房地产专业术语

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文档素材 房地产专业名词及术语〔1〕

1、住宅

〔1〕住宅的类型

①按照住宅层数分类可分为：低层住宅〔庭院式住宅〕、多层住宅、高层住宅〔超高层住宅〕；

②按照住宅的平面布局分类可分为：点式〔墩式、塔式〕住宅、条式〔板式〕住宅；

③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅〔筒子楼〕、退台式住宅〔台阶式住宅〕、跃层式住宅〔复式住宅〕、错层式住宅〔梯间式住宅〕；

④按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。

〔2〕共有住宅〔公房〕：是指由国家及国有企业、事业单住投X建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家全部。

〔3〕私有住宅：是由个人或家庭购置、建筑的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。

〔4〕期房：指消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购置期房时应签商品房预售合约。

〔5〕现房：指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合约后，马上可以办理入住并取得产权证。

〔6〕准现房：是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

〔7〕房屋的全部权：为房屋的占有权、治理权、享用权、排他权、处置权〔包含出售、出租、抵押、赠与、继承〕的总和。拥有了房屋的全部权就等于拥有了对该房屋在法律同意范围内的一切权利

〔8〕房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。 文档素材

文档素材 〔9〕房屋产权：是指房产的全部者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，既房屋全部者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利。

〔10〕产权证书：指“房屋全部权证〞和“土地使用权证〞的二合为一，是房地产权的法律凭证。

〔11〕大产证：指开发商首先要取得的产权证，由购房者或购房者托付开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。

2、商品房的“五证二书〞

(1)、房地产商在预售商品房时应具备五证：

①《国有土地使用证》

②《建设用地规划许可证》

③《建设工程规划许可证》

④《建筑工程施工许可证》

⑤《商品房预售许可证》

(2)房地产商在预售商品房时应具备二书：

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承当质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用考前须知。

3、地产价格的几个概念

〔1〕影响房地产价格的因素

※经济因素；※物理因素；※环境因素；※行政和政策因素； ※社会因素；※心理因素；

※国际因素 文档素材

文档素材 〔2〕价格构成：目前中国房地产的综合造价

大体上就是由13类71个工程构成。房地产价格构成的这13类71个工程，大体上可以分为六个构成局部：

第一局部：即征地补偿费、拆X置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类构成了房地产价格中的土地费用。

第二局部：即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。

第三局部：即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源〞费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。

第四局部：即两税一费、治理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。

第五局部：即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。

第六局部：如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售本钱，以及流通中的税金和利润。

〔3〕价格相关概念

单价：是指单位建筑面积的市场价格。

总价：是指房屋单套销售的价格。销售总价=销售单价×单套建筑面积。

起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

最高价格：最高价格往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。

平均单价：平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。

主力单价：主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。

房地产评估价格:是依据肯定的估价理论和估价方法，依据肯定的估价程序，评估出来的房地产的价格。 文档素材

文档素材 房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。

楼面价格：住宅的单位还可分为建筑面积、使用面积、居住面积等，以它们作为计价的单位就成为楼面地价。

协议价格：以协议方法出让土地使用权，土地价格就是协议价格的形态。

招标价格：以招标方法出让土地使用权的，土地价格就是招标价格的形态。

拍卖价格：以拍卖方法出让土地使用权的，土地价格就是拍卖价格的形态。

抵押价格：是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品而对房地产评估的价格。

基准价格：国家为了开展房地产经济，开展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的根底上，对各级土地确定一个最根本的价格，就是基准价格。

标定地价：在基准地价的根底上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。

市场地价：是在土地市场的交易过程中形成的价格，这就是土地现实的价格。土地的基准价格

则土地的标定价格和土地的市场价格的根底。

4、房地产几个根本参数

〔1〕基地面积：基地面积是指城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不包含代征用地。又称占地面积，是开发商买的面积。

〔2〕建筑红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限，又称为建筑操纵线。

道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。

用地面积：基地面积，规划红线内〔道路〕。

退界的面积：是可供开发商进行建设的用地，

退界：沿主要道路，一般退主干道退红线15米，次干道退红线8米。 文档素材

文档素材 〔3〕组团：由数幢住宅楼共同组成的生活院落，数个组团形成居住小区。〔该小区由八个组团构成〕

〔4〕承重墙、非承重墙：墙体按受力情况，分为承重墙和非承重墙。凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙，在工程图上为黑色墙体；不承受外来外来荷载的墙称为非承重墙在工程图上为中空墙体。

〔5〕总建面积：是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。

〔6〕建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。

〔7〕容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和〔总建筑面积〕与建筑基地面积(总用地面积〕的比值。容积率=总建筑面积÷总用地面积

〔8〕建筑密度：又称覆盖率，是建筑物底层占地面积之和与建筑基地面积〔总用地面积〕的比值，通常以百分比表示。

建筑密度=(建筑物底层占地面积之和÷总用地面积〕×100％

〔9〕绿化率：也称绿化覆盖率是指小区内绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，即基地内绿化面积与建筑基地面积的比值。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

〔10〕绿地率：是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包含，公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包含屋顶、晒台的入工绿地。

〔11〕建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。即：两栋建筑物外墙之间的水平距离。

X间距：X间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗X而保持的最小间隔距离。 文档素材

文档素材 〔12〕建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

〔13〕公摊面积：商品房面积由两局部组成：一局部是室内面积，另一局部则是直接为居住效劳的公共空间，这局部空间分摊到每套房中，由买房人共摊。

商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和治理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包含山墙〕墙体水平投影面积的50％计入公摊面积。

〔14〕得房率：套内使用面积〔包含室内墙体〕与建筑面积之比。

得房率=套内使用面积/建筑面积×100％

目前，标准的得房率，多层住宅为85-90%

甚至以上，高层、小高层住宅为80-85%，

办公楼为55-70%。

〔15〕房屋的开间、进深：

开间指房屋的宽度，是指墙体

中线至墙中线的距离。

进深指房屋的实际长度。

5、综合术语类

〔1〕银行按揭：是指购置楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一局部楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。归还完毕后，房屋全部权归购房者。 文档素材

文档素材 〔2〕三通一平和七通一平：三通一平：指道路、供电、供水到位，场地平坦；七通一平：指给水通、排水通、电通、电讯通、道路通、燃气通、热力通以及场地平坦。

〔3〕中线：指墙的中间的一条线，到两个墙外表的距离都一样。

〔4〕一砖墙，半砖墙：一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。〔不包含水泥砂浆和粉刷层〕

(5)层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。

(6)楼层净高：本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。

(7)动线：进住宅入户门后，各个功能地域之间的活动路线。

(8)预置板与现浇板：预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。

(9)标准层：是指平面安排相同的房屋楼层。

(10)平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部位。

(11)地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2。

(12)半地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2。

(13)玄关：玄关--中国古代又叫“照壁〞，西方国家叫“屏风〞；即在门和分户门之间留一个缓冲区。居室是私家“领地〞，讲究肯定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。功能在于：①放衣帽、换鞋②放雨具、衣梳③美观④强化私密性

(14)隔断:是指特意作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。