2008年第一季度北京写字楼市场报告-戴德梁行

北京市写字楼市场发展的影响因素分析从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。

这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。

据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。

很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。

然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。

本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。

一、宏观经济和政策的影响宏观经济状况作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。

因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。

十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。

戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。

凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。

公司成立背景DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一，具有深远悠久的历史。

公司的成立可追索至一七八四年，当时，其中一家参与合资组成DTZ的Chesshire Gibson 公司于英国伯明翰正式开业。

一八五三年，Frank Gissing Debenham 及Edward Tewson 于伦敦Cheapside 创立了Debenham & Tewson。

公司自一九一三年与Chinnock,Clarke & Chinnock 合并为Debenham, Tewson & Chinnocks后，旋即成为伦敦房地产市场的主要参与者。

DTZ集团母公司Debenham, Tewson & Chinnocks Holdings plc 于一九八七年在伦敦交易所上市。

公司其后于一九九九年更名为DTZ Holdings plc.公司于一九八八年和一九九三年分别与百明罕的Chesshire Gibson Limited 及Bernard Thorpe & Partners 合并，成功扩大了在英国的办事处网络。

一九九三年，公司分别与法国的Jean Thouard 及在德国和荷兰的Zadelhoff Group 组成合资公司，重新取名DTZ。

公司于九零年代不断巩固和扩张在欧洲的业务，现时公司在欧洲的办事处网络已为业界之冠。

一九九七年，公司收购了一家英国顾问公司Pieda plc，并改名为DTZ Pieda Consulting Limited。

一九九八年，公司购入以都柏林为基地之商用物业顾问Sherry FitzGerald 的部分股权。

两家公司均于二零零零年入股贝尔法斯特最强大的商业代理McCombe Pierce。

2008上半年北京整体房地产市场状况2008年7月目录一、房地产投资情况 (3)二、房地产市场供给情况 (4)三、房地产市场需求情况 (4)四、房屋销售价格情况 (5)五、房地产开发企业资金来源情况 (6)六、现象分析 (6)1.六环外期房7760元/m2 (7)2.房价6月涨幅比上月降1.2% (7)3.其他 (7)七、全国参考 (8)1.土地价格大幅下降 (9)2.银监会支持房地产健康发展 (10)3.房价走势 (10)4.量缩导致价升 (11)5.反弹迹象隐现 (12)6.地震影响有限 (12)八、未来影响北京房价走势的因素 (13)1.房地产市场低迷 (13)2.本市经济增幅回落 (13)由于四环路以内可开发商品住宅的土地减少，造成部分高档楼盘均价较高，拉动了四环路以内住宅期房价格上涨较快，上半年均价为每平方米１８３９８元。

这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队２２日联合对外发布的消息。

上半年，北京四环至五环的房价为每平方米１６４０９元，五环至六环的房价为每平方米９８２５元，六环以外的房价也达到每平方米７７６０元。

由此看，上半年北京的房价仍在持续上涨，但房价的涨幅已经出现回落趋势，房价的环比涨幅达到２００５年以来最低点。

６月份，北京市房屋销售价格同比上涨１１．２％，涨幅比上月回落１．２个百分点；从房价的环比涨幅看，仅上涨０．１％，涨幅比上月回落０．３个百分点，为２００５年以来的最低涨幅。

北京房地产开发投资增速逐月放缓。

上半年，北京市完成房地产开发投资７９４．４亿元，同比增长１１．９％，增速较上月回落３．７个百分点，较一季度回落１０．６个百分点。

据了解，土地购臵费用增速放缓，是影响北京市房地产开发投资增速放缓的主要原因。

统计显示，上半年房地产开发企业购臵土地费用为２３１．６亿元，同比增长１１％，增速比一季度回落２８．３个百分点。

受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响，建安工程投资仍保持１１．７％的增速，比一季度提高１．３个百分点。

2008，北京，写字楼市场分析
杜建国;李楠
【期刊名称】《城市开发：物业管理》
【年(卷),期】2008(0)1
【摘要】观点1:新增写字楼供应量将有所回落,大部分项目将在上半年入市,下半年开始迅速减少考虑奥运会所带来的商机,一些写字楼项目将集中于2008年上半年入市,届时写字楼供应量将达到高峰。

北京写字楼市场供应在经历了奥运前的高峰后,从2008年下半年开始,供应量将迅速减少。

随着客户对写字楼品质要求的不断提高,高舒适度、低能耗的"绿色"写字楼有望成为市场主流产品。

【总页数】3页(P33-35)
【关键词】写字楼市场;北京写字楼;房地产市场;租金水平;甲级写字楼;租赁市场;东二环;销售价格;日租金;商品房
【作者】杜建国;李楠
【作者单位】北京首佳房地产评估有限公司;北京首佳联信房地产经纪公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.将商住楼逆向创新进行到底2007年6月北京写字楼市场分析 [J],
2.3月北京写字楼市场分析（2月25-3月25日报告） [J],
3.当前北京写字楼投资市场分析 [J], 戴德梁行
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5.2001年第三季度北京甲级写字楼市场分析 [J], 戴德梁
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2008年北京房地产市场研究2008年美国次贷危机升级为全球性的金融海啸，全球经济下滑；国内经济拐头下行，经过2002至2007年繁荣的房地产市场首当其冲。

从2007年第四季度到2008年第三季度，楼市调整态势越来越明显，基础泡沫、价格回归理性成为市场的关键词。

从宏观调控严控房地产业到各种救市政策出台，北京房地产市场未来走势，成为全国的焦点。

北京市总体市场状况2001～2007年，北京市房地产投资额逐年增长。

2008年房地产投资首次出现下降，同比降幅为4.4%。

2008年6月份后，北京市房地产投资额首次出现下降，8月份受到奥运会影响，房地产投资额68.7亿元，达到历史最低点，不及前一年同期的1/2；10月份投资有所增加，但仍低于2007年同期；受到加大保障性住房投资建设政策的影响，未来房地产投资不会出现大幅度增加或减少，将平稳运行。

2005年以前，北京市房地产处于发展初期，年度新增供应量增幅大；2005年之后供应量呈下降趋势，虽然2008年环比略有上涨，但依然难改新增供应下行趋势，且受到金融危机、宏观调控、社会舆论、市场观望情绪浓厚等多种因素影响，房地产销售市场受阻，销售回款速度慢、开发商融资难并进入“现金为王”的时代，企业资金链偏紧，大部分开发企业下调2009年度新开工面积、延缓土地开发。

预计2009年市场新增供应量将出现较大幅度下降。

2008年度北京商品住宅市场上市面积1476.8万平方米，新增140242套；较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%；2008年新增供应呈现双高峰分布，9月出现本年峰值265.4万平方米。

从区域分布分析，海淀、朝阳、昌平总供应量为791.5万平方米，占总供应量的56%。

2008年，北京商品住宅成交面积824万平方米，相比2007年下降53%之多；11月前，市场观望情绪浓厚，8月成交量跌入谷底，同比下降80.6%，“金九银十”以销售惨淡收场；直至国家出台降息、降低首付款比例、减少交易税费等利好政策后，成交量出现小幅回升，但仍低于去年同期30%以上，短期内政策效果不明显，难挽市场颓势。

地产五大行比较从目前报告的情况来看，仲量联行和DTZ对中国市场的研究比较细致，其中DTZ有对武汉等城市的报告，中联两行更多的是根据其业务进行划分。

其他三家则主要从亚太的角度出发发布的研究报告。

一、戴德梁行DTZ戴德梁行简介戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。

凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。

戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。

戴德梁行在中国DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。

戴德梁行在中国市场设有18间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、长沙、重庆、武汉、上海、杭州、南京、沈阳、厦门、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。

戴德梁行是中国首屈一指的物业投资代理，占市场份额超过50%；2010年代理物业总值高达27.5亿美元。

戴德梁行也是大中华地区领先的物业管理公司，物业管理项目遍布65个城市，面积超过9000万平方米。

研究情况：为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。

利用其专业经验和国际网络，协助房地产领域的各界客户创制出完善的发展项目。

服务项目：北京CBD核心区、奥运村等。

其网站上可找到的研究报告有：Investment Market Update ChinaProperty times各大城市季度报告戴德梁行所获部分殊荣：中国唯一获得“一级房地产价格评估资格”的国际物业顾问公司；首家荣获“ISO9001(2000版)认证”的国际物业顾问公司；在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”；在2003、2004、2005年中三度蝉联“金桥奖”双强，“营销代理20强、房屋中介代理20强”。

北京市2008——2010年房地产市场分析商品住宅市场（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（数据来源于天朗房网）（二手住宅成交均价比较难统计，交易管理网上网签数据偏低不是房价的真实反映，图表中的数据来源于一些房产经纪机构的月度统计的综合数据，尚有一些月份未找到比较可靠的数据，待更新中。

）（数据来源于DTZ戴德梁行）近三年商品房住宅市场走势分析：2008年，受到06、07年房价持续高速增长对居民购买力产生的抑制作用影响，加之奥运会举办的影响和全球金融危机的袭击，商品房销售面积相对07年下降了50%，市场整体低迷。

虽然后期政府出台的人民币存、贷款基准利率的大幅下调和二手房交易税费的改革等政策对于楼市有一定的刺激作用，但楼市到年底并未出现回暖。

整年内购房人持币待购的观望心态延续，市场整体呈现供大于求的状况。

08年各月北京商品房竣工面积均低于07年同期水平。

在此背景下，市场呈现上半年价升量滞，下半年的价量双跌的态势。

2008年上半年，受到奥运会的影响，消费者普遍认为楼市价格会在奥运会后有所回落，观望情绪较高，导致京城二手房交易市场低迷，成交量疲软，一手房的成交均价自08年3月出现明显回落。

而下半年的奥运会后，京城楼市交易尚未回暖，全球金融危机袭来，致使进入一种更为浓厚的观望氛围，虽然政府出台一系列利率、税费调整的政策来刺激楼市，但是楼市依然低迷，虽然一手房和二手房的成交量在11和12月份微有回升，但是成交价格依然走低，9-12月份成交均价持续下挫，低于07年同期水平。

整体看来，2008年京城楼市交易疲软，而且一手住宅成交量的下降值远远的高于二手下降幅度，也说明经济危机对于一手房市场的影响程度远高于二手房市场。

2009年，受金融危机影响，年初北京市房地产市场仍在低迷中徘徊，但是随后随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，在国家宏观调控政策的作用下房地产市场逐渐复苏，消费者信心出现回升，推动住宅市场的升温，交易日趋活跃。

2008年第一季度市场分析报告一、第一季度宏观环境分析(一)国际化经济情况1.次级抵押贷款危机的影响扩大了经过连续四年的快速增长，受美国次贷危机的影响，2007年世界经济出现了调整的迹象。

经济增长放缓的压力和通货膨胀的威胁同时给世界经济的前景蒙上了阴影。

流动性过剩促进了世界经济的增长，也帮助提高了全球商品和金融市场的资产价格。

高价格导致通货膨胀在全球蔓延；流动性过剩扩大了全球投资者的“信心”，并带来了全球信贷的扩张。

在未来几年中，当全球经济衰退时，国际大宗商品价格可能会继续上涨，进口通货膨胀的压力将进一步上升。

确定商品价格的重要因素-美元汇率可能仍支撑价格。

如果全球商品价格继续保持高位，许多国家的进口通货膨胀模式将继续，从而增加滞涨的可能性。

2.国际油价大幅上涨第一季度纽约商品交易所轻质原油4月期货价格收于每桶110.21美元。

国际油价突破100美元后，达到了110美元的整数倍。

随着全球石油供需缺口变得越来越明显，从长期角度来看，国际油价将继续在高位运行。

美元最近的贬值和地缘政治风险的增加促使国际油价继续上涨，而高油价并没有有效地减少石油需求。

，投资者普遍预计，全球经济仍将能够应对高油价的影响。

预计稍后国际油价稳定在110美元大关后，将继续向上波动。

(二)国内经济形势1.经济表现一季度，国内生产总值61491亿元，按可比价格计算，同比增长10.6％，比去年同期回落1.1个百分点。

食品价格上涨21.0％，推动整体价格水平上涨6.8％；住房价格上涨了6.6％，使整体价格水平上涨了1％；其他商品价格小幅上涨。

一季度，商品零售价格同比增长7.4％（三月份增长7.8％），比去年同期提高5.3个百分点。

图表：近年来PPI和CPI的变化2.人民币兑美元中间价升至7.1以上，创年内新高213月13日，在国际货币市场上美元兑主要货币下跌的影响下，人民币兑美元汇率在短短一个交易日内告别了小幅下跌，回到上升通道。

根据中国外汇交易中心的最新数据，3月13日，人民币对美元汇率中间价升至7.1整数关口上方，创年内新高7.0970。

北京CBD商业地产市场前沿调查报告随着央视大厦、国贸三期、财富中心二期、万达广场二期等极具现代建筑风格的项目基本完工，现代交通路网体系、地下行人系统等市政基础设施进一步建设，商业配套设施继续升级……北京CBD中央商务区的商业环境已经越来越成熟，未来这里的商业发展也将迎来新的高峰。

为了给有志于在北京CBD开店的商家、投资商铺的投资者提供详实的市场数据，为了给北京CBD商业地产项目的开发商提供全面的市场信息，也为了给国内各地的CBD 提供参照，全球最大的中文商铺门户网站--易铺网,属下易铺研究院于2008年6月对北京CBD区域，西起东大桥路，东至西大望路；南接通惠河，北到朝阳路、朝阳北路，区域面积约四平方公里范围的商业地产项目进行了详实的调查。

调研方法主要通过深度访谈、电话调研、网络信息和实地勘察。

第一部分北京CBD区域商业地产前沿市场报告北京CBD区域内的商业地产项目众多，易铺研究院从商业地产项目的总体供应量、项目数量、业态、空臵率、租金水平等方面对CBD商业地产项目进行了全面的调研。

一、基础市场数据报告1、供应量截止2008年6月底，根据易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业总体供应量已经达到110万平方米，如果加上周边500米以内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，以及部分在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房东郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名副其实的北京第一大商圈。

商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等。

详细见图一、各种体量商业占CBD区域总供应量比例图。

资料来源：易铺研究院由图1可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营的项目在CBD商圈已经占据了主流模式地位。

一万平方米到五万平方米之间的商业所占比例28.82%，其他面积在4%—7%之间。

2、项目数量北京CBD 区域内已建成商业项目总数量在35个以上，其中已经营业纳客的有29家，即将开业的有十几家，其中很多项目是冲着奥运商机而来，但是部分由于各种原因不能按计划开业，基本要推迟到年底，例如金地中心项目就是这样的情况。