xx超市项目可行性分析
一、投资与收益分析
说明1：自2xxx年以来，各连锁零售企业均取消了中型超市的选址计划，因此并无系统、完善的中型超市成本及收益测算模板。经验判断中型超市的成本构成应介于便利店与大型超市之间，而本项目无物业租赁成本，测算中当地消费水平等未知因素均以模糊变量考虑，而因此得出的结论数值可能存在较大误差。
小型超市/便利店（一般均为24小时营业，代表：sxxx-eleven，大方便利、津工等）——面积区间：100-200㎡
中型超市：无（20xx年以后均已纷纷倒闭）——面积区间：1000-2000㎡大型超市（代表：xxx等）——面积区间：5000-15000㎡，标准店面积在10000㎡左右（不含招商区）。
说明2：正常情况下，10000㎡左右大型超市年营业额在2-4亿元之间，150㎡左右的便利店，年营业额为200-500万元，据此预估正常情况下，800-1000㎡中型超市年营业额在1000-3000万元之间，本次测算取最高值3000万元。
测算1：不考虑本项目位于小区内部，无法辐射其他区域的因素，仅以正常选址位置考虑其收益情况，则测算如下。
用x万，净利润约x万元，净利率x%。
测算2：本项目超市位于社区内部，辐射范围难以扩出本社区以外，则本社区1800户人口将作为其核心主力客群，而核心主力客群的消费能力与购物频次，我们可以参照大型超市与便利店的标准，取中模糊计算。
说明1：大型超市一般的辐射范围划定——
一级辐射圈：以项目地块所在位置为中心，半径一公里范围内区域，要求常住人口x万。
次级辐射圈：以项目地块所在位置为中心，半径三公里范围内区域，要求常住人口x万。
边缘辐射圈：以项目地块所在位置为中心，半径五公里范围内区域。
便利店一般的辐射范围划定——
步行x分钟，自行车x分钟范围内，要求常住人口x万人。
根据此范围，应要求中型超市一级辐射圈内常住人口为x万人，而本项目社区内人口仅x户，按x口之家考虑，仅x人，不足要求人口的x，则营业额同样最高仅为正常营业额的x%。取最高数额x测算如下：
若经营此中型超市年运营费用不变，约为2x万元，其中需付现费用1x4万，而净利润约为x万元。
此项目选址位于小区内部，基本无流动客群，而固定客群有限，此属于硬伤，无法通过其他手段（如促销让利等）吸纳流动客群来改善。
二、超市盈利点与中型超市退出历史舞台的原因说明
1、超市赢利点
超市属于低门槛，同时低收益的业态，大型超市普遍毛利率在x%之间，净利率在x；而便利店则更低，普遍毛利率在x之间，净利率仅x%。
一般大型超市的盈利点来自于开源节流：
开源——各种名目的进店费、管理费、促销费等；另辟招商面积出租；长期占压供货商货款。
节流——降低能耗，提高物流配送效率。
小型便利店的赢利点来自于政府政策补贴：
税收减免——根据不同商家背景，减免比例各不相同，一般本地品牌减免比
例高，外埠品牌减免比例低。
享受政府补贴——例如大方便利，每开一家店，每年享受补贴5万元。
2、中型超市退出历史舞台的原因说明
面积尴尬，吸引力不足，成本浪费。
面积尴尬：便利店以日常用品为主，大型超市则基本囊获各类商品，而中型超市面积不足以展销所有商品，而仅销售日用品、食品及生鲜等，又不经济，缺乏吸引力又浪费能源。
吸引力不足：不似大型超市，可作为商业中心的旗舰店，而位于社区中心，人口密度又不能满足其正常运营。
成本浪费：既要购置大型设备、设施，又不能做到能源循环利用，同时最重要的是物流配送问题，便利店用小货配送即可，而中型超市则需要与大型超市一样最少用中型货车。
三、此类公建的定位问题
位于社区内部的配套商业，必须围绕社区居民日常生活所需业态来定位，且应尽量多划分面积，分割出租以分散投资风险；若不考虑辅助住宅销售，不宜由业主（开发商）自身投资，直接经营。
x㎡面积，建议划分如下：
便利店、副食店：x家（x㎡）；
早点部、快餐店：x家（x㎡）
其他相应服务型商业：药店（x㎡），理发店（2x㎡）等
物业管理办公室：（2x㎡）
生鲜超市（摊位式菜市场）：（3x㎡）
按此划分方式，可能受益不高，但基本无成本投入，风险低。
