工厂化:万科-上海区域考察报告
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都会的四季生活观---上海·【四季都会】项目考察分享营销策划管理中心| 2019年5月目录第一部分:项目概况第二部分:售楼处第三部分:样板间城市解读第一部分项目概况项目概况区位交通配套◆城市区位:上海市宝山区白沙园路月城路交汇口◆四至交通:1号线富锦路站300米、蕰川公路◆配套:白沙公园、亿博商业广场(沿街铺)◆周边社区:远洋·悦庭、万业紫辰苑四季都会四季都会出让条件:1、住宅套数下限: 1300套。
2、地上建筑限高:60米。
3、不少于计3880平的公共服务设施4、配建保障房 6278.58 平(全装修)5、全装修占 50%以上6、中小套型建面不得低于60%7、自持建筑面积不低于 15 %用于租赁◆地块由来:城中村改造项目◆楼板价:21000元/㎡,溢价率0%◆操盘模式:多家联合开发,万科操盘营销一期地块◆规划:公共服务设施 ◆目前:售楼处◆后期:菜场、居委会等商品住宅长租公寓75-110㎡(2-4房)地铁站项目概况小结◆区位:地理位置虽相对偏远,但能牢抓1号线卖点◆配套:生活配套劣势较大◆规划:泊寓(长租)、菜场(公共设施)、小面积住宅居多、配保障房◆客群:90后城市青年家◆共赢:合作开发,各擅所长(市政基建-中建、区资产-杨行资产、长租公寓及住宅开发-万科)城中村开发模式。
客群(刚需)、痛点(配套不足)、核心卖点(紧邻1号线地铁站)城市解读第二部分售楼处售楼处体验外场◆停车场:位于售楼处路对面,需过红绿灯,体验不佳且容易被截客◆广场:喷泉形式夏天展示效果佳容易与孩童互动,但不利于冬天展示◆外摆:整体外摆略简单,较内部陈列脱节较大◆精神雕塑:英文案名呈现效果佳◆有待新增:楼宇的昭示性案名售楼处体验内场一层前台微信扫码登记判定是否首次到访,非首次可弹出置业顾问姓名,及强制关注置业神器(万科楼盘销售小程序)板块介绍及项目整体介绍洽谈区凸显1号线距离,项目多业态自带菜场及配套商业窗外即是项目旁的河景也能远看富锦路站台花艺展示区烘培区水吧(饮品区)手工制作区公开课堂工艺品展销区售楼处体验内场二层一期沙盘美好家家装及阅读区样板间的收纳空间(美好家另行销售)增加展示效果又形成新的利润点售楼处内场二层装标展示阳光公约售楼处营销推广及暖场活动主打1号线及万科物业暖场活动紧紧围绕案场内商业业态售楼处小结强化卖点(地铁)◆品牌区:上海万科天空之城小沙盘以及城市都会系产品,体系对标◆板块沙盘:持续地铁距离,强化自身90万方综合地铁大盘◆洽谈区:窗外即观1号线富锦路站,持续输出地铁盘卖点配套共鸣(痛点)◆商业氛围:可消费型商业展示,增加了居住的商业氛围◆消费体验:可买花、买饮品、买工艺品等增加了趣味性和未来生活的体验感风险提示详尽◆阳光公约:全方位展示项目红线内外及基础信息(开发、物业、收费等)风格与成本◆内装:地面:人造石,墙面:木饰面,顶:木式格栅,风格较好,成本可控城市解读第三部分样板间户型图18F高层户型配置(洋房户型未公开)75 ㎡ +100㎡(2梯4户)95 ㎡ +115㎡(2梯4户)客厅电视背景墙面客厅另一面墙(玻璃展示)弱化南面宽不足入口玄关柜(底部感应灯)马桶侧边手机架及纸巾架儿童衣柜、书桌、飘窗柜主卧室电视背景墙、储物柜和梳妆台(三合一)可封闭,可敞开的U型厨房厨房透明玻璃门(增加采光)镜柜玄关柜玄关柜马桶上方柜样板间小结◆产品级配:注重功能,控制面积,高房价下的刚需金线有限,理想无限◆装修风格:色调清新,原木色木饰面、白色橱柜、灰色瓷砖,符合年轻人的审美◆收纳空间:客餐厅、卧室、厨房、卫生间无处不体现空间X的利用◆施工工艺:收口细节处理佳(转角、瓷砖拼缝)◆待提升:未匹配类似万科启辰的家居智能化(可选装),年轻群体对于智能化的接受程度高城市解读启示启示 ◆基本满意到超级喜欢的过程(愿意多花钱=溢价) 我的客户是谁? ◆做什么样的产品(匹配) 这类客户对于产品的关注点/需求是什么? 买这里,抗性是哪些,如何解决?◆正面不足,提前考虑并有应对策略(解决后期转化率) 以客户为中心的精准定位(前策)。
2012年2月28日本次考察概况{考察目的考察对象人员时间考察项目} 考察项目介绍{上海杭州}项目借鉴点整理{设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点}考察目的:沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期,项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。
鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目,操作更需谨慎。
为了能做出高标准、高品质的别墅项目,更好的完成2012年经营计划,我司拟利用这段时间走出去学习经验,同时也为项目后期规划产品做好准备。
考察对象:口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。
考察时间:2012年2月20日~2012年2月24日考察人员:高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬考察项目:龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村本次考察概况{考察目的考察对象人员时间考察项目} 考察项目介绍{上海杭州}项目借鉴点整理{设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点}项目概况:龙湖滟澜山位于上海市青浦区,距人民广场仅25公里,距虹桥机场约15公里,走沪青平高速公路可到达市区,紧邻佘山周边高端配套丰富。
社区环境优美,拥有长达1.6公里的天然水岸,并且河面大部分宽度超过30米,种植有40岁珍稀古树,200余种丰富植物。
二期香醍半岛总建筑面积144500平方米,绿化率高达50%。
整个社区以纯粹地中海风情为主题,整个社区地面标高抬高一层,形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。
同时社区内的高低落差达到7-8米。
二期产品双拼23栋,叠拼89栋,联排:20栋(地上3层,部分带有地下室)。
叠拼别墅面积175平,总价470-600万/套,送75平的地下室和花园。
一期联排别墅现房在售,面积220平,送80平地下室,总价698万/套。
基本信息:地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面: 144500平方米容积率: 1.0绿化率:≧35%平面规划:截取1.6公里自然黄金水岸,纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格: 地中海园林风格建筑风格:西班牙/意大利托斯卡纳产品类型:双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋(规划730户)投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理:重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司区位图:交房标准:安保系统:周界红外报警系统、电子围栏、24小时电子巡更 智能化设施:楼宇对讲系统供水系统:变频供水空调新风系统:预留空调机位车库配置:独立车库外墙:涂料、文化石进户门:实木装甲门窗户:塑钢推拉窗该楼盘地块为带状,出于容积率考虑,单体建筑规划为联排或叠拼,建筑密度大,楼间距较小,为提高园区景观绿化面积,将车库全部设于地下,集中出入。
上海调研报告上海,这座充满魅力与活力的国际大都市,一直以来都是中国经济、金融、科技和文化的重要枢纽。
为了更深入地了解上海的发展现状、优势与挑战,我们进行了一次全面的调研。
一、经济发展上海的经济实力毋庸置疑。
作为中国的经济中心之一,上海拥有强大的产业基础和完善的产业链。
金融业高度发达,陆家嘴金融区汇聚了众多国内外知名金融机构,股票、债券、期货等市场交易活跃。
贸易领域,上海港作为世界上最繁忙的港口之一,货物吞吐量巨大,对外贸易往来频繁。
在制造业方面,上海具备高端装备制造、汽车制造、生物医药等多个优势产业。
尤其是汽车产业,上海拥有众多知名汽车品牌的生产基地,技术创新不断推动产业升级。
然而,上海在经济发展中也面临着一些挑战。
随着土地资源的日益紧张,产业发展空间受到一定限制。
同时,外部经济环境的不确定性,如贸易摩擦等,也对上海的经济增长带来了一定压力。
二、科技创新科技创新是上海发展的重要驱动力。
张江高科技园区吸引了大量的高科技企业和创新型人才,在集成电路、人工智能、生物医药等前沿领域取得了一系列突破。
上海在科技研发投入上持续增加,科研成果转化率不断提高。
同时,政府积极推动产学研合作,促进科技成果与市场需求的有效对接。
但与国际领先的科技城市相比,上海在原始创新能力和核心技术掌握方面仍有提升空间,高端科技人才的竞争也较为激烈。
三、城市建设上海的城市建设堪称典范。
交通网络四通八达,地铁、公交、高架道路等构成了便捷的出行体系。
城市规划合理,高楼大厦与历史建筑相得益彰,展现出独特的城市风貌。
在环保方面,上海加大了对环境治理的投入,空气质量逐渐改善,垃圾分类工作也取得了显著成效。
然而,城市快速发展也带来了一些问题,如交通拥堵在高峰时段仍然较为严重,城市更新过程中如何保护历史文化遗产也是一个需要妥善解决的课题。
四、社会民生教育资源丰富是上海的一大优势,拥有众多知名高校和优质中小学。
医疗水平先进,医疗机构分布广泛,能够为居民提供高质量的医疗服务。
关于公司项目外出考察报告如何写范文参考3篇随着改革开放及对外交流的增加,现在很多单位都采取外出考察的方式。
下面就是小编给大家带来的公司项目外出考察报告范文,希望能帮助到大家!公司项目外出考察报告范文1一、概况20x年4月6日至4月11日,按公司领导要求,由质量监督中心组织,公司机关相关科室和单位共11人,分外环境规划、室外装饰装修、室内装饰及配套三个组;分别对长春、沈阳、大连三个城市的高品质小区进行了实地考察。
在六天时间里共参观考察了14个小区;其中较具规模和借鉴性的小区有7个,分别为:中海水岸馨都、大有恬园、东方圣荷西、万科圣溪谷、唯美品格、罗兰香谷、万科洋浦花园。
本次考察组织严密,内容丰富,整个团队日夜兼程,边看边议,拍摄了大量有价值的影像资料,深感受益匪浅,体会良多。
二、考察内容考察组对小区外环境、室外装饰装修、室内装饰等三个方面的设计理念、相关材料产品选用、施工工艺做法和质量通病防治等所见所闻进行了总结,汇报如下:(一)规划设计方面每个小区都有自己的主打建筑风格——如地中海风情、新中式田园、美式现代等,这三种风格为当今比较流行的建筑风格,也是目前各地开发商普遍采用的建筑风格。
建筑风格体现了小区的文化理念,有了理念就有了文化,和整个城市及开发商的背景、思想,居住人群的品味有机的结合,就形成了小区的整体设计理念。
1、地中海风情,建筑以黄墙、红瓦为特征,楼层比较低,拱门与半拱门、马蹄状的门窗。
建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式,在走动观赏中,出现延伸般的透视感。
绿化植物种类丰富搭配错落;房前屋后处处有景;小区内道路蜿蜒自然,地面铺装丰富,景观小品尺度近人;整体环境给人以舒适而又恬静,豪华不失高雅,私家花园感很强。
2、新中式田园,具有中国古代文化特色,将小区内景观赋予人文内涵。
运用现代造园手法体现古代造园理念,在设计中把传统的中式建筑风格和元素加以运用,突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴,这方面“大有恬园”做的比较好。
企业考察报告各位读友大家好,此文档由网络收集而来,欢迎您下载,谢谢篇一:深圳知名企业考察报告精选范文:深圳知名企业考察报告(共2篇)深圳知名企业考察报告根据公司领导提出要“走出去,请进来”的指示,管理模式组本周分别走访了华为、金地、南山、凯丰、万科等深圳市知名企业,并请百仕达物资部陈京洲经理莅临我公司共同探讨。
现将考察学习过程中几家公司管理上的独特之处简述如下,作为公司领导参考资料。
华为公司一、组织形式方面1、采用英国马狮管理模式,建立庞大的人力资源开发及管理体系和队伍。
各部门均设立独立的人力资源部,接受本部门及上级人力资源管理部的双重领导。
直接负责人事工作的管理人员及辅助人员占全公司人员总数的12%。
2、在行政及技术岗位上均实行矩阵式结构,通过不同性质和内容的任务来充分调动人力资源。
结合公司内部人才市场,充分合理地配置人力资源和激活沉淀层,唤发员工工作激情。
3、对下属公司实行重要岗位控制,总公司只派遣总经理、财务经理及人事经理,其他员工由下属公司自主决定。
二、内部管理方面1、基层岗位稳定化、专业化,中、高层岗位则定期进行轮换。
2、以严格、科学的管理制度为基础,以强大的文化建设为先导,并将公司所有的管理及经营活动最终归结到华为的整体文化层面上。
3、通过业绩考核、劳动态度考核及任职资格鉴定,以考核为手段促使员工产生忧患意识,在本职岗位上努力工作。
4、公司不实行强制淘汰,根据考核结果对表现较差的员工进行职务及薪资调整,迫使员工自主流动。
5、取消普遍调薪制,每月或每季度根据员工业绩及考核结果随时进行调整,以最大限度地发挥工资的激励职能。
6、启动自动降薪制。
公司在经济不景气,或事业成长遭受挫折时,通过自动降薪,避免过度裁员与人才流失。
7、强调人力资本的增值目标为主,财务资本增值的目标为辅。
8、下属人员才干的发挥与整体素质的提高,是决定管理者升迁与人事待遇的重要参考因素。
9、充分使用外脑。
华为聘请了国内外一大批知名教授为管理或经营顾问,对公司整体发展进行规划和设计。
项目考察报告-精选范文项目考察报告项目考察报告(一)20**年4月6日—11日,受公司领导委托,由质量监督中心组织,机关相关科室、三个分公司主要负责人和设计院人员共11人(公司9人,设计院2人)参加,分三个组:室外装饰装修组、室外环境组、室内装饰配套组,对长春、沈阳、大连三个北方有代表城市的高品质小区进行了实地考察,共参观学习了14个小区,其中较具规模和有借鉴性的小区7个,分别为:中海水岸馨都、大有恬园、东方圣荷西、万科圣溪谷、唯美品格、罗兰香谷、万科洋浦花园等。
本次考察组织严密,内容丰富,整个团队日夜兼程,边看边议,拍摄了大量有价值的影像资料,深感受益匪浅,体会良多,现就考察内容,尤其是规划设计理念,相关材料及产品选用、施工工艺做法和质量通病防治方面的见闻,汇报如下:一、规划设计方面:每个小区都有自己的主打建筑风格——如地中海风情、新中式田园、美式现代等,这三种风格为当今比较流行的建筑风格,也是目前各地开发商普遍采用的建筑风格。
建筑风格体现了小区的文化理念,有了理念就有了文化,和整个城市及开发商的背景、思想,居住人群的品味有机的结合,就形成了小区的整体设计理念。
地中海风情建筑以黄墙、红瓦为特征,楼层比较低,拱门与半拱门、马蹄状的门窗。
建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式,在走动观赏中,出现延伸般的透视感。
绿化植物种类丰富搭配错落;房前屋后处处有景;小区内道路蜿蜒自然,地面铺装丰富,景观小品尺度近人;整体环境给人以舒适而又恬静,豪华不失高雅,私家花园感很强。
新中式田园结合中国古代文化特色,将小区内景观赋予人文内涵。
运用现代造园手法体现古代造园理念,在设计中把传统的中式建筑风格和元素加以运用,突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴,这方面“大有恬园”做的比较好。
美式现代建筑立面简洁运用一些欧式建筑的装修手法,展现的是一种大都市风格。
其景观以人工手法体现模仿原生态,小品上多运用造型简单现代的亭廊架,铺装丰富但整体以暖灰色调为主给人以素雅的感觉。
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供万科_房地产项目施工招标合同文件管理大全_518p_工程管理.pdf万科工程管理培训_236p_工程质量管理_工程进度管理_工程成本管理.ppt万科工程管理施工招标合同_518页_工程管理f.pdf万科集团设计类管理流程466页_466p_管理制度标准.pdf万科房地产经营与管理培训_455页_课程_教程_讲义.doc深圳地产教父-博思堂为万科专项培训教材-257PPT.ppt万科集团成本控制管理流程_243p_管理规范要求.pdf万科工程项目管理体系介绍_223PPT.pdf向万科学习完整版_168页_案例借鉴.doc万科物业_品质管理顾问书_154页.doc万科地产_人力资源管理制度手册_233页.doc万科_房地产项目工程管理手册_299页_管理规范_管理程序_例会制度.doc万科执行力企业员工手册管理制度_103p_管理制度_绩效管理.pdf万科战略规划美国房地产公司标杆研究_209P_方案设计_实施体系_发展历程.pdf万科集团_南京万科地产_产品批评手册_148页_设计施工参考_工程管理_2012年.pdf 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万科:龙头风范不减未来依然看好.pdf坂雪岗万科城典型楼盘研究.rar塞尚沟通_万科范发明社区项目微传播总结与分享_97p_2012年_营销推广策略.ppt万科_辽宁沈阳高端别墅项目市场消费者问卷调研分析报告_108页.ppt万科_辽宁鞍山万科城项目市场报告_25P_分析原因_市场建议.ppt万科_重庆万科锦程项目营销策划竞标提报_109P_2012年_思源__客群分析_推广策略_洋房.ppt万科_深圳金域蓝湾二期精装房销售培训资料_42P_培训课程.ppt万科_深圳龙华二线拓展区五号地块研判报告_100页_世联_市场调研.doc万科_清单招标与设计院工作关联性分析_23PPT_2010年.ppt深圳万科城商业销售执行策划案.rar鞍山万科城市花园市场调查.rar万科五一狂戏活动策划.rar北京万科星园市场传播策略和推广方案.rar杭州(三墩片区)万科城市板块研究报告.rar万科一季度房地产政策综合分析报告42页.doc万科成都魅力之城工作计划思路方案.pdf万科紫台推广执行方案.rar天津房地产市场回顾与展望报告-万科.pdf中国房地产行业分析报告-万科出品-91DOC.doc扬州房地产市场投资分析报告-万科-93PPT.ppt鞍山万科城年度总结报告.ppt东莞万科虹溪诺雅案例分享31P.ppt佛山市房地产市场总结报告_38页_万科.ppt龙湖与万科房地产发展对比报告_50PPT.ppt万科案场客户调研项目研究报告.ppt青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案.xls武汉万科城二期营销推广计划.ppt2011年9月昆山房地产市场研究报告_16P_万科.ppt2011年北京万科房地产专题研究_35页_伟业.ppt2011年沈阳万科蓝山晶蓝公寓小户产品推介手册_18P.ppt2011年深圳万科华府最佳策划项目决赛报告_42页.ppt“万科金色家园”产品推荐会流程及操作细节.doc“万科金色家园”团购推介会流程及操作细则.doc《万科XX市XX项目定位和投资可行性分析》.rar 18页doc万科东丽湖规划与定位分析.doc 15页万科东海岸策划报告.doc 45页《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar《万科四季花城五期策略》.rar 14页《万科地产20年》《万科地产项目可行性报告内容指引》.rar 40页万科地产项目可行性报告内容指引.doc万科坂雪岗项目策略.ppt 92页万科城市花园销售企划书.DOC 52页万科城风情商业街商铺销售营销推广总纲(ppt 71).ppt万科新项目发展管理制度.doc23页万科星园传播策略.ppt 32页《万科杭州九堡项目可研报告》最后稿.rar《万科杭州市盛元慧谷个案分析》PPT.rar《万科海上春天推广策划》.rar 多个文件黑弧-万科海上春园PPT系列第4部分-媒介分析与投放策略.ppt黑弧-万科海上春园PPT系列第6部分-广告创意设计示例.ppt黑弧-万科海上春园PPT系列第一部分-市场调查与分析.ppt黑弧-万科海上春园PPT系列第三部分广告创意表现策略.ppt黑弧-万科海上春园PPT系列第二部分-传播定位与广告策略.ppt黑弧-万科海上春园PPT系列第五部分-整体促销活动方案.ppt《万科深圳17英里整合推广方案》PPT.rar《万科深圳十七英里策划》PDF.rar《万科西山庭院文案》.pdf 14页《万科金色家园广告推广》.rar 16页黑弧万科金色家园广告推广.ppt《万科青青家园案前企划》.doc 21页《万科项目可行性研究报告》.doc 38页《万科魅力之城圣诞活动策划案》PPT.rar《上海万科海上春圆整体促销》.ppt76页《向万科学习》-完整版-168DOC.doc《深圳万科-地产项目全程策划流程》.doc 7页《深圳万科东海岸整合推广》.doc 51页《王石与万科20年的风雨历程》王石著.doc七彩佳讯_沈阳万科明天广场写字间提报_70p_2012年_综合社区_营销推广策略.ppt 万科蓝山房地产项目报广.rar万科-2007年12月美国房地产市场研究-81PPT.ppt万科-2007年南京红郡别墅项目市场调查报告-87PPT.ppt万科-2007成都房地产市场研究报告-48PPT.ppt万科-2008年4月杭州(省内)外来中高端客户研究报告-82PPT-易居.ppt万科-2008年成都市朗润园项目推广-32PPT.ppt万科-2009年四海项目初步定位报告63页.pdf万科-POM管理&NMO培训-培训总结与汇报-83PPT.ppt万科-万科先锋座网络营销总结报告.ppt万科-万科成都沙河堡项目营销策略沟通-122PPT-2008年.ppt万科-万科棠樾别墅项目销售总结报告-36PPT-2009年.ppt万科-万科棠樾赠送户型案例-19PPT-中原地产.pdf万科-万科棠樾(双城水岸)别墅项目营销策略方案-111页-中原.pdf万科-万科翡丽山品牌战略与广告形象沟通案-138PPT-天橙广告.ppt万科-万科金阳国际公寓开盘客户梳理-预销控案例借鉴-17PPT.ppt万科-上海万科2008年度品牌体验策略建议-185PPT.ppt万科-上海万科城花新元项目品牌策略提案-169PPT-白羊广告.ppt万科-上海万科城花新园-花园小城项目竞标方案-优派克思-68PPT-2009年.ppt 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中国房地产第一品牌.KDH万科pom管理流程培训_139p_胡冬梅_课程_教程.ppt万科_.浙江杭州营销创新客户细分_49p_客户分析.pdf万科_2009年3加X计划策略方案-34PPT.ppt万科_2009年万科新产品分析_四大产品形态研究_65PPT.ppt万科_VSI质量验收标准汇编体系_33P_一般规定_主控项目_标准清单_施工质量.pdf万科_万科17英里房地产项目调查报告.pdf万科_万科•璞悦山项目传播沟通_133p_2011年_豪宅_广告_品牌传播策略.ppt万科_万科万科红郡项目整体营销工作计划_108PPT.ppt万科_万科产品库的构建_从客户到产品_125PPT.ppt万科_万科人性化设计体验_24PPT.ppt万科_万科企业集团南昌青山湖项目提案稿_中原地产-179页.pdf万科_万科华府最佳策划项目活动策划报告_42页_高端住宅_精装修_零度营销_营销策划.ppt万科_万科地产品牌资产研究_162PPT.ppt万科_万科地产经营策略产品策略专项研究报告_75页.doc万科_万科地产经营策略产品策略专项研究报告_75页_营销策略.doc万科_万科城品牌价值体系提炼_56PPT.ppt万科_万科城品牌价值体系提炼_56P_规划设计.ppt万科_万科塘厦整合推广策略汇报_81P_风火_创作展示_公关线_广告线.ppt万科_万科松山湖项目营销策划汇报版本终稿_133p_世联_活动策略_媒体组合_展示策略.ppt万科_万科标准化营销策略_客户营销需求与整体策略_96PPT.ppt万科_万科欧洲小镇系列产品及案例_35P_世联_万科四季花城_万科中山.ppt万科_万科清林径楼盘市场调查报告_44p_公寓_别墅_营销推广分析_工作总结.ppt万科_万科营销策略大纲标准化终稿_95p_营销策略工作流程_推到逻辑_基本要求.ppt万科_万科长阳项目概念规划方案_84PPT_2009年11月.ppt万科_三亚滨海度假休闲项目前期策略报告_161p_营销策划方案.ppt万科_上海90平方米再次改善产品策略_20p_产品要素.pdf万科_上海90平方米再次改善产品策略_20页.pdf万科_上海“万科绿景”项目全程广告推广策划_23p_媒介选择_促销建议_主题活动.ppt万科_上海万客会策划方案_56p_品牌推广_活动策略_媒体组合.ppt万科_上海万科_金色城市传播推广策略_146PPT_博加_2008年.ppt万科_上海万科_金色城市传播推广策略_83PPT_黑弧_2008年.ppt万科_上海万科_金色城市传播推广策略_94PPT_白羊广告_2008年.ppt万科_上海万科五玠坊高端项目开盘策略汇报_50p_2012年2月_企划推广策略_推售策略.ppt万科_上海万科五街坊地产项目定位报告_56p_易居_案例借鉴.ppt万科_上海万科品牌体验策略建议_185P_主题传播.ppt万科_上海万科品牌管理及销售策略_87PPT_白羊广告_2009年.ppt房地产销售策略万科_上海万科品牌管理及销售策略_87P_白羊_户外_报广_视觉表现.ppt万科_上海万科国际城地产项目营销策划提案_177P_策源_价格策略_推广策略_媒体组合.ppt万科_上海万科城花新园品牌策略终稿_169PPT_白羊广告.ppt万科_上海万科城花新园营销策划报告_160PPT_策源.ppt万科_上海万科市场营销部华润置地上海滩花园研究报告_23P_卖点分析.pdf万科_上海万科战略规划_74P_市场洞察_能力分析.ppt万科_上海万科房地产项目整合营销传播方案_119PPT.ppt万科_上海万科朗润园项目结盘销售总结报告_120P_2010.pdf万科_上海万科浦江镇127#地块项目销售策略_80PPT.ppt万科_上海万科浦江镇项目营销推广案_蓝色创意_164p_独栋_品牌策略_广告策划.ppt万科_上海万科燕南园别墅开盘前期现场包装工作总结_71PPT.ppt万科_上海万科燕南园别墅开盘前期现场包装工作总结_71P_导示包装_接待中心_示范区.ppt万科_上海万科燕南园别墅项目企划推广计划_84PPT_2009年.ppt万科_上海万科第五园2010年度推广方案_89PPT_相互广告.ppt万科_上海万科罗店地产项目推广策略_119PPT_风火_2009年.ppt万科_上海万科蓝山小城案例研究_19p_总体规划.pdf万科_上海万科西南板块企划推广策略方案_162P_白羊_品牌体系_形象报纸.ppt万科_上海万科西南板块企划推广策略方案_白羊广告_162PPT_2008年.ppt万科_上海世茂湖滨.世茂滨江花园物业管理调研_42P_物业服务_借鉴之处.ppt万科_上海创智天地项目考察报告_52p_2012年_知识型社区_规划设计f.pdf万科_上海区域户型手册推介_30P_户型设计.ppt万科_上海区域精装市场调研反馈报告_42P_功能分析.ppt万科_上海区域项目开盘前预控方案指引_18页_销售企划.doc万科_上海城市高端高层产品对标及发展策略_174P.ppt万科_上海市燕南园别墅项目规划设计总结_38P_平面图.ppt万科_上海市罗店美兰湖项目营销报告_76P_中原_价格策略_渠道营销_推盘策略.ppt。
万科以前的管控模式:万科管控模式的演变1999年2004年总部专业化万科以往都是实行相对集权的管理模式,这让万科得以建立其专业化和标准化,但同时也限制了企业灵活应变的能力。
建议万科选择相对放权的管理模式:为了应对市场的变化和业务的发展,一线公司是最了解市场情况的单位,能够对市场进行快速响应,因此必须赋予一线公司更大的操作空间,并通过有效的分权与标准化来支持新的管理模式。
顾问们还提出了“组织积木”这个新概念:即以中心城市为业务的管理重点和组织管理的最小单元,通过中心城市的不断扩展,从而形成清晰的组织成长路径。
总部的新定位:万科的总部应该朝着战略型总部转变,以实现其中长期发展目标。
异地项目管理除了需要解决管控模式的选择,确定授权大小的原则外,还需要解决如何授权的问题。
目前很多公司在授权时不考虑项目管理水平,项目大小,不考虑项目经理的能力和素质,也没有相应的考核激励,对所有项目、所有决策内容均按同一水平授权,如所有项目财务支配权都按照统一的支出限额授权。
这种授权方式可能会使该授的权没有赋予项目经理,不该授的权反而赋予项目经理了,如日常办公费用的审批金额权限与大宗采购的审批金额权限应分开,前者远较后者少,这样才不会出现授权不当的问题。
具有执行力的项目管理需要解决三个关键问题:决策权的授予、绩效管理和薪酬激励。
不论什么样的授权管理方式,也不论授权大小,要想实现项目经理的积极性与公司的利益一致,都应对这三个方面进行协调一致的设计,同时对项目进行过程监控,实施必要的审计,确保项目的内控体系运行有效。
其次应对授权大小进行分级分类动态管理。
再次应对项目经理进行合理的考核与激励。
万科现在执行的管控模式:万科从2003年开始推行区域管理中心模式,形成集团总部、区域管理中心和城市公司组织结构,区域总部同时从事项目开发总部—区域—一线公司三级管理架构:万科总部组织结构:按线管理万科总部职能结构:十大职能,两大底线总部十大职能1、宏观经济研究和判断2、战略方向与目标3、土地储备4、战略并购与合作5、资金规划与分配6、人才储备、倾斜与绩效评估7、客户研究与产品规划(品类管理)8、品牌共享9、产品标准化,工厂化与创新10、财务风险管理与审计监察总部两大底线•文化建设与维护•制度建设与维护万科总部十大职能对战略与财务的贡献(打分)土地储备 3 4 2 9 4 品牌共享 5 3 4 9 4产品标准化,工厂化与创新 4 4 5 13 4战略并购与合作 2 5 1 8 1审计监察3 3 063主要部门职能:创新研究部:产品研究和创新,标准化运作-万科住宅使用标准-万科住宅性能标准-已经有4个版本的标准住宅-超过12个部品实现工厂化生产装配产品品类部:-研究客户需求-按照客户需求确定公司产品-从按照物理性质的划分(如年龄职务收入)转变为生命周期客户分类法项目管理部⏹-收集各分公司计划和项目产品线信息⏹-制定发布监控产品线的项目管理制度⏹-负责集团内除上海深圳区域外各分公司产品线专业技术决策工程采购部⏹-战略采购⏹-战略供应商选择⏹-工程质量管理资金管理中心⏹-对外负责集团间接融资⏹-对内负责项目资金管理与监控⏹-提高资本运营效率风险管控部⏹-风险控制⏹-与产品法客户相关的法务财务管理部(含成本审算中心)⏹-财务税务管理⏹-目标成本管理调整后的安排:⏹ -成熟的区域中心享有人员安排、投资、专业化施工等权力 ⏹ -集团作为战略总部基于价值链管理一线公司项目管理模式:13“大公司小项目”中项目总经理的价值体现一、今天的万科跨地域的集约化发展模式(一)经营风险控制 1、 统一的项目决策 2、 统一的资金管理 3、 严格的经营计划管理4、 重视项目的经济效益:房地产资金的运用,必须取得较好的经济效益,以利于资金的良性运行,这是必须遵守的市场法则,也是房地产企业在市场经济竞争中立于不败之地的必要条件。