11.2房地产买卖投资分析
某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。
其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。
如何分析这项投资？
解：简要投资回报分析如下：
1．计算相应指标
1）投资成本（购买价）：300 000元
2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元
3）有关税费
（1）营业税：400 000×5%=20 000元
（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元
（3）印花税：400 000×0.5%=200元
（4）契税：400 000×1.5%=6 000元
（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元
（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元
（7）所得税：
（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元
4）投资净收益
（1）税后利润：51 040元
（2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27%
（3）年投资收益率：
51 040÷3÷300 000=5.67%
2．简要分析
如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率为2.8%。
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
2005spring©王洪tel: 62772543 email: wanghong@1第2讲，国内房地产开发项目投资评估（国内案例分析）《房地产开发与投资案例分析》“Real Estate Development & Investment Case Studies”清华大学经济管理学院王洪
2005spring©王洪tel: 62772543 email: wanghong@2第2讲，国内房地产开发项目投资评估（国内案例分析）房地产开发项目现金流的特点•销售收入可提前实现•我国现行政策允许在房地产项目建成前进行预销售•且有相应的银行按揭支持，•销售回款，滚动开发。•建设期和经营期无法截然分开•对于以销售为主的房地产项目，其投资过程中实际已产生了较大的收入，建设期和经营期无法截然分开。•销售类与出租经营类物业并存•或是未销售出去，或是不能销售(如会所、商务配套等) ，或是投资商将部分物业销售部分物业用来经营，以保证物业品质和实现投资利益最大化；因此往往销售与出租类物业并存。•现金流缺口和发生时间对决策意义重大•当采用滚动开发模式时，资金筹措通常不是以总投资为基准，而是以资金缺口和发生时间为依据
2005spring©王洪tel: 62772543 email: wanghong@3第2讲，国内房地产开发项目投资评估（国内案例分析）房地产开发项目融资渠道及特点•投资者只需投入少量的自有资金•资金投入量大和收入来源小、投资周期较长•政府房地产金融政策影响•资金实力和融资能力是企业核心竞争力之一•不同的阶段资金需求和风险不同•我国房地产融资方式还很单一，风险管理也不完善•房地产融资的方式出现了多样化的趋势，但银行融资在房地产融资中占有绝对重要的地位•预售或预租•承包商垫资
2005spring©王洪tel: 62772543 email: wanghong@4第2讲，国内房地产开发项目投资评估（国内案例分析）现金流出分析•拆迁成本•土地毛地价款•建安成本•开发管理费•不可预见费•前期工程费•其它开发费•营销推广费•出租物业的经营成本•税费问题
房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表1-1
项目总占地(m2) 6655.85
总建筑面积(m2) 47922.12
沿街商业建筑(m2)
住宅面积(m2)
配套设施面积(m2)
地下停车场(m2)
二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
(一)土地费用
表2-2
序号 项目 单价（元/m2） 备注
1 土地使用权出让金
3455.6元/m2
2 征地费
3 拆迁安置补偿费
(二)前期开发费用估算表
表3-3
（三）建安工程费用
表4-4
序号 项目 金额（万元） 取费标准(元/m2)
1 规划、设计、可研费 47.00
1.1 规划费 20.00
1.2 设计费 25.00
1.3 可研费 2.00
2 水文、地质勘察费 3.50
2.1 测绘费 1.50
2.2 勘探费 2.00
3 策划费
合计
序号 建安项目 单方造价（元/m2) 总造价(万元）
1 沿街商业建筑土建
2 民用建筑
3 地下车库
4 水电设备
5 内部装修
6
合计
（四）基础设施费
表4-5
（五）开发期税费估算表
表4-6
序号 项 目 金额(万元) 估算说明(元/m2)
1 固定资产投资方向调节税 5%
2 配套费 80
3 质检费 3
4 建筑管理费 1.2
5 卫评费 1.4
6 环评费 1.2
7 墙改基金 12
房地产投资项目评估与案例分析
考核形式：文献综述课堂汇报（ppt）+案例报告=大作业
1、阅读文献
国外文献：6篇以上（近期为主）
国内文献：10篇以上，以期刊、学位论文为主
图书资料：国内外相关的图书
完成文献综述。
2、房地产论坛、网站：内容以在线评论、用户参与评价、评价的有效性、消费行为、消费者情感、文本挖掘等在房地产方面的应用。
3、以案例分析为主进行评价
评价内容包括：规划方案、产品户型、园林绿化、绿色环保、产品价格、产品性能（功能）、品质、定价、物业、区位（交通环境、自然环境、生活环境、教育、医疗）、国家政策的影响（限购、解限。单独二胎、棚改、保障房、税改、产业转型等）--以一个具体楼盘（项目）依据消费者网络评价进行分析。
4、1-3人为一组，文献综述8周内完成，案例评价可以在期末或明年开学时完成。
5、探索性研究：后房地产时代的核心是精准营销、定位。掌握消费者心理动态，提供差别化服务—私人定制。
6、要求：
在信息时代，以互联网为代表的新科技革命，给社会生活带来了巨大变革，以大数据分析为代表的消费者个性分析带来了新的市场营销手段。拥有消费者就拥有市场。--阿里巴巴就是实证！
挑战传统评价方法，以消费者为中心，对产品进行评价。
以大连地区的房地产项目为主进行案例分析和评价。
