浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法

农村闲置农房（宅基地）流转办法（试行）为了合理利用和开发农村闲置农房资源，增加农民收入，提高农村居民的生活水平，经过充分的研究和讨论，我们制定了以下农村闲置农房流转办法（试行）：一、流转范围农村闲置农房的流转范围包括宅基地上闲置的住宅、空闲的厂房、仓库等。

但不包括政府扶持农民建设的农房和行政村集体建设的农村集体经济组织使用的建筑物。

二、流转权农村闲置农房的流转权属于宅基地使用权的享有者，即宅基地的原农户或经法定程序转让的农户。

流转期限默认为20年，双方可以根据实际情况进行协商调整。

三、流转程序1. 条件符合的农户可以在宅基地管理单位登记备案，并填写农村闲置农房流转申请表。

2. 宅基地管理单位根据实际情况审核农户的流转申请，并进行公示。

3. 公示期满后，宅基地管理单位组织专家进行评估，并确定合理的流转价格。

4. 农户与承租方进行流转协商，并签订流转合同。

5. 宅基地管理单位办理相关手续，流转权正式划转给承租方。

四、流转标准1. 流转价格由宅基地管理单位和专家共同评估确定，按照市场价格及土地面积和建筑面积综合计算。

2. 农民流转农房后，宅基地使用权归承租方所有，但不得将流转农房再次转让。

3. 承租方可以通过农房开办农家乐、农产品加工厂等农业相关产业来获取收入，但不得违法违规经营。

五、流转收益分配流转收益由农户和承租方按照协商一致原则进行分配。

双方可按照不同比例划分，也可以采用租金分成、固定分红等方式。

六、监管与管理宅基地管理单位负责监管和管理农村闲置农房的流转工作，加强对承租方的监督，确保其合法合规经营，不违法违规使用和处置农房。

七、流转合同解除与回收1. 在流转期满之前，当承租方违法违规使用农房，或双方协商一致，可以解除流转合同。

2. 合同解除后，农户恢复对农房的所有权，并有权将农房流转给其他承租方。

八、试行期限本办法自颁布之日起试行3年，期满后根据实际情况进行调整和完善。

以上为农村闲置农房流转办法（试行），旨在促进农村闲置农房资源的有效利用，提高农民收入，推动农村经济发展，希望各相关方能够按照本办法的规定进行流转，共同实现可持续发展和农村振兴。

宅基地使用权流转实施方案一、背景宅基地使用权流转是指农村宅基地使用权人将自己的宅基地使用权转让给他人，以实现宅基地的合理利用和增加农民收入。

随着农村土地制度改革的不断深化，宅基地使用权流转已成为农村土地流转的重要组成部分，对于促进农村经济发展、增加农民收入、提高土地利用效率具有重要意义。

二、流转主体宅基地使用权流转的主体包括宅基地使用权人和流转接受方。

宅基地使用权人是指依法取得宅基地使用权的农户，流转接受方可以是其他农户、农村集体经济组织或其他合法主体。

三、流转条件宅基地使用权流转应当符合以下条件：1.宅基地使用权人应当依法取得宅基地使用权，具有流转权利；2.流转接受方应当具有合法的流转资格，能够合理利用宅基地资源；3.流转双方应当自愿达成协议，签订流转合同，明确流转期限、流转费用等相关事项。

四、流转程序1.协商谈判：宅基地使用权人与流转接受方进行协商，就流转条件、流转期限、流转费用等事项进行谈判，并达成一致意见；2.签订合同：双方在协商一致的基础上，签订正式的流转合同，明确双方的权利和义务；3.公示备案：流转合同经双方签字盖章后，向村（居）委会或乡镇政府进行公示备案；4.流转登记：流转合同备案后，依法办理宅基地使用权流转登记手续，确保流转合法有效。

五、流转管理1.政府引导：政府应当加强对宅基地使用权流转的引导和管理，推动农村土地流转健康发展；2.监督检查：相关部门应当加强对宅基地使用权流转的监督检查，防止违法违规行为；3.宣传教育：加强对农民的宅基地使用权流转政策宣传教育，提高农民的法律意识和流转意识；4.服务保障：为宅基地使用权流转提供便利的登记、备案、咨询等服务保障，确保流转顺利进行。

六、流转效益1.促进农村土地资源的合理利用，提高土地利用效率；2.增加农民收入，改善农村居民生活水平；3.推动农村产业发展，促进农村经济繁荣；4.促进农村社会稳定，增强农民群众的获得感和幸福感。

七、结语宅基地使用权流转实施方案的制定和落实，对于推动农村土地资源的合理利用、增加农民收入、促进农村经济发展具有重要意义。

《农村宅基地管理办法》农村宅基地是指依法在农村集体经济组织或农民个人占有的土地上用于建设住房、安置人口、发展农业生产等用途的固定使用权。

为了规范农村宅基地的管理，促进农村发展，保障农民权益，农村宅基地管理办法细化了宅基地的使用、交易、承包、转让等方面的具体规定。

一、宅基地的使用与管理农村宅基地的使用权归农民所有，使用人可依法享有宅基地的使用权，并且自愿加入宅基地管理合作组织。

宅基地的建设应符合国家建设规范和村庄建设规划。

农村宅基地的使用期限为70年，届满后可以续期，但需经有关部门批准，并按照相关规定支付土地使用费。

二、宅基地的交易与转让农村宅基地的交易不得侵犯农民集体的土地权益，不得通过买卖、出租等方式转让宅基地使用权。

宅基地的转让应符合农民个人自愿原则，由当事人双方协商确定交易价格，并进行书面合同签订。

转让宅基地的使用权须征得相关部门的批准，并办理相关登记手续。

三、宅基地的承包与管理农村宅基地可以依法承包给农民个人或家庭集体经营，但不得将承包土地以任何方式转让、出租或抵押。

承包期限为30年，期满后可续期。

承包人应按照承包协议履行农业生产经营义务，合理利用宅基地，不得挪作它用。

四、宅基地的强制征收与补偿农村宅基地可以根据公共利益需要进行征收，但需依法给予合理补偿。

征收农村宅基地应当经过村民委员会的审议，并听取农民代表的意见。

征收后的宅基地应当优先用于建设农民集体经济组织的农村集体建设用地。

五、宅基地的违法与违规处理农村宅基地的违法及违规使用行为，包括未经批准擅自转让、出租、拆除、改变用途等，将受到法律的制裁。

相关部门可以责令其停止违法行为，恢复原状，并可能处以罚款等行政处罚措施。

六、宅基地管理的监督与维权农村宅基地管理应当建立完善的监督机制，加强宅基地管理部门的职责履行和监督执法，同时鼓励农民通过信访、举报等途径参与宅基地管理的监督和维权工作，保障农民的合法权益。

结语农村宅基地管理办法的实施，对于农村土地资源的合理利用，维护农民权益，促进农村可持续发展具有重要意义。

农村宅基地流转办法有⼀些农村已经通过宅基地流转来赚钱，所谓的宅基地流转是指拥有宅基地使⽤权的农户将宅基地使⽤权转让给其他农户或经济组织。

那么，农村宅基地流转办法?店铺⼩编为您总结了相关知识，供您参考，希望可以帮助到您。

1、转包：转包是指承包⽅将部分或全部⼟地承包经营权，以⼀定期限转给同⼀集体经济组织的其他农户从事农业⽣产经营。

转包后，原⼟地承包关系不变，原承包⽅继续履⾏原⼟地承包合同规定的权利和义务。

接包⽅按转包时约定的条件对转包⽅(原承包⽅)负责。

承包⽅将⼟地交他⼈代耕不⾜⼀年的除外。

这种⼟地流转⽅式⽬前较为普遍。

采取这种⽅式流转的，⼤多数是家庭主要劳动⼒外出务⼯经商⽽⼜不愿意放弃承包经营权的农户。

2、转让：是指承包⽅有稳定的⾮农职业或者有稳定的收⼊来源，经承包⽅申请和发包⽅同意，将部分或全部⼟地承包经营权让渡给其他从事农业⽣产经营的农户，由其履⾏相应⼟地承包合同的权利和义务。

转让后原⼟地承包关系⾃⾏终⽌，原承包⽅承包期内的⼟地承包经营权部分或全部.灭失。

经发包⽅同意后，当事⼈可以要求及时办理农村⼟地承包经营权证变更、注销或重发⼿续。

通过转让取得的⼟地承包经营权经依法登记获得⼟地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的⽅式流转。

3、互换：互换是指承包⽅之间为各⾃需要或者⽅便耕种管理，通过⾃愿平等协商，对属于同⼀集体经济组织的承包地块进⾏交换，同时交换相应的⼟地承包经营权。

互换后，原⼟地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换⽽转移，但如果转移了则须按规定办理相关⼿续。

4、⼊股：⼊股是指实⾏家庭承包⽅式的承包⽅之间为发展农业经济，将⼟地承包经营权作为股权，⾃愿联合从事农业合作⽣产经营;其他承包⽅式的承包⽅将⼟地承包经营权量化为股权，⼊股组成股份公司或者合作社等，从事农业⽣产经营，承包⽅按股分红。

5、出租(租赁)：出租是指承包⽅将部分或全部⼟地承包经营权以⼀定期限租赁给他⼈(包括个⼈、集体、企业或其他组织)从事农业⽣产经营，出租⼈向承租⼈收取租⾦。

第２３卷㊀第４期㊀２０１８年８月湖南工业大学学报(社会科学版)㊀㊀ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＨＵＮＡＮＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＯＦＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ(ＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥＥＤＩＴＩＯＮ)Ｖｏｌ ２３Ｎｏ ４Ａｕｇ.２０１８ｄｏｉ:１０.３９６９/ｊ.ｉｓｓｎ.１６７４－１１７Ｘ.２０１８.０４.００７浏阳市农村宅基地制度改革的实证研究蔡高强ꎬ王㊀进ꎬ杨佳浩(湘潭大学法学院ꎬ湖南湘潭４１１１０５)[摘㊀要]为解决当前农村宅基地使用权制度在实践中存在的粗放利用㊁流转不变㊁资源浪费等问题ꎬ浏阳市在中央的授权下对本市范围内的宅基地使用权制度进行了改革ꎮ经过三年的改革ꎬ浏阳市在宅基地集约利用㊁自由流转㊁有偿使用等方面取得了较好的成效ꎬ但也显现出村委会难以切实发挥主体作用㊁宅基地退出制度存在障碍㊁改革资金缺乏等问题ꎮ在未来的工作中ꎬ需加强村集体组织建设ꎬ探索多重模式的宅基地退出制度ꎬ并借助民间资本解决资金危机ꎬ以深化宅基地制度改革ꎮ[关键词]浏阳市ꎻ宅基地ꎻ有偿使用ꎻ使用权流转[中图分类号]Ｆ３２１.１㊀㊀㊀[文献标志码]Ａ㊀㊀㊀[文章编号]１６７４－１１７Ｘ(２０１８)０４－００３２－０７收稿日期:２０１８－０４－２０作者简介:蔡高强(１９６７－)ꎬ男ꎬ湖南益阳人ꎬ湘潭大学教授ꎬ法学博士ꎬ博士生导师ꎬ研究方向为国际法ꎮＥｍｐｉｒｉｃａｌＳｔｕｄｙｏｎｔｈｅＲｅｆｏｒｍｏｆＲｕｒａｌＨｏｍｅｓｔｅａｄＳｙｓｔｅｍｉｎＬｉｕｙａｎｇＣｉｔｙＣＡＩＧａｏｑｉａｎｇꎬＷＡＮＧＪｉｎꎬＹＡＮＧＪｉａｈａｏ(ＳｃｈｏｏｌｏｆＬａｗꎬＸｉａｎｇｔａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙꎬＸｉａｎｇｔａｎＨｕｎａｎ４１１１０５ꎬＣｈｉｎａ)Ａｂｓｔｒａｃｔ:ＩｎｏｒｄｅｒｔｏｓｏｌｖｅｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍｓｅｘｉｓｔｉｎｇｉｎｔｈｅｐｒａｃｔｉｃｅｏｆｔｈｅｒｕｒａｌｈｏｕｓｉｎｇｌａｎｄｕｓｅｒｉｇｈｔｓｓｙｓｔｅｍꎬｓｕｃｈａｓｅｘｔｅｎｓｉｖｅｕｓｅꎬｕｎｒｅｌｉａｂｌｅｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎꎬａｎｄｗａｓｔｅｏｆｒｅｓｏｕｒｃｅｓꎬＬｉｕｙａｎｇＣｉｔｙｕｎｄｅｒｔｏｏｋｔｈｅＣｅｎｔｒａｌＡｕｔｈｏｒｉｔｉｅｓｔｏｃａｒｒｙｏｕｔｄｒａｓｔｉｃｒｅｆｏｒｍｏｆｔｈｅｈｏｍｅｓｔｅａｄｒｉｇｈｔ￣ｔｏ￣ｕｓｅｓｙｓｔｅｍｗｉｔｈｉｎｔｈｅｃｉｔｙ.ＡｆｔｅｒｔｈｒｅｅｙｅａｒｓｏｆｒｅｆｏｒｍｓꎬＬｉｕｙａｎｇＣｉｔｙｈａｓａｃｈｉｅｖｅｄｇｏｏｄｒｅｓｕｌｔｓｉｎｔｈｅｉｎｔｅｎｓｉｖｅｕｓｅｏｆｈｏｍｅｓｔｅａｄꎬｆｒｅｅｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎꎬａｎｄｐａｉｄｕｓｅ.Ｂｕｔａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅｉｔａｌｓｏｓｈｏｗｓｓｏｍｅｉｓｓｕｅｓｔｈａｔｔｈｅｖｉｌｌａｇｅｃｏｍｍｉｔｔｅｅｉｓｕｎａｂｌｅｔｏｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙｐｌａｙｔｈｅｍａｉｎｒｏｌｅｏｆｔｈｅｒｅｆｏｒｍꎬｔｈａｔｔｈｅｒｅａｒｅｏｂｓｔａｃｌｅｓｔｏｔｈｅｈｏｍｅｓｔｅａｄｗｉｔｈｄｒａｗａｌｓｙｓｔｅｍꎬａｎｄｔｈａｔｒｅｆｏｒｍｓｌａｃｋｏｆｆｕｎｄｓ.Ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｆｕｒｔｈｅｒｄｅｅｐｅｎｔｈｅｒｅｆｏｒｍｏｆｔｈｅｈｏｍｅｓｔｅａｄｓｙｓｔｅｍꎬｉｔｉｓｎｅｃｅｓｓａｒｙｔｏｆｕｒｔｈｅｒｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｖｉｌｌａｇｅｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｓꎬｅｘｐｌｏｒｅｍｕｌｔｉｐｌｅｍｏｄｅｓｏｆｈｏｍｅｓｔｅａｄｗｉｔｈｄｒａｗａｌꎬａｎｄｕｓｅｐｒｉｖａｔｅｃａｐｉｔａｌｔｏｓｏｌｖｅｔｈｅｃａｐｉｔａｌｃｒｉｓｉｓ.Ｋｅｙｗｏｒｄｓ:ＬｉｕｙａｎｇＣｉｔｙꎻｈｏｍｅｓｔｅａｄｓｙｓｔｅｍｒｅｆｏｒｍꎻｐａｉｄｕｓｅꎻｈｏｍｅｓｔｅａｄｕｓｅｒｉｇｈｔｓｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ㊀㊀宅基地与农民切身利益息息相关ꎬ是乡村经济发展㊁社会稳定的重要因素ꎮ新中国成立后ꎬ农村宅基地经过社会主义改造实现了从私人所有制向集体所有制的转变ꎮ但随着经济发展方式的转变㊁农村土地制度的改革以及城市化和工业化向乡村推进ꎬ农村宅基地现行制度与实际情况之间出现了许多突出的矛盾ꎬ尤其体现在宅基地确权㊁宅基地利用效率及宅基地流转等方面ꎮ[１]２０１５年ꎬ国务院在全国选取了１５个宅基地制度改革试点县ꎬ试点地区可在授权范围内对宅基地使用权制度进行改革㊁创新ꎬ其中浏阳市是湖南省唯一的宅基地改革试点地区ꎮ根据中央部署ꎬ宅基地制度改革的主要任务是:农民宅基地权益保障和取得方式的完善ꎬ农户住房保障方式的探索ꎻ对因历史原因形成的宅基地面积超标和一户多宅等情况进行有偿使用的制度改革ꎻ鼓励进城落户的农民自愿退出或转让其在本集体经济组织内部的宅基地ꎮ浏阳市选取１０个建制村进行宅基地试点改２３蔡高强ꎬ王㊀进ꎬ杨佳浩:浏阳市农村宅基地制度改革的实证研究革ꎬ制定了一系列具体政策性文件ꎮ本调研组以浏阳市的两个改革试点村(大瑶镇南山村和北盛镇边洲村)为调研对象ꎬ通过实地调研ꎬ对这两个试点村近三年来的宅基地制度改革情况和村民对宅基地改革的满意程度进行考察ꎻ同时ꎬ走访浏阳市国土资源管理局和浏阳市宅基地改革领导小组ꎬ知悉有关宅基地登记和确权制度㊁宅基地有偿使用和退出制度㊁集中居民点建设制度和宅基地使用权流转制度等方面的改革文件和制度性规定ꎮ本文在实地调研的基础上ꎬ对浏阳市宅基地制度改革中遇到的困难进行梳理ꎬ并提出完善改革工作的建议ꎬ以期为进一步深化宅基地制度改革㊁推广 浏阳模式 提供理论参考ꎮ㊀㊀一㊀浏阳市农村宅基地制度改革的基本情况(一)宅基地登记和确权制度的改革情况当前ꎬ我国法律法规并未对农村宅基地使用权及房屋所有权的登记和确权制度加以详尽规范ꎬ相比于城市ꎬ其登记和确权在制度和程序上存在着严重的滞后性ꎮ许多农户并未对其宅基地的房屋所有权和宅基地使用权进行登记ꎮ此外ꎬ宅基地使用权与房屋所有权分开登记也增加了农民的负担ꎬ许多农民畏于程序的繁琐而不愿进行权利登记ꎮ根据我国土地公有制的性质ꎬ宅基地也体现出 所有权归公㊁农房归私 的性质ꎬ但此种性质与自古以来的 房随地走㊁地随房走 的法律规则相冲突ꎬ也与农民利用宅基地的固有预期和农民长期以来在建房和居住生活中形成的习俗相冲突ꎮ[２]此外ꎬ对于村集体以外的成员拥有该集体宅基地使用权的问题ꎬ当前法律法规也未作出详尽的规定ꎮ在此次试点改革中ꎬ浏阳市针对宅基地确权和登记制度中存在的问题ꎬ制定了«浏阳市农村宅基地使用权及房屋所有权确权登记暂行办法»ꎬ确定了宅基地使用权和房屋所有权的 房地一体 原则和主体一致原则ꎮ同时还规定了非村集体成员在本村内宅基地使用权的确权和登记办法:在１９９９年«土地管理法»实施前ꎬ非村集体的农户在本村依法获得的房屋和宅基地ꎬ若现状没有发生改变且村组织无异议的可确权登记ꎻ因安置移民㊁农村基建㊁自然灾害等缘故取得宅基地及房屋的农户ꎬ若与当地规划相符且经村集体２/３以上成员通过即可确权登记ꎻ非村集体农户因合法继承等方式取得的本村宅基地ꎬ可按规定确权登记ꎮ这项规定一方面弥补了现行法律法规的漏洞ꎬ另一方面也为非村集体成员的宅基地使用权及房屋所有权的确权登记指明了方向ꎬ改变了过去无规章可循的局面ꎮ在具体实践方面ꎬ浏阳市国土资源管理局的下属机构不动产统一登记局正式挂牌成立ꎬ并由国土部门统一管理乡村的不动产登记工作ꎮ国土局提供的相关资料显示ꎬ到目前为止ꎬ浏阳市共办理宅基地确权两万多宗ꎬ确权率达８４.０４％ꎻ共受理宅基地用地许可证申请３０.１３万宗ꎬ办证率达８３.２８％ꎮ(二)宅基地有偿使用和退出制度的改革情况宅基地面积超标严重是我国广大农村地区的普遍现象ꎮ由于农村宅基地一般没有进行过精确的测量和登记ꎬ再加上法律法规并未对面积超标问题给出具体的处理方式ꎬ以至于这一问题一直未得到妥善解决ꎮ[３]另外ꎬ由于我国尚未健全宅基地退出制度ꎬ宅基地闲置和一户多宅的情况在我国农村地区较为常见ꎬ这严重阻碍了农村土地的有效利用和农村社会经济发展ꎮ面对宅基地面积超标和一户多宅的现状ꎬ浏阳市政府出台了«农村宅基地有偿使用暂行规定»(以下简称«规定»)ꎮ«规定»从宅基地使用面积标准㊁宅基地有偿使用对象㊁宅基地有偿使用标准㊁宅基地有偿使用费的收取和监管等方面作出了规定ꎮ首先ꎬ针对不同范围内的宅基地ꎬ规定了不同的使用面积标准ꎮ对于城镇规划建设用地范围内的宅基地ꎬ«规定»要求每户面积不得超过１４０平方米ꎻ对于城镇建设用地范围外的宅基地ꎬ每户面积不超过１８０平方米ꎻ对于城镇建设用地范围外且家庭人口在７人以上(含７人)的农户ꎬ其宅基地面积可放宽至２１０平方米ꎮ这种区分式的规定既考虑了不同地区土地利用的实际情况ꎬ也照顾了困难农户的现实利益ꎬ得到了浏阳市广大农户的肯定ꎮ其次ꎬ对于因历史原因而形成的一户多宅和宅基地面积超标的情况ꎬ浏阳市并没有一刀切地要求此类农户退出多余的宅基地ꎬ而是在计算出超标面积后ꎬ采取灵活的有偿使用机制ꎮ浏阳市以宅基地超过法定面积的部分㊁一户多宅的多宅部分㊁非本村村民通过合法继承或受赠等方式取得的宅基地总面积５０％的部分㊁本村村民通过合法继承或受赠等方式取得的新宅基地与原有宅基地合计面积超过户均标准５０％的部分作为计费面积ꎬ实行有偿使用ꎮ在具体收费标准上ꎬ浏阳市根据自身经济社会发展的现状ꎬ并以国有建设用地的市值为参考ꎬ将３３湖南工业大学学报(社会科学版)２０１８年第４期(总第１２３期)浏阳区域内的各街道㊁乡镇分为六个等级ꎬ每个等级区分集镇(城市)规划建设用地范围内㊁村庄规划建设用地范围内㊁集镇(城市)和村庄规划建设用地范围外三个档次ꎬ有偿使用的缴费标准也以此分类确定ꎮ浏阳市宅基地有偿使用乡镇等级及名称如表１所示ꎬ宅基地有偿使用标准如表２所示ꎮ表１㊀浏阳市宅基地有偿使用乡镇等级及名称乡镇等级乡㊀镇㊀名㊀称Ｉ淮川㊁集里㊁关口㊁荷花ＩＩ大瑶㊁蕉溪㊁洞阳㊁北盛㊁永安ＩＩＩ古港㊁沿溪㊁文家市㊁镇头㊁柏加㊁沙市ＩＶ官渡㊁大围山㊁永和㊁金刚㊁澄潭江㊁枨冲㊁淳口Ｖ达浒㊁高坪㊁葛家㊁普迹㊁官桥㊁龙伏ＶＩ张坊㊁小河㊁中和㊀㊀㊀表２㊀浏阳市宅基地有偿使用标准元/(ｍ２ ａ)乡镇类别集镇(城市)规划建设用地范围内村庄规划建设用地范围内规划建设用地范围外Ｉ类２０.０１７.５１５.０ＩＩ类１７.５１５.０１２.５ＩＩＩ类１５.０１２.５１０.０ＩＶ类１２.５１０.０７.５Ｖ类１０.０７.５５.０ＶＩ类７.５５.０３.０此外ꎬ浏阳市宅基地有偿使用标准还独创性地制定了阶梯式收费模式:有偿使用面积在２０平方米以内的按浏阳市根据不同乡镇划定的普通标准缴费ꎬ有偿使用面积在２１~４０平方米的按普通标准的１.５倍缴费ꎬ有偿使用面积在４１平方米以上的按普通标准的２倍缴费ꎮ宅基地有偿使用费归村民小组所有ꎬ由村委会代管ꎬ按照宅基地收益民主管理村规民约相关要求进行收取㊁保管㊁分配和使用ꎮ通过以上规定ꎬ浏阳市初步探索出适应本市实际的治理宅基地超标和一户多宅的有偿使用模式ꎮ目前ꎬ浏阳市已有１００多户一户多宅的农户主动向村集体退出了多余的宅基ꎮ为了进一步落实宅基地退出工作ꎬ浏阳市制定了«浏阳市农村宅基地退出暂行规定»(以下简称«暂行规定»)ꎮ对于因不同方式取得的闲置宅基地ꎬ浏阳市在«暂行规定»中采取了不同的退出办法ꎮ首先ꎬ对于因历史原因合法取得闲置宅基地的农户ꎬ村集体鼓励其将多余的宅基地使用权直接赠与村集体或符合宅基地申请条件且是本村户口的成员并给予一定的补贴(具体的补贴标准按所在村民小组宅基地评估均价ˑ可申请使用面积(或放弃的合法面积)ˑ５０％予以补贴)ꎮ其次ꎬ对于违法取得或不符合政策规定取得闲置宅基地的农户ꎬ浏阳市国土局报经市人民政府批准后可注销其宅基地批准文件和不动产权证书ꎬ村集体则可将其宅基地使用权无偿收回ꎮ这些规定与宅基地的有偿使用制度相辅相成ꎬ一方面严格规范了一户一宅原则ꎬ另一方面也促进了物尽其用ꎬ为解决闲置宅基地㊁促进集体经济良性发展提供了制度保障ꎮ[４]根据«浏阳市农村宅基地管理办法(试行)»的规定ꎬ大量被违法占用的宅基地退出后将根据土地性质区分利用方式ꎮ土地肥沃的退出用地将用于农田复垦ꎬ这既有利于进一步强化耕地保护ꎬ又有利于引导新建宅基地少占耕地ꎬ推动集约用地的实行ꎮ对于占用耕地的宅基地ꎬ将向户主收取耕地开垦费ꎬ通过收费的方式倒逼农户将占用耕地的部分退出ꎮ据统计ꎬ截至２０１７年底ꎬ浏阳市共收取１０６ ８７万元的耕地开垦费ꎬ这使得新建宅基地占用农田的比例下降了３２％ꎮ另外ꎬ不适合复垦但土地平坦连片的退出用地则用于农村集中居民点建设ꎮ集中居民点建设改变了原来随意分散建设房屋的弊病ꎬ既有利于乡村土地的统一规划和科学利用ꎬ又有利于村集体组织对农户的统一服务与管理ꎮ本次改革中ꎬ浏阳市利用退出的宅基地以及现有的村集体空地建设了一批精品的农村别墅居民小区ꎬ这些集中居民小区在满足本村农户需求的基础上ꎬ还向村集体以外㊁有着本市农村户口的外来农户流转ꎮ非村集体的外来农户只要符合本市农村户口以及一户一宅的要求ꎬ即可通过竞价购买的方式向村集体申请在集中居民点内安家置业ꎮ在此次南山村调研中ꎬ课题组走访了芙蓉小区和新河小区两处集中居民点ꎬ这两处居民点完全按照城市别墅小区模式进行规划ꎬ公共基础设施十分完善ꎬ极大改善了农村居民的居住环境ꎮ两处集中居民点一共可容纳５０多户住户ꎬ其中大多数为外来农户ꎬ这不仅解决了外来农户的居住问题ꎬ也通过流转宅基地使用权ꎬ增加了村集体的资金收入ꎮ截至目前ꎬ大瑶镇南山村已完成测绘的宅基地宗数为８６２宗ꎬ涉及一户多宅的有１３３户ꎬ占比为１５％ꎬ超过省标准面积的有５０４户(含一户多宅)ꎬ占比为５８％ꎮ应收宅基地有偿使用费的农户有５０４户ꎬ应收金额为７３８７６６元ꎬ截至２０１６年底ꎬ已收有偿使用费的农户为３４８户ꎬ已收金额达５１２７６８元ꎮ４３蔡高强ꎬ王㊀进ꎬ杨佳浩:浏阳市农村宅基地制度改革的实证研究通过自拆和强拆相结合的方式ꎬ无偿退出宅基地１０宗ꎬ土地面积２８００平方米ꎬ建筑面积２８００平方米ꎻ有偿退出宅基地３宗ꎬ土地面积５２７平方米ꎬ建筑面积８９０平方米ꎮ(三)宅基地使用权流转制度的改革情况为了防止农村土地的流失ꎬ保障农民各有所居ꎬ我国当前的土地立法禁止宅基地使用权在村集体外部自由流转ꎮ但随着经济的发展ꎬ农村人口开始大量向其他区域自由流动ꎬ流出的农户对于其闲置宅基地转让的需求以及流入的农户对于宅基地购买的需求正日益强烈ꎬ而现有立法未能及时回应当前市场对于宅基地自由流转的强烈需求ꎬ基于此ꎬ宅基地使用权地下流转的隐形市场正在全国各地日益兴起ꎬ浏阳市也不例外ꎮ[５]游离于正式规范之外的宅基地私下交易既无法保证双方的交易安全ꎬ也可能造成农村宅基地资源的流失ꎬ进而导致部分农户失去生存的根本ꎬ农村土地的集体统一管理也将受到影响ꎮ[６]另外ꎬ我国«物权法»第１４８条明确禁止以农村宅基地作抵押ꎬ但私下抵押的做法在现实中仍然大量存在ꎮ一旦发生抵押权的争端ꎬ抵押宅基地的农民和接受宅基地抵押的抵押权人都得不到法律的保护ꎬ无法救济其自身的权利ꎮ针对当前宅基地使用权流转制度存在的缺陷ꎬ浏阳市在全国人大常委会的授权下ꎬ突破«物权法»和«担保法»的有关规定ꎬ制定了«浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法(试行)»(以下简称«办法»)ꎮ浏阳市在保障广大农民合法权益的前提下ꎬ尝试扩大宅基地合法流转的范围ꎬ从原来仅在本村集体组织内部流转扩大至可向整个浏阳市内满足一户一宅㊁具有农村户口的农户流转ꎮ根据现有规定:农村闲置的宅基地ꎬ或全家户口均已迁出且自愿有偿退出原有宅基地的农户ꎬ经其所处的村或村民小组会议２/３以上(含本数ꎬ下同)成员或２/３以上村民代表同意后ꎬ方可通过协商或公开竞价的方式ꎬ将其闲置宅基地在全市范围内向符合一户一宅㊁具有农村户口的农户流转ꎬ在同等条件下ꎬ本集体经济组织成员享有优先权ꎮ同时ꎬ为了确保流转的安全性ꎬ«办法»规定可供流转的宅基地使用权必须经确权登记并依法发证ꎬ这一规定也极大地提高了农村居民主动申请登记宅基地使用权的积极性ꎮ另外ꎬ浏阳市还探索性地允许农民以宅基地使用权为抵押向银行贷款ꎮ根据«办法»第２１条的规定ꎬ宅基地使用权抵押之前要签订书面合同ꎬ并依法办理建设用地使用权抵押登记ꎮ地上建筑物㊁其他附着物应一同依法办理抵押登记ꎮ当抵押人无法履行债务时ꎬ抵押权人可以主张对抵押宅基地的使用权和宅基地上房屋和附着物的所有权进行拍卖ꎮ浏阳市在关注宅基地使用权抵押制度完善的同时ꎬ也注意到了宅基地使用权抵押给农户带来的风险ꎮ为了保障农民的生存利益ꎬ防止宅基地流转可能带来的农民失去住房保障的风险ꎬ«办法»规定农民将宅基地进行抵押时需要出具一份抵押承诺ꎬ具体内容为: 保证即便宅基地的抵押权实现ꎬ自己也有房可住 ꎻ此外ꎬ政府每年还在宅基地使用权抵押贷款领域投入５００万元的风险保证金ꎬ在农民无法还贷时ꎬ政府通过向银行注入风险保证金的形式ꎬ帮助农户与银行协商延长贷款期限ꎮ试点改革以来ꎬ浏阳市还没有发生过宅基地抵押后农民无房可住的情况ꎮ对于宅基地流转后的具体用途ꎬ浏阳市根据中央不得将农村宅基地用于城镇商业住宅建设的要求ꎬ在«办法»中明确规定宅基地不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设ꎬ但允许开设农家乐㊁民宿等有利于农民经营创收的项目ꎮ此外ꎬ对于改革前宅基地使用权私下隐形流转的问题ꎬ浏阳市政府成立了专门办理宅基地流转的土地交易中心ꎬ将改革前非法流转但符合改革后规定条件的宅基地使用权合法化ꎬ切实保障了农民的权益ꎮ截至目前ꎬ浏阳市的宅基地使用权已流转３７１宗㊁５.９３万平方米ꎬ有效解决了外来户的居住问题ꎬ促使外来户流转后将原集体经济组织的住宅退出并复垦ꎬ有效盘活了农村闲置宅基地资源ꎬ推动了空心村整治ꎮ[７]浏阳市积极响应中央实现宅基地三权分置的号召ꎬ率先在改革中确立了使用权㊁资格权㊁所有权分置的宅基地利用和流转模式ꎬ率先在全国试行农户住宅抵押融资ꎮ２０１６年以来ꎬ全市累计发放农民住宅抵押贷款金额２７.１３亿元ꎬ惠及农户１.４６万户ꎮ㊀㊀二㊀浏阳宅基地制度改革存在的主要问题(一)村委会难以切实发挥改革主体作用浏阳市在本次改革中明确规定各村村民委员会为本次宅基地制度改革工作的具体执行者和管理者ꎮ不过ꎬ从现实情况看ꎬ虽然村委会在化解村民矛盾㊁了解乡村风俗习惯和掌握村规民约等方面具有天然优势ꎬ但要求其在宅基地制度改革中切实５３湖南工业大学学报(社会科学版)２０１８年第４期(总第１２３期)发挥主体作用还存在着一些困难ꎮ[８]１.村委会权威性不强ꎬ缺乏有效的改革措施虽然试点方案获得了村民的认同ꎬ但在具体实施中ꎬ村委会没有法定的强制执行力ꎬ缺乏有效的监督ꎬ这突出表现在一户多宅的退出和有偿使用费的收取中ꎮ以南山村为例ꎬ该村一户多宅的情况有１３３户ꎬ但截至２０１６年底ꎬ仅１３户退出了闲置的宅基地(其中３户为有偿退出)ꎮ通过继承等方式合法取得的闲置宅基地ꎬ农户认为自己取得方式合法ꎬ无视村委会的劝导ꎻ对于非法占建的闲置宅基地ꎬ村委员又因为没有强制执行力ꎬ而无法督促农户立刻退出ꎮ另外ꎬ部分农户缴纳有偿使用费是村委会多次动员后才勉强缴纳的ꎬ有的农户至今尚未缴纳任何有偿使用费用ꎬ而村委会对于此类不缴纳有偿使用费的农户也无计可施ꎮ２.村干部积极性不高ꎬ缺乏工作激情改革试点地区的村委会尚未健全责㊁权㊁利对等的职责工作体系ꎮ村委会成员报酬低甚至无报酬ꎬ凭的只是一份热情ꎬ其工作积极性难以持续ꎬ不少村委会成员反映参与农村宅基地管理是件吃力不讨好的事ꎬ工作内容繁琐且难度大ꎮ[９]在实地调研中ꎬ某村村委员成员向调研人员表示:对于宅基地占用耕地的情况ꎬ虽然市政府规定必须收取耕地开垦费ꎬ但由于在现实中农户建设宅基地所占用的一般是自家的承包田ꎬ如一味按照市政府的要求收取开垦费ꎬ必然会导致农户的愤怒和不满ꎬ所以村委会对于这种情况一般选择睁一只眼闭一只眼ꎮ(二)宅基地使用权的退出存在重大障碍１.宅基地强制无偿退出工作执行难«浏阳市农村宅基地退出暂行规定»第１条虽然确定了对于违法或不符合政策规定取得的宅基地可以报经市人民政府批准后注销其宅基地不动产权证书并由集体经济组织无偿收回的规定ꎬ但是对于宅基地上房屋的强制拆除没有加以规定ꎮ由于村集体组织作为基层群众性自治组织没有强制执行权ꎬ因此ꎬ对于农户违法占用宅基地建设房屋ꎬ村集体组织只能在形式上收回宅基地的使用权ꎬ而无法真正拆除宅基地上的附着物ꎻ而有强制执行权的有关行政机关或司法部门又因为权限划分争议以及改革规定不明确而未能有效地对违规占用宅基地建设的房屋进行强制拆除ꎮ另外ꎬ在合法取得的闲置宅基地自愿无偿退出方面ꎬ很多农户出于经济或情感等多方面的考虑ꎬ宁愿缴纳面积超标的费用ꎬ也不愿意无偿向村集体退出闲置的宅基地ꎮ２.宅基地有偿退出模式单一«浏阳市农村宅基地退出暂行规定»第１条第４款规定ꎬ对于闲置无人居住的宅基地㊁全家户口均已迁出原村集体的农户的宅基地㊁通过继承房屋或其他方式合法取得的宅基地ꎬ允许村民通过协商或委托公开竞价的方式在规定范围内流转ꎻ对无法流转又有退出愿望的农户ꎬ可由村集体将其宅基地有偿回购ꎬ实行有偿退出ꎮ该规定在一定程度上活跃了闲置宅基地使用权的流转ꎬ提高了土地的利用率ꎬ但是这一般仅限于地理位置比较优越㊁宅基地使用权容易转让的地区(例如城郊地区)ꎬ某些偏远㊁欠发达地区的闲置宅基地很难在市场上流转成功ꎬ只能依靠村集体有偿回购ꎮ然而ꎬ当前浏阳市大多数的村集体因为资金和实际需求等各种原因不可能将所有闲置宅基地都加以回购ꎮ当前浏阳市仅有市场自由流转和村集体回购这两种宅基地有偿退出模式ꎬ这两种模式无法适应所有农村地区在闲置宅基地有偿退出方面的需要ꎮ在现实中ꎬ为了平衡村民之间的利益ꎬ村委会一般只选择回购因实施建设规划或进行乡镇㊁村(社区)公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地ꎮ例如ꎬ南山村近年来仅有偿回购了３宗宅基地ꎬ这３宗都属于因村集中居民点建设而必须回购的宅基地ꎮ对于其他类型闲置的宅基地ꎬ如果无法在市场上自由流转的话ꎬ村集体也只能任由其继续闲置ꎮ(三)农村宅基地制度改革存在资金危机浏阳市各试点村的资金收入途径非常有限ꎬ主要依赖于政府财政拨款㊁村集体收取的宅基地有偿使用费㊁宅基地使用权流转收益中的集体分成以及少量社会捐助ꎮ相比有限的收入ꎬ改革的开支较大ꎮ虽然各村将宅基地改革筹集的资金主要用于集中居民点建设和宅基地的退出复垦工作ꎬ但是这两个项目的建设仍然存在严重的资金不足ꎮ目前ꎬ浏阳市农村集中居民点建设基本是由村集体出资㊁筹建ꎬ建设好地基和公共基础设施后将宅基地的使用权对外转让ꎮ然而由于资金不足ꎬ有些贫困村的集中居民点建设只能等待政府财政的支持ꎬ迟迟无法开工建设ꎻ有些富裕的村落虽然能够依靠自己的资金建成集中居民点ꎬ但最后通过择位竞价转让宅基地使用权所得的收入远不及建设支出ꎮ另外ꎬ闲置宅基地退出后按照«浏阳市农村宅基地退出暂行办法»的规定ꎬ除预留部分宅基地使６３。

农村宅基地使用权单独转让吗
一，农村宅基地使用权可以单独转让吗
现在农村宅基地的原则是“一户一宅”，也就是说一户农村居民只能拥有一
处宅基地，并且宅基地的面积也有一定的限制标准。

但是也存在一些特殊情况，有些农户因为继承等原因拥有两处以上的宅基地，多余的宅基地应当进行转让，而宅基地所有权归村集体所有，村民只拥有宅基地使用权，所以就是将宅基地
使用权进行转让。

宅基地使用权当然不能随便进行转让，但是根据“一户一宅”
的原则以及当前宅基地拥有量存在的不均衡情况下，满足了转让条件且没有宅
基地的农户还是认可转让的。

宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件
据《中华人民共和国土地管理法》及《物权法》的相关规定，农村宅基地
转让必须同时具备以下条件：
1.双方转让的这个行为经过了宅基地所属村集体经济组织的同意；
2.转让方拥有两处以上的农村宅基地（含住房）；
3.转让的双方必须同属于同一村集体经济组织；
4.宅基地使用权不能单独转让，也就是地随房走，房子也是一块转让；
5.受让的这一方除了是同村的以外，必须自身没有宅基地和住房，且符合
分配条件。

注意，农户朋友在转让宅基地使用权以后不能再另外申请宅基地。

二，什么情况下宅基地使用权不能转让？
1。

农村宅基地有偿使用、流转和退出实施细则为健全农村村民住房保障机制，完善宅基地管理制度，强化村民自治，提升农村宅基地管理水平，切实保护耕地，改善农村人居环境，实现土地节约集约利用，按照《政府关于印发<农村宅基地制度改革试点实施方案>》、《农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室关于印发<农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法>的通知》要求，结合本村、组实际，现制定本办法。

一、宅基地有偿使用（一）“一户一宅”的认定标准“一户一宅”是指一户只能占有一处宅基地。

若一户村民有两处及以上宅基地，面积总和未超过起征面积的，亦认定为一处。

（二）收取范围鉴于因历史原因，且结合本村、组实际。

有下列情形之一的收取宅基地有偿使用费：1.“一户一宅”情况下超过起征面积580㎡的部分；2.“一户多宅”，其中一宅超出起征面积580㎡的部分，和不愿退出的多宅部分须交纳整栋宅基地的有偿使用费；3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式占有和使用宅基地的情形。

（三）收费标准1.对于符合“一户一宅”的宅基地，有偿使用计费根据其超出部分面积，实施阶梯式计费，超5㎡以内的不收取有偿使用费，超出5㎡按实际超出面积交费。

计费标准为超出面积部分按每年[1]元/㎡计费；2.对于“一户多宅”，其中一宅超出起征面积580㎡的部分，收费标准见第1条规定；不愿退出的多宅部分整栋宅基地有偿使用计费标准为每年10元/㎡。

3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式在农村占有和使用宅基地或原属本集体经济组织成员时取得宅基地。

（1）若为继承或赠予方式，则3年之内只对超占部分收取有偿使用费，收费标准见第1条规定；3年之后则按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。

（2）若为原集体经济组织成员时取得宅基地，按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。

（3）通过买卖取得宅基地，按照每年[1]元/㎡收取有偿使用费；（4）对本村、组发展有重大贡献的贤人能士且经过村民代表大会商讨同意赠予的宅基地，按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。

农村宅基地使用权转让流程
一、准备工作
1.确认宅基地是否可以转让：首先需要确认待转让的宅基地是否符合
法定转让的条件，如是否为农村集体所有的宅基地、是否具备规定的面积
要求等。

如果不符合条件，则需要解决相关问题。

2.协商确定转让方案：转让方需要和受让方协商确定转让方案，包括
宅基地使用权的转让价格、使用期限等具体事项。

双方达成一致后，可以
进行下一步操作。

二、法律程序
1.签订转让合同：转让方和受让方需要签订宅基地使用权转让合同，
约定双方的权利和义务。

合同内容应当包括宅基地的位置、面积、使用费用、使用期限等。

2.履行法定权利转移手续：双方签订合同后，转让方需要到相关部门
办理宅基地使用权转移手续，这通常包括向村委会、农委、土地管理部门、不动产登记中心等提供相关资料，申请办理权利转移手续。

3.交付使用权：在办理完法定手续后，双方需要进行实际的宅基地使
用权交接，转让方将宅基地使用权交付给受让方，并办理相应的过户手续。

三、注意事项
1.了解法律法规：在进行宅基地使用权转让前，转让方和受让方都需
要了解相关的法律法规，确保自己的权益得到保障。

2.保留证据：为避免争议，转让方和受让方应保留好相关的证据材料，包括转让合同、手续办理的证明文件等。

3.遵循程序：在整个流程中，双方需严格遵循法定的手续和程序，确
保转让的合法性和有效性。

4.关注政策变化：由于宅基地使用权转让涉及土地管理等方面的政策，可能会受到政策变化的影响。

因此，双方在进行转让操作时应时刻关注相
关政策变化，以确保操作的合规性。