龙湖景观成本专项分析报告23页PPT

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浪漫的景观主题
从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小游园的主题等等，都极力 烘托浪漫的景观主题。
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上海滟澜山景观主题
层次丰富的五重垂直绿化
第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等
情景化小品！
在组团绿化和宅前绿化设计时，注重景观小品的可识别性和趣味性，通过情景化的小品设置营造私属 感和亲切感。
严谨的细节处理？
特别注重行人平视视线范围内，容易观察到的景观细节的处理，如，指示牌、工程配套构筑物、较高 花坛的边缘、水磨石景观步道收边等等。
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具体案例分析
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高覆盖的立体绿化
龙湖的项目，大多采用彻底的人车分流，机动车进入社区后直接入库，这样减少了地面的道路面积，保 证高绿化覆盖率。
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成都三千城
高覆盖的立体绿化
龙湖的绿化理念要求硬质铺地在20%以下，使每个社区满眼都是绿色。 在龙湖的项目内，可以看到，墙上、栏杆上都有花草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物。
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二期总平面图
景观特色关键词
六重景观 曲线构图 地形变化 植被气味
空中花园 节点规整 趣味细节 植被色彩
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景观的层次感：六层景观空间
项目在景观设计上，注重空间层次的丰富感，由内 而外的形成六层紧密关联的布局。 第一层：外围的生态圈层，河流和河滩 第二层：植被和森林大道，自然与人工的链接 第三层：高大的乔木 第四层：小乔、灌木 第五层：多姿多彩的花卉、坡地植被 第六层：庭院，建筑内部立体绿化

水
花园洋房部分
二、室外其他景观
10、单元门 11、单元入口室外地面 12、小院围墙及小院门 13、室外灯具 14、露台地面 15、入口标识
室外其他景观——参考效果 参考效果 室外其他景观
10、单元门 、
材质 单 山 水 LAVIE 现 场 效 果 下一步工作 考 单元门 450元/ 已经完成工作 外 单元门 门
瓦 屋 瓦 瓦 瓦
瓦 瓦 瓦 4.5 -5.5 外立面 瓦 瓦 瓦 **** 屋面
瓦 华 润 橡 树 湾 使 用 的 油 毡 瓦 瓦
外立面材料——**** 外立面材料
窗占成本比重比较多，如何既保证品质又大力降低成本， 窗占成本比重比较多，如何既保证品质又大力降低成本， 是本项目窗招标的一个前提。 是本项目窗招标的一个前提。 材质 红 郡 现 场 效 果 开启方式 外 已经完成工作 资 审 外 窗 送 样 效 果 下一步工作 窗 窗 500 / 窗 窗 12 7 窗 外 窗 55 外
外立面材料——**** 外立面材料
8、台阶踏步 、
红 郡 现 场 效 果 铺贴方式 踏步 面 下一步工作 **** 外 面 外 材质 部位 外
台
踏步
踏步
面
面
外立面材料——**** 外立面材料
9、外露落水系统 、
材质 PVC 红 郡 现 场 效 果 20-30 / 落水系统 已经完成工作 100mm 10 / 水 材 下一步工作 厂 家 送 样 品 水 效 水 果 外露 材 水 58 材料 /
外立面材料——参考项目“上海万科红郡” 参考项目“上海万科红郡” 外立面材料 参考项目
红郡所用主要材料
材料：蓝灰色水泥瓦 品牌：拉法基(曼宁家) 价格：5.8元/片 材料：铝合金外窗 价格：未知，但是根据现 场效果应该不便宜 材料：文化砖 品牌：古猿人 价格：60元/平米 材料：真石漆涂料 价格：

以项目为管理对象 项目的完全直接成本 间接成本分摊
龙湖成本责任部门
房市金碟
龙湖成本管理的职能
职能部门 战略发展部 土地成本管理 1、设计费管理 2、设计优化产品成本控制 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造价管理 成本管理职能
期间费用
财务费用 管理费用
房市金碟
龙湖目标成本测算和分解
房市金碟
为什么要进行目标成本管理 利润=售价-成本
房市金碟
准确预测编制目标成本的作用
提前锁定投资 合理确定销售价格 预测投资效益
房市金碟
期间 费用
调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续 费
管理人员工资、行政支出、福利等费用 资金成本
管理费用 财务费用
项目制成本管理组织形式
公司总经理 项目负责人
设计研发部 工程管理部
项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
研发专员 专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
成本管理部 营销部 计划财务部
房地产开发的投资控制
房地产建设投资阶段划分
建设工程项目的阶段 启动阶段 规划阶段 实施阶段 收尾阶段
项 目 建 议 书
可 行 性 研 究
勘 察
设 计
施 工
采 购
试 运 行
竣 工 验 收
房地产投资比例阶段划分
建设 安装 完成
100%
投使 入用
合发 同包
决立 策项
特别在房屋预售阶段，准确测算成本，
预售价格确定以后，控制好成本才能保

1. 重庆-紫都城一二期 279
结算成本 高层
2. 重庆-水晶郦城
289
结算成本 高层
3. 重庆-观山水
300
结算成本 高层
4. 成都-弗莱明戈一期 310
目标成本 花园洋房、高层
5. 成都-三千里
340
6. 无锡-太科园
343
7.
重庆-江与城二期33#
地块
352
8. 重庆-睿城一二期 361
9. 成都-三千城
2.景观成本范围
景观成本范围：
与原范围的差异:
1. 软景 2. 硬景 3. 周界围墙、大门及入口岗亭 4. 导示系统 5. 环境水电
1. 挡墙结构成本，原纳入景观硬景成本，现调 整如下：
跟建筑主体结构相连的结构挡墙其成 本纳入建筑及安装工程费/建筑工程/ 主体结构及粗装修
跟建筑主体结构不相连的、因场地自 身高差必须存在挡墙，其结构成本纳 入三通一平工程费/场地平整。
6. 环境设施及小品 7. 室外游泳池 8. 运动场地
2. 光彩工程（住宅光彩、商业光彩、商业广告 位、灯箱)成本，原在景观成本范围内，现 调整纳入入建筑及安装工程费/安装工程/其 他安装工程
9. 环保降噪工程
注：运动场地、室外游泳池、环保降噪 工程并不是每个项目都有，故单独列示
2.景观成本费项明细
A类地区高层景观成本
序号
项目名称
单方成
本
成本版本 重庆-郦江
目标成本 花园洋房、高层 376
11. 重庆-悠山郡二期 385
目标成本 花园洋房、高层
说明
红线表示现平 均成本349元 /m2。
12. 成都-翠微清波 391
预结成本 高层

8 185
单价
(元/m2) 合价 (万元)
369
620
857
126
365
103
50000
40
2200
41
比例
18.37%
路面铺装
m2
面层
㎡
100mm厚C20混凝土基层 ㎡
100mm厚级配碎石垫层
㎡
素土夯实
㎡
1018 1 1 1 1
223
23
150
48
24
1
梯式景观
m2
452
500
23
中心景观区设置廊架8个每个按5万元控制。长度4－5米，石木结构。
2 四米宽的景观消防车道 ◆ 4米宽的沥青车道
30mm厚细沥青混凝土 50mm厚粗沥青混凝土 150mm厚C20混凝土 150mm厚级配碎石垫层 素土夯实 100*300*800花岗岩路牙 ◆ 4米宽沥青道路 30mm厚细沥青混凝土 50mm厚粗沥青混凝土 150mm厚C20混凝土 150mm厚级配碎石垫层 素土夯实 100*300*800花岗岩路牙 ◆ 4米宽景观道路 面层 ◆ 小区曲折景观道路 面层 100mm厚C20混凝土基层 100mm厚级配碎石垫层 素土夯实
有
80个
Y
有
27 套
Y
有 Y
1525m 2
有
74个
Y
二、各项费用比例
序号
一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一
成本项目
园林环境费 绿化建设费 大门 道路建造费 铺地景观区 停车位 滤水层（基层） 围墙建造费 景墙 室外照明及水电费 室外零星设施 签证变更及不可预见费
单位
M2 M2 项 M2 M2 m2 m2 M 个 M2 项 项

地被
5968
35.8
60
6.42
1.8
草坪
27647
121
44
46.1
6
绿化土方
69300 m3
221
32
10.8
绿化变更 60000
176
29
8.7
硬景成本 硬景部分造价为3435万元，占总造价的63%，单位面 积造价981元
项目名称
硬景
水景
道路
特色铺装
室外照明及水 电
大门
其
中
网球场
其他构件
游乐设施
20.4
所占造 价比例 （%）
100 8.5 19.2 7
5.6
0.4 1.3 4.6 1.8 3.4 7.2 3.6
成本分配 主入口及会所周边景观仅为总面积的11%，但造价比例却占总造价 的29%，为整个景观的重点，设计及布局方案要能突出项目的亮点
项目 名称
主入 口部 分
会所 周边 景观 部分
宅间 景观 部分
硬景包括水景、水系、 圆形铺装、景石、水电、 假山、游泳池、木平台、 台阶、人行便道等，
软景包括行道树（特
大海枣、香樟、橘子树、 名 称
樱花、桂花、合欢、马
硬景
褂木等）。
软景
面积
5000
1000
中小乔木 灌木 草坪地被 土方造型
300 400 300 1000
变更费用 1000
面积比例 83 17 5 7 5
3700
92.5
430
软景
300
7.5
172
大乔木
300
7.5
157
变更费用 300

花海推荐参数（占示范区）
CHENLI
18
模块2.3 -售场前部密林
植物层次
收 • 售场前密林区营造要点：
1、区别；与入口区密林相比，更为精致，手法更细腻，林下层次有小灌木以 及花境；
2、植物种类：树种姿态优美，叶片细腻；草花以符合项目色调的时令草花为 主，注意横竖线条的搭配。
3、树冠：树冠搭接。郁闭度稍高，树冠直径在道路宽度的2~3倍。
• 入口密林区推荐参数
收 有体量的蒙古栎群体景观
2021/3/7
搭接的树冠
CHENLI
林下幽闭感
17
模块2.2 -花海
2021/3/7
放 花海营造要点：
1、数量：花相好，群体效果好，草花植物用量大，整 个示范区用量23W株（60~100株/ ㎡ ）； 2、面积： 面积是花海的视觉冲击力的保证，通过调整 道路位置，保证了花海的整体感，同时使面积达到整个 示范区景观面积的1/5(2300㎡) ； 3、色彩：浪漫风格色彩 蓝+白（白桦）； 4、层次：植物层次为两层，白桦+草花，白桦从植。
集团内部 资源整合
模块化的意义及作用
2021/3/7
CHENLI
3
景观模块化工作流程
成熟项目景观
筛选 提炼、反馈
固化
模块化景观产品
产品中心专员 产品中心总监
产品中心专员
产品中心总监
确定模块 化目录
目录确定
项目大景观组 客户
2021/3/7
产品中心专员
模块化 v1.0版
团队内审
模块化 v2.0版
项目大景观组 营销
C 模块3
施工图及后期实施阶段 景观小品
建立3.1龙圆湖形标木准平台；3.2 水景小品 3.3 室外家具；3.4 沙坑