上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探

上海房地产开发前期流程详述第一篇开发前期的工作一、确定投资建设工程项目对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理1.所需资料a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议2.办理程序a.备齐资料b.到地块所在地土地部门办理三、建设工程项目建议书的编制与报批1.编制及所需资料a.开发单位营业执照b.开发资质证书c用地计划审核意见d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料2.报批程序与报批资料a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》b.准备《关于项目建议书报批申请报告》c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批四A、建设工程项目选址意见申办1.所需资料a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序a.准备数份项目建议书批复及数份地形图b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办1.所需资料a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件2.申办程序a.备齐上述所有资料b.送区规划局规划科办理五、建设工程项目地名报批1.所需资料a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份c.总平面图（3份）d.建设用地规划许可证及批文e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件2.申办程序a.备齐上述所有资料及1500元支票b.送区地名办办理六、建设工程项目报建1.所需资料a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件c.项目建议书批文原件及复印件d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件g.《住宅项目配套建设审核申请表》h.《住宅新开工审核通知单》七、工程项目设计招标办理1.所需资料a.报建工程项目IC卡b.上海市建设工程设计招标项目登记表c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书f.建设用地规划许可证g.工程项目选址意见批文2.办理程序a.备齐上述资料b.到市设计招标办办理八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理1.所需资料a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份b.会议通知书2.办理程序a.备齐上述资料b.提前三天分送各评委c.到市招标办召开评标会（会务费300元）中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书九﹑建设工程规划设计要求申办1.所需资料a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份b.计划批准文件1份c.土地使用权属证件1份d.房屋权属证1份e.危房鉴定报告f.地形图（划示用地范围）2份办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理十﹑工程项目设计方案深化﹑修改根据规划局批文要求修改设计方案十一﹑设计方案审定会召开1.所需资料a.设计方案文本12份b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份c.请柬2.申办程序a.备齐上述资料b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门c.召开方案审定会十二﹑设计方案送审报批1.所需资料a.选址意见书b.规划设计要求通知单c.地形图（划示用地范围）d.设计方案2份e.地名批文f.项目建议书批文办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理十三﹑可行性研究报告编制与报批1.所需资料a.用地计划审核意见书b.项目建议书批文c.用地计划许可证及批文d.区府土文件e.营业执照f.开发资质证书g.住宅项目配套条件审核申请表h.资本金出资承诺书i.设计方案文本j.其他相关文件2.办理程序a.备齐上述资料b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批十四﹑扩大初步计划根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计十五﹑扩初会召开1.所需资料a.扩初设计文本若干份b.请柬2.申办程序a.备齐上述资料b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门c.召开扩初会议十六、扩初意见征询及扩初批复1.所需资料a扩初会议纪要b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图2.申办程序a.备齐上述资料b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见c.送规划局规划科报批十七、住宅项目配套条件审核报批1.所需资料a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份e.建设用地规划许可证及批文f.其他相关资料2.申办程序a.备齐上述资料b.送住宅局总师室办理十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理1.所需资料a.上海市建设工程勘察招投项目登记表b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书2.申办程序a.备齐上述资料b.到市勘察招标办办理十九、建设用地批准书申办1.所需资料a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）b.土地出让协议c.其他相关文件2.申办程序a.备齐上述资料b.到区土地局签署协议c.付款，领取用地批准书二十、施工图设计设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计二十一、住宅项目开发计划办理1.所需资料a.住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）b.项目配套建设条件审核意见通知书c.建设项目立项批准文件d.建设用地规划许可证或建设使用地批准书e.申请单位现有空置房情况f.住宅建设配套费交纳情况2.申办程序a.备齐上述资料b.到区住宅局办理二十二、建设项目转正1.所需资料a.项目转正申请报告（红头文件）b.可行性研究与扩初批复2.申办程序a.备齐上述资料b.送计委办理二十三A、建筑工程项目规划许可证办理1.所需资料a.总平面图10份b.建筑图7套c.结构图（基础）2套d.给排水图3套e.建设项目计划批准文件及项目转正单f.土地使用权或用地批准书g.应拆房屋权属证明h.地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份i.分层面积表j.建.筑工程预算书k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单2.申办程序a.备齐上述资料b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见c.将意见汇总送至区规划局二十三B、施工招标办理1．所需资料a.市招标办授权管理通知b.招标项目登记表c.项目建设有关批复d.总平面图e．报建表f．住宅项目新开工计划g．住宅项目配套条件审核h．设计中标通知书i．法人证明或对其代理人的委托书j.委托机构招标协议k.代理机构资质l.资金落实情况证明m.监理单位资质n.监理合同o.建设单位资质p.建设单位申请材料q.公开招标发布信息r.公开招标报名登记表s.公开招标入围条件t.投标单位资质审核u.招标文件报批表v.招标文件w.工程量清单x.招标文件答疑会会议纪要y.标底A1.开标情况汇总表B1.询标记录C1.评标方法D1.评标资料E1.决标情况汇总表F1.中标通知书G1.外地施工企业任务量单H1.中标单位投标资料I1.未中标单位投标资料J1.施工合同K1.设计监理项目流转表L1.建设项目IC卡２．办理程序a.申请授权b.发布招标信息c.接受施工单位报名d.初选入围施工单位，发标书e.招标文件答疑会f.开标g.准备（１）项所有资料及工程造价万分之四支票一张h.办理中标手续二十四、施工监理单位甄选（略比施工招标简单，此处从略）二十五、施工许可证办理１．所需资料a.申请表b.建设规划许可证c.资金入账凭证d.三通一平的有关证明e.施工合同副本，廉洁协议f.监理合同，住宅项目监理登记证g.建设工程项目质量和安全监督申报所需资料h.项目施工许可证（施工单位）i.勘察、设计中标通知书j.设计监理流转表k.住宅项目建设开工计划２．办理程序a.将图纸分送设计监理、质监站审核b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改c.备齐所有资料d.送市建官处办理二十六、商品房计划申请１．所需资料a.开发单位资质证书b.营业执照c.规划许可证d.建设用地批准书e.固定资产填报表f.项目转正单２．办理程序a.备齐资料b.送计委办理二十七、工程开工１．所需资料a.施工图纸b.建设工程规划许可证c.建设工程施工许可证２．办理程序a.发放图纸b.技术交底c.工程开工二十八、验线１．所需资料a.申报表b.建设工程规则许可证c.验线通知单２．办理程序a.准备资料b.验线第二篇甲方在施工过程中的工作投资控制、质量控制、进度控制；应对方方面面的检查指导，对监理的考核，对施工队伍的管理；发包人供应物的组织；及时回应设计、监理、施工等单位提出的种种问题；……第三篇甲方在施工后期的主要工作一、各部门配套征询1.所需资料a.项目有关批文若干份b.总平面图若干份2.办理程序a.备齐上述资料b.分送供电局、煤气公司、自来水公司、电话局、有线电视台、环卫所及污水处理厂的部门进行配套意见征询并盖章二、扩初会议召开1.所需资料a.总平面图若干份b.地形图若干份c.水、电、煤气、弱电等图若干套（其中供电图纸应包括变电站定位、小高成供电方案等内容；供水图纸应包括水泵房定位、多层供水方案、小高层供水方案等内容）d.会议通知2.办理程序a.备齐上述资料b.提前五天分送各有关部门c.招开扩初会议（确定供水、供电方案及垃圾收集站、变电站、水泵房位置）三、供水前期业务记录卡办理1.所需资料a.地形图一份b.项目批文复印件一份c.总平面图一份d.申请报告2.办理程序a.备齐上述资料b.到上海市自来水公司（江西中路484号）办理四、给水管网工程可行性研究报告办理1.所需资料a.地形图一份b.总平面图一份c.项目批文及其他相关资料复印件一份2.办理程序a.备齐上述资料b.请自来水公司人员现场查看c.付款（5000元），交付可行性研究报告五、供电规划图设计1.所需资料a.总平面图2份b.地形图一份2.办理程序a.备齐上述资料b.送供电局c.设计人员现场查看，设计出图六、各配套部门外线设计及施工图纸审核1.所需资料a.总平面图若干份b.水、电、煤气、电视、电话等图纸（根据扩初意见修改后的图纸）若干套c.建筑立面图若干套d.供电规划图（供电外线设计及供电图纸审核需要）2.办理程序a.备齐上述资料b.送各有关部门审核并请各部门进行外线设计七、水泵房及变电站手续办理1.所需资料a.总平面图b.变电站、水泵房定位图2.办理程序a.备齐上述资料b.分送供电局及自来水公司进行电气及供水设计，并鉴定合同c.设计变电站、水泵房土建图d.技术交底e.工程施工f.设备安装、调试g.竣工验收八、订购配套设备根据图纸及各部门对产品的要求订购各部门指定的产品（电表箱、电缆熔丝箱、计量柜、水表箱、浮球阀、短管、分配器及放大器等设备）九、各配套部门申请手续办理1.所需资料或条件A.供电a.申请报告（应说明总户数、总用电量、建筑面积等指标）2份b.住宅用电申请表c.已付市政配套费复印件d.已定表箱依据复印件e.工程委托监理合同f.低压用户工程委托书g.工房公灯工程委托书h.派出所编定门牌号复印件i.配套公建的申请报告j.配套公建的设备清单k.路灯申请报告l.路灯委托合同m.地形图一份n.总平面图三份o.供电规划图p.变电站定位图B.供水a.申请报告2份b.征询单1份c.供水前期办理记录卡批复1份d.门牌号证明2份e.地形图1份f.给排水总图（1：500）1份g.消防批文1份h.地下车库消防批文1份i.建设工程规划许可证j.建设工程项目表1份k.综合管线图1份C.煤气（包括住宅煤气申请和公建煤气申请）a.地形图3份b.综合管线图3份c.总平面图3份d.给排水总图（1：500）3份e.煤气透视图3份f.申请报告2份g.委托书2份h.保证书2份i.小区总平面图软盘1张j.付增容费D.电话通信a.地形图1份b.总平面图1份c.管线总平面图（1：100）1份d.弱电施工图（全套，包括系统图及平面图，1：100）1套e.配套费发票复印件E.雨污水a.排污申请报告2份b.项目批文1份c.地形图1份d.管线平面图1份e.检测水样1份f.排水量申请核定表g.付款（每平方米16.5元）2.办理程序a.备齐上述资料b.分送各部门处理十、各类配套款支付1.供电付款a.小区内供电贴费550元/千瓦b.电表保证金单相表80元/只三相表150元/只c.外线电缆工程，按工程决算付款d.购电缆熔丝箱530元/只e.公建设施供配电贴费及工程款，按决算支付2.供水付款a.小区内给排水管网费17.5元/平方米b.贴水费0.22元/平方米3.煤气付款a.煤气外管21元/平方米b.多层煤气内管5.40元/平方米c.小高层煤气内管8.60元/平方米d.委托办理费2.00元/平方米4.有线电视付款a.办理委托合同b.分期付款（3元/平方米，其中代付330元/户，应向业主收回）5.电话付款a.签订住宅建设电话通信工程承包合同b.分期付款（多层20元/平方米，小高层12.5元/平方米）十一、配套协调会召开1.所需资料a.各配套单位配套施工图b.会议通知2.办理程序a.备齐上述资料b.提前五天发会议通知c.召开配套协调会，合理安排进场顺序（依次为雨污水——自来水公司——煤气公司——电缆公司——电话局——有线电视——环卫所——信报箱安装）十二、配套工程施工各配套单位按照协调会所确定施工次序依次进场施工或穿插施工十三、配套工程竣工验收根据施工图纸及各部门要求对各配套工程进行验收十四、各类计量器具安装1.电表安装单向表10元/只三相表20元/只2.水表安装手续办理及水表安装3.煤气表安装a.通知物业公司b.每户收款，领表及配件c.安排日期安装十五、新建住宅配套工程交付使用1.供电确定停电日期，拆除临电，办理交付使用手续。

上海房产推广方案一、前言房地产市场一直是各大城市的关注热点，而上海作为全国一线城市之一，在这个市场中扮演着举足轻重的角色。

然而，面对市场日益激烈的竞争，仅有一副好房子是远远不够的。

为了更好地销售上海的房产，我们需要制定一套适合市场的推广方案。

二、目标人群在制定房产推广方案时，首先需要确定我们的目标人群。

根据上海的特点，我们的目标人群主要包括：1.有购房需求的年轻人群体：新婚夫妇、准备成家的年轻人等。

2.父母亲戚类人群：他们通常是为自己的孩子或者年轻人寻找房产。

3.投资型人群：他们通常是为了投资而购买房屋。

三、推广策略在确定了目标人群之后，我们需要制定基于推广策略，从而进行有效的推广。

我们可以在以下几个方面进行推广：1. 媒体宣传随着移动互联网的发展，我们可以选择各种app、平台、社交媒体等各种方式进行推广，例如：•微博、微信、新浪网等知名社交媒体；•城市房地产、搜房网、安居客等知名房产媒体；•头条、抖音、快手等广告平台。

这些渠道可以覆盖到大多数上海市民，提高品牌知名度。

2. 邮箱/短信营销发送定制化的邮件和短信是一种非常受欢迎的推广方式。

我们可以根据客户的需求，制定不同的营销活动，包括优惠券、礼品等等。

此类活动可以促进客户的复购率，提高品牌的忠实度。

3. 会议/展览/路演我们可以参加一些房地产相关的展览、路演、会议等活动，以此来扩大品牌的影响力。

这些活动可以让更多的人了解我们的公司和产品，并且可以向他们提供有关房地产市场的咨询和建议。

此外，我们还可以邀请专家来分享最新的行业趋势和未来预测，让参与者了解市场前沿，高效地推广房产。

四、结语根据上述策略，我们可以制定一套有效的、有针对性的推广方案。

通过媒体宣传、邮件/短信营销以及会议/展览/路演等方式，可以将我们的品牌知名度提高到新的水平，并且更好地满足顾客的需求。

在房地产市场愈加火热的当下，我们需要不断地创新和挑战自己，以更好地推广上海的房产。

上海东方名品城策划陈诉目录一、市场阐发1、上海别墅阐发2、南汇别墅阐发3、上海商铺阐发二、项目阐发三、客户阐发四、告白推广筹划1、诉求点2、客户对策3、销售筹划4、媒体筹划市场阐发（一）上海别墅市场阐发据开端调研，目前上海别墅市场在建和在售楼盘约150个。

2002年上海别墅出现出供大于求的态势，市场前景令人担忧。

2003年上海别墅市场如何生长、消化，代价是否继承一路走高，这些问题都值得大家认真思考。

我们认为，高端别墅市场供给不容乐观，但经济型别墅走俏上海。

资料显示，目前上海别墅市场由前几年求过于供一下子变为会合供给格式，并在近三年内将形成供给岑岭期。

2000年上海在建别墅156万平方米，当年销售面积约为50万平方米；2001年在建别墅约400万平方米，当年销售面积在100万平方米上下；2002年在建别墅面积约800万平方米。

上市楼盘主要会合在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地，2003年仅佘山就有20多个别墅项目会合上市。

别墅供给量正在成倍增加。

凭据先进国度经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段，第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000—8000美元为数量生长期；第三阶段，人均GDP达到8000—15000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15000美元为本性舒适期，即别墅看法。

上海正处于第二阶段，别墅市场也处于开端生长阶段，能够消费别墅的本地客户究竟有限。

2002年上海别墅市场代价上涨幅度普遍凌驾普通住宅代价平均上涨幅度，我们认为，一旦消费能力跟不上供给量，别墅就会过剩。

因此，投资商、开发商需要谨慎入市，而对付一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。

事实上，上海市别墅总开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7盘算，近两三年内，上海别墅市场的供给量将达到940万平方米，这还没有盘算近两年内新批土地的潜在供给量。

所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。

上海住宅小区开发前期筹划及投资咨询粗探住宅小区的开发一般分为前期筹划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业办理等几个阶段。

前期筹划、投资咨询的内容一般包罗拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购置力阐发，开发方案的筹划，住宅建设尺度，建筑造型，泊车方式及泊车位数量，开发成本估算及盈利性阐发等。

前期筹划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期筹划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁〔在建〕等交通设施完备，目前，开发商已与当局地盘办理部分签订地盘出让协议，地盘出让协议中规定地盘出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

别的开发商已与某一拆迁单元签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包罗支付被动迁单元和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单元进行规划设计之前，在目前只有地盘出让协议和动拆迁协议两份底子资料的根底上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期筹划、开发成本估算及盈利性阐发。

一、住宅小区开发前期筹划1、楼盘价格定位按照咨询人员市场查询拜访，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，大都楼盘价位集中在中价范围。

具体查询拜访成果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价大都分布在4980—6980元/M2。

颠末综合阐发，拟定待建住宅小区购房户以上海当地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，按照自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房发卖均价在6180元/M2。

在发卖运作时，可按照市场的供求关系，在已制定的发卖价格根底上，进行适当的调整。

上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区开发前期策划住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为20 0万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/ M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表： (有关表格请参考本文末的表格,下同)从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入页脚内容1白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。

上海小区可行性研究报告案例一、研究目的及背景随着上海城市化进程的不断加速，越来越多的人口涌入上海，导致住房需求不断增多。

为了解决住房问题，开发商纷纷涌入上海市场，打造各类小区。

本次研究旨在对上海某小区的可行性进行深入分析，为开发商提供决策参考。

二、研究范围及方法本次研究选取在上海市黄浦区的一处小区作为研究对象，采用问卷调查、实地考察和统计分析等方法进行研究。

通过调查小区居民的情况、周边配套设施的完善程度、市场需求等方面，对小区的可行性进行评估。

三、小区概况该小区位于黄浦区的繁华地段，周边配套设施齐全，交通便利。

小区共有6栋楼，每栋楼有30层，总户数约为500户。

小区内有绿化带和儿童游乐设施，居民生活便利。

四、调查结果1.居民情况通过问卷调查得知，小区居民大多为年轻家庭，有小孩的家庭较多。

他们对小区的生活环境、安全性和交通便利都比较满意。

2.周边配套设施小区周边有多家超市、学校、医院和商场，生活配套设施齐全，居民生活非常便利。

3.市场需求根据统计数据显示，上海市场对于中高档小区的需求量很大，尤其是对于配套设施完善、交通便利的小区更是受到青睐。

五、可行性分析1.市场需求：通过市场调查可以看出，上海市场对于该小区的需求量大，有潜在的销售前景。

2.社会环境：小区周边的社会环境良好，生活便利，居民满意度较高。

3.竞争态势：虽然周边有其他小区存在竞争，但由于该小区位置优越，配套设施完善，具有一定竞争优势。

4.项目投资：开发商可以根据市场需求和调查结果，对该小区进行适当改造和提升，以提高销售额和居民满意度。

六、建议1.加强小区管理，提升服务水平，改善居民生活品质。

2.优化小区规划，增加公共设施和绿化，提升小区整体环境。

3.加强市场宣传，提高小区知名度和吸引力，增加销售额。

七、结论经过研究分析，该小区具有较高的可行性，有望成为上海市场的一块新亮点。

开发商可以根据建议，对小区进行改造和提升，以满足市场需求，实现双赢局面。

上海住宅可行性研究报告一、研究背景随着上海市经济的快速发展和人口的不断增加，住房问题成为影响上海市民生活质量的重要因素。

为了更好地了解上海市住宅市场的发展状况和未来趋势，我们进行了一项上海住宅可行性研究。

本报告将从市场需求、政策环境、土地资源、建设成本和投资回报等方面对上海住宅市场进行分析，为政府部门和开发商提供决策依据。

二、市场需求分析1. 人口增长：根据上海市统计局的数据，上海市人口一直在持续增长。

截止2020年末，上海市户籍总人口为2427.99万人，比上年末增加4.09万人。

而且，上海市常住人口也在不断增加，根据市统计局数据显示，2020年上海市常住人口为2606.33万人，比上年增加20.80万人。

2. 住房需求：随着城市化进程的加速，上海市居民对住房的需求不断增加。

尤其是对于新兴中产阶级和年轻人群体，他们对住房的需求更为迫切。

据市房屋保障和房屋管理局数据显示，上海市住房保有量为4949.49万套，但是城市更新换代的需求和新增住房需求依然非常迫切。

3. 家庭结构变化：随着城市化和经济发展，上海市家庭结构也在发生变化。

单身青年及双职工家庭所占比例逐年增加，他们对住房的需求也在不断增加。

4. 教育资源优化：上海市拥有丰富的教育资源，从幼儿园到高校，上海的教育资源都非常丰富。

而且，上海的教育资源越来越向城市中心聚集，这也带来了对居住地点的需求变化。

综合以上几个方面的分析，可以看出上海市住房市场的需求依然非常旺盛，而且对于不同类型的住房需求也在不断变化，这也给开发商提供了更多的市场机会。

三、政策环境分析1. 产业政策：上海市一直以来都在积极推动科技创新产业的发展，这也为上海市住宅市场提供了更多的就业机会和吸引力。

而且，随着自贸区的不断扩大和对外开放政策的深入实施，外来人口的流入也在不断增加，这也带来了对住房市场的需求。

2. 限购政策：受到房价过快上涨的影响，上海市政府采取了一系列的限购政策来控制房价的上涨。

上海地产策划书3篇篇一《上海地产策划书》一、项目背景与目标目标：1. 在上海特定区域成功开发高品质的住宅或商业项目。

2. 吸引目标客户群体，实现较高的销售率和入住率。

二、市场分析1. 上海房地产市场整体状况持续增长的需求，尤其是中高端市场。

政策调控对市场的影响。

2. 目标区域分析地理位置、交通条件、周边配套等优势。

竞争项目情况。

3. 目标客户群体分析年龄、职业、收入水平、购房需求等特点。

消费习惯和偏好。

三、项目定位1. 产品定位明确住宅或商业的类型、户型、面积等。

突出项目的特色和优势。

2. 价格定位结合市场情况和项目成本，制定合理的价格策略。

3. 品牌定位塑造高端、品质、创新的品牌形象。

四、项目规划与设计1. 建筑设计聘请知名建筑师，打造独特的建筑风格。

注重空间布局和功能分区。

2. 景观设计营造优美的社区景观，提升居住环境品质。

3. 配套设施完善的商业、教育、医疗等配套设施。

五、营销策略1. 品牌推广线上线下相结合的宣传推广活动。

参加房地产展会等。

2. 销售策略制定灵活的销售政策和优惠措施。

专业的销售团队。

3. 客户关系管理提供优质的售后服务，增强客户满意度和忠诚度。

六、项目实施计划1. 前期准备阶段土地获取、规划审批等工作。

2. 建设阶段确保工程质量和进度。

3. 销售阶段按照销售计划推进销售工作。

4. 后期运营阶段物业管理等工作。

七、财务预算1. 项目总投资预算包括土地成本、建设成本、营销费用等。

2. 收益预测销售收入、租金收入等。

3. 风险评估与应对措施对可能出现的风险进行分析，并制定相应的应对策略。

八、团队组建1. 项目管理团队具有丰富经验和专业能力的管理人员。

2. 技术团队建筑师、设计师、工程师等。

3. 营销团队销售、策划、推广等人员。

九、项目评估与调整1. 定期对项目进行评估，根据市场变化和实际情况及时调整策略和计划。

2. 不断优化项目的各个环节，提高项目的整体效益。

篇二《上海地产策划书》一、项目背景上海作为中国的国际化大都市，房地产市场一直保持着高度的活跃和吸引力。