商业房地产研究报告

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中国房地产商业模式研究

作者：吕奕成 王昶

来源：《中国房地产》2012年第06期

摘要：本文总结了中国房地产发展的两个阶段及其相对应的商业模式，提出了基于Osterwalder教授提出的商业模式九要素本土化的“房地产商业模式研究体系”，并针对目前市场上存在的六种典型的房地产商业模式，以六个典型企业为分析对象做了案例分析及对比研究，最后预测了国内第三代房地产商业模式及房地产市场未来发展的三大趋势。

关键词：房地产，商业模式，案例研究，未来趋势

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2012）06-0032-40 收稿日期：2012-04-03

1 问题的提出

近年来，国内外经济发展格局不断变化，我国房地产行业也面临更多机遇和挑战，越来越多的房企开始探索适合自身生存与发展的商业模式。经过若干年发展，国内房地产行业经历了“捂盘、高价卖出，靠时间增值换取价值增长”的香港长实模式和“快速开发、快速销售靠提升资金流转换取价值增长”的美国帕尔迪模式两个阶段。随着时下国内愈演愈烈的政策调控以及国际游资的流转，我国房地产业的改革迫在眉睫，这也将直接决定房企未来的发展甚至生存。本文总结了业内最具代表性的六大商业模式，通过对标杆企业商业模式的比较研究，尝试预测第三代房地产商业模式及核心优势，以期能为国内房地产企业的转型升级提供参考。

2 商业模式概念及体系

目前学术界对于商业模式的定义仍然没有统一的认识，但大都认可商业模式是企业价值创造的逻辑，是企业与相关方之间关系的表达。至于商业模式的构成体系也没有统一认识，多数研究是基于不同角度、不同领域进行的，同时商业模式体系的研究与现实结合得越来越紧密，逐渐趋于实用性。本文采用的是《战略管理理论与方法》（王昶主编，清华大学出版社2009年出版）一书中基于Osterwalder教授提出的“商业模式九要素”提法关于本土化商业模式框架的界定，针对房地产行业特点，形成如图1所示房地产商业模式框架图。

2019中国商业地产长租公寓研究报告

研究团队：观点指数研究院

本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产

的质量。从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓

的资产也难以配售。

摘要：

•资金压力待解，长租公寓的轻重抉择

在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。前者即“二房

东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规

模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，

难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，

但能带来不错的盈利。

•长租公寓作为底层资产：稳定但不优质

长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过

程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。

•长租公寓REITs难点：投资吸引力不足

理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私

募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭

环。

观点指数 盈利不足一直是长租公

寓行业的“痛点”，截至目前处

于盈利状态的长租公寓屈指可数。

也就是说，长租公寓必须依靠源

源不断的外部融资才能勉强维持

经营。但我们知道，风险资本的

加持是暂时性的，到达一定的时

间点后，如果没有见到实际收益，

就会出现“逃离”。

截至2019年前三季度，因资金链

断裂而倒下的长租公寓数量超过

25家。其中，备受关注的乐伽公

寓在8月7日官方宣布正式停止运

营，其“高收低租”的烧钱模式

被人诟病。

另一方面，在私募融资收紧的环

境下，有报道称，蛋壳、自如、

青客公寓纷纷转向寻求上市募资

的道路。美东时间10月7日，青客

公寓正式递交赴美IPO文件，成为

国内首家披露招股书的长租公寓

企业。碰巧的是，在青客递交申

请书的同时，悦如公寓称其无力

维持1600套房源的运营成本和资

金压力，现阶段资金链断裂，只

能出售公司予郑州比逊达美公寓

管理有限公司，但后来收购事项

因故中止。在融资道路上，除了

房地产研究报告(精选多篇)

1 / 45 房地产调研报告(精选多篇)

第一篇：郑州房地产调研报告

郑州房地产调研报告

——郑州楼市小户型房价调查

经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。

小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。

经查资料，2014年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引，2014年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。 房地产研究报告(精选多篇)

2 / 45 此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、

鑫苑·中央花园等均已基本售完。在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。

一、精装小户型价格走势分析

2014年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。总体看来，郑州精装小户型所占的比例并不是太大，装修标准难以界定，拉长工期等诸多因素或许是受局限的原因。但精装小户型占领郑州房价的“至”高点。像一面旗帜，旗杆一插，就你争我赶地追上来，是郑州高房价的推手。像思达·数码公寓，刚推出时6200元/平方米，在郑州惊为天价，而其它的项目都在4000元/平米左房地产研究报告(精选多篇)

乌海市XX房地产开发有限责任公司

XX商业建设项目（1）

申 请 报 告

二〇一〇年十月

编制人员

编制负责人：

参加编制人员：

项目审定：

目 录

第一章 申报单位及项目概况 ...................................................................................................... iv

1.1 项目申报单位概况 ........................................................................................................ iv

1.2 项目概况 ........................................................................................................................ iv

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 ....................................................................... xxii

2.1 发展规划分析 ............................................................................................................... xxii

2.2 产业政策分析 ............................................................................................................. xxii

2.3 行业准入分析 ............................................................................................................xxiii