义乌房地产市场调研报告

金融观察与经济视野60义乌高新区长租公寓市场发展的SWOT分析研究

陈小平1，刘军2，孙佳乐1

（1.义乌工商职业技术学院；2.浙江国信房地产土地估价咨询有限公司） 

摘要： 2019年，义乌总人口230万，其中流动人口有147.8万，义乌是一个流动人口占大多数的城市，流动人口中，租房人口为

127.55万，因此，住房长租需求巨大。义乌市高新区由于产业集聚能力强，租房需求旺盛，但出租房源主要以农民房为主，其服务水平低，经营混乱。本文在对长租公寓市场SWOT分析基础上就义乌高新区长租公寓市场发展提出了建议。关键词：义乌；长租公寓；SWOT

一、义乌市高新区长租公寓建设的背景

义乌信息光电高新技术产业园区，成立于2016年底，开发面积140余平方公里，本文研究的范围是指产业园区中已创建成功的浙江省省级高新区部分，以下简称为“义乌高新区”。目前，义乌高新区有华灿光电、爱旭太阳能、瑞丰光电、岩谷科技纳米新材料、木森林照明等骨干企业20余家，已形成以半导体照明为主导，信息数据、时尚服饰为特色的优势产业集群，产业集聚引力大。由于快速的产业集聚必然带来人才集聚，对于新引进企业的员工，住房的主要解决途径主要是居住职工宿舍和租住房屋，但义乌高新区管委会已不再从新建厂区批准职工宿舍用地，所以，租房是大多数员工解决住房的最主要途径，品质较高的长租公寓是新引进人才的解决住房的重要途径。二、高新区租赁市场特征

（一）租客特征1.租客稳定性好，长租需求大通过对高新区租客的租期进行调查统计发现，租期为1年的占比最大，为80.1%，一到三年为7.4%，三年及以上为3.2%，半年租期及以下的为9.3%。可见，高新区住房长租需求大。2.对出租房要求相对较高从期望家具配备和装修调查结果看，期望简装修配备家具的占比最大，为47.2%，其次是期望精装修配备家具的为35.3%，精装修不配备家具和简装修不配备家具的分别为9.1%和6.9%，毛坯房和其他分别为1.2%和0.3%。可见租客对出租房的装修和配家具的要求较高。这与高新区人才学历较高，具备专业知识和技能，收入较高而且稳定等特征相符。3.租客的购房意愿不高通过高新区租客在义乌购房意愿调查发现，不可能或不会在义乌买房的占42.7%，10年及以上在义乌买房的占6.3%，5-10年在义乌买房的占15.3%，3-5年购房的占18.4%，1-3年的占14.7%，一年内打算购房的占2.6%。可见，高新区租客近期购房的意愿较低。（二）户型需求特征和房源特征1.租赁市场需求的主力户型为一室一厅（带厨卫）和两室一厅通过对高新区租户问卷调查统计，最期望的租房户型为一室一厅（带厨卫）和两室一厅，分别为49%和32%，一室户型仅占7%，其余为三室和三室以上。2.租赁房源主要为农民房，商品房很少而且面积偏大目前高新区周边可供出租的房源主要是农民房，只有安福家园和紫竹苑等为数极少的商品房项目有出租房源。其中农民房小区环境糟杂，生活配套不完整，户型结构布局差；安福家园和紫竹苑等商品房的小区环境较好，户型比较适合居住，但户型偏大，多数为三房至四房，与一房至两房的主流需求不符。3.产业集聚能力强，未来住房租赁需求量大目前高新区东区已建成十多个省市重大产业项目，产业集聚能力强，根据园区管理部门预计，到2022年可新增的高新技术产业年产值800亿元以上，预计纳税额80多亿元，到2023年仅规模以上企业四十余家，员工人数超5万人，加上以后新厂区不再批建职工宿舍用地，可以预计，高新区未来住房租赁需求潜力很大。三、长租公寓市场发展SWOT分析

义乌江南生态开发区房地产项目

合纵联横·市场策略研究部 1

义乌江南生态开发区房地产项目

目录

第一节 宏观经济

1、自然条件

2、社会条件

3、经济发展状况分析

4、特色经济

5、城镇规划

6、义乌人文调研

第二节 房地产市场分析

1、义乌房地产业的发展现状

2、义乌房地产发展历史

3、义乌房地产市场的基本特点

4、义乌当前消费市场和消费者分析

第三节 义乌当前主要竞争楼盘调研

1、别墅开发历史和竞争楼盘现状

2、当前别墅消费市场和消费者分析

义乌江南生态开发区房地产项目

合纵联横·市场策略研究部 2 第一节：宏观经济

1、自然条件

1）地理位置：

义乌位于东经119°49′～120°17′，北纬29°02′13″～29°33′40″，地处浙江中部，金衢盆地东南缘，东邻东阳，南界永康、武义，西连金华、兰溪，北接诸暨、浦江，北连杭嘉湖平原，总面积1105平方公里。

自县治稠城镇经公路至东阳县城18公里，到永康县城78公里，到武义县城71公里，至金华市区55公里，至浦江县城35公里，至诸暨县城55公里，至省会杭州158公里（铁路132公里）。距杭州市区200多公里。

58.18公里，东西宽44.41公里，面积1102.807平方公里，占全省面积的1.2%。境内有中低山、丘陵、岗地、平原。山脉呈东北~西南走向。东阳江自东向西南流过。

地貌以丘陵为主，东、南、北三面环山，地势自东北向西南缓降，构成一个南北长、东西短的长廊式盆地。南部与永康市交界的大寒尖，海拔925.6米，为全市最高峰，北部大陈江边的瓦窑头，海拔41.9米，为全市最低点。境内山地、丘陵、平原呈阶梯状分布。东北部的大山海拔906.6米，南部的大寒尖，海拔925.6米，西部的鹅毛尖海拔840.7米，这三座上成三足鼎立之势耸立在市域边界。中部为义乌江、大陈江、洪巡溪冲击而成的河谷平原。

1.前言

义乌是中国著名的小商品城，地处浙江中部，北连上海经济区，东邻宁波港，地理位置较优越。总面积1105平方公里，总人口约114万，其中户籍人口约67万，外来常住人口约47万，城区户籍人口20多万。改革开放20多年来，义乌经济持续高速增长，年均增长13.5%以上，综合实力居全省县（市）第4位，列全国经济强县第20位。同时，义乌还先后荣获“全国科技工作先进县（市）”、“全国文化工作先进县（市）”和“浙江省卫生城市”等荣誉称号，被确定为浙江省二级经济区中心城市和城市化发展重点扶持地区。

自20世纪80年代以来，义乌坚持“兴商建市”的发展战略，成功地走出了一条富有特色的县域经济的发展路子，成为全国最大的小商品流通中心、信息中心和展示中心，市场营业额连续10年居全国市场之榜首。通过兴商建市，使义乌一跃进入中等城市的行列。最近，义乌市委、市政府提出“打造全球最大超市、建设国际购物天堂”的宏伟目标，确立了现代化国际商贸名城的发展方向，用3年时间在全省乃至全国率先实现现代化，把义乌建成中心城区50万人口以上、城区面积50平方公里以上的大城市。义乌小商品资源独特而丰富，商贸业的发展也取得了长足的进步。产业规模不断扩大，产品不断丰富，发展机制不断完善，商贸环境不断优化，商贸服务业在义乌市经济和社会发展中的重要地位日益凸现。 当前，随着经济全球化的不断加快和世界商贸重心的转移，生产制造业和商贸服务业在亚太地区蓬勃发展。中国经济持续快速发展，市场经济改革的不断深化和WTO的加入，为国内外商家提供了广阔的创业舞台。义乌市区域优势明显，产业基础扎实，商品市场首屈一指，诸多优势为建设国际性商贸名城奠定了坚实的基础，也为建设义乌世界贸易中心项目创造了有利条件。

因此，在义乌选址建设义乌世界贸易中心具有广阔的发展前景。拟建项目位于福田商贸区，占地13万平方米，建筑面积36万平方米，由国际商品展销中心、空中别墅商务楼、国际会议中心、国际商贸俱乐部、空中休闲花园等组成。项目建成后，它将集贸易、会议、展览、餐饮、娱乐、休闲于一体，成为配套齐全、规模宏大的现代化、智能化、多功能的国际商贸中心，促进义乌市商贸业、会展业和旅游业的发展，提升义乌的城市品位和国际知名度及影响力。

陆洲高科技集团有限公司

07年7月

义乌二期公寓调查及初步定位报告

深圳世方商业地产顾问有限公司 义乌二期公寓调查及初步定位报告

深圳世方 成就铺王

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目录

第一部分 惠州小户型公寓市场综合调查 ....................................................................... 3

一、惠州小户型公寓发展概况 ................................... …………………….. 3

二、惠州市小户型公寓调查与分析 ............................................................................... 4

1、米兰生活 ............................................................................................................. 5

2、水印尚堤 ............................................................................................................. 9

3、阳光公寓 ........................................................................................................... 13

4、都心地王 ........................................................................................................... 17