建筑面积、套内面积、公摊面积、容积率以及土地使用面积的关系

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊系数＝公摊面积÷建筑面积在高层塔楼里，公摊系数通常在25％－30％之间在高层板楼里，公摊系数通常在20％－25％之间在多层板楼里，公摊系数通常在10％以下公摊面积是由楼梯间、电梯间、消防通道、外墙水平投影的一半、配电机房、水泵房等为本楼服务的房间面积组成的。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积套内使用面积的概念有个形象的说法叫“地毯面积”也就是说，在你的家里铺地毯，把所有能铺的地方都铺上了，是多少面积，你的套内使用面积就是多少。

套内墙体面积是由你套内的墙体（房间间的分隔墙）、共用墙体（你和邻居共用的墙）水平投影面积一半、外墙水平投影面积一半三个部分组成的。

阳台面积如果是封闭阳台，则全部计算面积，如果是不封闭阳台，则按照一半计算面积。

□多层的：使用面积＝建筑面积X0.8 只是个大概数。

高层的：使用面积＝建筑面积X0.65（0.65-0.7）因为没有十分固定的，只要高于国家的最低标准就可以。

有效面积系数和结构面积系数实际是书本上的东西，根本不适用，也没有人用。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率:有个换算公式你看下吧具体不好说居住区;∴容积率≤1.8 总用地面积×容积率=142365×1.8=256257∵建筑面积≤256257商业区;∴容积率≤2.74 总用地面积×容积率=36519×2.74=100062.06∵建筑面积≤100062.06总建筑面积=居住区+商业区=256257+100062.06=356319.06≤356319.06明卫:带窗户的卫生间多层:指多层建筑156亩地容积率2.5的总建筑面积怎么算? 156*666.67*2.5＝260000平方米。

占地面积，建筑面积，套内面积、容积率……这些你都懂吗？每个人的买房过程都是一本厚厚的血泪史，躲过了开发商的烂尾，满心欢喜的等待住进大房子！可是，交房打开家门的那一刹那，我就再也无法淡定了！明明买了100平，可是尼玛量来量去只有80多平。

房子也缩水？而且这缩的……比黄大胸的胸都要严重啊！房子当然不会缩水，只不过你没搞清楚买房时“各种面积”的概念罢了，占地面积，建筑面积，套内面积，公摊面积，赠送面积，实际使用面积……今天，就给大家普及下买房过程中遇到的“各种面积”。

占地面积vs建筑面积把他俩放在一起讲，是因为二者密不可分。

占地面积：一般指开发商拿地时空白地皮面积。

建筑面积：即这块地皮上建筑物的面积，是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

来一张图例：容积率我们常说的容积率，就是两者的比值：容积率=建筑面积/占地面积。

假如一个楼盘的建筑面积为3万平米，占地面积为1万平米，容积率则为：3/1=3。

容积率越高，建筑面积越大，说明楼栋越高越密，舒适度也会相应降低。

不同的建筑类型有不同的标准，对于高层住宅而言，容积率不超过4都可以接受。

套内面积套内面积=建筑面积-公摊面积买房的时候置业顾问告诉你房子的大小是100平米，房产证上也清清楚楚的写着100平，但是你拿到手的根本就没得100平。

这个100平米，是指的建筑面积，其中还包括公摊面积！那么，何为公摊面积？都摊到哪去了呢？公摊面积一个小区，除了你住的房子，还包括电梯间、管道间、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体………这些公共区域的面积，就被称为公摊面积，具体来讲，包括下面这些：1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等;2.整幢楼服务的管理用房和公共用房的建筑面积;3.单元与公共建筑之间的分隔墙以及外墙计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

注意：地下车库并不能被计入公摊面积中;即便是不可销售的人防工程地下室，同样也不能被计入公摊面积中。

房地产面积计算相关解释人均总占地面积=建筑红线内总用地本小区规划居住总人数。

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地本小区规划居住总人数。

总建筑面积（平方米）：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和使用面积系数=总使用面积（平方米）总建筑面积（平方米）×100%。

居住面积系数=总居住面积（平方米）总建筑面积（平方米）×100%。

结构面积系数=总结构面积（平方米）总建筑面积（平方米）×100%。

人口毛密度=小区内总居住人数小区内占地面积（公顷）。

容积率=小区内总建筑之和（平方米）小区总占地面积（平方米）×100%。

建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）小区居住总用地（平方米）×100% 居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积（平方米）小区总用地面积（平方米）。

居住建筑面积净密度=小区居住总面积（平方米）小区居住总用地（平方米）。

居住小区总用地：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用的总和。

住宅总用地：指低层、多层、中高层住宅用地面积的总和。

公建总用地：指小区内部公共建筑占地面积的总和。

道路、广场用地：指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架水榭、水池、以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

商品房建筑面积：建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套内建筑面积房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+外飘窗建筑面积套内使用面积：指分户门内除墙体厚度外全部使用空间净面积之和（吊柜不算；坡屋顶室内一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小，净高不低于1.5米时，可计使用面积，否则不计；每户阳台面积在6㎡以下的，不计入使用面积，超过6㎡，超出部分按阳台净面积的12折算使用面积）套内墙体面积：商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为其用墙，其用墙墙体水平面积的一半计入套内墙体面积；分户内非共用墙水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内面积、使用面积、公摊面积，你被绕晕了吗? 小编语：近日，媒体报出一篇题为《单元楼内采暖用户要均摊》的新闻，小编看完后有点傻傻地分不清了？套内面积、使用面积、供暖面积、公摊面积等这些和面积有关的概念到底是些啥东东？收费物业费、供暖费时都依据哪些数据呢？动动小手，问问度娘吧，小编不仅要自己普及一下知识，也得让网友们明白明白啊！嘿嘿【公式要记牢】建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝建筑面积×公摊系数公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积【套内面积】全名套内建筑面积，是由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

销售房屋，如果按套内面积计算，对业主和开发商都有一定的有利因素。

对业主来说，按套内面积销售的方式比较直观、比较透明，也比较好操作。

PS:严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。

【使用面积】指套内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

【公摊面积】公摊面积指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

公摊范围：各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

PS:高层在建设时，为了保证电梯以及消防设施安全，开发单位一般会在低于9层以下公共区域安装散热器或地热，这些公共设施单元楼所有居民都能享受到，因此在计算公摊面积时，用户均摊采暖设施面积。

建筑面积套内面积公摊面积容积率以及土地使用面积的关系首先，建筑面积是指建筑物在水平方向上所占的面积，包括建筑物所有楼层的总面积，通常以平方米（m²）为单位。

建筑面积也可以理解为建筑物建筑呈主体占用地面的总面积。

建筑面积是评估建筑物规模大小的重要指标，常被用于计算建筑物的造价、产权面积等。

套内面积是指一套建筑物内的私人使用面积，即业主购买的房产实际使用的面积，包括生活区域、卧室、厨房、卫生间等私密空间。

套内面积通常是指建筑物楼层内部使用的净面积，不包括公共走道、阳台、阳光房、外墙等共有部分。

套内面积是购房者最为关注的指标之一，也是计算建筑物价格的重要依据之一公摊面积是指建筑物内的共有部分面积，包括公共走道、楼梯间、电梯间、室外广场等供多个业主共同使用的区域。

公摊面积是由开发商按照一定的比例分摊给每个业主的，通常是通过建筑面积与套内面积的比例来计算的。

公摊面积实际上是建筑物所有业主共同拥有的使用权。

容积率是指建筑规模与用地面积的比值，即建筑面积与土地面积之比。

容积率的计算是为了合理利用土地资源，一般通过规划和城市建设的相关规定来确定。

不同的城市和地区对容积率的要求不同，一般情况下，容积率越大，建筑密度越大，建筑物的高度和体量也会相应增加。

土地使用面积是指土地的实际使用面积，不包括路面、人行道、绿化带等无法进行建筑的区域。

土地使用面积是开发商在建筑规划和设计中需要考虑的因素之一，对土地使用效率的要求越高，楼盘的质量和功能也会相应提升。

综上所述，建筑面积、套内面积、公摊面积、容积率和土地使用面积之间存在密切的关系。

建筑面积是建筑物在水平方向上的总面积，套内面积是私人使用面积，公摊面积是共有部分面积，容积率是建筑规模与用地面积的比值，土地使用面积是土地的实际使用面积。

这些概念相互关联，相互影响，决定了建筑物的规模、设计和功能。

在房地产领域，购房者和开发商需要了解这些概念，并合理利用和衡量，以确保在建筑物的设计、销售和使用过程中的合法性和合理性。

基本建筑用语-容积率、建筑密度、总建筑面积、使用率、建筑间距容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到公摊公摊面积的计算：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝公摊系数*套内建筑面积公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积*总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积影响公摊面积的因素：1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。

2、套内面积正如你所说，房子大就多点，房子小就少点3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。

普通住宅的一般公摊比例：多层：8%——15%小高层：10%——20%高层：15%——30%建筑密度建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%建筑密度不可能超过1,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路\绿化\广场\停车等等。

住宅面积，公建面积，建筑面积，套内面积，公摊面积，如何区分？建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个）实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率）回答者：桂花要命- 一级2010-5-20 21:31建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个）实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率）有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。

公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。

当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。

据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。

公摊面积、套内建筑面积、建筑面积怎么区分导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

买房对于每个家庭来说都是十分重要的事情，在买房的过程中我们难免与售楼处的人员进行交涉，然而很多人对于售楼方给出的房屋面积有些看不懂，不知道公摊面积、套间建筑面积、建筑面积怎么区分，也不清楚这三个面积都有什么影响。

接下来，我们就一起来看一看吧！1、什么是建筑面积“建筑面积”也被称为建筑展开面积，具体是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层面面积的总和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标；每层的建筑面积按照建筑物勒脚以上外围墙的水平截面计算，主要包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

2、什么是套内建筑面积房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

其中，房屋使用面积，也称套内使用面积，装修上也叫“地毯面积”，指的是建筑物各层平面中直接为生产生活所使用的净面积之和。

套内墙体面积则是套内使用空间周围维护或承重墙体、柱体所占的面积。

而套内阳台建筑面积一般按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭的阳台按水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台按投影的一半计算建筑面积。

3、什么是公摊面积公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积包括：电梯井、过道走廊、管道井、公共门厅过道、楼梯间、共用墙体和设备间。

不同的楼栋，公摊面积也是不同的。

那花钱购买的是哪个面积呢？花钱购买的，也就是写入产权证的，也称产权面积，主要是指房屋产权所有人依法拥有的房屋建筑面积。

实际上，根据房屋买卖合同中的面积计算方式的不同，产权面积既可能是建筑面积，也可能是套内建筑面积，还可能是套内使用面积。

比如，普通商品房的产权面积指的就是建筑面积，但如果是别墅、房改房的话，其产权面积也可能指的是套内使用面积。

建筑面积＝套内建筑面积（使用面积）＋公摊面积公摊面积＝建筑面积×公摊系数公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积套内建筑面积（使用面积）＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积好了，解释一下上面的公式1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。

2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。

3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算（现在好像封不封都按全部算）。

4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。

“套内建筑面积（使用面积，就是我们签合同时候的那个面积数）”套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。

共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

土地使用权分摊面积和房屋建筑面积你有没有发现，买房子的时候，大家都在说“土地使用权分摊面积”和“房屋建筑面积”，但搞得头晕眼花的，有没有？这些词听起来挺复杂，像是在说什么高深的天文物理，其实它们和我们买房的实际情况息息相关，说白了，知道了这些，你就能更明白自己到底买了个什么样的房子，花了多少钱。

想想看，要是你买房子还搞不清这些，岂不是吃了亏？所以，今天咱们就轻松聊聊这些术语，打破它们的神秘面纱！首先来说说“土地使用权分摊面积”这个东西。

你知道吗，土地可不是随便用的哦！每个小区都有一块大大的土地，这块地当然不是只给你家一个人用的。

大家一起住这个小区，大家就得平摊这块地的使用权。

这就是“土地使用权分摊面积”，顾名思义，就是你家在小区这块地上占的那一部分。

每一户买的房子都有个对应的面积，是按照楼房所在的位置、楼层等因素来计算的。

你想啊，住在低楼层的跟住在高楼层的肯定占地不一样，楼层低的分摊面积自然就大一些。

可是别误会，这可不等同于你家能真正用到的地面面积哦！你只是“使用”这部分土地的权利，至于实际能用的空间，那是另一回事了。

这时候就不得不提到“房屋建筑面积”了。

这个词就更常听到了，基本上每个人买房时都会看到这个数字。

那么房屋建筑面积到底是什么？简单来说，就是从外墙到外墙的面积，墙壁的厚度也算进去。

就是说，买房的时候你付的钱，不仅仅是屋里的面积，还包括了墙壁的部分，也就是你自己不能直接用的那部分空间。

这个数字看起来挺大，对吧？其实有时候看上去和实际的使用面积差距挺大的，尤其是大户型，四面八方的墙壁面积多，建筑面积就自然大了。

不过，别光看建筑面积，也不能只看土地使用权分摊面积。

这俩数加起来，还不一定能反映出你到底能享受到多少实实在在的使用空间。

因为有的楼盘，开发商在设计上非常“聪明”，把共享空间什么的给你算到公共面积里去了。

比如说电梯间、走廊、楼梯间，这些地方都算是公共区域，你家的人是不能自己专享的。

更有意思的是，一些小区还把车位、物业管理区域都算在分摊面积里，你看着这些数字，一开始还挺兴奋的，结果一算，实际能用的面积又小了不少。