海南万宁英豪半岛生态旅游度假区 概念性总体规划[EDAW]

海南万宁市城市规划有关内容万宁素有中国著名的长寿之乡、咖啡之乡、槟榔之乡、温泉之乡、书法之乡、华侨之乡、海南美食天堂、中国冲浪之都等美誉。

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海南万宁市城市规划一，滨海度假带项目石梅湾-华润实业石梅湾度假区项目是海南省“十一五”重点项目，总体面积为12平方公里。

由华润集团统一规划、统一开发、统一招商、统一管理，总投资额约80亿人民币(目前已投资约15亿人民币)，建设周期15年，并聘请世界顶级的规划公司--英国伟信(Scott Wilson)为项目进行了整体规划设计和市场策略研究，重点项目包括6 个五星级度假酒店、游艇会、高尔夫球场、文化村、SHOPPING MALL、直升机停机坪、度假公寓、别墅及与之配套的海上活动设施等。

神州半岛旅游度假区-中信泰富神州半岛位于万宁市城南30公里，总面积24平方公里，三面环海，一面陆地。

由中信泰富公司投资建设，计划总投资100 亿元，建设为10 年，目前，该项目已累计完成投资20 亿元。

神州半岛地区总体规划布局结构为“一轴两区”。

即“一轴”指老爷海及两侧的红树林共同构成的自然生态轴;“两区”指生态轴西南侧的滨海休闲旅游度假区和生态轴东北侧的现代化新市镇社区。

乌场湾-国瑞地产项目位于海南万宁市东部海滨的保定-乌场湾一带：东临南海，西至太阳河旧河道两岸，北起小海南岸至乌场岭(含甘蔗岛)一线，南抵保定湾南部的太阳河分洪口两岸。

项目占地17平方公里是未来万宁乌场滨海新区的主要组成部分。

规划性质属于滨海城区土地综合开发及滨海旅游度假项目建设。

日月湾日月湾是万宁开发较早的湾区，已经基本开发完，开发档次不高。

山钦湾国际社区-中信集团中信博鳌山钦湾山崖海景国际社区位于海南博鳌核心规划区，项目规划用地总面积为936 亩，一期开发410 亩，总建筑面积19.26 万平方米，将建一所超星级酒店，五千多套高档酒店式公寓，独立式度假别墅和配套完善的休闲度假设施。

《海南省旅游发展总体规划》由世界旅游组织承担的《海南省旅游发展总体规划》（简称总规）编制工作已顺利完成，５月１３日，规划获得省政府第１３０次常务会议通过，５月２７日，世界旅游组织的代表正式向省政府递交了规划文本。

文本长达３５万字，提出了把海南岛建设成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的目标，并设计了“海南岛：热带中国”的对外促销口号，有关专家称，总体规划是海南旅游发展史上的一座里程碑。

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规划编制历时一年经过多年发展，旅游在全省国民经济中的支柱作用初步显现，旅游产业对全省经济社会的拉动作用也逐步增强，但与旅游产业发达国家、地区和国内旅游发达省份比，海南旅游业仍存在着较大的差距，其中一个很重要的制约因素就是规划滞后。

根据海南的实际情况，省政府领导决定请外国专家帮助编制海南省旅游发展的总体规划，世界旅游组织秘书长弗朗加利先生同意帮助聘请外国专家到海南省完成这项任务。

２０００年７月，世界旅游组织顾问因斯基普先生对海南旅游业进行了立项考察，并形成了编制规划的项目文件，省政府也成立了由国家旅游局领导和海南省政府领导及有关部门组成的海南省旅游发展总体规划编制领导小组。

此后，经招标确定由香港森兰郭斯（亚洲）顾问公司为编制的具体承担单位，２００１年４月，编制工作正式展开。

从２００１年５月至９月，国外专家１１人对我省各地的旅游资源进行了实地考察，并与航空、公路、文化等相关部门进行座谈和讨论，先后召开了５０次座谈会。

９月下旬，国外专家完成了初稿，１２月２０日召开了初稿评审会，１７名国内专家原则通过了这一规划，并提出了具体的修改意见。

会后，由外国专家对规划进行修改，同时规划办公室对规划进行译校，历时一年才形成最后的定稿。

规划主要内容《总规》长达３５万字，并附有大量图表，分为三大卷，对海南旅游业进行了详细的评估，提出了具体的行动方案。

海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan当地村民搬迁/回迁策略为使项目开发和谐进行,促使当地村民积极参与到旅游休闲的产业联系中,需要实施谨慎的村民搬迁回迁策略。

同时,建成后的各种设施也需要不同的经营管理策略。

英豪半岛现状居民基地范围内现有村民共计约10400人。

基本呈带状匀质分布于南北现状路两侧,较为靠近湖滨。

各村人口统计如下表。

其中成年人为精确统计数,未成年人为估算数村民主要从事水产养殖、海洋捕捞等第一产业,收入较低,约为3791元/年(海南全省2007年平均水平。

村民的住房总面积约为52万平米,人均约50平米。

村民搬迁同时面临机遇和挑战:机遇:助力英豪半岛跨越式发展• 英豪半岛的开发将为当地居民提供新的就业机会、增加³收入半岛上现状村落相对集中,可最大程度实现就地安置 ³挑战:各方利益之间的相互协调与平衡• 当地居民失去土地后如何维持生计?³村民倾向于回迁到原住地或附近,如何在空间规划中加³以分配用地?如何尽快完成搬迁,降低开发商时间成本?³如何降低拆迁过程中政府的行政成本,同时又获得土地³储备?还迁规划 Relocation Plan规划范围 Site Boundary 现状村落 Existing Villages规划还迁社区 Planed Relocation Community500010002000m 英豪半岛现有村民统计宝兴村Baoxing厚福村Houfu 内村仔村Neicunzai英豪村Yinghao英文村Yingwen高龙Gaolong多德村Duode英茂村Yingmao梅开村Meikai朝坑村1号还迁社区面积7.2公顷 No.1 Relocation 7.2ha 2 号还迁社区面积26公顷No.2 Relocation 26ha3号还迁社区面积22公顷No.3 Relocation 22ha4号还迁社区面积7公顷No.4 Relocation 7haABCD村落还迁 Relocation of Villages英豪半岛搬迁公司组织结构及运作模式图英豪半岛居民拆迁公司集体资产经营英豪半岛人口搬迁模式建议拆迁模式建议• 将拆迁外包给当地居民,实现自主拆迁³由村民全权成立并运营英豪半岛居民拆迁公司³由具有威信的村民代表动员其他居民搬迁,政府不出面 ³村民以08年住宅居住面积入股 ³村民按照股份获得利润分红 ³还迁居住面积补偿策略建议• 当地居民每人获得一定面积住宅补偿用于自主 ³另补偿一部分使用面积用于经营,产生收益³补偿面积由地方政府、开发商、村民共同协商确定,建议人均³60平米(包括自住40平米、营利性补偿面积10平米,以及鼓励墓地搬迁的奖励面积人均约10平米经营性物业运作模式建议• 模式一:居民以获得补偿面积自愿入股,共同建设诸如乡村旅³店等设施,由拆迁公司负责经营管理,居民获得分红模式二:类似模式一,但聘请管理顾问公司负责经营,居民获³得分红模式三:完全由居民自主经营、自负盈亏³英豪半岛产业升级策略英豪半岛土地转化总体策略:充分兼顾乡情和土地开发价值,依照未来土地利用规划宅基地:基本转化为建设用地,回迁住宅靠近原住地,人均60平• 米,共计约60万平米建筑面积,分为5个回迁点墓地:• 按现状墓地,2020年前出生人口所需新增墓地,2020年后所需³新增墓地分别制定策略现状墓地面临搬迁困难,绝大部分将保留,以绿带隔离 ³2020年前出生人口所需新增墓地:按土葬 ³2020年后出生人口所需新增墓地:按火葬³农田/林地:部分出售为建设用地,大部分保持集体土地性质,出租• 为户外开放空间、活动用地鱼塘/养殖池:绝大部分拆除,小部分保留为生态农业/渔业观光娱• 乐用地,改变养殖方式,污水排入污水管道荒地:部分出售为建设用地,部分保持集体土地性质,出租为户外• 开放空间、活动用地沙滩:保持集体土地性质,出租为海滨浴场、旅游沙滩、户外体育• 运动场所/活动空间英豪半岛土地转化策略图英豪半岛人口转产策略:退一进三就业层次实现由一产向三产的升级• 搬迁前:农业、养殖业、渔业 ³搬迁后:旅游服务业、³旅游度假区创造就业岗位优先提供给当地居民• 为居民提供必要的劳动技能培训• 还迁规划 Relocation Plan海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan远期墓地选址Long Term Cemetery Location还迁规划 Relocation Plan墓地建设策略生态型公墓和集约型公墓建设• 结合城市规划建设城市公墓,实现用地效益最大化• 大力推广火葬,实现墓地的集约化• 推广生态葬式(树葬、花葬、草坪葬和节地葬(如塔葬、室内葬、•壁葬等墓地搬迁策略近期(2020年前结合现状用地特别是绿地,选取现状墓地相对集中区域开辟公墓• 现状墓地置换为新墓地共需约16公顷• 现状居民按照每人预留8平米墓地计算。

海南万宁大花角项目经济分析（草案）一、项目概况项目位于海南万宁大花角英豪半岛大花角自然保护区、项目总用地100亩，有一线海景400米，用地性质为旅游业用地，容积率0.5，该区域现为海南省东部沿海仅存未被利用的天然海湾，碧海银滩，生态植被保留完好，通向项目地的省重点工程万宁兴隆至英豪半岛的旅游观光大道已动工建设，预计两年内完工。

根据市场需求和用地性质，将该项目定位为产权式酒店，突出目前海南酒店业的生态、环境特点，避开同质化的竞争，将项目改造成带有个性鲜明的地中海风情的主题酒店，充分利用一线海景和海上活动，提高项目的附加值。

二、主要技术经济指标1、容积率：0.52、规划总建筑面积：33350㎡3、按地上五层建筑考虑，每层建筑面积6670㎡，可用于销售面积26680㎡，不可销售面积（酒店一楼大堂及公共面积）6670㎡三、销售收入26680㎡X1.2万元/㎡=32016万元四、项目成本计算1、土地出让价：100亩X210万/亩=21000万元（土地最低增值税需5580万元未考虑）2、建安成本：33350㎡X1800元/㎡=6003万元3、水电安装成本：33350㎡X200元/㎡=667万元4、电梯中央空调：33350㎡X400元/㎡=1334万元5、消防工程：33350㎡X200元/㎡=667万元6、前期设计费：33350㎡X50元/㎡=166.75万元7、城市基础设施配套费：33350㎡ X150元/㎡=500.25万元8、园林绿化：33350 ㎡X500元/㎡=1667.5万元9、道路市政：33350㎡ X400元/㎡=1334万元10、公共水电、燃气、通信、网络配套工程：33350㎡X350元/㎡=1167.25万元11、装修及配套家具费用：33350㎡X5000元/㎡=16675万元12、项目财务成本：32016万元X2%=640万元13、策划营销费用：32016万元X2%=640万元14、贷款利息：40000万元X15%/年X3年=18000万元15、上交税费（未考虑土地增值税） 32016万元X11%=3521.8万元16、不可预见费：32016万元 X3%=960万元17、成本总计：74943.55万元五、项目利润32016—74943.55=-42927.55万元（其中一楼大厅6670㎡作为可用面积、产权属开发商未考虑产权出售，该部分产权只能按年10%的经营权收回成本，年收入为6670㎡X1.2万元/㎡X10%年收入=8004万元）六、项目谈判要求1、该土地出让年限至2050年12月5日，从今年计算仅有36年使用权，按照国土出让年限规定，旅游酒店用地出让年限为50年，卖方将土地年限补办至50年。

本文介绍了海南万宁东山岭生态旅游区开发咨询与概念性城市设计案例成果，促进东山岭成为海南国际旅游岛建设中的主题文化旅游规划示范区，着力打造核心吸引物，成为海南“东山文化”旅游度假目的地。

委托客户：浙江富越房地产集团有限公司项目区位：海南省万宁市主城区东侧项目规模：约13.3平方公里东山文化资源、山海湖河资源项目类型：旅游目的地规划设计规划成效/后续进展：促进东山岭成为海南国际旅游岛建设中的主题文化旅游示范区，着力打造核心吸引物，成为海南“东山文化” 旅游度假区推动国际旅游岛建设，实现了经济、旅游、文化生态一体化发展发展策略：围绕建设国际旅游岛中主题旅游示范区的发展定位，通过树立“东山岭”文化品牌，构建“主题型”消费体系，营造“门户式”服务环境等发展策略，构筑“一景区、一湾、一核” 空间格局，通过“文化”、“娱乐”、“生态”主题，着力打造核心吸引物。

总体定位：东山岭生态文化旅游区建立成为以完备的高品质服务为核心、以文化旅游度假产品体系为特色，集度假、居住、消费、娱乐、服务等于一体的旅游目的地，促进海南国际旅游岛资源单一依赖发展模式的转型，建设国际旅游岛主题文化旅游示范区和海南“东山文化” 旅游度假目的地。

形象口号：文化东山炫彩万宁基地发展战略挖掘提升文化内涵，承担文化旅游度假、旅游集散、消费服务和公共服务等核心功能空间结构：“一景区、一湾、一核”一景区东山岭风景区一湾东方娱乐湾一核新城服务核核心思路文化筑魂-以东山文化为总体脉络，整体联动东山岭-小海-东山河以及万宁优美的热带田园乡村群落，营造具有东方文化意象和国际时尚气质的东山胜境。

功能融合-根据资源条件，融入五大主题消费功能，以完备的高品质服务为核心、以文化旅游度假产品体系，打造国际旅游岛主题文化旅游示范区和海南“东山文化”主题旅游度假目的地。

总体项目体系五大功能分区：融入文化朝圣、湿地养生、文化游憩、健康度假、城市娱乐五大主题消费功能，形成了五大功能分区亮点项目东山岭文化朝圣区——风水宝地，仙山佛国策划思路：做大佛国概念——处处有佛、处处望佛、处处拜佛、处处悟佛改造提升传统景点——小环境改造，服务设施与导览系统升级新增独特文化亮点——重点突破山上山下两大核心区域，整合若干节点，打造让人拍案叫绝的东山岭旅游产品体系“东山文化”主题呈现——石来运转主题区——海阔天空主题区——青云直上主题区——东山更起主题区——福如东海主题区改造提升项目：潮音法会，五方寺之（北）潮音寺、（中）东灵寺，原有东山八景，以及其他原有传统景点，以景观及导览系统完善为主增建亮点项目：须弥圣境，水影佛光，万佛朝宗，袈裟广场，大地卧佛，千佛塔，万佛山，五方寺（东、南、西新增3寺），真武水瀑、青云天桥、三重法门、洞天幻相等新东山八景，重塑景区核心吸引力，增强游客互动性、体验型。