房地产策划案例岭南新世界家园

地产广告策划中的天时、地利、人和07年，余接手了三个被沪上知名地产策划公司操作失败的项目，其中深感地产策划中“天时、地利、人和”的重要性。

所谓天时，不仅仅是对宏观环境的洞察，也不仅仅是对区域市场需求的了解，而是入市的时机，如何避开竞争对手，如何找寻入市的空隙点，这，显得十分重要，这其中蕴涵了中国易文化中的择日之学，择日开盘，择日入市显得十分重要，这也是掌握天时的一部分。

地利者，不仅要挖掘出楼盘的地缘优势，而更重要的要清楚楼盘的地理优势，地理优势有时侯未必是地段优越，而是细分出实效的客户区域分布特征。

往往很多楼盘的广告策划是采取“狂轰乱炸”的攻势，到处“撒网”，造成大量的资源浪费，甚至是舍近求远，有时侯把楼盘身边的资源挖足就已足矣。

人和者，不但销售团队需要上下一心，还十分需要代理方和开发商之间的互相配合，特别是面对如今变化之快的市场，能保证执行力得以提高的最大因素就是人和。

没有人和，就没有什么执行力可言.当然人和方面的事情还有其它诸多方面.风水，地产策划的一部分！——————————————地产风水策划要点随着房地产的火爆，风水也热了起来，准确的说，风水热也就是从03年开始的。

风水，一直是国人挥之不去的传统文化，它总是那么神秘的缠绕在我们的生活中。

根据吾近几年的经历，接触的下到黎民百姓，上至达官贵人，内心里都承认这一学问，但大家在表面上都斥其为迷信。

风水学问其理论系统确实比较高深，按常人来看比较玄，其原理很难理解，也就显得神秘了。

因为其神秘，所以被很多人称为迷信。

吾在地产策划里拼打了数年，根据本人的亲身经历，深感风水在地产中的作用，从动工开盘择日，到售楼处布局、楼盘布局，风水的作用就是事半功倍。

如果开发商注意了风水，其好处不仅利己，也利民，利苍生。

那么，地产风水策划到底应该着重注意哪些呢？首先，开发商在拿土地时就要注意不是所有的地块都适合造房子的，有的可能适合做住宅，有的可能适合做公墓，这是阴阳之地的区分。

新世纪花园房地产项目策划前期策划第一章项目所在地环境分析与市场调查第一节宏观环境分析一、经济环境全市生产总值８6７.25亿元其中，第一产业增加值1２４．89亿元,第二产业增加值５48.10亿元,第三产业增加值194．２6亿元，非公有制经济加值563.7亿元,按常住人口计算，人均生产总值２0２45元。

全市高新技术企业已有118家，其中,国家级重点高新技术企业6家，高新技术产品319种。

拥有省级民营科技园区4个，国家企业技术中心2家,省级企业技术中心22家,省级工程技术研究中心和重点实验室８家，市级工程技术研究中心47个。

共有４8项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中6项科技成果获得省科技进步奖，共申请专利1059件,其中,发明专利213件,增长1２6．６%；获得专利授权422件,增长55.2%。

科技进步对全市经济增长的贡献率达到5１%。

世界银行2００６年11月在杭州发布的对中国１2０个城市投资环境的评价报告，是世界银行、国家信息中心针对我国１2０个城市的12400家企业展开调查，根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成就,进行的城市投资环境竞争力排名。

令人吃惊的是，在“外资企业投资环境”排名中,许昌排在河南首位,竟然比省会郑州还要高出18个排名。

２０07年12月底，市区森林覆盖率达到33.５%,绿化覆盖率达４2.7％，绿地率达37.９%,人均公共绿地6.5平方米,市区运粮河等5条内河实现了清水常流。

许昌市已成功创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市；国家卫生城市通过了国家暗访。

许昌市的城市品牌，在全省１8个地市中,位居前列。

城市创建既为市区居民创造了良好的生活环境,又提升了市区居民的生态福利。

2０04年以来，以东城区为重点，全面推进新城区开发建设。

2０06年开始,实施许昌至长葛城乡一体化推进区开发建设。

截止2００7年12月底,东城区建成区面积已达19.7平方公里，建成道路1７条,大型桥梁6座,通车里程８6公里，形成了“五纵九横”的路网框架。

协和新世界筹划全案二零零零年十一月目录第一局部工程区域市场分析2~11一、天河区市场情况分析2~4二、区域市场分析5~11第二局部工程价格评估及部署12~17一、工程价格评估13~14二、工程价格部署15三、工程资金回笼预测15~17第三局部工程初期销售进度与安排18~38一、园林概述18二、工程前期推广方案安排表18三、筹备铺垫期部署19~23四、预热内部认购期24~33五、首次大型展销期部署34~38第四局部工程设施及包装建议39~42一、展销中心的功能设置和布局39二、现场包装40三、示范单位41四、住客大堂41五、塔楼住宅平面42六、住客会所42第五局部工程定位及目标客户群分析43~45一、工程定位43~44二、目标客户群分析44~45第一局部工程区域市场分析一、天河区市场情况分析1.供求关系分析22，成交量与批出量根本持平，但从总体上分析，天河区高层住宅的供给量较大，供大于求的情况仍相当严重。

表1：天河区高层住宅供求情况2.天河区的价格走势1999年9月~2000年9月，天河区高层住宅的成交价格形成稳中趋降的态势，整体处于调整期。

其中2000年9月与1999年同期相比，价格下降346元/m2，下降了5.9%。

表3：天河区高层住宅成交价格走势二、 区域市场分析本工程所在的天河北路段是天河北楼市竞争最剧烈的地段，在短短的300m 的路两旁矗立着金田花园、龙口花园、帝景苑、芳草园、金海花园、华标广场及天麟第等接近10个在售的楼盘，在售面积将近40万m 2。

深入分析对手工程的包装特点和销售情况，对本工程的寻求正确的定位和适当的包装有莫大帮助。

下面仅选择紧邻本工程的芳草园、华标广场及帝景苑作较深入的分析。

1. 周边工程资料明细分析1) 芳草园本工程与芳草园属同一地块，在规划上有许多资源是共享的，例如：中央绿地、室外运动场地及幼儿园等设施，而单元面积和户型与本工程也比拟相似，因此它将是本工程销售中的一个最重要的对手。

新世界·岭南府网络推广方案序言：坐拥华南区最美自然景观传承岭南人文精神的人居地标——新世界•岭南府星湖之畔感受千年端城之灵动独享都市喧嚣中的宁静新世界中国地产·品牌背景：新世界中國地產有限公司為香港上市公司新世界發展有限公司(香港股份代號：17)的內地物業旗艦，並為內地最大型全國性房地產發展商之一，資產總值約882.9億港元。

新世界中國地產自1999年7月起在香港上市(香港股份代號：917)，其多元化物業組合包括65個主要項目，總樓面面積逾2,889萬平方米，分佈於中國內地逾 20個特大城市或主要交通樞紐，發展包括住宅社區、服務式公寓、別墅、寫字樓、商場、多用途綜合大廈、酒店及度假村等各類型物業。

新世界中国地产·品牌理念：为城市缔造新天地为社会引进新商机为地方建成社区为顾客带来新生活推广策略：整个推广方案分为两个大阶段，品牌宣传期和项目推广期。

先让群众了解和认可新世界这个品牌，再到实质的项目，让群众有一个心理接受期，先聚焦目光，提高品牌知名度，再结合线下活动将品牌知名度转化为项目的美誉度。

再整合资源为项目作推广，通过一系列的专题活动和话题炒作使项目成为肇庆房产界的焦点，为销售提供助力。

品牌宣传期：这阶段通过我搜房肇庆站网的平台宣传提升企业品牌知名度，并将企业知名度转化为项目美誉度。

根据项目营销节点，项目开盘前期以新世界中国地产品牌宣传为推广重心。

企业品牌推广将联合肇庆站网优势平台，以“创造新生活”、“追求卓越品质”两方面入手，通过线上系列宣传、炒作和线下系列活动唤起公众对新世界中国地产府的广泛关注和好感。

推广周期：2012年8月推广渠道：搜房肇庆站网首页、专题报道一、新世界领导人物专访：通过专访解读新世界中国地产在肇庆的市场定位，今后发展方向等策略性问题。

推广周期：2012年8月上旬推广渠道：搜房肇庆站网，首页新闻链接、地产专题链接覆盖人群：万肇庆、佛山、广州网友二、企业回忆录：陈述新世界中国房地产的成长历程，网友从中更直观地了解新世界如何发展壮大的，坚持着什么信念？有着怎样的抱负？接受和认可新世界这个企业以及其产品。

小村落、两岸植被、茂盛的果林、特色水乡建筑“茅寮”等，充分体现了水乡居民以水为生、以船代步的生活形态及淳朴民风，显得纯真自然，令人有返璞归真的感觉。

（2）特色水乡生活体验项目民众水乡充分利用自身环境特点，在“水”字上做文章，打造了具有水乡特色的水上体验项目：➢住“茅寮”别墅将“茅寮”水乡特色建筑改装成度假别墅，其外表是水乡第一代居住的房舍，人字形的屋顶，以竹为架，以落羽杉树的皮为墙壁和顶柱，房子里面却是豪华的现代设计，供游客住宿，深受游客欢迎。

➢游三十里水泾三十几里水泾仅是民众水乡的一小部分，岭南水乡的水上游项目主要是指的这一段。

坐游船穿梭于大小河巷里，观看水乡建筑风情展廊，体验水上人家生活，领略水乡风土人情，观看精彩民俗表演。

➢品水乡美食餐饮设施方面，均以农家饭招呼旅客，增加田园生活的韵味。

菜品也大多以岭南美食为主，海河鲜类菜肴共有一百多种，农家菜数几十种。

比较出名的菜品有：海鲜、蕉蕾汤、特色咸香鸡、酥炸靓生蚝、生炒鲮鱼球、眉豆焖河蚌、水乡蒸三宝等。

➢水上乐园挑战原味的水上游乐项目，水上乐园。

游客在这里可以玩到与繁华大都市绝不相同的原始生态水上游乐项目。

如传统的爬禾桶等水上竞技项目是目前珠江三角洲难得一见的被誉为“非物质文化遗产”的亲水游项目。

（3）独特的水乡文化体验观婚嫁表演，听咸水歌，做一回水乡新郎，在水上集市买水乡特产……这些带有水乡独特文化符号的项目，增加了水乡的民俗特色和民俗风情，并让游闲、娱乐、住宿、餐饮、购物，并兼体验岭南水乡风情、广州民俗文化和广州大学城的建设成就于一体的文化旅游区。

2005年，练溪村为了配合所在小谷围的大学城建设，整体拆迁。

拆迁中，练溪村的历史价值却被再度发现。

练溪古村落中富有岭南民居特色的宗祠、书厅、民居、店铺和公用的古井等，在规划建设时予以充分保护，并按照原有的村落肌理，对其原民居传统建筑进行修缮和改建。

现在岭南印象园共有54栋单体建筑，其中原练溪村里的11栋建筑被保存、修复，同时新建了38栋岭南古风建筑，另并迁建了岛内拆迁的天后宫等5处历史建筑，从而形成一个非常典型的，并传承发扬了小岛的百年文脉。

房地产营销策划由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。

为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。

由于目前房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。

比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER、COST、CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。

它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品、价格、销售渠道还是促销，都以消费者的需求、意愿为首要因素和根本出发点。

许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但笔者认为，4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。

因此，本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。

目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。

在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。

消费者开始注意产品的本身。

目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。

因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。

（一）房地产营销产品策略（Product）房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。

房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。

按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：1、核心产品。

它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2、有形产品。

指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3、延伸产品。

它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。