2012物业管理师复习资料房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标房地产市场是一个重要的经济领域，对于一个国家或地区的经济发展和居民生活水平有着重要影响。

为了更好地理解和研究房地产市场的状况，人们需要依靠一些指标来反映和描述其整体情况。

以下是一些常用的房地产市场状况指标：1. 房价指数（House Price Index，HPI）：房价指数是衡量房价变动的重要指标，通常以100为基准点，用来比较不同时间段的房价水平。

房价指数可以帮助我们了解房价的上涨或下跌趋势，以及对经济和金融系统的影响。

2. 房屋销售量（Housing Sales Volume）：房屋销售量是指在特定时间段内房屋的成交数量。

这个指标可以帮助我们了解房地产市场的活跃程度，以及房屋需求的变化情况。

通常，房屋销售量和房价指数是相互关联的。

3. 房屋供应量（Housing Supply）：房屋供应量是指在特定时间段内市场上供应的房屋数量。

这个指标可以帮助我们了解市场上的房屋供需关系，从而评估市场的竞争程度和价格趋势。

供应量的不足可能导致房价上涨，而供应过剩可能导致房价下跌。

4. 房地产投资额（Real Estate Investment）：房地产投资额指的是在特定时间段内用于购买、开发或运营房地产项目的资金总额。

这个指标可以帮助我们了解房地产市场的投资热度和活力，以及对经济增长的贡献。

5. 房屋负债率（Housing Debt Ratio）：房屋负债率是指居民家庭所负债务与家庭可支配收入之比。

高房屋负债率可能暗示着家庭偿债能力的压力，同时也可能增加金融系统的风险。

这个指标可以帮助我们了解房地产市场对家庭经济状况的影响。

6. 房地产市场活动指数（Real Estate Market Activity Index）：这个指标综合考虑了多个房地产市场指标，如房价指数、销售量、供应量等，来评估房地产市场的整体活跃程度。

该指标可以帮助我们了解市场的波动和趋势。

7. 土地价格指数（Land Price Index）：土地价格指数是衡量土地价格变动的指标，通常与房价指数相互关联。

第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。

二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。

（二）政治环境是投资者最敏感的问题。

（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。

2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。

3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。

（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。

第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。

除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。

二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。

2012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理132012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理物业价格成因房地产物业的交易价格一般包括建筑物的价格和土地价格，土地价格渗透在建筑物的价值中，当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时，土地的价值也得到实现，当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时，土地的价值也从中体现。

城市土地主要用于建房，房子必须建在地上（特殊情况例外），房地合一，房地不可分是普遍公认的，没有孤立于地产之外的房产，也没有不发展房产的地产，房屋一旦在地上兴建起来，它的价格同时反映该土地的价格。

所以，一般情况下，房产价格和地产价格综合起来，以房价或楼价的形式反映。

物业商品的价格，和一般的商品价格一样，是以货币表示的商品的交换价值，它是由人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对物业有效需求的存在三者相互结合而实现的。

物业价格体系物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系，不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别，这里顺便指出，我国各类物业价格正在形成，有待规范化。

（一）市场价格、理论价格、评估价格1市场价格市场价格是房地产交易双方的实际成交价格，它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。

市场价格又称市价。

2理论价格在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格，即将该物业放在合理市场上交易，它应该实现的价格为多少。

3评估价格运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计，在评估市价时，房地产的评估价与市价有密切的关系。

由于房地产缺乏完全市场，在许可房地产买卖制度下，专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务，这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。

但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同，同一宗物业，不同的评估者评估价格可能不完全相同，因而要建立健全估价制度。

2012物业管理师测试复习辅导资料之物业经营管理192012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理市场比较法市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已发生了交易的类似房地产加以对照比较，从已经发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格。

采用市场比较法求得的价格通常称为比准价格。

（一）市场比较法适用条件1有足够的市场交易实例估价人员至少要掌握十个以上用于比较的实例。

一般来说，估价员收集的实例越多，掌握的资料越充裕，所得评估结果越理想。

2影响因素要相似采用的比较实例与评估对象的各种影响因素要基本相似，其相关性越大，估价结果越理想。

3市场供求关系一致比较对象与评估对象所处市场供求关系应基本一致，具有相同的竞争力。

4能明确表现其自身所具备的条件评估对象与比较对象均能明确表现其自身具备的条件便于评估时逐项比较，衡量其相似程度及差异，确定修正办法。

5资料真实可靠对数据来源进行检验，排除不真实的资料。

（二）市场比较法的评估程序1广泛地搜集交易实例，建立信息资料库1）查阅政府有关部门房地产交易的资料，如定期或不定期公布的房地产市价行情、价格指数、基准地价、重置价格、转让时申报的成交价等。

2）查阅报刊上有关物业出售、出租的广告；3）与出租、出售房地产的经办人员洽谈；4）参加交易坐、展示会，了解各类信息、行情；5）同行之间互相提供；6）向当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解。

2选择符合一定条件的交易实例，作比较实例1）与估价物业的用途应相同。

2）与估价物业的建造结构应相同。

3）与估价物业所处的地区应相同。

4）与估价物业的价格类型应相同。

5）与估价物业的估价时点应接近。

6）该交易实例必须是公开、平等、自愿的、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易。

3对比较实例的成交价格作初步加工，以建立价格比较的基础4进行交易情况修正5进行交易日期修正6进行区域因素修正7进行个别因素修正8综合评定与调整，求得评估结果在房地产市场比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，适用范围广的估价方法。

房地产市场分析关键指标房地产市场是一个重要的经济领域，对于国民经济的发展具有重要作用。

房地产市场的发展水平往往反映一个国家或地区的经济实力和发展潜力。

在房地产市场分析中，关键指标是评估市场状况和预测趋势的重要工具。

1. 房地产价格指数（House Price Index，HPI）房地产价格指数是用来衡量特定地区房地产价格的指标。

它包括住宅和商业地产的价格变化情况。

通过分析房地产价格指数，可以了解房地产市场的供求关系和价格变动趋势，为投资者和政策制定者提供决策依据。

2. 房地产销售量（Real Estate Sales Volume）房地产销售量是指某一时期内房地产交易的数量。

通过分析房地产销售量，可以了解市场的活跃度和流动性。

增加的销售量意味着市场需求旺盛，而销售量下降则可能意味着市场需求偏弱或者存在其他问题。

3. 建筑面积（Gross Floor Area，GFA）建筑面积是指房地产开发项目的总面积。

通过分析建筑面积的变化，可以了解市场供给情况和开发活动的规模。

建筑面积的增加可能意味着市场正处于发展阶段，而面积下降则可能意味着市场需求下降或者出现供给过剩的情况。

4. 房地产投资增速（Real Estate Investment Growth）房地产投资增速是指房地产行业的投资增长率。

房地产投资是一个重要的经济指标，能够反映出一个地区房地产市场的发展情况和投资热度。

投资增速的加快意味着市场前景看好，而增速下降则可能意味着资金紧缺或者市场竞争激烈。

5. 住宅库存量（Residential Inventory）住宅库存量是指市场上尚未售出的未完成住宅项目和空置住房的数量。

通过分析住宅库存量，可以了解市场的供需关系和潜在风险。

库存量过大可能导致价格下跌和供给过剩，而库存量过小则可能导致市场紧张和价格上涨。

6. 房地产贷款利率（Real Estate Loan Interest Rate）房地产贷款利率是指购房贷款的利率。

反映和描述房地产市场状况的指标房地产市场是一个重要的经济指标，它能够反映出一个国家或地区的经济状况。

下面将介绍一些常用的指标，以了解房地产市场的状况。

首先，房价指数是衡量房地产市场的重要指标之一。

房价指数可以反映出不同地区的房价水平和趋势。

房价指数的上升通常意味着房地产市场繁荣，而下降则表示市场不景气。

房价指数还可以用来比较不同地区的房价差异，以便投资者和开发商做出决策。

其次，房屋销售量是另一个重要的指标。

销售量反映了市场需求的变化。

销售量的增加通常意味着市场繁荣，而下降则表示市场不景气。

房屋销售量还可以帮助我们了解房地产市场的供需关系，从而预测未来的市场走势。

第三，房地产投资是衡量房地产市场状况的重要指标之一。

房地产投资的增加通常意味着市场繁荣，而下降则表示市场不景气。

房地产投资还可以反映出投资者对该地区经济前景的信心。

第四，房地产开发商的盈利能力也是一个重要的指标。

房地产开发商的盈利水平可以反映出市场供求关系的变化。

如果房地产开发商的盈利能力下降，可能意味着市场供应过剩或需求不足。

第五，房地产贷款额度也是一个重要的指标。

房地产贷款额度的变化可以反映出银行对房地产市场的信心和风险承受能力。

如果银行减少房地产贷款额度，可能意味着它们对市场前景持悲观态度。

最后，政府政策也是一个重要的影响房地产市场的因素。

政府的调控政策和税收政策可以直接影响房地产市场的状况。

例如，政府限制购房者的贷款额度或提高购房税率，可能会导致房地产市场的繁荣下降。

综上所述，房地产市场状况可以通过多个指标来反映和描述。

房价指数、房屋销售量、房地产投资、房地产开发商的盈利能力和房地产贷款额度都是了解房地产市场状况的重要指标。

同时，政府的政策也是一个重要的影响因素。

通过对这些指标的分析，可以帮助我们了解房地产市场的状况，从而做出更明智的投资决策。

2012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理212012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理房地产价格的含义房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中，据此，以下简称房产价格）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。

房产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。

房产价格在生产、流通、消费过程中，从不同的角度和不同的计算方法来看，可以划分为如下几种表现形式：1从房屋的使用性质来分，有生产用房价格、住宅用房价格和其他用房价格。

2从房屋生产流通过程来分，有开发建筑安装造价与经营销售价格。

3从国家管理房产价格的形式来分，有国家定价、国家指导价和市场调节价。

4从房产价格的计算方法来分，有平均价格、基本价格和销售价格。

5从房产经营方式来分，有房屋出售价格与房屋出租价格。

房产价格的特点房产同其它商品一样，具有价值和使用价值。

但是房产与其他商品相比，又有其特殊的属性，其价值与价格的构成，又有不同于其它商品的特点。

1房产价格形成的因素很多。

以北京为例，目前的房屋建设成本，不仅含有建筑安装费、勘查设计费、土地征用拆迁安置费、税金和利润等必须的费用，而且含有四源费、大市政费、公共建筑配套工程费等。

由此可以看出，房产价格形成的因素比其它商品价格形成的因素要多得多。

这样，就使新建商品房的销售价不断上涨，居高不下。

2012年物业管理师考试报名2房产价格中隐含着土地价格。

当前，在城市房产的交易价格中，均隐含着土地价格。

在一个城市内，建筑结构、建筑标准、建筑形式、建筑年代、建筑用料、装修设备、使用性质等完全相同的房屋，只是由于地段环境的不同，房屋的价格往往差别很大。

地处市区繁华地段的房屋价格要比郊区不繁华地段的房屋价格高出许多，有的差价达一倍以上。

这种差价实质上是一种超额利润，它属于土地的级差收益，大部分应该归土地所有者即国家所有，而不应该全部归房屋产权人所有。

2012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理222012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理房产理论价格的构成房产理论价格由下列要素构成：1土地开发费。

即征地补偿费、劳动力安置费、拆迁安置费，“七通一平”费和土地使用费。

2勘察设计费。

即建造房屋的工程勘察和规划设计费用。

3建筑安装费。

即施工企业建筑安装房屋的工程费用，也就是施工企业建造房屋的生产成本及利润。

4经营管理费。

即房屋流通过程中经营单位收取的管理费用。

5利润与税金。

前者是房地产开发经营企业应得的合法收益，后者是企业应当向国家交纳的税款。

物业管理费的组成物业管理公司在对物业进行管理的过程中所发生的各项支出，一般称之为物业管理费用。

对物业管理费用的核算，是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。

一座物业投入管理运行之前，必须进行管理费用的核算，运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。

费用标准预算方案要经物业管理公司审阅后提交业主管理委员会讨论审核通过之后，方可公布执行。

物业管理费用标准的测算可以用下面一个简单的公式来表示：P：代表求得的物业管理费用标准(元/月·m2或元/年·m2)；F：代表费用(元/月或元/年)；i：代表费用项数(i=1,2,3……n)；Σ：表示对所有费用项目算术之和；S：表示参加测算的物业总面积(m2)。

上面列出了许多费用项目，但绝不是全部。

具体到核算一个特定物业的管理费用标准时，由于物业类型的不同，可能只用到上述费用项目的一部分。

总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理预算每项费用外，关键是不要漏项，要把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。

为了测算与收费管理的方便，一般又把上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为十一类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保险费、管理者酬金、税项等。

房地产管理房地产常用指标房地产管理是一个涉及众多指标和数据分析的复杂领域。

在房地产行业中，常用的指标有多种，用来衡量房地产市场的供需情况、价格变动趋势、投资回报率等等。

本文将重点介绍房地产常用指标及其含义，以帮助读者更好地了解和应用这些指标。

1. 房地产市场指标介绍1.1 成交量：成交量指的是某一时间段内，房屋交易的数量。

它可以反映市场的活跃程度和供需关系。

1.2 均价：均价是指某一地区或某一项目的房屋平均价格。

通过均价可以观察房价的走势和价格水平。

1.3 成交周期：成交周期指的是从开始销售到完成交易所需要的时间。

成交周期的长短可以反映市场的活跃度和购房者的购买力。

1.4 楼市库存：楼市库存指的是尚未出售的房屋存量。

库存过多可能导致价格下跌，库存过少可能导致价格上涨。

2. 房地产市场供需指标2.1 房地产开发投资：房地产开发投资是指在房地产项目开发过程中的资金投入。

这个指标可以反映房地产市场供给的扩张情况。

2.2 住宅销售面积：住宅销售面积是指某一时间段内住宅销售的总面积。

住宅销售面积的增减可以反映市场需求的变化。

2.3 住宅销售额：住宅销售额是指某一时间段内住宅销售的总金额。

住宅销售额的变动可以反映市场的活跃度和价格水平。

3. 房地产价格指标3.1 房价指数：房价指数是通过采集和计算某一地区或某一时间段内的房屋价格数据得出的综合指标。

它可以反映房价的涨跌趋势和价格水平。

3.2 整体房价水平：整体房价水平是指某一地区的房屋价格总体水平。

整体房价水平的高低和变动可以反映经济状况和投资环境。

3.3 住房租金：住房租金是指租赁房屋的价格。

住房租金的涨跌可以反映供求关系和租金市场的变化。

4. 房地产投资指标4.1 回报率：回报率是指投资房地产所获得的收益与投资成本之间的比率。

回报率的高低可以评估投资效果和风险收益比。

4.2 投资回收期：投资回收期是指从投资开始到收回全部投资所需的时间。

投资回收期的长短可以反映投资回报的速度和可行性。

2012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理182012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理成本估价法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。

采用成本估价法求得的价格，通常称为积算价格。

（一）成本估价法基本公式1新开发土地新开发土地价格＝取得待开发土地费用＋开发土地所需费用＋正常利税。

2新建房地产新建房地产价格＝取得土地费用＋建造建筑物费用＋正常利税3旧有房地产旧有房地产价格＝旧有房地产重新建造完全价值一基建物折旧。

（二）估价步骤1基地估价以该基地的用途来估算其价格的。

2建筑物重置成本估价1）指数调整法在原房屋建筑造价的基础上，根据国家公布的物价指数和现在的建设工作费率，评估房屋的量置价。

2）单价调整法按照房屋建安工程的工程量，乘以工程单价得到重置价的方法（1）单价的选取及调整以勘估标的物主体结构和大部份装修项目与标准单价相符为准，而两者相差异的部份再行调节，一般调节有以下内容：①房屋层高调节标准单价的测算以层高3米为依据，增减的幅度以每超高或高10厘米相应增加或减少造价的2％。

②墙体折减折减分众墙和借墙两种。

借墙占房屋外墙体1/4～1/2，折减率为10～20％1/2～3/4，折减率为20～30％众墙占房屋外围墙体1/3～1/2，折减率为5％。

③材料换算当勘估物业局部装修情况与选取的标准单位造价规定不同时，可根据单项材料的价格进行局部材料换算。

单项材料换算＝（实际使用材料单价－标准规定标准材料）×换算量（2）水电装备水电设备要根据实际情况，独立评估，为方便计算，可按照水电装备设施的完善程度，将水电造价分为若干等级，测算出每平方米的单位造价。

按房屋建筑面积计算水电造价。

水电造价＝建筑面积×水电单位造价房屋重置价的评估公式综合如下：建筑物重置价＝建筑面积×建筑单价×（1±比差率）＋材料换算＋水电费用。

房地产行业指标房地产行业是一个重要的经济领域，在国民经济中扮演着重要的角色。

房地产行业指标是衡量这个行业发展状况和经济活力的关键指标，对于政府和投资者来说，了解和掌握房地产行业指标具有重要的参考价值和决策意义。

一、房价指数房价指数是衡量房地产市场供求关系和价格波动的重要指标。

不同地区的房价指数反映了不同城市的房地产市场发展情况。

常见的房价指数有新房价格指数、二手房价格指数等。

房价指数的高低和波动情况，可以反映当前房地产市场的供需关系和价格走势。

二、销售面积指标销售面积指标是衡量房地产市场销售活力和交易规模的重要指标。

销售面积指标可以分为商品住宅销售面积、商业、办公用房销售面积等。

通过观察销售面积指标的变化，可以了解房地产市场的销售状况和市场需求动态。

三、库存指标库存指标是衡量房地产市场存货量和供应过剩情况的指标。

房地产开发商的库存水平直接影响到市场供求关系和价格水平。

常见的库存指标有房地产开发商库存面积、库存周期等。

从库存指标可以看出当前市场上的存货水平，从而判断房地产供需关系是否平衡。

四、成交量指标成交量指标是衡量房地产市场交易活跃度和买卖规模的指标。

成交量指标可以分为商品住宅成交量、土地成交量等。

观察成交量指标的变化可以了解到市场交易活跃程度，以及房地产市场的供需情况。

五、投资额指标投资额指标是衡量房地产行业投资规模和资金流动的指标。

投资额指标包括固定资产投资额、房地产开发投资额等。

通过观察投资额指标的变化，可以了解到房地产行业的投资状况和行业发展动态。

六、土地供应指标土地供应指标是衡量房地产市场土地供应状况和土地利用情况的指标。

土地供应指标可以分为土地成交面积、土地供应量等。

通过观察土地供应指标的变化，可以了解到土地市场供求关系和土地政策调控。

七、信贷政策指标信贷政策指标是衡量房地产市场金融支持力度和资金流动的指标。

信贷政策指标包括房地产贷款余额、信贷政策执行力度等。

通过观察信贷政策指标的变化，可以了解到房地产市场的融资环境和金融支持政策。

2012年1-10月房地产市场运行指标分析2012-11-29一、国房景气指数变动情况在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下，2012年以来“国房景气指数”持续处于下行通道。

继9月份“国房景气指数”冲破7月份低值并创下统计以来的新低后，10月份国房景气指数与上月相比虽有所提升，但仍处较低水平，为有统计数据以来的第二低值。

国家统计局发布的数据显示：10月份，“国房景气指数”为94.56，虽比上月提高0.17点，但与上年同期相比回落5.71点。

图1 2008年6月-2012年10月“国房景气指数”变动趋势注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。

国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。

通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理二、房地产开发投资情况在一系列宏观调控政策影响下，从去年10月以来，全国房地产开发投资增速从31.1%跌至15.4%的水平，短短8个月时间跌幅超过50%。

但从今年7月开始，这一指标就表现出止跌企稳势头，并连续4个月保持在15.4%至15.6%的水平，筑底态势明显。

国家统计局发布的数据显示：2012年1-10月，全国完成房地产开发投资57,628.8亿元，同比增长15.4%，增幅同比回落15.6个百分点，与今年1-9月持平。

图22011年9月-2012年10月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从供应结构来看，2012年1-10月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资39,704.1亿元，同比增长10.8，增幅同比回落23.5个百分点，比今年1-9月提高0.3百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%；办公楼投资2,666.0亿元，同比增长31.4%，增幅同比回落8.8个百分点，比今年1-9月回落4.6个百分点，所占比重为4.6%；商业营业用房投资7,458.0亿元，同比增长25.8%，增幅同比回落9.7个百分点，比今年1-9月提高 0.5个百分点，所占比重为12.9%；其他投资7,800.6亿元，同比增长27.2，增幅同比提高17个百分点，比今年1-9月回落0.8个百分点，所占比重为13.5%。

于10月13~14日开考，预计于5~7月份开始，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述（）相关知识考点希望对您有所帮助！
区分具体指标属于哪一大类
重要指标的计算
重要指标的含义
四类指标
供给指标
需求指标
市场交易指标
市场监测与预警指标
具体指标
新竣工量
灭失量
存量
空置量
空置率
可供租售量
房屋施工面积
房屋新开工面积
平均建设周期
竣工房屋价值
重要指标计算
存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量
空置率=空置房屋/同期房屋存量
可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量
平均建设周期=施工面积/新竣工面积
国内生产总值
人口数量
城市家庭人口规模
就业人员数量
就业分布
城镇登记失业率
城市家庭可支配收入
城市家庭总支出
房屋空间使用数量
商品零售价格指数
城市居民消费价格指数
>>。

物业管理师辅导资料:房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。

1.总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

2.区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

3.产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

4.供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

5.投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

二、房地产市场细分从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

(一)按地域细分房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。

对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。

房地产市场指标1.财务效益状况指标（1）净资产收益率=净利润/平均净资产×100%平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2取值于《资产负债表》↑↑（2）总资产报酬率=息前税前利润/平均资产总额×100%=（利润总额+息前支出）/平均资产总额×100%平均资产总额=（资产总额年初数+资产总额年末数）/2取值于《利润表》、《基本情况表》↑↑2. 资产运营状况指标（1）总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额↑↑（2）流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额×100%取值于《资产负债表》↑↑3. 偿债能力状况指标（1）资产负债率=负债合计/支出合计×100%保守50%；国际公认60%（2）利息保障倍数=息前税前利润总额/利息支出国外一般选择技术企业五年的利息保障倍数。

↑↑4.发展能力状况指标（1）营业增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额×100%本年主营业务收入增长额=本年物业经营管理收入-上年物业经营管理收指标应>0↑↑（2）资本积累率=本年所有者权益增长额/年初所有者权益×100%本年所有者权益增长额=所有者权益年末数-所有者权益年初数取值于《资产负债表》↑↑指标应>0（二）物业管理绩效评价修正指标1.财务绩效状况修正指标（1）营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入净额×100%取值于《利润表》↑↑（2）盈余现金保障倍数=经营现金流量净额/净利润取值于《现金流量表》↑↑当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于1.（3）本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%取值于《利润表》↑↑2.资产营运状况修正指标（1）应收账款周转率（次）=主营业务收入净额/平均应收账款余额平均应收账款=（应收账款年初数+应收账款年末数）/2取值于《资产负债表》、《资产减值准备明细表》↑↑（2）不良资产比率=年末不良资产总额/年末资产总额×100%该指标越小越好，零是最有水平。

房地产市场指标（一）物业管理绩效评价基本指标1.财务效益状况指标（1）净资产收益率=净利润/平均净资产×100%平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2取值于《资产负债表》↑↑（2）总资产报酬率=息前税前利润/平均资产总额×100%=（利润总额+息前支出）/平均资产总额×100%平均资产总额=（资产总额年初数+资产总额年末数）/2取值于《利润表》、《基本情况表》↑↑2. 资产运营状况指标（1）总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额↑↑（2）流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额×100%取值于《资产负债表》↑↑3. 偿债能力状况指标（1）资产负债率=负债合计/支出合计×100%保守50%；国际公认60%（2）利息保障倍数=息前税前利润总额/利息支出国外一般选择技术企业五年的利息保障倍数。

↑↑4.发展能力状况指标（1）营业增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额×100% 本年主营业务收入增长额=本年物业经营管理收入-上年物业经营管理收指标应>0↑↑（2）资本积累率=本年所有者权益增长额/年初所有者权益×100%本年所有者权益增长额=所有者权益年末数-所有者权益年初数取值于《资产负债表》↑↑指标应>0（二）物业管理绩效评价修正指标1.财务绩效状况修正指标（1）营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入净额×100%取值于《利润表》↑↑（2）盈余现金保障倍数=经营现金流量净额/净利润取值于《现金流量表》↑↑当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于1.（3）本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%取值于《利润表》↑↑2.资产营运状况修正指标（1）应收账款周转率（次）=主营业务收入净额/平均应收账款余额平均应收账款=（应收账款年初数+应收账款年末数）/2取值于《资产负债表》、《资产减值准备明细表》↑↑（2）不良资产比率=年末不良资产总额/年末资产总额×100%该指标越小越好，零是最有水平。

2012物业管理师测试复习辅导资料之物业经营管理152012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理物业价格评估的意义物业价格评估是物业市场经济运行的重要一环。

正确估价物业现值，合理确定物业价格，对我国社会主义市场体系的完善，有着重要的意义。

具体表现在如下几个方面： 1物业价格评估是国家对房地产资产管理的可靠依据房地产是一项重要的资产，占国家总财富的极大比重，在市场经济条件下，要管好、用好这笔庞大的国有资产，仅仅停留在房地产的单位数量上是不够的，只有从价值上掌握这项重要资产的总量，才能进行有效的管理，唯有进行科学、合理的评估，才能实现这种由单纯数量管理向价值管理过渡。

2物业价格评估是国家对房地产业财政预算的重要依据国家对房地业的预算支出除按经济的发展要求和人口增长的需求确定住宅建设的发展规划，需要通过科学的评估确定住宅建设的成本及征地补偿等，从而确定住宅建设的投资规模。

国家通过房地产而征收的各种税费，都是以房地产价值为课税基础。

为避免征税额不公平及偷税漏税。

必须对房地产进行科学的估价，以作确定税率提供性的计算依据。

3物业价格评估是房地产经济活动的有效管理手段房地产业的发展有赖于金融业的参与，无论是投资者还是消费者都要到银行抵押贷款，而银行为了减少发放贷款的风险，要对抵押的房地产进行评估。

为了物业在买卖、租赁、拍卖、转让、保险等过程中首先遇到的是该物业的价格问题。

另外，企业的合资、合作、合营、企业兼并及企业间债务处理等，都需要对物业价值进行科学而合理的评估。

4物业价格评估是住房制度改革和土地制度改革的重要基础住房制度改革中住宅租金的计算，土地使用制度改革中地价的确定，都要通过物业价格的评估才能测算。

5物业价格评估是完善房地产价格机制的前提条件物业价格评估可提供一个科学的，公正的物业价格测算程序和标准，有助于物业价格的规范化、科学化，从而完善房地产价格机制。

6物业价格评估是房地产仲裁的依据物业价格评估，对房地产纠纷中买卖、租赁、抵押、课税、入股等所涉及的价格与租金，提供一个公正、的价格，以保证价格的准确性与有效性。

物业管理师《经营管理》第5章（8）（三）市场交易指标1．销售量（Houses Sold，HSt），指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。

在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。

我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。

不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

2．出租量（Houses Rented，HRt），指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。

在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。

我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

3．吸纳量（Absorption Volume，AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和（AVt=HSt+HRt），单位为建筑面积或套数。

实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。

4．吸纳率（Absorption Rate，ARt），指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt=AVt/HSRt），以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。

实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。

5．吸纳周期（Absorption Period，APt），指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt=HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。

在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。

在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

6．预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。

报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。