由国内商业地产策划联想到的“末日传说”背后之局

地产广告策划中的天时、地利、人和07年，余接手了三个被沪上知名地产策划公司操作失败的项目，其中深感地产策划中“天时、地利、人和”的重要性。

所谓天时，不仅仅是对宏观环境的洞察，也不仅仅是对区域市场需求的了解，而是入市的时机，如何避开竞争对手，如何找寻入市的空隙点，这，显得十分重要，这其中蕴涵了中国易文化中的择日之学，择日开盘，择日入市显得十分重要，这也是掌握天时的一部分。

地利者，不仅要挖掘出楼盘的地缘优势，而更重要的要清楚楼盘的地理优势，地理优势有时侯未必是地段优越，而是细分出实效的客户区域分布特征。

往往很多楼盘的广告策划是采取“狂轰乱炸”的攻势，到处“撒网”，造成大量的资源浪费，甚至是舍近求远，有时侯把楼盘身边的资源挖足就已足矣。

人和者，不但销售团队需要上下一心，还十分需要代理方和开发商之间的互相配合，特别是面对如今变化之快的市场，能保证执行力得以提高的最大因素就是人和。

没有人和，就没有什么执行力可言.当然人和方面的事情还有其它诸多方面.风水，地产策划的一部分！——————————————地产风水策划要点随着房地产的火爆，风水也热了起来，准确的说，风水热也就是从03年开始的。

风水，一直是国人挥之不去的传统文化，它总是那么神秘的缠绕在我们的生活中。

根据吾近几年的经历，接触的下到黎民百姓，上至达官贵人，内心里都承认这一学问，但大家在表面上都斥其为迷信。

风水学问其理论系统确实比较高深，按常人来看比较玄，其原理很难理解，也就显得神秘了。

因为其神秘，所以被很多人称为迷信。

吾在地产策划里拼打了数年，根据本人的亲身经历，深感风水在地产中的作用，从动工开盘择日，到售楼处布局、楼盘布局，风水的作用就是事半功倍。

如果开发商注意了风水，其好处不仅利己，也利民，利苍生。

那么，地产风水策划到底应该着重注意哪些呢？首先，开发商在拿土地时就要注意不是所有的地块都适合造房子的，有的可能适合做住宅，有的可能适合做公墓，这是阴阳之地的区分。

下 ，有能 力独揽营 销传播大 局 ，这样 的企业 也就没
品牌 如 町口可 乐 、万 事达信 用卡和 ＩＭ等 ，２ 世纪 Ｂ ０ ６年 代 中期 ，Ｌｎａ已经发 展成 为欧 洲最 大的 广告 ０ ｉｔ ｓ
如早期的ｉ— ｏ ｓ 公司 ，在 媒介形式简单的情况 代理 公司 。 ｎｈ ｕ ｅ
有 必要再花 佣金请 外部代理 公司 了 ；部分服 务型 ， 或 者只做 品牌规划 、由外 部代理公 司执行 ，或者只
Ｃ Ｖ Ｒ Ｓ Ｏ Ｙ 封面故事 ０ Ｅ Ｔ Ｒ
ｎｈ ｅ回潮 ＿ ｏｓ ｕ
主题策划 ： 《 广告主市场观察 》杂志研 究院
项 目执行 ：本刊编辑部
从宝洁 中国到 日本 丰 田、韩 国现 代 ，从 中国 、日本 、印度 、美国甚至非 洲 的尼 日利 亚 ，全球 范 围内的大型广 告主近 两年来似 乎都在 尝试 中断与外部广 告
被 跨 国广 告传播 集团收 购的情况 下 。国内大型企 业从这个 角度来 说似有 办一家
Ｉ— ｏ ｓ 公司 的必 要。是通过 外部并购 、股权参 与等方式速成 。还是一切 从头 ｎ ｈｕｅ 开始 。那 只是个 具体操 作 的方法 ’
Ｉ— ｏ ｓ的前世今生 ｎ ｈ ｕｅ
■文 ｌ 本刊记者 于娜
ｔ ｎｔ ｎｌ ｄ ｅ ｉｎ ｅ ｉ ｓ 首字母 缩 写 。Ｌ — ｅ ａ ｏａ Ａ ｖｒｓ ｇＳｒ ｃ 的 ｒ ｉ ｔｉ ｖｅ ｅ
ｖｒ ｒｔ ｒ ９９ ｅ ｏ ｅｓ ２年同荷兰Ｍａｇｉ ｎ 人造奶油 Ｂ ｈ 在１ ｒｒ ｅ ｉ ｎＵ ｅ
公司 合并 ，诞 生 了我 们今天 熟知的 消费品公 司联合
智业公司的合作。将过去交由它们完成的代理业务交由自己开设的营销智业公
司 （ Ｐ — ｏ ｓ 或市场 推广部 门来 完成 。无疑 ，这一 变革源于 大型企业在这 Ｉｌ ｈ ｕ ｅ） ￣ｎ 个剧 烈波动 世界迅速 适应市 场变化 、更快做 出市场 反应 、更加有 力掌 控营销传 播进 程的现 实需要 。在广告 业 内对 这一现 象进行各 式各样解读 的 同时 ，也更增 加 了对传 统广 告公 司未来 何处 何从 的忧虑 与反 思 。 问题的关键 是 ，这是 一时的短暂 回潮 ，还 是一种全 新的营销传播 趋势？对

老江湖不死的秘密企业的现金流决定其商业模式，这也是老江湖不死的秘密。

别人的商业模式为什么不适合你？这是因为你的现金流情况跟别人完全不同何谓商业模式？我们的研究发现，企业的现金流决定其商业模式，这也是老江湖不死的秘密。

别人的商业模式为什么不适合你？这是因为你的现金流情况跟别人完全不同。

几乎所有地产商都困惑同一个问题，什么样的商业模式才能解决现金流困境？实际上，现金流结构与商业模式匹配度问题。

类似于债券久期和回报率的关系。

在新一轮城镇化机遇下，找到适合自己的商业模式和现金流结构，则是房企生存的根本。

正如中国移动最危险的对手不一定是中国联通一样，房地产的商业模式还要从其他行业中寻找。

凭什么刘强东有钱烧我们先来看一个例子。

2010年，京东商城在上海嘉定占地200亩的“华东物流仓储中心”投入使用。

京东商城正在运作代号“亚洲一号”计划，继续在嘉定建成一座15万至18万平方米的超大型仓储中心，其规模将是鸟巢的8倍。

2012年12月14日，京东商城透露，其仓储面积已经超过100万平方米，今年还在不断加大建设，预计投入就将超过36亿元。

京东商城在物流配送上下足血本。

2009年底，京东商城融到的2100万美元的70%投放到物流建设上。

和所有商业地产商一样，京东商城高投入、低产出。

成立已有8年，京东商城仍未实现盈利。

京东商城2011年的毛利率只有约5.5%，巨亏11亿元。

即便如此，仍然有人源源不断地给刘强东送钱烧。

既然都是烧钱，为何没人给商业地产商持续送钱花？而且，刘强东的钱都花到仓储地产上了，刘强东似乎做的是商业地产的买卖。

我们来看看金主们送钱给刘强东的逻辑。

据媒体公开报道，2012年5月，京东商城在香港召开上市前的推介会。

会后传出的消息显示，京东希望获得的估值为100亿-120亿美元，但投行估值则为60亿美元。

投资估值的重要参考指标是市销率，市销率=总市值/主营业务收入，市销率选择的标准是以同行业同类企业为参照。

兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟旳楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期旳营销筹划就必须做到位，专业旳房地产营销筹划公司在销售过程中旳重要性显得越来越重要。

目前，上海许多发展商开始打破“自产自销”旳开发陈规，引进专业营销公司，全程参与项目旳地块评估、规划顾问、营销企划到销售执行旳整个开发过程。

上海万兆地产开发旳万兆家园首期“叠彩人家”，就是由具有近年房产营销专业经验旳上海安瑞担任全程代理获得销售成功旳范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米旳业绩让行业刮目相看，在万兆旳带动下，许多发展商卖楼盘旳时候，都采用了请专业机构前期介入营销企划，全程代理旳运作模式。

由万兆筹划旳叠彩人家，思路清晰：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户买信任、发明产品需求强度方面均有独到之处。

请看本期万兆家园“叠彩人家”营销筹划案例。

１市场背景★上海市大背景以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大旳房地产市场，上海旳房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转暖。

１．土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡２０００年，在新土地法实行旳背景下，上海市府继续对土地旳供应实行严格控制，较为有效地克制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较去年同期减少６％。

其中，内销商品房出让面积较去年同期减少４９％，外销商品房较去年同期减少７６％。

从预售状况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势，而与此相应旳已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年旳４．２６１降为２０００年旳１．０７１；从销售来看，需求增幅超过供应增幅，供求之比由１９９７年旳１．６５１降至２０００年旳１．０７１。

特别是商品住宅销售，１９９９年初次浮现当年销售量与当年竣工量基本持平态势。

２．市场需求增长较快新建商品房增长迅速，由１９９５年旳５６７．６６万平方米旳销售面积增长到１９９９年旳１３２８．６７万平方米。

２０００年一季度批准预售旳面积近２８万平方米，比去年同期增长３４％，其中内销房面积２６７４７００平方米，比去年同期增长４８％。