(商场 写字楼)物业项目工程施工 验收流程sop管理制度

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一、 目的：

为提高园区工程施工效率、质量，提升客户满意度及客户体验，特制定本流程。

二、 范围：

适用于已运营园区的各项自行、工程或外请施工、验收过程。

三、类别定义：

1、A类(自行施工)：指园区自行施工、园区验收的工程。

2、B类(工程施工)：指委托工程部人员施工、园区验收的工程。

3、C类(外协施工)：指公司工程无法解决，外请外协单位施工、园区/工程共同验收的工程。

4、D类(装修施工)：指公司物业单位装修工程(包括样板房及代客户装修)。

四、A类(自行施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

1、工程判断 物业经理 根据园区或客户提出的需求，进行判断，确认是否需要施工，明确工程施工类别属内部自行施工的，按此流程以下步骤作业。 能自行处理的，必须优先按A类自行施工解决；

不能自行处理的，按照本文件第五、六项的B、C类流程操作。

2、下发工单 物业经理/管家 在钉钉向技工发起工程施工工单，注明工程位置、作业要求、验收标准及完工期限；抄送监察主任。 /

3、工程物资请购、验收 物业经理 有材料、工具购买需求的，按《采购申购流程》进行申购及办理收货入库。 /

4、工程施工 技工 依据钉钉工程派工单要求，进行工程施工作业。 施工过程按《施工工程管理制度》进行自我管控。

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范 XX市物业管理公司 文件编号 WY-WY-11

版本/版次 A.0

文件名称 工程施工、验收流程 页 数 共 9页

执行部门 物管部、工程部、采购部 生效日期 2020年11月18日 用心服务 追求卓越

5、完工清场 技工 工程完工，进行清场、自查后，在派工单回复，提出验收申请。 清场要求见《施工工程管理制度》规范。

6、工程验收 物业经理 对施工结果进行查验验收，在派工单签署同意验收，关闭工作流。 对验收不合格的内容，要求进行整改，整改后再次验收。

五、B类(工程施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

1、工程判断 物业经理 a、根据园区或客户提出的工程需求，判断工程施工自行无法处理，需交工程部施工的，转入此流程以下步骤。

b、确认工程是否有预算计划，是否超预算计划。 能自行处理的，必须优先按A类自行施工解决。

(预算计划有但处于临界金额，无法准确判断时，须提前与工程部沟通估算金额)

2、提出

工程申请 物业经理 a、在钉钉向工程部发起工程立项申请工作流，明确说明工程需求、要求效果、完成期限等条件，并注明“有预算计划”/“预算外专项”/“超预算支出”；

b、申请抄送运营副总、总经理、监察主任、会计、技工。 “有预算计划”：年度有预算计划，未超支；

“超预算支出”；超支年度预算；

“预算外专项”：计划外专项工程支出(微改、装修等)。

3、立项申请确认回复 工程主管 依据接收的工程需求，判断回复初定完工期限。 如申请中有无法满足的，需单独与物业经理沟通，达成一致，再回复。

4、工程方案

设计 工程主管 依据申请工程需求和要求，评估、设计施工方案。 施工方案设计视复杂程度，必要时可与物管沟通确认。

设计方案可由工程部施工完成的，转入此流程以下步骤；

判断工程无法解决，需由外协单位完成的，转入本文件的第六项NO：5步骤。

5、造价测算、报价 工程主管 施工方案涉及材料购买的，与采购联系要求提供报价，并确认采购书面回复的报价。 a、金额超5,000元的，需有两种解决方案及对应材料报价作为备选；

b、常用材料确认报价要依据《运营园区工程材料单价及加工成本表》作为判断标准。

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

6、造价审批 工程主管 将施工方案、图纸及造价，书面提交总经a、本步骤适用于2,000元以上的“有 用心服务 追求卓越

理审批。 预算计划”及“超预算支出”、“计划外专项”需求；2,000元以下的“有预算计划”直接跳入流程步骤7。

b、按流程步骤4要求的，5,000元以上的两种以上施工方案，需同时审批，确定最终方案。

7、方案回复 工程主管 在钉钉工程立项申请工作流回复施工开始时间、周期、结束时间、施工方案、造价等信息。 施工方案比较复杂，可附附件详细说明；有执行流程6审批的，方案和造价审批文件作为附件一并发送。

8、方案审批同意 物业经理 审核工程回复信息、附件资料内容，对时间、造价等条件确认接受，审批同意。 如不符合要求，回复具体要求，由工程主管按步骤3~6重新操作，再次回复。

9、工程施工 工程主管 依据回复的方案，安排人员施工，跟进材料进度，监督施工过程。

(方案有材料需求的，由工程主管按《采购申购流程》申购、跟进、验收、投入使用) a、施工过程需严格遵守《施工工程管理制度》规范；

b、材料申购时需提交书面批复方案、钉钉审批记录作为附件。

10、工程完工清场 工程主管 工程完工后，进行清场自查、效果验证后，向物业经理提出验收申请。 清场要求见《施工工程管理制度》规范。

11、工程

验收 技工 对工程施工结果按工程申请要求及回复的工程方案进行查验、验收，向物业经理汇报验收结果。

(必要时物业经理介入一并参与验收) 对验收不合格的内容，要求工程部进行整改，整改后再次验收；

12、申请

关闭 物业经理 在钉钉工作流，签署验收最终意见，关闭工作流。 未最终验收整改完成，不得关闭。

13、工程档案记录 技工 登入工程履历表，包括但不局限于工程内容、施工位置、施工责任人、完工日期等内容。 /

六、C类(外协施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

1、工程判断 物业经理 a、根据园区或客户提出的工程需求，判断能自行处理的，必须优先按A类 用心服务 追求卓越

工程施工自行无法处理，需交工程部施工的，转入此流程以下步骤。

b、确认工程是否有预算计划，是否超预算计划。 自行施工解决。

(预算计划有但处于临界金额，无法准确判断时，须提前与工程主管沟通估算金额)

2、提出

工程申请 物业经理 a、在钉钉向工程主管发起工程立项申请工作流，明确说明工程需求、要求效果、完成期限等条件，并注明“有预算计划”/“预算外专项”/“超预算支出”；

b、《工程需求单》抄送运营副总、总经理、园区监察、会计、技工。 “有预算计划”：年度有预算计划，未超支；

“超预算支出”；超支年度预算；

“预算外专项”：计划外专项工程支出(微改、装修等)。

3、立项申请确认回复 工程主管 依据接受的工程需求，判断回复初定完工期限。 如申请中有无法满足的，需单独与物业经理沟通，达成一致，再回复。

4、工程方案

设计 工程主管 依据申请工程需求和要求，评估、设计施工方案。 施工方案设计视复杂程度，必要时可与物管沟通确认。

以上步骤1~4与“工程施工”流程一致，当步骤4判断工程无法解决，需由外协单位完成时，转入本流程以下步骤。

5、外协方案初定 工程主管 寻找外协单位，与物业经理、外协单位三方共同讨论、初定施工方案及人工成本。 a、人工成本不得超出《运营园区工程类别及工价表》标准；

b、方案超5000元以上的，需寻找两家以上进行比价；超2万元以上的，需寻找不少于三家进行比价、比方案。

6、材料询价 工程主管 施工方案涉及材料购买的，与采购联系要求提供报价，并确认采购书面回复的报价。 常用材料报价要依据《运营园区工程材料单价及加工成本表》作为判断标准。

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

7、造价审批 工程主管 将施工方案、图纸及造价，书面提交总经理审批。 a、外协施工均需提交总经理批准。

b、方案或报价不通过时，由工程主管按步骤4~6重新操作，再次回复。 用心服务 追求卓越

8、方案回复 工程主管 在钉钉工程立项申请工作流书面回复施工开始时间、周期、结束时间、施工方案、造价等信息，备注外协施工。 需有批准的方案、图纸、造价签名资料作为附件。

9、方案审批 物业经理 审核工程回复信息、附件资料内容，对时间、造价等条件确认接受，回复OK。 如不符合要求，回复具体要求，由工程主管按步骤4~6重新操作，再次回复。

10、协议

签订 工程主管 与外协单位签订《施工协议》，协议副本交园区管家备案，管家报备物业经理。 《施工协议》涵盖工程内容、周期、质量验收标准、工价、质保期、违约责任等合作内容，及园区关于安全、环境、文明等施工过程的要求，协议须将施工图纸、设计方案等技术文件作为附件。

11、工程

施工 工程主管 依据批准方案，跟进施工进场、材料进度，监督施工过程。

(方案有材料需求的，由工程主管按《采购申购流程》申购、跟进、验收、投入使用) a、外协单位施工前按《客户装修管理流程》规定，由管家进行外协单位人员资质审查、建档备案；

b、施工过程需严格遵守《施工协议》、《施工工程管理制度》规范；

c、材料申购时需提交书面批复方案、钉钉审批记录作为附件。

12、完工

清场 工程主管 工程完工后，外协单位进行清场、自查，工程主管现场确认符合验收条件，向物业经理提出验收申请。 清场要求见《施工工程管理制度》规范。

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

13、工程

验收 物业经理、工程主管、监察部 共同对工程施工结果按工程要求、工程协议、设计方案进行查验、验收，并与外协单位三方共同在《竣工验收单》签名确认。 a、对验收不合格的内容，要求责任人进行整改，整改后再次验收；

b、对外协单位施工结果、施工过程违反《施工协议》的，在《竣工验收单》进行记录并注明罚款、赔偿金额。

14、申请 物业经理 在钉钉工作流，签署验收最终意见，关闭工未最终验收整改完成，不得关闭。 用心服务 追求卓越

关闭 作流。

15、工程

档案 技工 a、登入工程履历表，包括但不局限于工程内容、施工位置、外协单位、完工日期、质保期等内容；

b、将《施工协议》、《竣工验收单》进行档案保管。 C类工程履历表必须标明质保期。

七、D类(装修施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

1、需求输入 招商经理 输入1：招商过程，客户提出代装修需求；输入2：招商策划过程，确定样板房打造或精装房出租的招商策略。 输入1应有与客户确认并形成记录，客户签字认可的文件作为输入依据；

输入2应有相关的决议或审批记录作为输入依据。

2、需求研讨 招商经理 召集设计、工程、采购、物业等关联部门进行装修要求讨论，确认客户要求、制定计划。 在原有效果图上微调

3、需求发布 招商经理 在钉钉向设计、工程、采购、物业发出装修需求申请工作流，说明计划时间节点，装修要求作为附件发送。

抄送监察主任、运营副总及总经理。 计划指以下流程4~5的节点。

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

4、设计出图 设计师 按客户需求/步骤2要求，进行设计，设计完成图纸，在计划时间内钉钉回复。 输入1：输出图纸为平面图、效果图；

输入2：输出图纸为施工图。

5、工程预算 工程主管 a、依据设计图纸，测算材料、设备设施清单；

b、要求采购提供报价，确认报价；

c、测算装修工价及工期；

d、在计划时间内，在钉钉装修需求工作流中，回复工程预算明细及工期。 a、常用材料确认报价要依据《运营园区工程材料单价及加工成本表》作为判断标准；

b、人工成本不得超出《运营园区工程类别及工价表》标准。