！”
上海房地产朗诗绿色街 区项目营销企划竞标报
告129页XX年
2020/10/31
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
商业秘密声明
本文内包含的资料属于新景祥事业机构的商业机密，一 旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限 于对新景祥公司与合作伙伴内部之用；除此之外，不得 私自发布、使用和复制文档的任何内容。
从南京、苏州、绍兴……到杭州， 从恒温恒湿恒氧到全球领先10大科技系统， 作为中国绿色科技地产先行者和领跑者， 十余年来朗诗的自我告白—— 有一种房子叫朗诗！
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
而今，朗诗已携两部力作进军上海
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
让我们乐观的是 在中国没有几个城市能够像上海这样……
上海，21世纪的世界城市
中国最具国际化视野的城市 拥有最丰富的国际智慧精英
海纳百川、兼容并蓄 成就一群独立精神的时代精英
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
生活方式的本体承载者—— 朗诗绿色街区的产品特质
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
他们怀抱LOHAS精神
LOHAS是英语Lifestyles of Health and Sustainability的缩写，强调“健康、 可持续的生活方式”。“乐活”是一种环保理念，一种文化内涵，一种时代产物。 它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度。
减少能量散失 保温更恒定
抗干扰பைடு நூலகம்音降噪系统
从规划、景观树种、建筑建材全面隔音
无干扰 更私密
同层排水系统
排水横管在本层与立管连接
更护楼板，更少噪音
防辐射外遮阳系统 外窗设置金属外遮阳卷帘，遮阳率高达80% 更自由私密、安全舒适
置换新风系统
经过除尘、温度及湿度处理室外新鲜空气
更健康、恒湿度
24小时热水供应系统
从京都议定书到哥本哈根气候大会 从北京的绿色奥运到上海的绿色世博 全世界在行动，绿色——低碳、环保成为时代主题
1997年在日本京都召开的《气候框架公约》第三次缔约方大会上通过的国际性公约，为各国的 二氧化碳排放量规定了标准，即：在2008年至2012年间，全球主要工业国家的工业二氧化碳排 放量比1990年的排放量平均要低5.2％。2005年2月，《京都议定书》正式生效。 2001年，北京赢得奥运会举办权，向全世界承诺，践行“绿色奥运”。北京奥运会采取了新能 源汽车、建筑节能、可再生能源供应以及绿色照明等大量的节能减排措施。 2009年12月哥本哈根联合国气候变化大会结束以来，秘书处已收到55个国家递交的到2020年温 室气体减排和控制承诺，这些国家温室气体总排放量占目前人类总排放量的78%。 2010年，上海世博会将打造“有序的世博、安全的世博、环保的世博、绿色的世博”，通过一 连串的建设最终体现“城市，让生活更美”的主题。
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后， 大量的科技名词术语是否就能俘获人心？ 从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要 着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求， 能够满足高端客户的精神需求吗？
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
认识绿色科技住宅
循环地源热泵技术系统
消耗1KW的能量，得到4kw以上的热/冷量
低碳、低耗能
混凝土顶棚辐射制冷/制热系统
温水循环，冷却闷热，加热干冷
温度更均衡
屋顶/地面严密热阻隔系统
节能外墙外保温系统 高效节能隔热外窗系统
外墙在结构之外，设置了特别增厚的保温层 中空、LOW-E涂层、内充惰性气体、接缝阻热
他们尊重生命，追求健康，懂得在 奋斗之于犒赏自己和家人
虽然理性消费是他们的选择，但在功能、品质及精神的互动上均有较高的要求， 追求精神层面的愉悦。在烦劳的城市的压力生活下，更懂得在奋斗之于犒赏自己 以及家人。追求健康的生活方式，并且乐于和家人一起，注重感情。对环境气氛 的有品位追求，人与人情感、言语以及思想上的交流。
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
在科技系统的运用之外 朗诗的深度考量
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
选一个匹配高端前沿价值的地段 西中环 南翔 一个备受瞩目的未来国际住区
选一个自身便迷漫自然生态气息的土地 与城市喧嚣与污染保持一定距离 在菁英湖畔享受湖水对生命的滋养，与轨道交通保持无噪音的距离
上海房地产朗诗绿色街区项目营销企 划竞标报告129页XX年
他们支持环保，富有社会责任感。
因为受教育程度较高，具有良好文明的生 活观念，关注时事、关注国际、关注人类、 关注和平、关注健康、关注社会民生问 题……注重文明环保，并且乐于在生活中 积极实践，并乐于带动朋友家人一起关注 健康关注环保。
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营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性 产品层面——生活层面 产品舒适——精神享受
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营销策略
挖掘朗诗绿色街区的项目精神核心 围绕精神核心
进行高形象力 高感染力的视觉传播 进行高影响力的事件传播
不再不拘于一隅，立足上海的渠道广度拓展 大户型高端客群为主力目标，渠道深度耕耘
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生活方式的主体享受者—— 朗诗绿色街区的客群特质
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一个圈层的精神需求
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他们有国际化的视野与世界观
他们或者是拥有较高学历或是有海外留学经历或是具有丰富的人生阅历。 随着教育经历、工作经历、消费经验的积累拥有国际化的视野，消费具有 国际化的特性。偏爱国际性的事物，树立起中西合璧的世界观，喜欢高品 位、创新、符合国际趋势的产品，重视社区文化和交流圈，心态较为开放。
张朝阳获绿色财富领袖奖，不仅是企业家中的明星，也是公益活动的榜样。他热爱自然， 热爱登山，所领导的搜狐公司目前已经成为中国最领先的新媒体、电子商务、通信及移 动增值服务公司，是中文世界最强劲的互联网品牌。
王石，与万科【零公里行动】“零公里行动”就是希望传达一种爱护环境，低碳生活的 理念，倡导大家践行环保生活，关注垃圾分类。 "零公里行动"共从珠峰的极高海拔清理下3.44吨生活垃圾、346个瓦斯罐、0.5吨可回收垃 圾、770米攀登用绳、62平方米残余帐篷布、167个氧气瓶，并对清扫下来的垃圾全面进 行了科学的分类回收。
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朗诗绿岛
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朗诗绿色街区
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低碳、低耗能
混凝土顶棚辐射制冷/制热系统
温水循环，冷却闷热，加热干冷
温度更均衡
屋顶/地面严密热阻隔系统
节能外墙外保温系统 高效节能隔热外窗系统
外墙在结构之外，设置了特别增厚的保温层 中空、LOW-E涂层、内充惰性气体、接缝阻热
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营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
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