赢商共享-戴德梁苏地2010B21策划推广及招[1]
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工业园区商圈 金鸡湖东西两岸 中－中高档 – 高档 园区内的住宅人群、上班人群、苏州 市本地居民、游客 圆融时代广场现代休闲广场、F城、 金鸡湖商业广场、左岸商业街、湖滨 新天地、水巷邻里 购物、餐饮、娱乐、休闲 • 新兴的商业零售区域，目前以餐饮、 娱乐、生活配套为主 • 邻里中心和社区型商业为主要模式 • 未来零售供应体量较大，业态新颖 • 目前某些商业项目的空臵率较高 页 17
受整体环境影响，区域内高价格承受能力的商务及旅游客源仍相对有限； 高星级酒店前期投入大、投资回收期长，资金投入要求较高。
从苏州酒店市场及高星级酒店物业本身发展特征分析，项目发展高星级酒店将面临一定的市场压力； 从项目整体功能考虑，可以品牌酒店为导向，发展商务休闲型酒店有助于增强项目的号召力、促进发展 商长远战略发展，可控制客房数量，保证餐饮等配套体量。
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商业市场
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苏州现有商业市场分布及特点
苏州市商圈分布
苏州商业分布在古城区、苏州新区及苏州工
业园区三个区域。苏州市已初步形成了以观
沪宁高速
前街地区为标志的热闹繁华的市级商业中心 ；以南门、石路、盘门、园区邻里中心、新 区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居
京杭大运河
住区商业为代表的居住区商业服务网络以及
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项目概况
地块位臵：
苏州吴中区东山镇环湖路南侧， 渡水巷西侧。
可建设用地面积 占地71794.4平米，容积1.2，用地 性质为商服用地；
本地块的商服性质及容积率决定了项目本身在产品的定位与选取是成功 的关键
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酒店市场
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苏州酒店市场分析——高星级酒店分布格局 苏州（市区及吴中区）四星级及五星级酒店主要分布在主城区周边，其中四星级酒 店分布较为集中，项目间竞争激烈。
苏地2010-B-21
策划推广及招商代理应标书
呈致：苏州东立臵业有限公司 戴德梁行（上海）商铺部 2010年9月
第一部分 技术标
目
录
项目市场分析
项目定位方向 戴德梁行简介
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项目市场分析
项目市场分析
项目简析 各类商业产品简析 目标客户简析
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项目区位
本项目位于吴中区东山镇，周边商业项目缺乏，如何在这个区块中做好商 业地块运作是一个难点。
古城区 高新区
17 16 14 15 2 8 18
相城区
11 22 8 10 21
6
2 1
7 11 8 9 10 12 3 7
4
5
3 21 4 1
5
13 3
57
6 4 9 6 19 20
工业园区
吴中区
1、和乔丽晶 2、雅戈尔YARK公馆 3、白领公寓 4、馨乐庭 5、铂金公寓 6、玲珑湾精英 7、盛捷 8、御庭 9、青庭公寓 10、狮山丽晶 11、狮山峰汇 12、汇豪国际 13、摩登99 14、富达大厦 15、自由之邑 16、时代晶华 17、赛风公寓 18、润亿皇朝 19、苏州凯悦 20、蓝调都会 21、中翔商贸城 22、尚都公寓
苏州酒店市场分析——高星级酒店出租率 出租率方面，五星级及四星级酒店出租水平较为接近，但伴随着竞争的愈加激烈都出 现了明显下滑的情况，2008年受全球经济环境恶化影响，出租率甚至跌至50%以下
苏州高星级酒店近年出租率
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2000年 2001年 2002年 2003年
伴随着城市经济的稳步增长及旅游市场的良好发 展，苏州市酒店市场进入了快速发展的阶段，从 2003年开始，高星级酒店供应明显增多，这一特 征在高端客户相对集中的工业园区中更为明显； 吴中区酒店市场整体规模较小，近年来发展也较 为缓慢，目前五星级酒店吴中区处于市场空白， 四星级酒店共有5家。
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数据来源：苏州市旅游局、DTZ市场调研
区域内消费力有限，且商业经营时间较短； 区域周边环境有待改善。
项目商业应以目的性，独特性来吸引版块外的商业人群
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酒店式公寓市场
页பைடு நூலகம்20
现有项目分布及特征
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已营业项目
在售中项目
1、环球188 2、桐泾商务广场 3、金枫国际 4、蜜蜂城 5、长江壹号 6、永诚国际广场 7、飞凡第五街 8、上城 9、吴越新天广场 10、德诚〃嘉元广场 11、中翔丽晶 12、邻蠡中心
苏苑饭店（三星级）
苏盛宾馆（三星级）
项目周边：项目周边酒店缺乏，档次普遍偏低，
缺乏能满足商务、会务及休闲旅游为一体的酒 店；
未来发展：在建及规划项目包括：吴城国际大
厦的吴城酒店（在建）、南苏州生活广场豪生 国际酒店、吴中1号广场等。
金16区新嘉福驿栈 （三星级）
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苏州酒店市场分析——小结 项目发展酒店在市场中的定位？
万达购物中心
中档
合景峰汇国际
中档
5
6
新港天都
南苏州生活广场
高新区竹园路25号
吴中区越溪街道越湖路
中档
中档
80,000
100,000
2011
2010
商业市场总结
项目所处位臵在商业市场中的定位？
优势：
区域中有一定的住宅成熟区域，具有客源支撑；
交通设施完善;
项目具有景观优势；
劣势：
项目距传统商圈较远，传统商业带动性不强；
各中心镇商业。 完善的商业规划将使苏州商
古城 商圈 工业园区 商圈
业呈现出多元化、层次化的特点。
其中，古城区内集中了苏州市的主要商业区 ；苏州新区内以餐饮、娱乐为主；苏州工业 园区内现有商业以邻里中心为主，未来围绕 金鸡湖一代，特别是湖东地区将有大体量的 商业供应。
高新商圈
东环路高架
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苏州现有商业市场分布及特点
地下施工
幕墙施工 地下施工 内部装修 未开工 幕墙施工
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5.沿海国际中心 6.世贸运河城 7.南苏州生活广场
8
分布特点：随着城市化进程加快，苏州各个区域发展迅速，一系列大型综合项目处于大力开发阶段，苏州未来酒店 呈现出城市外围扩散的趋势； 产品特点：向高星级方向发展，酒店档次进一步提高，未来包括合景峰汇国际的威斯汀酒店、东方之门等高档产品 入市。
苏州（市区、吴中区）高星级酒店发展（已获得星级挂牌）
历年累计酒店数 四星级酒店数 五星级酒店数 2 2 2 2 2 2 2 3 6 12 10 13 11 13 11 16 14 18 16 20 18 21 19 26 23 30 24
历年新增供应量
(家)
五星级 四星级 0 2000 开业时间 2005年 2005年 2006年 2006年 2006年 2006年 2008年 管理酒店 建屋国际酒店 苏州尼盛万丽酒店 建屋新罗酒店 苏州玄妙索菲特大酒店 苏州友联假日酒店 苏州茉莉花假日酒店 苏州中新豪生全套房酒店 2001 区域 工业园区 工业园区 工业园区 沧浪区 沧浪区 金阊区 工业园区 2002 客房数 200 377 307 329 220 281 367 尚未获得高 星级挂牌， 但达到高星 级酒店标准 且已运营的 酒店 2003 说明 2004 2005 2006 2007 2008
現有
绿宝广场、淮海路商业街、Tesco乐 购、华润万家、Metro、大润发
餐饮、娱乐、购物 • 以传统的餐饮、娱乐为主 • 超市卖场式的社区商业为主要模式 • 绿宝广场的开业，有效提升了商圈 档次，扩大了商圈的辐射范围 • 区域内未来的零售供应还以超市卖 场式商业为主
主要零售业态
特点
苏州商业市场未来发展
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注：对未来供应酒店项目星级档次和供应时间的预测为我司根据公开市场信息和项目开发时间的经验判断而得，仅供贵司参考；
吴中区酒店市场分析
吴中区：根据苏州旅游局统计数据，吴中区目
前无五星级酒店，有5个四星级酒店，主要分布 在木渎及一些旅游景区内：天平大酒店（木渎 镇）、中华园大饭店（木渎镇）、阳明山花园 酒店、西山宾馆（西山石公山风景区）、山水 度假村（东山镇西泾山）； 吴城酒店 （未来） 豪仕登大酒店 未评星
商圈
绿宝 狮山路
石路
湖东 观前街 湖西
南门
名称 地理位臵 档次 目标消费人群 主要零售 项目
高新商圈 沿狮山路所形成的区域 中档-中高档 本地居民、周边住宅人群、外籍人士
古城商圈 护城河为界所围成的区域 涵盖低-中-高档 以苏州本地居民及游客为主 金鹰国际购物中心、豫园商城、美罗 商城、大洋百货、新苏州百货、第一 百货、泰华商城、石路国际商城、越 洋流行商厦、亚细亚商厦 购物、餐饮 • 以购物和餐饮为主 • 以传统百货和沿街店铺为主要模式 • 苏州市传统的购物区域 • 在消费者心目中享有较高的知名度 • 区域内零售物业较为陈旧，未来零 售供应有限
五星级
数据来源：苏州市旅游局
2004年
四星级
2005年
2006年
2007年
2008年
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苏州酒店市场分析——未来供应
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苏州未来供应主要酒店
项目
1.合景峰汇国际
3
酒店管理公司及品牌
喜达屋（威斯汀） 洲际
目前进展
未开工 幕墙施工
2.晋合洲际酒店
4 6
2 5
3.晋合广场
3.恒宇广场 4.东方之门
万豪（万怡） 待定 万豪 待定 圣达特（豪生）
22 1、中茵皇冠假日酒店 2、金鸡湖大酒店 3、苏州香格里拉大酒店 4、吴宫喜来登大酒店 5、南园宾馆 6、雅都大酒店 7、竹辉饭店 8、新城花园酒店 18 15 16 3 10 6 8 17 4 14 13 12 11 5 7 9 2 1 9、苏州饭店 10、胥城大厦 11、凯莱大酒店 12、丽都大酒店 13、乐乡饭店 14、雅戈尔富宫大酒店 15、冠云大酒店 16、新世纪大酒店
