2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析

华业行独家解读2015年中国楼市走势华业行机构12月31日报道，得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。

华业行机构首席市场分析师认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存绝对值过高,回暖迹象不明显。

此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。

房地产市场出现回暖迹象据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。

新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。

此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。

业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。

大型房企拿地热情高涨随着全国楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。

华业行地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。

从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。

华业行地产首席分析师认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。

从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。

在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。

同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。

2015年中国楼市的八大预言库存已达历史高峰时间：2015-02-01 11:35 来源: 搜狐网作者：秩名编辑：星辰大海针对市场上观望和担忧房地产崩盘的负面情绪，李克强总理日前在达沃斯论坛上表达了对于房地产长期健康发展的信心，而人民日报也在随后发文称，楼市不会崩盘，房价以及接近底部下降减缓。

事实上，在进入2015年之后的20多天内，已经有多个地方政府出台了楼市救市政策，种种现象背后是否正在释放出一种促进房地产增长的积极信号？预言一：三四线城市楼市或将复苏时间节点不一致【知名经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫】2013年-2014年中国楼市分化的态势已延续至2015年，城市之间的分化很明显，特别是供需周期、复苏时间、房企业绩、房价涨跌方面。

但是二三四线城市除个别城市外，会随着政策利好、市场复苏、需求释放、库存去化加快，供需与复苏时间节点上不同。

一方面按70城成交看，市场供需与去库存周期及房贷落实情况不同，一线城市会先复苏，二、三、四线后复苏。

从成交量看，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

另一方面是，一、二、三、四线城市的复苏的幅度不同。

按70城房价看，一线城市复苏的力度比较大，二、三、四线城市复苏力度相对小。

因此，2015年楼市预计在今年9月反弹，价格拐点在2015年上半年出现。

预言二：政策有望在2014年的基础上更加宽松【独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存】2014年，一系列救市措施出台，但市场并未有显著反弹，我认为楼市复苏应该会很快到来。

实际上2014年并不是表现最差的一年，只能说比2013年差一点。

这几年，全国的整个房地产形势越来越好，包括从销售面积和销售价格来看，都是一路走高的，从2014年开始，短期内有一个波动。

去年5月份开始，就开始了一系列的救市政策，比如“930”信贷政策降准降息，这个政策要落定对市场要有积极作用至少需要半年的时间。

房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是我国房地产市场关注的重点问题之一。

近年来，随着房地产市场调控政策的不断加强，房地产去库存工作取得了一定的成效，但依然面临着一些进展问题和挑战。

本文将针对房地产去库存工作的进展问题进行分析，并提出相关对策。

1. 供需矛盾仍然存在尽管近年来我国房地产去库存工作取得了一定成效，但是在一些三四线城市，尤其是一些三四线城市的县城和乡镇，房地产库存问题依然突出。

一方面是因为这些地方的房地产市场相对滞后，对于政策调控不够敏感，容易出现产能过剩和库存积压的情况；另一方面是因为这些地方的经济发展水平相对较低，导致房地产需求相对不足。

在一些地方，房地产市场供需矛盾仍然存在，房地产去库存工作面临较大的挑战。

2. 房地产库存结构不合理房地产去库存工作中面临的另一个问题是库存结构不合理。

一方面是因为一些开发商在开发过程中过度追求规模和速度，导致了产品结构不合理，大量高端住宅和豪华别墅等高端产品堆积如山；另一方面是因为一些地方政府对土地出让、规划审批等方面管理不严，导致了重复建设和同质化竞争等问题，加剧了库存结构不合理的问题。

这些问题导致了房地产库存中的高端产品积压较多，而中低端产品供应不足的状况。

3. 部分地区楼市投机炒作问题仍然存在随着我国房地产市场调控政策的不断加强，一些投机炒房行为得到了遏制，但是部分地区楼市投机炒作问题仍然存在。

一些投机者通过各种手段进行炒作，捧红房价，导致了房地产市场供求关系失衡，加剧了库存问题。

这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也使得房地产去库存工作更加困难。

二、房地产去库存的对策1. 完善土地管理制度，防止盲目扩张为了解决房地产库存结构不合理的问题，应当加大对土地出让、规划审批等方面的管理力度，防止盲目扩张和重复建设。

应当完善土地使用、开发、流转等相关制度，鼓励开发商合理规划产品结构，引导房地产开发朝着多样化、差异化的方向发展，以满足不同层次需求，减少库存压力。

2015年中国房地产库存状况分析中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。

习近平在会上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

对此，业内研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前全国市场的库存走势看，总体还在高位震荡，这是政府层面继续支持去库存的最大逻辑。

虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还是需要让房企采取一个更灵活的定价策略和促销策略。

相应的信贷政策等也需要积极配合，所以后续包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。

那么，当前国内的房地产库存状况如何，这几年的库存总量有怎样的变化，不同的城市消化这些库存需要多长时间？图1：商品房待售面积增长情况1.商品房待售面积依然较高，但增速放缓根据国家统计局数据，截至今年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平。

但随着国家政策的支持，信贷环境偏向宽松，楼市信心逐渐恢复，全国商品房待售面积同比增速正显著下降，增速已经连续5个月放缓，同比增幅从4月底的24.7%降至9月末的16.4%。

国家统计局的待售面积主要指现房面积。

图2：不同城市的库存去化周期2.去化周期保持平稳北上广深以及几个重点二线城市的平均去库存周期较今年3月的最高点明显下降。

这10个城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米，按照当前的销售情况进行测算，消化这些商品房的时间约为10个月。

其中一线城市需要8.64个月，二线城市11.29个月。

可售面积包含期房面积和现房面积。

图3：房屋新开工与竣工面积增长情况3.房地产商开工意愿仍然较低受这两年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。

房屋新开工面积同比增速自去年2月起始终保持负增长，但降幅正在不断缩小，房屋新开工面积累计同比增速自去年2月低点的-27.4%缩小到今年9月末的-12.6%。

China Index Academy中国房地产市场形势总结中国指数研究院2015年6月1政策：货币政策逐步宽松，央行新一轮大幅降息降准，进一步强化对楼市回暖持续性的信心图：2008年以来五年期以上金融机构贷款利率及大型金融机构存准率走势图：2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率、存准率变化走势事件：2015年2月4日和4月19日，央行公告决定分别普降金融机构存款准备金率，其中最新一次降准达1个百分点，为六年来降幅力度最大。

2014年11月21日、2015年2月28日和5月10日，央行分别发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，降息后五年期以上贷款基准利率为5.65%，达到1991年以来最低水平。

影响：经济下行压力背景下，央行的货币政策操作空间将进一步放大。

新一轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境。

对房地产市场来说，新一轮大幅降幅，将释放超过1万亿的流动性，促进企业融资与购房消费；降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。

整体的量化宽松利好供需两端，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益。

未来货币政策与信贷政策的结合效果，将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。

数据来源：中国人民银行，CREIS ，中国指数研究院整理19.5018.506.155.905.654.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%08/0108/0408/0708/1009/0109/0409/0709/1010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/0714/1015/0115/04大型金融机构存准率(左)5年以上金融机构贷款利率(右)4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%0500 1000 15002000 25003000 3500 4000 08-0108-0408-0708-1009-0109-0409-0709-1010-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-04万平方米50个城市成交量（左）5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)2政策：信贷政策积极调整，二套房首付降至四成，促改善性需求入市事件：2015年3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》出台，降低二套房首付比例至四成，降低公积金购买首套房首付比例至两成。

2015年中国房地产市场走势情况分析《2015年2月全国房地产市场报告》指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显;房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大;商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨;房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。

总体而言，年初多项指标“跳水”，预计全年“先下后上”。

2015年中国房地产市场走势情况分析详情如下：2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。

把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7%的GDP增长目标，既十分重要又面临挑战。

房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。

通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。

房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。

这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。

具体情况分析如下。

悲观预期将对量价产生收缩性影响。

随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。

货币政策对量价的积极影响将打折。

在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。

但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。

更多相关内容请查阅中国报告大厅发布的《2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》。

供给方失去了涨价的主导权。

尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。

第一，新增住房库存过多。

我国产能过剩原因分析及对策近期国家统计局公布的数据显示，2015年10月份工业生产者出厂价格〔PPI〕同比下降5.1%，这也是自2012年4月以来连续43个月出现下滑，其中采掘业同比下降19.7%，原材料同比下降9.4%，加工业同比下降4.1%。

规模以上主要产品产量依然处于疲软状态，其中水泥产量同比下降4.6%，平板玻璃同比下降8.3%，生铁同比下降3.3%。

价格下跌与需求不振也导致工业企业利润出现下滑，1-9月份规模以上工业企业实现利润总额43032.4亿元，同比下降1.7%，其中煤炭开采和洗选业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业以及黑色金属冶炼和压延加工业的利润跌幅更是高达40%以上。

工业数据持续表现不佳说明我国工业领域中的局部行业依然存在产能过剩问题。

现阶段产能过剩行业往往具有更大的价格下降幅度，产能过剩行业价格的下降会对PPI造成较大的下降压力，而PPI对CPI具有一定的领先作用，因此产能过剩会加大社会整体的通缩风险。

同时，受全球经济复缓慢导致我国对外出口下降，房地产行业正处于下行阶段，地方债务危机限制了政府对经济干预的效果等因素的影响，我国外需求相对缺乏，这就导致产能过剩行业的利润面临较大的下行压力，利润的减少将导致投资回报的减少并进一步减少国投资需求，从而在一定程度上制约经济的增长。

而且随着利润的减少，产能过剩行业的资产负债表会出现恶化，杠杆率也会随之攀升，从而导致相关企业的债务风险加大。

当产能持续过剩时，企业的债务风险会向银行系统传导，表现在银行的不良贷款余额和不良贷款率的双升，特别是在现阶段的大环境下，银行风险的不断增加可能会进一步演化成系统风险。

产能过剩的有效化解不仅有助于我国产业构造的顺利调整，进而优化社会的资源配置，而且还有利于降低经济系统性风险发生的概率，从而确保我国经济安康的可持续开展，因此，如何化解产能过剩问题是我们面临的当务之急。

一、产能过剩的定义及评价标准〔一〕产能过剩的定义产能过剩是指实际生产能力超过了市场需求、超过了正常期望水平的状态，其中又可以划分为周期性产能过剩和非周期性产能过剩。