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房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税清算是指在房地产开发或转让过程中，按照一定的税率对土地增值部分进行征税的一种税收制度。
在土地增值税清算过程中，需要注意以下几个问题和注意事项：1. 税收政策调整：土地增值税的征收和清算政策可能会随着国家和地方政府的调整而发生变化。
开发商和投资者需要及时关注相关政策的变化，遵循最新的税收制度。
2. 计算土地增值额：土地增值税的计算是根据土地转让的差额进行的。
差额是指转让价格与购买价格之间的差值。
开发商和投资者需要准确计算土地增值额，以避免税款的误算和罚款。
3. 申报和缴纳税款：在土地转让完成后，开发商和投资者需要按照税务部门的规定，及时申报和缴纳土地增值税。
未按时申报和缴纳税款可能会面临罚款和其他法律风险。
4. 纳税人资格：在进行土地转让的过程中，开发商和投资者需要了解自己是否属于纳税人的范围。
根据税法规定，个人和企业都有可能成为土地增值税的纳税人，需要按照不同的规定履行纳税义务。
5. 减免政策和优惠政策：在某些情况下，土地增值税可能享受减免政策或优惠政策。
开发商和投资者需要了解是否符合相应条件，并提前做好申请和准备工作。
6. 合规风险：在土地增值税清算过程中，开发商和投资者需要遵守相关的法律法规，避免违规行为和合规风险。
否则，可能会面临处罚和法律诉讼。
在进行房地产土地增值税清算时，开发商和投资者应该积极获取相关信息，了解政策规定，找到适合自己的最佳途径。
建议在进行土地转让和税款清算之前，咨询专业人士或与税务部门进行沟通，确保所有的操作和流程符合法律法规的要求。
只有具备正确的税务知识和合规操作的开发商和投资者，才能避免风险，保障自身的利益。
房地产企业土地增值税清算问题及对策探讨一、房地产企业土地增值税清算分析（一）土地增值税清算概述以及需要的条件土地增值税是一项重要的税种，是指国有土地使用权以及建筑物、附着物在转让过程中所征收的税种，土地增值税征收对象可以是单位也可以是个人，征收范围比较广泛。
土地增资税采用超率累进税率计算方式进行计算，其特点具有极高灵活性，增值率较高的，其税率也高，缴纳税额随之增多；反之，增值率低，税率也低，缴纳税额也少。
土地增值税按次征收，也就是说房地产发生转让行为就需要缴纳土地增值税，转让一次需要缴纳一次土地增值税。
房地产企业由于开发周期长，在竣工结算前无法计算准确的增值率，因此一般实行对预售收入按照预征率先预征，待办理决算后再进行清算多退少补的征收方法。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，一般情况下土地增值税清算分为以下两种，这两种情况发生条件不同，其管理要求也不相同。
一种是企业自行完成，即企业满足清算条件以后可以自行进行土地增值税的清算工作，包括房地产企业将建设房屋全部竣工且全部售出、直接转让土地使用权、整体转让未竣工决算项目，都需要进行土地增值税清算。
另一种是税务机关要求完成，企业达到可以清算条件时，由税务机关强制要求进行清算工作，包括房地产企业在没有完成土地增值税清算手续情况下申请注销税务登记、房地产转让面积达到整体可售面积的85%以上、转让面积未超过85%以上但是其余建筑房屋自用或者租赁的，另外在取得销售或者预售许可证满三年以后即使房屋建筑没有完全售出的情况下，也需要进行土地增值税清算工作。
（二）土地增值税清算计算方法通常情况下，计算土地增值税清算税额首先需要确定增值额，也就是房地产销售额减除扣除项目金额后的余额，增值额=不含税销售收入额－土地及建造成本－开发费用和开发利息－税金－加计扣除额。
然后计算增值率，增值率=增值额÷扣除项目金额，基于此确定土地增值税清算适用的税率，土地增值税率采用超率累进税率，一般为30%-60%。
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 土地增值税清算管理存在问题及建议一是地方政府的执行动力不足。
土地增值税的严格征收，对于增加地方财政收入,优化地方财政收入结构具有积极作用。
但对开发商大量征收土地增值税，势必会降低地方在房地产开发上的投资引入，进而影响地方的经济增长。
根据现有税收体制，土地增值税清算所得只有50％留给地方，使得地方政府不愿“舍大求小”，在清算政策执行上显得动力不足，难以形成好的执法环境。
二是土地增值税计算方式较为复杂。
清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等等。
再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，基层税务部门要按通知要求做到“每项目必清算"确有难度。
三是项目运作制增加了清算的难度.一些房产项目原属合作开发，房产公司也系临时组建，企业账目较为乱,不少项目建成后公司立即注销，投资者分钱走人，现在回头要求其清算补交税款，不仅征管成本较高，而且因为历时较久，个别投资商的经济状況发生变化，要完全追缴到位也显得困难重重。
1/ 11四是中介机构出具的鉴证报告不规范。
由于中介机构没有经过土地增值税业务相关培训，虽然新《清算管理办法》严格规定了鉴证报告格式，但一次符合要求的却极少，审核鉴证报告需要很大一部分精力.目前,基层税务所日常征管、纳税评估等工作压力已经很大，在土地增值税清算管理方面确实难以兼顾,这也是清算工作进展不快的一个重要原因。
针对以上问题，提出以下做好土地增值税清算管理工作的建议:一是建立激励机制，提高地方积极性.针对土地增值税清算政策对地方经济工作产生的实际影响和当前地方政府执行积极性不高的现实问题,提高土地增值税地方留成比例，以此调动地方政府的积极性，为基层税务部门迅速打开局面、促进土地增值税征缴工作步入常态提供支持.二是加强宣传引导。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策随着我国经济的快速发展，土地增值税已经成为地方政府收入的重要来源之一。
但是在土地增值税清算中，却存在着各种问题，为了更好地解决这些问题，需要采取相应的对策。
土地增值税清算存在的问题主要包括：一、资料不真实：有的地方政府为了达到土地增值税的收入目标，可能会对土地增值税申报的资料进行虚报，造成土地增值税的清算资料不真实。
二、政策执行不严格：有的地方政府在执行土地增值税政策时，可能会出现执行不严格的情况，导致一些土地增值税收入无法得到有效的清算。
三、税收逃避和非法融资：一些企业和个人为了逃避支付土地增值税，可能通过各种手段进行非法融资，进而对土地增值税清算形成一定的阻碍。
四、监管不到位：地方政府在土地增值税清算中的监管工作可能存在监管不到位的情况，导致一些违法行为得不到及时的制止和处理。
针对以上问题，应该采取相应的对策来解决：二、严格执行政策：地方政府应该加强对土地增值税政策的执行力度，对于属于应缴土地增值税的企业和个人要严格执行政策，确保土地增值税的应收尽收。
三、加强宣传和教育：对于土地增值税政策的宣传和教育工作也很重要，只有增强社会公众对土地增值税政策的认识，才能有效地防止税收逃避的情况。
四、加大处罚力度：对于违法行为要加大处罚力度，不能让一些企业和个人以牟取私利的手段逃避支付土地增值税，应该加强对土地增值税的执法力度，对于违法行为要严格进行处罚。
五、坚持公开透明原则：在土地增值税清算中，应该坚持公开透明的原则，加强对土地增值税的公开透明度，让社会公众都能够了解到土地增值税的具体情况，也能够监督地方政府的土地增值税清算工作。
六、完善制度建设：地方政府应该进一步完善土地增值税清算的相关制度建设，从法律层面上对土地增值税的清算工作进行规范，确保土地增值税的清算工作能够正常进行。
土地增值税清算中存在的问题需要引起地方政府的高度重视，只有通过采取相应的对策，才能更好地解决土地增值税清算中存在的各种问题，确保土地增值税的正常清算工作能够顺利进行。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策1. 引言1.1 背景介绍土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值的部分征收的税费。
土地增值税清算是指对土地增值税进行结算和清缴的过程。
当前土地增值税清算中存在着诸多问题，影响着税收公平和效率，需要加以解决。
信息不对称导致了土地增值税清算过程中难以监督和纳税人缴税遵从度不高。
征收标准不清晰使得各地政府对税费的征收存在较大的主观性，影响了税收公平。
监管不到位也使得税收征收难以得到有效管理和监督。
针对这些问题，需要采取一系列对策，如加强信息公开，提高纳税人的了解和配合度；明确征收标准，减少政府主观性的干扰；加强监管力度，提高对税收的管理和监督效果。
通过解决这些问题，可以更好地促进土地增值税清算的顺利进行，提高税收的公平性和效率性。
1.2 研究目的研究目的是为了更深入地探讨当前土地增值税清算中存在的问题，并提出相应对策，从而完善土地增值税征收制度，促进税收管理的规范化和有效性。
通过分析问题根源和影响，加强信息公开、明确征收标准、加强监管力度等对策，可以有效解决土地增值税清算中存在的问题，提高税收征收的公平性和透明度，推动税收管理的现代化和规范化。
研究目的还在于希望为土地增值税清算提供理论支持和政策建议，为我国税收制度的完善和税收管理的提升做出贡献。
通过对土地增值税清算问题及对策的探讨，也有助于引导广大纳税人遵纳税法法规，增强纳税意识，促进税收合规，构建和谐税收征收环境，实现税收管理的良性循环和可持续发展。
1.3 研究意义土地增值税是一种国家对土地增值所征收的一种税收，是一种重要的财政收入来源。
土地增值税清算是指在土地转让或出让过程中，对土地增值所产生的税款进行结算和征收的管理过程。
当前土地增值税清算中存在着一些问题，这些问题影响了税收的公平和效率。
研究当前土地增值税清算中存在的问题并提出对策具有重要的意义。
研究当前土地增值税清算中存在的问题可以帮助政府更好地了解当前税收体系存在的弊端，及时调整税收政策，提高税收征收效率。
土地增值税清算探讨【精品发布】一、土地增值税清算过程里面出现的问题清算时间不易把握。
在小城市所进行的房产开发项目可以达到应清算的项目不多，大部分为可清算的项目。
房产开发项目尽管具备了可清算的条件，然而，一是一部分房产开发项目竣工决算无法及时地可得到结果，尚存在不少成本无法及时进入，假若过早地予以清算，就可能使得清算结果不准确，让纳税人利益受损，会导致二次清算。
二是尽管决算结果已经出来了，然而，施工单位没有及时开具发票，无票据认可，对清算造成很大的困难。
三是房产开发企业尽管满足了清算的要求，税务机关也已经下发了清算的通知，然而，清算企业没有清算的主观意愿，会导致清算被人为地延迟。
四项成本（前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费）成本的计量难以把握，工程完成之后，四项成本不容易进行计量，一部分房产公司为寻求少交税，可能对成本予以虚报。
税务人员在对土地增值税清算时，由于缺乏工程方面专业技能，如果所在城市无建委公示的可参考的成本，无法得到真实的成本计量，造成清算结果不实。
土地价款的票据不规范所带来的问题；在现实中，房产开发项目获取土地的渠道有很多种，所获取的票据也有多种多样，就算均为办理拍卖手续所拍得的土地，国家行政机关所开具的票据亦各不相同，有相当大的部分为行政事业单位收费往来结算收据，却并非为行政事业单位的收费收据，这样一来，清算中票据扣除难以权衡，若予以扣除就是违规行为，假若不予以扣除，对开发商显失公平，从而使得清算工作不能够顺利开展。
对房地产开发利息费用的扣除，按照税收政策，房产开发费用的利息的支出应根据房产的不同项目来予以分摊，同时，提供金融机构出具有关的证明，允许根据实际情况予以抵扣，如无法提供金融机构出具的有关证明的，不能根据房地产的不同项目来予以分摊开发利息费用的可根据开发成本与土地价款相加的5%予以计算扣除，但房产开发企业开发利息费用的金额很少大于开发成本与土地价款相加的5%。
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
土地增值税第一章、土地增值税概述第二章、问题.案例.政策解析一、土地增值税的定义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人依照规定的税率所征收的一种税。
四层含义：1、土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对转让非国有土地使用权的不征税。
2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
3、只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。
4、对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。
二、土地增值税特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象。
（二）征税面较广（三）采用扣除法和评估法计算增值额（四）实行超率累进税率（五）实行按次征收三、税率土地增值税实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
四、计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。
扣除项目五大扣除、六项成本：1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费建安工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用3房地产开发费用4与转让房地产有关的税金5房地产开发加计20%扣除举例:某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入14000万元，其中土地使用权费及开发成本（不含借款利息）合计为4800万元。
公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，开发费用扣除比例为10%，营业税金及附加为770万元。
请计算该项目清算时应缴纳的土地增值税。
计算过程分析如下：扣除项目金额=4800+4800*10%+770+4800*20%＝7010（万元）土地增值额=14000-7010=6990(万元)增值率=6990/7010=99.71%，适用税率40%，扣除系数5%。
应纳土地增值税=6990*40%-7010*5%=2445.5(万元)五、征收方式项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补《细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
预征式计算土地增值税应纳税额，严格意义上只适用于从事房地产开发业务的纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，即开发产品的预售收入。
国税发[2010]53号：为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
土地增值税预征税额=预收款×预征率预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。
六、土地增值税减免政策优惠1、建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。
超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
条例所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
山西省普通住房的标准是：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在120平方米以下（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
（4）按照上述总体要求，各市可在单套建筑面积和价格标准上浮20%的范围内确定本市普通住宅标准。
——《山西省人民政府办公厅关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知》（晋政办发[2005]42号）。
六、土地增值税减免政策规定2、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征用、收回的房地产。
由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。
3、■1995年《细则》十二条规定个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
■财税字[1999]210号自1999年8月1日起，对居民个人拥有的，在其转让时暂免征收土地增值税。
■财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税〔2008〕137号：自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。
七、清算条件的界定按山西省土地增值税清算管理办法执行实践问题解析：一、收入如何确定1.未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
”2.未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
3.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。
其收入按下列方法和顺序确认：（1）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
二、代收费用的具体收入确认办法国税发[2009]31号规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财税[1995]48#第六条规定：县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
三、土地成本如何扣除1.通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地是房地产开发企业获取土地资源最主要的一种方式，在这种方式下，拿地的一方，即土地受让方，通常为房地产开发企业，支付土地出让金以获取土地使用权，支付的土地出让金可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地出让金还可以计入加计扣除20%的基数，在拿地环节，土地受让方只需支付土地出让金金额4%的契税，无其他纳税义务。
这种拿地方式是一种最规范和最干净的拿地方式，不会出现纳税风险，但是，这种拿地方式要充分考虑拿地的主体问题，例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但最终签订土地出让协议的，一定要是最终开发的项目公司。
否则，土地使用权由母公司再转让到项目公司，会产生税收问题。
2.接受投资取得土地，根据有关文件的规定，此类情形以财税[2006]21号文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：①2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
②2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。
3.通过股权收购间接获取土地的涉税问题这种方式通常是土地出让方将目标公司的其他资产先行清理掉，留下土地使用权资产或少量其他资产，然后将目标公司股权的100%或者是大部分股权转让给土地受让方，土地受让方通过并购目标公司股权从而间接获取目标公司的土地，这种拿地方式是目前运用非常普遍的方式。
万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。
在这种方式下，土地受让方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负及纳税风险，结果承担了较大税务义务和纳税风险。
税负分析：在股权并购的方式下，转让股权的一方（土地出让方）在税负上只有企业所得税，没有营业税（根据财税【2002】191号文件：对股权转让不征收营业税）和土地增值税。
对于受让股权的一方（土地受让方）来说则税负较重，风险较大：因为收购的是企业原股东所持目标企业的股权，企业法人财产并没有发生变化，因而收购股权的溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除，在以后目标企业进行企业所得税和土地增值税清算时，清算的计税基础仍然是目标企业的原始成本资料，这种方式相当于土地出让方将应交纳的土地增值税转嫁到土地受让方；目标企业面临或有税负的风险，因为在对目标企业的收购过程中，不可能对企业以前的所有纳税义务进行全面的调查了解，只要目标企业存在偷、漏税行为，立即面临税务检查风险，只能是股权受让方承担所有的税收义务和责任；目标企业可能面临或有负债的风险，如担保，潜在或未决诉讼、产品质量索赔等。
四、拆迁补偿费如何扣除如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中，应注意不要重复扣除。
难点：房地产开发企业为了取得土地使用权，一般都要进行搬迁安置，这项工作是十分复杂的，其拆迁安置的形式很多，如有拆一还一原地安置的形式；拆迁要钱不要房的形式；拆一还一异地安置的形式；开发企业拿钱，政府负责安置等形式。
在账务处理时，企业后附原始凭证形式多样。
（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
