下载文档原格式
凤凰旅游发展现状及未来趋势分析随着人们对休闲度假和旅游体验的需求不断增长，旅游业成为全球最重要的经济增长驱动力之一。
凤凰旅游作为中国最著名的旅游区之一，其发展现状及未来趋势备受关注。
本文将对凤凰旅游的现状进行分析，并展望其未来的发展趋势。
凤凰旅游作为国内重要的文化旅游目的地之一，以其独特的历史文化遗产和风景名胜而著名。
凤凰古城的建筑风格独特，保留了大量的明清古建筑，这些古建筑融合了汉、苗、土家等多个少数民族的建筑风格，给游客带来了独特的观光体验。
此外，凤凰还有丰富的民俗文化和传统手工艺，如苗绣、木雕等，使得凤凰的旅游吸引力更加突出。
根据相关数据显示，凤凰旅游业近年来呈现良好的发展态势。
随着旅游业的兴起和人们对旅游体验的提升需求，凤凰旅游区的游客数量呈逐年增长的趋势。
尤其是在中国日益增长的中产阶层和退休人员中，凤凰作为一个文化底蕴深厚的旅游目的地，受到越来越多的关注和游客的青睐。
然而，凤凰旅游发展也存在一些问题。
首先，旅游资源开发不平衡是一个突出的问题，凤凰古城是主要的旅游景点，而周边地区的旅游资源却较为贫乏。
因此，凤凰旅游业发展需要更好地整合周边资源，使游客能够更好地进行旅游体验。
其次，凤凰旅游区基础设施建设相对滞后，尤其是交通状况不佳，影响了游客的体验和旅游业的发展。
因此，提升旅游交通的便利性和效率性，是凤凰旅游业未来发展的重要课题。
未来，凤凰旅游业将面临一些新的机遇和挑战。
一方面，随着中国经济的持续增长和人民生活水平的提高，人们对休闲度假和旅游体验的需求将进一步增加，这为凤凰旅游业的发展提供了广阔的市场空间。
另一方面，随着中国旅游市场的竞争日益激烈，凤凰旅游区需要不断提高自身的竞争力。
为了实现可持续发展，凤凰旅游业需要注重提升服务质量，开发更多的旅游产品和体验项目，满足多样化的游客需求。
此外，发展文化旅游、生态旅游等新兴旅游业态也是凤凰旅游发展的重要方向。
通过提升旅游体验的独特性和差异性，凤凰旅游业可以更好地吸引游客，增强持续竞争力。
三亚市人民政府办公室关于成立三亚市凤凰国际机场迁建工作领导小组的通知文章属性•【制定机关】三亚市人民政府•【公布日期】2013.01.05•【字号】三府办[2013]6号•【施行日期】2013.01.05•【效力等级】地方工作文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文三亚市人民政府办公室关于成立三亚市凤凰国际机场迁建工作领导小组的通知（三府办〔2013〕6号）各镇人民政府，市政府直属各有关单位：根据海南省人民政府办公厅《关于成立三亚凤凰国际机场迁建领导小组的通知》（琼府办〔2012〕195号）精神，为配合省政府做好凤凰国际机场迁建工作，市政府决定成立三亚市凤凰国际机场迁建工作领导小组（以下简称“领导小组”）。
现将有关事项通知如下：一、领导小组及成员组长：林东市委常委、市政府常务副市长副组长：朱允山市政府副市长何世刚市政府副秘书长张利市发展改革委主任安迎泽民航三亚安全监督管理局局长赵亚辉海航集团凤凰机场迁建指挥部总指挥成员：市发展改革委、市规划局、市国土环境资源局、市海洋渔业局、市财政局、市国资委、市旅游委、市交通运输局、市水务局、市地震局、市综合行政执法局、三亚气象局、市林业局、三亚海事局、天涯镇政府、崖城镇政府、民航三亚安全监督管理局、民航三亚空管站、海南电网公司三亚供电局、三亚城市投资建设有限公司、海南太平洋石油实业股份有限公司等单位主要负责人。
领导小组下设办公室，负责领导小组日常工作。
办公室设在市发展改革委，办公室主任由马育红（市发展改革委副主任）担任。
二、职责分工三亚市推进凤凰国际机场迁建工作领导小组职责为在海南省凤凰机场迁建工作领导小组的统一指挥下，统筹三亚各方面资源，协调解决项目推进中遇到的重大问题，积极推进凤凰机场的整体迁建。
各成员单位职责分工如下：（一）市发展改革委：牵头推进项目前期工作，督促成员单位落实工作职责，协助业主单位及时取得市级审批文件；配合省发展改革委和项目业主单位推进可行性研究等工作；加强与省发展改革委沟通，跟踪推进项目前期工作报批等。
本人对课题任务书提出的任务要求及实现预期目标的可行性分析1)、理论可行性分析：早在2000年前后兴起的博客。
经过十多年不断改进，博客已经向多元化发展。
可供参考的模板(例如：腾讯博客、新浪博客、网易博客、搜狐博客、天涯博客、凤凰博客等)，所以资料相对充分，足够支持我完成属于我自己编写个性博客的基础。
2)、经济可行性分析:现今对于编写博客网站软件，相对以往开放很多，编写软件工具也不会在单一。
在网上可以很轻易下载到免费的版本，可以在获得软件上不用担心付不起这花费。
所以在编写博客网站时经济上完全满足。
3)、技术可行性分析：大一到大三学的C、C++、网站建设与维护、数据库系统、等编程语言的学习与实验将为本次的编写奠定基础。
软件工具繁多，例如：DREAMWEAVE、PHOTOSHOP、RAIDENHTTPD WEB SERVER 2.0.27 、ECLIPSE等，各版本软件不断更新，大众化，网站建设也已经不像以前那么繁琐，技术要求上也没有那么高了。
所以相信在编写博客网站，即使遇到问题也会相对轻松的决解。
而且，现今电子产品技术成熟，移动技术的提供的方便。
这些基础技术支持，自己完全能过动手制作属于自己的个性博客网站。
4)、管理可行性分析：本博客网站在功能上只提供了日记的撰写、少量的图片的上传、用户的互动、点评。
并没有涉及到大量的数据处理，需求空间容量支持不会很大。
而且经过十多年的发展，网站技术出现的问题，基本得到决解。
在网上可以得到很多先例经验。
所以，在管理自己编写博客网站，技术也完全不成问题。
总结，实现预期目标的可行性分析以及任务书的要求可行分析。
完成本次的课题任务，不论是外在条件还是内在能力多可以满足。
华侨凤凰国际创意产业展示中心建设立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目概论 (1)一、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目名称及承办单位 (1)二、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设产品方案及建设规模 (6)七、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目主要经济技术指标 .. 9项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设产品说明 (15)第三章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)华侨凤凰国际创意产业展示中心建设生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目建设期污染源 (31)（二）华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (73)投资计划与资金筹措表 (73)三、华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (77)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (78)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (79)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (85)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目综合评价 (88)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：华侨凤凰国际创意产业展示中心建设投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该华侨凤凰国际创意产业展示中心建设项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
XX产权式酒店可行性研究报告三XX公司资产经营管理公司、销售部联合制作目录第一部分：产权酒店概述第二部分：XX产权酒店背景分析第三部分：XX产权式酒店经营模式第四部分：业主权益及投资收益分析第五部分：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第六部分：可持续经营和盈利保障第一部分：产权酒店概述一、一、产权酒店的概念解析1、1、产权酒店的来源产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。
这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。
产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
2、2、产权酒店的发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家预计2004年全球产权酒店销售将突破300亿美元。
二、二、产权酒店的基本特点1、1、地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。
2、2、经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。
3、3、投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。
4、4、运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。
三亚凤凰国际机场城市候机楼项目规划报告目录一、机场概况二、项目介绍三、可行性分析四、城市候机楼设立方案五、运做模式附:周边县市情况简介一、凤凰机场概况三亚凤凰国际机场始建于1994年6月，是中国第一家股份制民用机场。
机场占地公顷，跑道长3400米，宽60 米，飞行区面积公顷，为4E级机场，可满足波音747 - 400 等大型飞机全载起降，停机坪可同时停放42架大中型飞机。
2007年5月，凤凰机场新建了具有东南亚热带风格的国际航站楼，建筑面积9000平米，改善了机场国际候机环境，大大提升了凤凰机场的国际航班保障能力，为国际旅客提供了便捷、舒畅和独具特色的出入境通道，有效提升了机场口岸新形象。
与此同时，通过对国内航站楼的改扩建，机场国内航站楼面积已达4万平方米，年旅客吞吐量保障能力可达650万人次。
在海南省政府、三亚市政府的大力支持和海航集团的正确领导下，从2002年开始，凤凰机场进入高速增长阶段，旅客吞吐量年平均增长率高达25% , 2007年突破500万人次，2008年突破600万人次，2009年上半年完成旅客吞吐384万人次，预计年底突破700万人次，为当地经济发展做出了应有的贡献。
截止2008年底，凤凰机场共开通国内外航线103条，与国内外80个城市建立了通航关系，国内航线网络覆盖了除台湾、西藏外的其他省份。
与韩国首尔、俄罗斯莫斯科建立了定期航线，并不断拓展航线网络。
2009上半年，春秋将凤凰机场作为公司未来发展的重要基地。
低成本航空公司的引进，势必引起航空公司的航线竞争。
与旅客切身利益的机票价格也会有一定的影响。
以上均为三亚旅游业的市场开发带来更多的潜在客源，增加机场的旅客吞吐量。
为三亚旅游业开辟更多的潜在市场。
为满足机场快速发展需求，机场近年来不断对候机楼、停机坪等基础设施进行改扩建。
2007年，随着国内候机楼改扩建和国际候机楼新建工程的完成，凤凰机场年旅客保障能力达到650万人次。
同时，凤凰机场2009年上半年旅客吞吐量同比增长超过30%，全年预计旅客吞吐量将超过设计容量。
国际项目可行性研究报告一、项目背景和意义随着全球化的加速发展，国际间的合作与交流越来越频繁，各国间的经济联系也日益紧密。
在这种背景下，国际项目的开展成为了一种常见的现象。
国际项目是指跨越国家界限，由不同国家之间联合开展的项目，旨在实现共同的目标，解决共同的问题。
国际项目一般包括国际合作项目、国际援助项目、国际合资项目等。
通过国际项目的开展，可以实现资源整合，提升经济效益，扩大国际影响力，促进全球可持续发展。
本报告旨在对国际项目的可行性进行分析，以期为项目的实施提供决策支持和指导。
通过对项目背景和意义的概述，有助于我们更好地了解国际项目的价值和作用，为项目的实施奠定基础。
二、项目概况1. 项目名称：国际合作医疗援助项目2. 项目地点：非洲某发展中国家3. 项目目标：提升当地医疗水平，改善当地居民的健康状况，促进当地医疗资源的可持续发展4. 项目内容：医疗设备捐赠、医疗技术培训、医疗服务支援5. 项目实施方：中华人民共和国国家卫生健康委员会、非洲某国家卫生部门6. 项目周期：3年三、市场分析1. 需求分析：非洲某国家医疗资源匮乏，医疗设备陈旧，医护人员短缺，导致当地居民的医疗需求难以得到满足。
2. 市场空间：随着当地经济的快速发展和医疗服务需求的增加，医疗援助项目具有广阔的市场空间。
3. 竞争现状：国际援助机构和非政府组织在非洲国家援建医疗设施和提供医疗服务，存在一定的竞争压力。
四、可行性分析1. 技术可行性：国内医疗设备制造企业技术领先，可以提供适合非洲某国家医疗需求的设备和服务。
2. 经济可行性：国家卫生健康委员会愿意提供财政支持，非洲国家卫生部门也愿意承担一定的经济责任，项目具备一定的经济可行性。
3. 社会可行性：医疗援助项目受到各方的普遍支持，具有良好的社会可行性。
4. 管理可行性：国内有丰富的国际项目管理经验和专业人才，可以有效保障项目的顺利实施。
五、风险分析1. 政治风险：非洲国家政局不稳定，可能影响项目进展和实施。
关于凤凰网的分析当今时代，已经进入了网络时代。
网络的发展使庞大的受众群体在进行分化。
其中，年龄、教育、职业、收入、地域等差别，使得中国网民对于内容、体验的需求早已开始千差万别。
与此同时，受众的媒介接触渠道也在不断发生变化，无缝化、碎片化成为显著的特征。
移动互联网和户外媒体的迅猛发展，使得受众全天与不同的媒介接触，从而获取需要的信息。
在这种环境下，凤凰网成为很多受众的首选网站。
凤凰网拥有优质的新闻资讯、纪录片资源以及高水准的品质栏目，更强调自身的媒体基因和卫视传承，多年的事件报道经验为凤凰网奠定了良好基础，使凤凰网、凤凰视频的事件报道深入人心。
人民网是以世界十大报纸之一《人民日报》建设的新闻为主的大型网上信息公布平台。
人民网的特色是建立了以“中国共产党“新闻为龙头的包括有”中国人大新闻”、“中国政协新闻”、“中国工会新闻”、“先锋网”等在内的中央网群，通过中央网群，集中、系统、鲜明地展示党和国家有关部门的形象，传播他们的声音，成为重要新闻发布的主渠道。
与人民网一样，凤凰网有其自身的特色，使得它具有很大的优势。
凤凰网最具优势的节目资源是纪录片，凤凰网拥有多年来凤凰卫视制作的优秀纪录片节目。
在优质栏目方面，凤凰网追求电视品质与互联网特性的完美结合，以高水准的电视质量呈现互联网精彩，同时在囊括凤凰卫视新闻版权以及国内众多优质媒体资源基础之上，配以凤凰式的直击解读，因而对受众有很大的吸引力。
另外，与其它媒体相比，凤凰网也具有特色的内容。
腾讯QQ今日要闻的特色内容是汽车，读书，财经，拍拍，微博；飞信迷你首页的特色内容是139邮箱，群组；暴风资讯的特色内容是影视，视频新闻，合作版块；搜狐微门户的特色内容是深度报道，高清图片等等。
相比之下，凤凰网的特色内容更为突出，它设立了评论频道。
凤凰网的评论版可谓也是独具特色的。
首先我们要先明确下新闻评论的含义，新闻评论就是有关论者就具有新闻价值的事实或当前的社会现象所作的分析评论。
项目计划书范文项目计划书范文一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中构成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
此刻，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计XX年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们应对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线项目策划书样本--策划书5篇项目策划书样本--策划书5篇。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，那里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争十分激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
凤凰国际可行性分析 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022凤凰国际可行性分析一、项目概况凤凰国际位于大同市中心区――城区西侧的振华街，北至大同市教育学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望。
南北长226米，东西宽度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整个项目地块基本呈一长方形，布局规整。
规划指标二、投资分析概述1、投资分析的目的本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。
2、投资分析的依据市场调研及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等；本项目的规划设计方案及相关经济技术指标；项目开发建设方案（项目开发周期，资金投入情况）；行业一般获利能力；国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料；大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。
3、投资分析的条件和范围条件：本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算，不考虑自有资金的机会成本。
范围：本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。
三、建设方案1、方案设想总体设想本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以较高的性能价格比吸引客户，树立物业的品牌形象。
建设经营期本项目开发建设经营期为3年，即年—年。
开发方案本项目以滚动开发方式，建设工期为24个月；销售进度方案于开工6个月后（2004年8月）开始正式销售，销售周期为20-21个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的35%（约38500平方米），住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的40-45%（约44000-49500平方米）。
四、投资估算1、土地成本A、拆迁成本序号项目面积及造价1教委回迁住户面积8750平方米2教委其余住宅面积6250平方米3教委办公楼面积1000平方米4教委商业面积5000平方米5可销售价格元6住宅15000M2造价元7办公楼1000M2造价1000000元8商业5000M2造价6000000元9总经济造价2625000元B、土地成本分析以地上建筑面积约120600平方米计算（其中住宅面积约110000平方米，会所面积约3000平方米，商业面积约7000平方米，非配套公建600平方米），可销售面积为117000平方米，土地成本元，平均每平方米分摊地价470元。
2、住宅建安成本（参考北京方南家园建安成本）方南家园工程概况：该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁匠营横七条44号；该项目平均售价6000元/平方米；工程总建筑面积54830.92M2；结构形式为现浇剪力墙结构其中一栋住宅楼为地下二层，地上23层，建筑面积27783.43M2；。
我们就以方南家园这栋楼为例，其建安成本分析如下：方南家园5#楼建安成本估算序号项目名称单方造价（元）1土建工程2装饰工程3电气工程4管道工程5通风工程6合计注：此建安成本费用中不包括电梯及安装费。
工程三材汇总表序号工程名称钢材（t）其中：钢筋木材（m3）水泥（t）1土建工程2装饰工程3电气工程4 管道工程5 通风空调6 合计说明：土建工程土建工程内容：序号12345阳台及凸窗内栏杆阳台晾衣架78地下室基础防水厨房地面防水卫生间地面防水屋面防水模板工程脚手架工程大型垂直机械使用费钢筋工程构建工程构建制作安装工程屋面工程子目名称土石方工程现场搅拌混凝土工程砌筑工程6910其他工程防水工程非实体消耗量土建工程造价： 序号 子目名称 人工费（元） 材料费（元）合计 1 土石方工程 71457 43632 43632 2 砌筑工程 12540 44621 58202 3 现场搅拌混凝土工程 379587 2742663 3404863 4 钢筋工程 321044 4845002 5174379 5 构建工程 27688 3744 6 其他工程605730 605730 7构建制作安装40236621971495装饰工程部分：装饰工程内容：装饰工程造价：电气工程、管道工程、通风工程部分：电气工程、管道工程、通风工程内容：电气工程、管道工程、通风工程造价：凤凰国际总建安成本估算说明：由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区10-15%，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为1091-1160元；每栋楼配备两部电梯，共12部电梯，以每部50万计，共需6000000元，折合每平方米住宅建安成本增加55元；我们取住宅单方造价较高值1160+55元/平方米，以住宅总面积110000平方米计算，则住宅建安总造价为亿元；其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为亿元。
3、其他费用序号项目费用（元）1人防设备30000002配套3费率3外网55000004不可预见费20000005绿化费25000006管理费用30000007教育投资40000008银行利息9广告500000010策划64000011水增容+液化气140000012房管局登记费20000013合计4、总成本造价5、可销售面积（住宅及商业）建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为：五、高档住宅价格分析1、大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以15%-20%的速度增长，而且需求旺盛；2、预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升；3、以目前市区内多层宅价格最高价2100元计算，预计未来两年价格可达到2500-2600元；4、豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅800-1000元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。
5、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价3000-3250/平方米最为合理。
六、利润分析1、利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。
本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。
2、利润统计表总投资额0元总销售额0元营业税（%）元销售佣金(3%)元毛收入元所得税(33%)元纯收入元投资回报%说明：在土地成本、各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润；本项目总投资额为亿元，销售率达到100%，总销售额为亿元，以开发周期3年计算，项目毛利润为亿元；扣除33%的所得税，净利润可达到亿元，投资回报率为%。
七、项目分析1、产品定位A、产品定位、设计、概念空间大。
产品定位：高层、高密度、高容积、高档住宅项目；规划与建筑设计特色：户型大、豪华、欧陆风情；产品概念：国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性、生活舒适性。
B、市场稀缺性与唯一性目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目；城市建设需要标志性住宅项目；富有人群需要高品质居住生活，心理上乐于期待极具特色的豪宅项目；针对本项目建筑规划和定位，我们认为，本项目在一定时间内具有唯一性和不可模仿性。
C、项目目前实际情况和开发条件项目尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估计需时至少1个月才能基本完成；在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要一些时间（此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行）；目前土地并未拆迁，乐观估计需要1个月，希望在2004年5月能顺利开工；包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在4月同时开工，施工时间需要2个月；由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有2个月的宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大；销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时3个月；其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。
2、客群市场A、大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分；B、富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅的市场需求；C、最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。
3、风险分析A、价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。
根据我们的成本核算，每平米的综合成本为2500多，要达到15%的利润率，我们的住宅平均售价应达到3000元以上，这对于目前平均售价为1800元的市场来讲，价格显然是比较高的。
降低价格风险，在项目土地成本、各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间；另一方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。
B、竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同、相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们一旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。
如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机、遇见市场竞争的可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。
因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争、争取更多的时间、抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。
后来者要想取得好的成绩，自然要付出加倍的努力和代价。
C、工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，我们要做好打“持久战”的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要面临的大问题，只有进行准确的市场预测、超前的产品规划、丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的项目在较长销售时间中、激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
D、品质风险在未来的销售过程中，无论我们推出多么新颖的宣传广告，采取多么眼花缭乱的销售手段，告诉人们我们的项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高的价位。
一位着名的经济学家说过：没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。
就是说，商品的价格并不是最重要的，重要的是产品的品质是否能真正满足消费者。
