房地产十大营销理念随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。
当前业界普遍存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单地等同于案名效应，片面注重楼盘的案名设计，而忽视了对房地产这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升。
同时，由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造，过多借助于新闻炒作和广告轰炸，希望通过宣传造势来快速树立公司品牌，殊不知这种本末倒置的做法已阻碍了房地产业的健康发展。
开发商们如果能静下心来，脚踏实地的进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理，对于品牌形象进行良好构建，营造名牌企业和名牌产品，必然会成为未来房地产市场的赢家。
关系营销当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。
其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。
在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关。
因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。
竞争营销开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。
为此，开发商必须树立竞争营销理念，练好内功，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。
开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。
合作营销开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要求寻合作；既要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。
开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，应多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是一种有效途径。
房地产房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上建筑物、构筑物及其所衍生的权利。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业。
房地产业为人类的生存、发展提供基础性物质条件，其产业链长，关联度大，深刻影响着国民经济的发展。
一、基本概念(一)土地和房屋1.土地土地作为承载建筑的地块是房地产开发活动中的物质载体，是最为基础性的“原料”“生产要素”。
土地包含三个部分：一是土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域；二是土地的地上空间范围，一般以人类所能够利用的高度为限；三是土地的地下空间范围，一般以人类的能力所及为限。
一宗土地的地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或用地红线图，由政府主管部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，面积依其水平投影面积计算。
土地按照开发程度，可以分为未开发的土地和已开发的土地。
土地供给量的变动能够直接影响房地产市场的供给，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平，也是土地基础性地位的表现。
与此相关的土地使用制度、交易主体和客体等，都会直接影响房地产开发的方向、规模、结构以及利益分配。
2.房屋房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。
构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率，人们一般不直接在其内进行生产、生活等活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。
通常广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物是指房屋。
需要注意的是，《城市房地产管理法》将房屋定义为土地上的房屋等建筑物及构筑物。
(二)房地产房地产是一个较为复杂的综合概念，从实物现象看，它是由建筑物、构筑物与土地共同构成。
建筑物、构筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。
房地产的概念可以从两个方面来理解，房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也附着有法律权利。
一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等。
2、地产：是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等。
房产特点房地产投资有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性；（二）使用的长期性；（≡）影响因素多样性；（四）价值盈利性；（五）保值增值性；（六）行业相关性。
二、房地产的分类1、按用途可分为（1）住房地产；（2）商业房地产；（3）工业仓储房地产；（4）办公房地产。
2、按市场级别可分为（1）土地的买卖（2）商品房交易及增量房市场（3）二手房及存量房市场3、根据土地用途分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：（1）居住用地；（2）公用设施用地（含商业用地等）；（3）工业用地；（4）仓储用地；（5）对外交通用地；（6）道路广场用地；（7）市政公用设施用地；（8）绿化用地；（9）特殊用地；4、根据房屋用途分类按照房屋的使用功能可以分成下列几类：（1）居住用途的房屋。
（2）工业用途的房屋。
（3）商业用途的房屋。
（4）文体娱乐设施。
（5）政府和公用设施。
（6）多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。
三、房地产交易房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。
1、预售（1）预售的概念预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。
（2）预售的条件1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
房地产主题定位研究中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）10-000-01摘要所有成功的房地产项目的策划都可以归结为一个概念，一个成熟的思想，这就是项目的灵魂。
它就像创作文章一样，需要有鲜明的、独特的主题和统一的“中心思想”。
主题是房地产开发项目的总体指导思想，是开发商赋予项目的“灵魂”。
本文介绍了房地主题定位的具体运作过程，并结合一些具体案例归纳分析了房地产项目主题定位的作用。
关键词地产项目主题一、房地产项目主题定位的概念主题定位是指把项目的特殊优势和独特的思想理念通过房地产产品的规划设计和建筑设计集中表达出来，并把这种创新理念和产品通过包装准确的表达给消费者，树立一种特定的形象的过程。
它是一个成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等的各要素。
二、房地产项目主题定位策划的具体运作1．策划主题的来源与获取要进行主题策划，就要首先寻找主题概念的源头，策划主题可从以下几个方面来获取：一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来：三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择出来。
2．策划主题的提炼与确定主题概念的素材有了以后，就要进行提炼与确定。
在提炼与确定主题概念的时候，我们应着重考虑几个问题：一是主题概念是否富于个性，与众不同。
这是取舍主题概念的主要标准。
二是主题概念是否内涵丰富，易于展开，充分展现项目的优势和卖点。
有些主题概念内涵狭小，展开时支持点不够，不利于主题概念的体现与贯彻。
三是主题概念是否符合自身情况，是否与本项目的要求相吻合，那些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。
3．策划主题的支撑与体现主题概念经提炼与确定后，就要在项目具体因素中支撑与体现出来，营造一个实现这一主题概念的支持体系，支持体系有项目选址、规划设计、营销推广和物业服务等部分。
在这几部分中，重点是规划设计部分，它是主题概念支撑与体现的中心。
