贷款基础知识

房地产抵押贷款手续代办

房地产经纪人员应熟悉和掌握有关这方面的知识，以利于更好地开展房

地产经纪工作。

(一)房地产抵押贷款的种类

房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。

购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%，一般采取分

期偿还的方式，贷款期限一般为五年至三十年。

购房抵押贷款有较多种类。在经济发达国家，购房抵押贷款通常有

固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款等多种类型。

目前，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式，

以及由此两种派生出来的个人住房组合贷款，即公积金贷款与商业贷款

的组合，共计3种形式。

(二)制定合理的贷款方案

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需

要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由3个要素组成：贷

款金额、贷款类型、贷款期限。要考虑购房者的实际经济承受能力，月

还款额一般不应超过家庭总收入30%。

(三)办理抵押贷款手续

根据中国人民银行规定：购房人以房地产作抵押的，抵押人和抵押

权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定

的部门办理抵押登记手续。

抵押合同生效后，借款人应直接向贷款人提出借款申请，并提供以

下资料：

(1)身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

(2)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;

(3)符合规定的购买住房合同意向书，协议或其他批准文件;

(4)抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;

(5)抵押物价值证明(如估价报告);

(6)保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

(7)申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具

的证明;

(8)贷款人要求提供的其他文件或资料。

贷款人自收到借款申请及符合要求的资料之日起，审核后在三周内

向借款人正式答复。一、契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止，日期认定：

商品房以合同备案日期为准；

1、 什么是贷款风险五级分类？

答：贷款风险分类是指信用社信贷管理人员，依据综合获得的全部信息，以借款人的还款能力作为分类标志，对贷款风险程度进行分析、判断，并以此对贷款做出质量评价的分类方法。这种方法是以审核借款人偿还能力、偿还意愿和偿还记录为主的一套更加审慎、全面、科学的风险管理制度。它不仅包含贷款质量分类的结果也包括分类的过程。由于分类结果按风险程度依次分为五个档次，因此简称五级分类。

2、贷款风险分类有几个档次？

答：农村信用社贷款风险分类有正常、关注、次级、可疑、损失5个档次，后3个档次为不良贷款。

3、什么是正常类贷款？

答：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。

借款人能够用正常经营收入偿还贷款本息，无论从借款人本身还是从外部环境看，都不会影响贷款按时足额偿还。正常贷款的基本特征就是“一切正常”。

4、什么是关注类贷款？

答：借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。

同正常贷款一样，借款人能够用正常经营收入偿还贷款本息，但是存在潜在的缺陷，可能影响贷款的偿还，划分时要抓住“潜在缺陷”这一基本特征。从动态的角度考虑，如果这些不利因素消失，则可以重新划为正常类；如果情况恶化，影响本息偿还则要划为次级类。

5、什么是次级类贷款？

答：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。

次级类贷款是不良贷款的分界线，划分时要格外审慎。借款人必须靠正常营业收入之外的其他来源偿还贷款本息，有可能造成一定损失的至少划为次级类。次级贷款的基本特征是“缺陷明显，可能损失”。

6、什么可疑类贷款？

答：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。

可疑类贷款具有次级类贷款所有表现，只是程度更加严重，往往是因重组或诉讼等原因损失程度难以确定划为可疑类。划分可疑贷款要把握“肯定损失”这一基本特征。

第一章 小额贷款公司基础知识

一、小额贷款公司及其法律地位

(一）“小额贷款公司”定义：

小额贷款公司，是由自然人、企业法人或者其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款的有限责任公司或者股份有限公司。

（二）小额贷款公司法律地位：

1、是企业法人；

2、有独立的法人财产；

3、享有法人财产权；

4、以全部财产对其债务承担民事责任。

“小额贷款公司是企业法人”，也就是规定了小额贷款公司不是金融机构，但经营的是金融业务，可以说是“准金融机构”。

二、小额贷款公司经营特点

（一）经营特殊商品:货币（只贷不存）

（二）经营规则：

1、小额贷款公司必须专营小额贷款业务；

2、严禁向内部或外部集资、吸收或变相吸收公众存款；（高压线）

3、信贷资金来源必须合法，主要来源应为股东缴纳的资本金、捐赠资金和不超过两家银行的借贷资金。小额贷款公司从银行业金融机构获得融入资金的余额，不得超过资本净额的50%。（底线）

4、小额贷款公司不得从事投资业务和委托贷款业务；

5、小额贷款公司不得向关系人发放贷款：关系人指公司的董事、监事、管理人员、信贷业务人员及其近亲属以及他们投资或者担任高级管理职务的企业和其他经济组织。

（三）经营范围：

1、办理各项小额贷款； 2、办理小企业发展、管理、财务等咨询业务；

3、其他经批准的业务。

（四）经营要求：

1、小额、分散：单户贷款余额不得超过资本金的5％。

2、坚持为农民、农业、农村及城区小型企业的经济发展服务。

3、自主选择贷款对象。

4、经营市场化。

5、不得向其股东发放贷款。

6、不得跨区域经营贷款业务。海南小额贷款公司可在全岛开展业务。

7、小额贷款公司营业大厅必须贴有安民告示：

“本小额贷款公司不吸收公众存款，非法存款和集资不受法律保护。”

（五）小额贷款公司的贷款利率：

贷款基础知识测试

区域____________ 门店_____________ 经纪人_____________ 得分_____________

一、填空题（每空1分，共计36分）

1、抵押贷款抵押贷款是以_ _或_ _的房产作为_ 向银行申请贷款，贷款用途可用于______、__ __、___ __、__ ___等用途 。

2、办理抵押贷款所需要的基本资料有：借款人夫妻双方的__ ___、__ ____、__ ___、

及复印件（如离异需提供__ ___及___ __），借款人夫妻双方的___________（含营业执照副本复印件加盖 ，且是经过______）、还应提供流水证明，如有其他资产的也应提供如：__ ____、____ __、____ __、____ __、____ __等

3、二手房按揭贷款中买方如果是外地户口的，在京办理购房贷款手续需提供 或___ ________。

4、二手房按揭贷款中借款人以家庭为单位首次购房贷款最高可贷评估值的 成、利率下浮 ，家庭第二套贷款可贷评估值的 成、利率上浮 ，三套 ；贷款期限最长可达______年，借款人的最终还款年龄为 岁。

5、想对一处房产进行初评时：要了解________、________、________、________、________、________等六要素初评出来的值相对更准确。咱们自己也可估算出住宅的评估值，安居客上房屋成交价的______成最接近评估价格。

二、选择题（每题2分，共计16分）

1、公积金贷款影响商业贷款，商业贷款（ ）公积金贷款。

A、影响 B、不影响 C、没有任何影响

2、张先生通过按揭贷款购买万科星园房产，与银行面签当天需（ ）到场签字确认。