(万科企业管理)万科房地产目标成本控制方法

深圳市万科房地产有限公司

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 编 号：VKSZ/QR/MA013

版 号：A/2

生效日期：2008年3月24日

万科地产 内部机密 不得外传

（房地产项目管理）万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标

绝密

(编号：

)

项目 期

目

标

成

本

及

控

制

责

任

书

（第 稿）

深圳市 万科房地产有限公司

20 年 月 日

编制依据及说明

按照 深圳市 万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《 项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：

1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；

2．设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；

3．采购管理部：招标工作计划；

4．项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；

5．销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；

6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。

成本管理部

年 月 日

《 项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。

签发人：

签发日期：200 年 月 日

主送：公司管理层

目 录

一、 总 则

二、房地产成本管理职责

（一） 集团总部的成本管理职责

（二） 开发企业的成本管理职责

三、房地产成本监控

（一）成本监控系统

（二）成本监控的要求

四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

（二）规划设计环节的成本控制

（三）施工招标环节的成本控制

（四）施工过程的成本控制

（五）工程材料及设备管理

（六）竣工交付环节的成本控制

（七）工程结算管理

（八）其他环节的成本控制

五、 附 则

万科企业股份有限公司

房地产成本管理制度

（讨论稿）

一、 总 则

1、 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。

2、 成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

3、 成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本管理职责

（一） 集团总部的成本管理职责

1、 制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。

2、 进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。

3、 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：

◆ 立项资料是否齐全、规范；

◆ 市场定位是否明确、恰当；

◆ 投资成本估算是否经济、合理；

◆ 投资回报是否符合集团利润目标要求；

◆ 投资风险能否有效控制。

万科房地产目标

目标成本控制

责

任

书

万科房地产精华

编制依据及说明

1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；

2． 设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；

3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；

4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准；

5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划；

6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。

成本管理部

《 项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。

签发人：

签发日期： 年 月 日

主送：公司管理层

一、 项目开发总目标：

1. 项目概况

1) 总体规划指标

项目目标成本控制责任书

2 2. 成本目标

项目目标成本确定为 3920 元/m2，按成本科目具体构成如下：

注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。

项目目标成本控制责任书

3 3。成本项目责任部门划分一览表

责任部门 责任范围 责任人

项目发展部 1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费

2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费

设计部 1、 设计费、晒图及模型制作

2、 主体建安工程部品

3、 环境绿化费

4、 配套公建

5、 设计变更

工程管理部 1、 勘察、测绘、沉降观测

2、 招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费

3、 除部品以外的主体建安工程费

4、 管线综合设计费用

（万科企业管理）万科集团房地产开发成本核算指导书

万科集团房地产开发成本核算指导书

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股运营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改且检查执行情况；

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，且及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.方法和过程控制

4.1成本核算的基本程序

成本核算的壹般步骤依次如下：

4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2成本核算对象的确定

4.2.1成本核算对象的确定原则

4.2.1.1满足成本计算的需要；

4.2.1.2便于成本费用的归集；

4.2.1.3利于成本的及时结算；

4.2.1.4适应成本监控的要求。