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招商策划方案鑫业房地产顾问有限公司河南·郑州·威尼斯水城商业街项目组目录第一部分项目基本情况一、本项目地段概述♍地理位置：.........................................................................................................................♍商业氛围：.........................................................................................................................♍项目规模：......................................................................................................................... 第二部分：项目分析一、威尼斯水城周边居住消费人口状况二、威尼斯水城周边商业环境状况三、威尼斯水城商业街项目SWOT分析第三部分：水城步行街商业定位一、水城步行街经营定位：第四部分：水城商业步行街业态组合第五部分招商策略一、招商平面分割图(见附图)二、威尼斯水城商业租金调查及水城步行街租金确定♍威尼斯水城水城步行街租金调查：.................................................................................♍威尼斯水城中心城部分商业街商铺租金调查.................................................................♍水城步行街租金及租赁期：.............................................................................................♍租金策略.............................................................................................................................♍租赁期内实际租金收益：.................................................................................................三、招商目标客户第六部分招商整合推广策略一、水城步行街推广主题二、招商推广策略三、招商推广时间进度安排第七部分：水城商业物业管理（略）第一部分水城步行街基本情况一、本项目地段概述♍1、地理位置：威尼斯水城步行街项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。
乐至县巨洋威尼斯商住小区二期工程不同标号砼浇筑方案编制人：审核人：审批人：广州市住宅建设发展有限公司二零一九年三月三十日乐至县巨洋威尼斯商住小区二期工程砼不同标号施工方案广州市住宅建设发展有限公司目录一、编制依据 (2)1、相关法律、法规、规范性文件、标准、规范 (2)2、设计文件 (2)二、工程概况 (2)1、项目各责任主体 (2)2、项目概况 (3)3、楼层标高及砼标号分布 (3)三、施工方法 (5)1、墙柱与梁（板）节点砼邻接面隔离措施 (5)2、梁柱节点核心区的混凝土浇捣方法 (6)四、商品砼质量控制 (6)五、墙柱与梁板节点处裂缝预防措施 (7)六、混凝土质量保证措施 (7)一、编制依据1、相关法律、法规、规范性文件、标准、规范2、设计文件二、工程概况2、项目概况乐至•巨洋威尼斯水城二期住宅项目场地位于四川省资阳市乐至县，紧邻廖家湖，项目三面环水。
二期项目总建筑面积315790.72㎡，计容建筑面积259158.59㎡，容积率3.95，建筑密度24.95%，绿地率41.07%，2239户。
主要包括8栋26F-33F的高层电梯公寓、中庭两层地下室车库以及7栋3F底层独立别墅。
其中，4#、5#、6#、11#楼为二期第一批次，本批次各楼栋指标见下表二期一批次各栋项目主要特征表3、楼层标高及砼标号分布本表以4#楼为例（其它楼栋详各栋结构图），从表中可以看出4#楼从基础至-1层墙柱砼标号为C60；梁板砼标号为C35；砼强度等级相差5个等级。
1层至5层墙柱砼标号为C60；梁板砼标号为C30；砼强度等级相差6个等级。
6层至8层墙柱砼标号为C55；梁板砼标号为C30；砼强度等级相差5个等级。
9层至11层墙柱砼标号为C50；梁板砼标号为C30；砼强度等级相差4个等级。
12层至14层墙柱砼标号为C45；梁板砼标号为C30；砼强度等级相差3个等级。
15层至17层墙柱砼标号为C40；梁板砼标号为C30；砼强度等级相差2个等级。
B12周庄东方威尼斯庄园36~47#楼工程监理规划2013 年 11 月 14 日至 2015年 1 月 16 日内容提要：工程概况监理工作范围、目标和依据监理组织机构、人员配备、岗位职责监理工作内容、方法和措施监理工作制度、工作程序监理设施监理单位（章）：总监理工程师：公司技术负责人：日期：江苏省建设厅监制目录1 工程项目概况2 监理工作范围3 监理工作内容4 监理工作目标5 监理工作依据6 项目监理机构的组织形式7 项目监理机构的人员配备计划8 项目监理机构的人员岗位职责9 监理工作程序10监理工作方法11监理工作措施12监理工作制度13旁站计划14监理设施1 项目概况1.1项目建设地点：昆山市周庄大桥路西侧1.2项目建设规模：总建筑面积70000m21.3投资概算：8000万元1.4计划工期：2013年11月14日至2015年1月16日1.5工程质量等级：合格1.6建设单位：苏州东方威尼斯置业有限公司1.7设计单位：昆山市建筑设计院有限公司1.8施工单位：上海龙宇建设股份有限公司1.9监理单位: 昆山功成咨询监理有限公司1.9工程特点：工程特点：本工程为砼框架结构，地下室为剪力墙，高低跨，模板工程施工难度较大，砼浇筑易形成孔洞蜂窝现象，柱、梁轴线尺寸较难控制。
本工程中：基础采用PHC-400-AB-95-9、11、12、10、21桩，单桩极限承载595kN，基础采用砼独立基础，上部地下室底板为整体浇筑，混凝土等级均为C30。
1、±0.000以下墙体为砼剪力墙。
2、±0.000以上墙体（1）填充墙外墙MU10多孔砖，M5混合砂浆。
（2）填充墙内墙A3.5加气砼砌块，砌块强度A3.5级，用砌块专用砂浆。
窗：塑钢普通中空玻璃窗，中空安全玻璃 5+9A+5。
门：单向开启木门框与门开启方向墙面平齐，双向开启或平移门框以及塑钢窗、铝合金门窗框居墙中心。
室内地面：混凝土地面、防滑地砖地面，水泥砂浆楼面，有防水层。
东方威尼斯16#楼结构设计施工组织设计1. 编制依据1.1东方威尼斯16#楼工程施工图1.2主要规范、规程机电专业主要图集第一章工程概况1.1 参建单位1、工程名称：东方威尼斯16#楼2、建设单位：河南东方兴隆置业有限公司3、建设地点：鄢陵县一高北侧4、设计单位：河南省人防建筑设计研究院有限公司5、勘察单位：河南豫中地质勘察工程公司6、监理单位：河南建基工程管理有限公司7、施工单位：河南省惠浦建设发展有限公司1.2 工程特征1.2.1 建筑概况：（1）本工程为河南东方兴隆置业有限公司东方威尼斯16#楼，地上十七层，地下一层。
建设用地位于鄢陵县一高北侧，建设单位为河南东方兴隆置业有限公司。
（2）本工程地上十七层，地下一层（储藏室），建筑高度55.200m （自然外地坪至屋面结构层）地上一、二层为商业网点，层高分别为4.5m和5.2m，三至十七层为住宅，层高为3m。
总建筑面积为13746.09平方米；其中商业面积为1923.46平方米，住宅面积为11822 平方米。
（3）本工程采用部分框支抗震墙结构，建筑抗震设防类别为6 度，屋面防水等级为一级，地下室防水消防等级为一级。
建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，建筑抗震设防类别为标准设防类，地基基础设计等级为乙级。
（4）本工程主楼采用筏形基础，二层裙房采用独立基础。
1.2.2 结构概况：图中©为HPB30级钢筋，其余受力预埋件的钢筋应采用 HPB300 级、HRB335级或HRB400级钢筋。
HRB33级钢筋与HRB40级钢筋 应严格管理，以防混用。
4、 当钢筋采用焊接时，按《钢筋焊接及验收规程》施工。
钢 筋机械连接应按现行《钢筋机械连接通用技术规程》的有关规定执 行。
5、 施工中当需要以强度等级较高的钢筋替代原设计中的纵向 受力钢筋时，应按照钢筋承载力设计值相等的原则换算，并应满足 最小配筋率、抗裂验算等要求。
6 、油漆：凡外露铁件均应除锈涂红丹两道，刷防锈漆两度，并经常注意维护1.3现场条件1、混凝土强度等级（详见右图）：2、砂浆强度等级固定隔墙标高士 0.000 以下采用MU1烧结页岩砖，M10水泥砂浆砌筑；标高士 0.000以上采用加气混凝土 A3.5砌块，M5昆合砂浆（卫生 间水泥砂浆）砌筑，体积干密 度B06级，砌体结构施工质量 控制等级B 级。
东方威尼斯一、沙盘介绍××先生/小姐：您现在看到的，就是我们项目（东方威尼斯、江岸院墅）的整体沙盘模型，整个沙盘模型摆放方位与项目的实际方位是一致的，都是上北下南、左西右东。
我们售楼部处于模型上这个区域。
我们项目位于福州东部新城区、城南板块；坐落在乌龙江北畔，三面环水；是中国房地产百强企业禹洲集团倾力打造的福州独一无二的世界级岛屿、沿江水岸、千亩高尚别墅区。
拥有丰富的自然风光，以及原生态的居住环境。
构筑起一座浪漫而尊贵的威尼斯风情水城。
整个项目占地1234亩（约82公顷），规划实际建筑用地面积70万m2，总建筑面积为35万m2，建筑密度17.9 建筑容积率0.49，绿地率为35%（绿化率41.5%），居住总户数可达2000余户，可满足居住人口约5500人。
分三期开发，以别墅产品为主，有少量小高层和高层。
一期（338亩）是我们看到的水晶体部分，规划有76栋的独栋别墅、127户的联排别墅、以及2栋小高层空中复式楼。
别墅（面积从㎡—㎡、销售均价6300元/㎡、目前在售2手房达到15000-20000元/㎡）部分已基本售罄（2004年公开销售，2006年9月竣工，年交房）；10#岛推出6栋独栋别墅（面积从㎡—㎡、销售均价元/㎡、2011年12月底交房）；小高层空中复式楼（2010年10月公开销售），规划为一梯一户，面积在250㎡左右，目前在售均价为元/㎡，与2011年12月底交房。
二期（235亩、近6万㎡总建筑面积、容积率0.4097、建筑密度15.5%、绿地率41.3%）是我们看到的白色屋顶部分，规划有96栋的独栋电梯水岛别墅（面积从350㎡—860㎡）、14栋的双拼别墅（面积从290㎡—375㎡）、以及88户的2栋小高层（面积从90㎡—150㎡的标准层3房设计为主打）。
即将推出的是二期第一组团（22栋独栋、11户双拼、2栋的小高层），预计在12月中旬后正式公开（具体时间待定），于2012年10月底交房。
恒大威尼斯水城室内装修设计介绍恒大威尼斯水城项目定位为高档园林水景绿色住宅区。
在设计上体现以生态、环保、健康为主题，合理布置建筑，以人为本。
本项目采用新古典主义的装修设计风格，从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢、镶花镂金都给人一丝不苟的印象。
一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。
览尽所有设计思想、所有设计风格，无外乎是对生活的一种态度而已。
为业主设计适合现代人居住，功能性强并且风景优美的古典主义风格时，能否敏锐地把握客户需求实际上对设计师们提出了更高的要求。
无论是家具还是配饰均以其优雅、唯美的姿态，平和而富有内涵的气韵，描绘出居室主人高雅、贵族之身份。
常见的壁炉、水晶宫灯、罗马古柱亦是新古典风格的点睛之笔。
高雅而和谐是新古典风格的代名词。
白色、金色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。
在本项目新古典装修风格中以白色为主要色彩，但是光线的运用也是到了极致。
颇具艺术感的花瓶、生机盎然的盆栽、充满现代感的装饰设计相映成趣，同时地面不受白色的限制与光线柔和在一起。
在古典风格设计中，线条优雅造型浑厚的英式古典家俬，搭配装饰性壁布表现质感与灯光相呼应，具有让空间色彩更活泼的画龙点睛效果。
古典风的设计则以白色为基调，搭配家具色彩，让风格更明显。
古典风的家具就比较复杂，包括灯光照明的选择也采用相同的原则。
客厅以金色的主墙带出主题，搭配间接灯光及古典艺术画作，更能衬托出精选的古典家具质感。
偏爱低调奢华设计风格，喜欢休闲渡假的感觉，主色系鹅黄色与些许红色来搭配，将简约奢华与休闲渡假哲学做最完美的搭配。
完美融合装置艺术设计，在设计上运用大量茶镜，让空间宽敞而立体，反映出时尚及轻奢华的极致展现，中国乌木漆玄关框、新古典奢华软呢沙发、西班牙古典镜，与捷克水晶灯，温馨柔和的空间设计，流露出优雅浪漫氛围与舒适的休息环境。
威尼斯水城项目可行性分析报告The Feasibility Analysis Report of VeniceWater City Project报告提要威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。
2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为XXXX（海南）旅游开发有限公司。
2010年1月14日，XXXX（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。
双方达成共识，XXXX（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。
根据双方共识要求，XXXX（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。
分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。
如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。
项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。
在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。
并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。
鉴于海口市现成案例——北京YYYY西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。
