上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告

地产大佬戴志康的资本赌性总额高达22亿元的两项投资“赌注”会把上海证大集团董事长戴志康——这位“2003年内地百富榜"排名第43位的富豪带上新的事业巅峰抑或跌入深谷。

这是一个相当关键的时刻，上海证大集团董事长戴志康经过长达数月的思考和酝酿，作出了两项极具风险性的投资决定。

这位野心勃勃的40岁富豪，计划投资人民币16亿元，打造一个上海的新地标：“上海证大艺术大酒店”。

该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。

这个由日本的矶崎新大师设计的建筑，是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑，开发规模近15.6万平方米。

这个项目将在2004年动工，2008年建成。

同时，证大还与上海爱建信托合作，建设“证大·大拇指商业广场”，总投资6亿元，总建筑面积约11万平方米，内设大型超市、主题性商场、精品购物、四星级酒店等多项生活娱乐设施。

该项目已于2003年6月动工，预计2005年完工。

两个项目加起来，总投资高达22亿元。

而在胡润推出的“2003年内地百富榜”上，戴志康排名第43位，身家15亿元。

可以说，这两个项目的成败，将决定戴志康是跃上一个新的事业巅峰，或是跌入深谷。

无疑，这是戴志康思考很久才作出的决定。

“上海证大艺术大酒店”和“证大·大拇指商业广场”完全与证大集团的转型战略吻合：从一家房地产企业，向一家以酒店业为主的不动产投资、经营与管理的公司转型。

这一回，戴志康有多少胜算呢？折戟资本市场戴志康1964年出生于江苏海门，家中兄弟姐妹六人，他排行老四。

童年时，“家中十分清贫，常常吃不饱，要饿着肚子。

童年时的活动就是干活、劳动。

”或许与贫家出身有很大的关系，戴志康经常以一种特立独行和冷傲的姿态示人。

2003年7月22日，英国首相布莱尔访问上海期间，单独会见了8名上海商界精英，戴是其中之一。

那一天，戴志康穿了一身白色的唐装，是中国男性企业家中惟一没有穿西装的，格外抢眼。

裴天恩：城市综合体的开发与运营图为青岛证大大拇指商业发展有限公司总经理助理裴天恩裴天恩：各位同行，大家下午好！在座的很多都是业内的一些同行，很多也是业内的前辈，今天我简单把我们在证大最近这些年所做的商业地产，所做的一些探讨，跟各位在座的进行一些简单的分享。

实际上最近这些年，证大从2002年开始就在做一些商业地产的发展，起步实际上时间还算早。

但是在规模上，我们在过去这些年没有做比较大规模的一些复制，所做的一些项目都是一些比较小众或者相对精品的一些项目，所做的区域主要是从上海为首的长三角为主，慢慢往东北、山东以及海南这些区域在复制，在走这样的路线。

在过去几年所做的产品，除了商业地产之外，也做住宅，从大盘的开发到一些精装修公寓到顶端的别墅，我们都在做，商业地产主要做两种类型，像社区性、区域性，我们把它命名为大拇指广场，也有一种作为档次相对高一些的，我们自己内部把它起名叫证大喜马拉雅中心，在这方面从各个产品线来讲，我们都在做，所以可能遇到的一些问题，一些情况，大家都会面临到。

我们可能不像前面有万达讲的那样，他实际上主要做综合体，以及做一些购物中心，因为规模比较大，标准化复制，他做的可能更快，但是我们相对还是在追求自己的特色。

我们做这些项目步子没有迈的那么大，我们也在思考，我们做的项目我们的特点在哪，我们的核心竞争力在哪，规模上可能比不上一些公司，但是每个项目上，我们怎么做，第一我们就是在所属的一些项目的地段上，我们比较注重，另外一点在项目自己内部，我们有一个什么样的理念，我们提出了一个叫城市会客厅的理念，这个理念说白了也很通俗，我们用这个方式在做。

另外我们做的项目有一些艺术气息，基本上把一些艺术性的元素运用到我们的项目里面，甚至在我们项目里面做了艺术超市、美术会馆、无极会馆等等，我们把各种各样的业态综合到项目里面，是一个真正的大综合体。

今天主要给大家分享一下我们一些项目，另外也简单讲一下我个人对综合体的看法。

上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。

目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。

表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。

数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。

大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。

除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。

规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。

上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告Prepared on 22 November 2020上海浦东证大“大拇指广场”参考案例 Contents 证大现代艺术馆是上海证大集团投资建立的现代化艺术展览和学术交流平台。

证大现代艺术馆坐落在上海浦东证大大拇指广场，建筑面积3000平米，展览空间1500多平米。

现代化的设施和学术理念使它成为一个新的国际化的当代艺术平台。

馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品，包括法国艺术家恺撒的雕塑《大拇指》和美国着名雕塑家罗伯特印第安那的雕塑――“LOVE”等一批艺术杰作。

艺术馆的功能包括展览、研究、收藏、学术交流、国际艺术家工作室等。

证大现代艺术馆将鲜明地对当代文化做出反应并提出建设性的策略，为未来的当代美术馆建设提供诸多新的可能性。

特色业态点评将文化元素的业态融入shopping mall中，已经是国内购物中心布局的一次概念革命，除了凸显品质又能带来一批新鲜的客源。

中心广场特卖区业态总结社区购物中心的核心元素：生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层次的社区而设定）布局特点：★东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；★一层其他位置基本以中、西餐饮为主；★外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）；★项目具有一个2000平米左右的露天内广场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊位式的小型零售及零售特卖区。

中式餐饮区西式餐饮区业态总结续业态布局：★二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在广场的二层，零售业态的针对人群为16 ~ 35岁的年轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特色的证大现代艺术馆。

为了弥补建筑结构的弱势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数码影院。

四、项目规划设计分析项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。

酒店商圈调查报告篇一：商圈调查报告商圈分析报告调查人员：XXX指导老师：XX调查时间：20XX年5月5日导言：和盛镇商业中心随着温江区规划构架的进一步落实和完善，由于便利的交通、相对较低的地价和各项优惠措施，使得区域内房地产开发越来越火热。

逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。

在吸引了房地产开发公司的同时，也吸引了大量市区中心，甚至地市州及外省市的消费者前来置业投资，人流增多的同时也为该区域的消费打下坚实基础。

预计和盛镇商业中心未来将依托花木中心重点发展商务、会展、商贸餐饮和旅馆等行业，建设商务酒楼，构建温江和盛经济发展，因为附近新修了多所中专高校，给和盛镇带来了更多的潜在居住人员量，让我们发展旅馆的潜在顾客增加，具有很大的潜力。

目录：一、人口分析1、人口分布2、人口大致数3、户数4、流动人口5、常住人口6、人口密度二、区域调查1、竞争者分析2、交通分析3、社会环境分析三、调查方法1、观察法2、问卷调查法3、资料调查法四、调查结果1、人口数量情况2、交通流量情况3、商圈竞争者4、商圈结构情况5、消费者分析五、限制条件1、交通2、政府政策3、消费能力六、建议意见1、招商引资2、政府组织政策3、法规七、附录摘要：在城市化的发展过程中，成都温江区开发，加速了和盛镇靠近城市化的进程，相对占优势的房价和花木庄园、交通的便利，吸引了大量的消费者前来建房投资，在消费需求增长的基础上，同时刺激了其商业化。

而该区域在交通格局、生活配套、经济基础发展到一定程度后，和盛镇将迈向城市化。

现在和盛镇上酒店数达到了数十家，但因为旁边修建了大专、中专、高中等多所学校和附近流动人口众多，带来的大量的居住人员。

调查原因：为了在和盛镇这个迅速发展的经济点上开一个收益大的酒店，从而进行的商圈调查。

调查工作范围：和盛镇附近每个酒店营业额与居住情况。

研究范围：附近的流动人口与附近高校学生去居住的情况。

拟定达到目的：把各个主要酒店的居住价格与营业流动量和附近高校学生居住情况调查清楚。