深圳大冲旧城改造城市设计

南山区大冲村旧村改造规划简介深圳市城市规划设计研究院孙畅一、规划背景弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。

就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。

再不施救，深圳将无以为继。

为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。

随着2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。

二、现状概况1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。

2.人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。

3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。

现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。

4.建设：本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。

5.权属：已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的36.5%。

三、改造定位的确定城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》时间：2011-7-28地点：水贝村京基旧改办公室出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷主持人：邵雷议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析章程：◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）一深圳市城中村现状分析与改造的必要性城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。

1. 深圳特区内城中村现状分析广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。

据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。

城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。

这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。

片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2. 改造必要性A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。

城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。

从而降低了城市的综合竞争力。

从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。

旧城改造规划的重点问题
需解决的一些主要问题
I－定位发展战略——立意、目标取向，决定战略高度整体定位——决定价值实现II－规划成果功能布局技术成果III－容积率经济测算——制定容积率依据容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制规划奖励——决定资源利用政府规划审批－审批支撑
改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发
拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式
旧城改造规划案例－上海新天地
上海新天地－城市发展的新动力
旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人
旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定
旧城改造
城市更新
涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容
内容
动因
注重
内涵
防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）
着眼于区域的整体发展，城市的整体更新
城市的综合战略计划
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”
新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
新天地南里—现代建筑为主
石库门建筑元素
旧城改造规划案例－深圳大冲村

².成为与深圳市未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚商
业、商务及居住社区。
3.成为深圳市高新技术产业园区和华侨城旅游景区的重要配套基
地。
大冲所处的区域环境优越、具有得天独厚的资源优势：
自然：东临大沙河水系，西临高新技术产业园区，南侧为深南大道，北有成熟的住宅 社区，植被茂密、空气清新，是不可复制的宝贵用地资源；
深南大道 园区中区的东部，北起硅谷别墅南侧、南至 深南大道、西起科技大道、东至沙河西路。
用地组成：由商业服务业设施用地、居住用地、配套公共设施用地组成。 用地面积：规划总用地面积68.4万平米。（包含学校、幼儿园等配套公共设施） 开发目标：1.成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆和典范。
效果图
理念
大冲旧村改造项目位于深圳市南山区高新技术产业园区东部，是包含了商业、办公、住宅和配套公共设施等多种物业形式的h大型城市综合改造项目，也是未来深圳城 市建设的重点区域。
还迁自住商品房区位于总体规划用地的核心地带：东侧是小型城市公园，西侧为高层商住区，南侧小区主入口结合古榕树和休闲绿地统一布置，并与商业、办公区隔路相望，使得自住区能够全方位享受到大社区配套物业带来的便利；东、南、西三个方向的建筑能够有效地阻隔城市主干道带来的不利影响，同时，用地北侧的学校操场也能够有效提升本区外围的自然条件——总体而言，还迁自 住商品房区是本区最适合居家生活的地块之一。
用地条件：用地位于南山区东部，倚靠发达的公路和轨道交通能够顺利通达市区和关外及 泛珠三角周边各个城市——交通的“利好”更使得我们的楼盘具有极大的升值潜 力；
社会人文：大冲村具有悠久的文化背景和人文底蕴，是深圳市具有相当经济活力和发展潜力 的片区，未来的大好前途不可限量。

深圳市华润大冲旧改项目01-02地块 规划与建筑方案竞赛任务书目 录第一部分 项目概况 (3)一、项目名称 (3)二、项目概况 (3)三、大冲旧改项目概况 (6)四、城市设计控制 (9)第二部分 设计依据 (10)一、规划要点 (10)二、当地政策要求 (10)三、会所配套建议 (10)第三部分 项目定位 (11)一、项目定位 (11)二、住宅产品定位 (11)第四部分 设计要点 (13)一、规划设计阶段 (13)二、建筑单体方案设计阶段 (14)第五部分 设计进度和各阶段成果要求 (16)一、设计进度要求 (16)二、设计成果要求 (16)第一部分 项目概况一、项目名称深圳市华润大冲旧改项目01-02地块（以下简称“本项目”）。

二、项目概况1.项目范围本项目用地形状大体呈倒U字型，南北最大距离171米，东西最大距离437.8米，倒U字的三段的宽度，自西向东依次约为132.6米、58.1米、45.2米。

1)东临城市快速路沙河西路，与沙河公园及大沙河仅一路之隔，再往东为名商高尔夫球场及华侨城旅游景区。

2)西临城市次干道铜鼓路，隔路为南山外国语学校文华学校。

3)南靠玉泉路（规划）和大冲三道（规划），南面地面包括：现有住宅小区英伦名苑一、二、三期、莱茵花园小区及华润自有住宅三、五期地块。

玉泉路规划为城市次干道，双向四车道，远期规划向东一直连接至沙河东路，与沙河西路交汇处将建设立交匝道，使沙河西路的北行车辆可方便地进入玉泉路；道路用地现状较为杂乱，自西向东大致为黄土地面、水泥路面小道及停车场、杂草地。

i4)北至大冲一道（规划），大冲一道以北是城市山谷住宅小区。

大冲一道规划为城市支路，双向2车道，目前被城市山谷小区砌围墙圈占为私家路。

按照地形图显示，围墙的位置向南越过项目红线约0.6米，已侵占了本项目少量用地。

图1-1 项目红线图2.地形地貌：项目地形大体呈西高东低状态，高差较大。

其中东部靠近沙河西路一侧的坡度较大，地势变化明显，中部相对平缓。

深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。

梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。

选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。

梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。

南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。

选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。

以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。

通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。

观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。

（注意：需重新编号）编号：ZH038/02C/001 大冲旧改项目一期工程一标段土方及基坑支护工程监理细则编制：审核：SHENZHEN CHINA OVERSEAS SUPERVISION CO.,LTD.2012年6月22日目录一、工程概况 (2)二、监理依据 (4)三、监理目标 (4)四、监理部组织架构及职责分工 (6)五、监理部工作流程及说明 (6)六、质量控制............................... 错误！未定义书签。

七、进度控制 (14)八、投资控制 (15)九、质量检测和监测 (15)十、安全监理要点 (16)十一、应该形成的质量记录 (17)十二、工序检查、物料检查一览表 (17)一、工程概况1、地理位置及环境特点1.1、地理位置拟建中的“大冲旧改项目一期工程一标段”工程位于深圳市南山区，地处深圳市市中心；项目用地位于深圳市大冲村内，深南路以北，铜鼓路以西，科技路以东，交通条件便利。

1.2、环境特点场地用地红线南侧紧靠地铁高新园站，西南侧紧靠居民楼朗景园，西侧与直径1米的供水铁管紧邻；周边市政道路下有各种市政管线。

1.3、大冲旧改项目一期工程一标段工程参建单位建设单位：华润置地（深圳）有限公司地勘单位：深圳市勘察测绘院有限公司设计单位：深圳市勘察测绘院有限公司监理单位：深圳市中海建设监理有限公司施工单位：深圳市英龙建安（集团）有限公司（土方）深圳市勘察测绘院有限公司（基坑支护）2、场地条件施工现场场地已平整，通水、通电、通信都有接驳点，周边城市道路可用。

3、工程规模拟建中的“大冲旧改项目一期工程一标段”工程主体结构物业名称为大冲商务中心，位于规划04-04、06、07、08、09、10 地块，占地面积为2.7 万㎡，共建设7栋高层、超高层建筑，总建筑面积为45.4 万㎡，其中计容建筑面积（地上面积）约39.2 万㎡，地下建筑面积为6.1 万㎡，设3层地下室，最高建筑高度为199 米，地上48 层。

福田岗厦旧改和南山大冲旧改拆迁补偿主要标准的简要对比
补偿项目
福田岗厦旧改项目
南山大冲旧改项目
物业补偿
永久性结构建筑
首层按1：0.9的比例补偿集中商业；二层及以上按1：0.9的比例补偿住宅
首层的60%按 1：1的比例补偿商业物业或写字楼，首层的40%、二楼以上楼层按1：1的比例补偿住宅
老祖屋补偿
按建筑面积1：1比例补偿住宅
按建筑面积1：3比例补偿住宅
货币补偿
补偿方式
支付方式
补偿方式
支付方式
永久性结构建筑
首层23800×0.9=21420元/平米，二层及以上12800×0.9=11520元/平米。
货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%，交房后（交房时间定为签约后两个月）支付剩余的50%
11000元/平米
交房后一次性支付货币补偿金
签约后一次性支付半年租金，交房后再一次性支付半年租金，之后按季度支付
一层按60元/平米·月的标准补偿；二楼及以上楼层，按30元/平米·月的标准补偿，交房后开始计算租金
交房后按季度支付补偿租金
1、经常受同事、朋友、同行咨询岗厦旧改和大冲旧改拆迁补偿标准情况，本人在此做一个简单对比，供参考；
2、基于对客户商业秘密的保护，上述对比仅公开已能通过公开途径进行了解的内容，且上述资料披露不会涉及到侵犯包括本人客户在内的任何一方的商业秘密；
简易结构建筑及附属
铁皮房及附属物依据残值评估（100~300元/平米）进行货币补偿
货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%，交后（交房时间定为签约后两个月）支付剩余的50%
“砖墙铁皮顶”临时物业按建筑面积2500元/平米进行货币补偿
交房后一次性支付货币补偿金

大冲改造项目质量策划书第一章、编制说明及编制依据一、编制说明为确保建信商业中心工程施工质量，实现集团”两个”转移及“五位一体”的质量的的要求，我项目部在本工程施工前编制本工程切实可行的质量创优策划，对施工过程中的质量管理进行阐述，并编制相应的施工方案，严格按照规、规程操作施工，做好质量“三检”工作，同时要针对质量通病，施工中的薄弱环节、关键工序，根据PDCA循环制度，促进工程质量水平的提高。

二、编制依据1、中华人民国《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》及《工程建设强制性标准》；2、有关工艺标准、工法；3、建工新城（Ⅱ标段8-1地块—建信商业中心）建筑、结构、安装等施工图纸；1）我司与建设单位签定的《建信商业中心工程项目施工合同》。

4、国家及省的有关规、规程及标准：（1）《地下工程防水技术规》GB50108-2008（2）《地下防水工程质量验收规》GB50208-2011（3）《土方与爆破工程施工及验收规》GBJ201-83（4）《建筑地基基础施工质量验收规》GB50202-2002（5）《混凝土结构工程施工质量验收规》GB50204-2011（6）《砌体工程施工质量验收规》GB50203-2011（7）《钢筋焊接及验收规》JGJ18-2003（8）《屋面工程质量验收规》GB50207-2002（9）《建筑地面工程施工质量验收规》GB50209-2009（10）《建筑装饰装修工程质量验收规》GB50201-2001（11）《建筑工程质量验收统一标准》GB50300-2013（12）《建筑工程施工质量评价标准》GB/T50375-2006第二章、工程概况1.1 工程简介工程名称：大冲“城中村改造项目”8-1地块—建信商业中心建设地点：市经开区建工发展大厦旁建设单位：通泰置业设计单位：营造工程设计监理单位：建设咨询监理施工单位：建工集团1.2 工程规模本工程地上4层，地下室1层，建筑高度为25.5 m。

现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。

改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。

城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。

伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。

在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。

本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。

深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。

深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。

1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。

在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。

在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。

2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。

该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。

未Hale Waihona Puke 的大冲１．２ 改造与规划工作历程
大冲村的规划研究与改造前期工作已开展多年： ■ 2005 年4 月22 日，《南山区大冲村旧村改造规划》在深圳市城市规划委员会2005 年第一 次会议上获得全票通过； ■ 2005年9月，深圳市政府选定华润集团作为大冲村旧改的合作开发商； ■ 2006年4月，南山区政府成立由南山旧改办、粤海街道办、大冲实业股份有限公司、华润 集团联合组成工作架构； ■ 2007年3月，《深圳市南山07-03号片区[高新区中区东地区]法定图则》（含大冲旧改用 地）获得深圳市城市规划委员会全票通过； ■ 2007年3月，华润集团与大冲实业股份有限公司签订了大冲旧村改造合作意向书； ■ 2007年9-11月，华润集团根据新的背景情况进行大冲旧改项目整体概念规划国际咨询，并 选中美国RTKL公司的方案； ■ 2008年7月，南山区政府大冲旧改驻点工作组全体进驻大冲办公； ■ 2008年9月，签署《深圳市大冲旧村改造项目合作开发（框架）协议书》，确定了大冲旧 改的主要拆迁安置补偿标准； ■ 2008年12月，南山区城改办组织华润置地（深圳）有限公司、大冲实业股份有限公司联 合委托深圳市城市规划设计研究院作为统筹单位，组织编制《深圳市南山区大冲村改造专项规 划》； ■ 2009年3月，按照市、区政府的要求，华润妥善解决了在大冲旧改范围内的历史遗留用地 问题； ■ 2009年3月18日，签署《深圳市南山区大冲旧村改造项目集体物业拆迁补偿协议》，部分 集体物业率先动迁，大冲旧改取得重大突破； ■ 2009年9-10月，项目组根据《深圳市南山区大冲村改造专项规划》的编制情况，两次向规 划主管部门汇报，并根据相关部门意见调整与完善规划方案； ■ 2010年1月31日-3月31日，华润与大冲村民签订拆迁安置补偿协议，签约率达97.1%； ■ 2010年10月21日，召开南山区大冲村改造规划汇报会，规划方案获得区政府肯定，并要 求尽快向市局申报； ■ 2010年11月，大冲旧改上报市规土委，由市更新办牵头召开处室联审汇报会，各处室提 出书面修改意见，项目组根据意见修改并调整方案； ■ 2011年3月9日，由市规土委更新办牵头召开大冲旧改建环委前置审查交流会，与会的建 环委专家、规土委各处室提出相关优化建议，项目组根据建议进一步调整方案，深化设计内容； ■ 2011年6月3日，大冲旧改项目经规划国土委2011年第42次技术会议审批通过； ■ 2011年9月10日-9月24日，大冲旧改项目于大冲股份公司大楼、南山区旧改办进行了为期 15天的公开展示； ■ 2011年9月28日，大冲旧改项目经建环委2011年第7次会议审批通过。

南山区大冲村旧村改造规划简介深圳市城市规划设计研究院孙畅一、规划背景弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。

就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。

再不施救，深圳将无以为继。

为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。

随着2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。

二、现状概况1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。

2.人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。

3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。

现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。

4.建设：本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。

5.权属：已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的36.5%。

三、改造定位的确定城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。

深圳拆除重建类城市更新设计风险及规避策略摘要：为了承载城市功能，深圳城市更新以拆除重建为主，更新项目一般功能复杂、体量巨大、且容积率与密度越来越高，设计难度与周期较长。

为达到加速回笼资金的目的，开发商往往后期将设计和土建施工重叠进行，设计师只有熟悉更新类项目开发流程，结合项目施工程序，才能避免“三边工程”带来的设计风险。

文章梳理更新项目操作流程，减少更新项目由于流程不清晰、条件无法落地等问题造成的项目周期反复，并指导同类型项目设计。

关键词：深圳、城市更新、开发流程、三边工程深圳的发展速度举世瞩目，在发展过程中城市行政疆域过小、城市主城区的老旧，都已经成为掣肘城市发展的障碍，因此城市更新成了深圳发展建设的重中之重。

为了承载城市功能，更新项目一般功能复杂、体量巨大、且容积率与密度越来越高，设计难度与周期较长，而开发商往往希望能通过后期将设计和土建施工重叠进行，在一定程度上抢回前期消耗的时间，以便加速回笼资金，因此城市更新项目往往会涉及到三边工程。

本文从深圳城市更新项目开发流程特点与导向、“三边工程”特征、风险规避策略三个部分展开论述。

1.城市更新项目开发流程特点与导向2004 年以来，一系列城市更新管理政策文件的出台，表明了政府希望从全局和长远的角度，主动引导城市更新工作的有序展开。

从政策实施的成效来看，更新对象更加广泛（从城中村到工业区然后到涵盖建成区的“三旧”对象），改造方式更加全面（在拆除重建和综合整治基础上增加了功能改变），更新内涵更加丰富（从单一考虑物质环境改善到注重保障公共利益、公众参与等社会环境问题）。

2021年3月1日，全国首个城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，比较常规净地项目，更新项目主要增加了前序的获得土地出让权的一系列步骤，在已经常规开发步骤中增加了还迁、公配、贡献用地、代建设施等取得原物业权力人及政府同意的过程，所以更新项目持续时间较长。

具体流程总结如下：在深圳40多年的城市更新在发展的过程中体系不断完善，逐渐呈现以下特征：（1）更新工作更加合法合规、流程更加高效深圳以“打补丁”的方式不断深化完善城市更新政策体系。

城市肌理 Urban Context
深南大道沿线 ShenNan Blvd.
道路走向 Road Alignment
城市主要开放空间 Major open spaces
城市现有肌理 Existing Urban Textual
城市底图关系 Figure Ground
城市主要功能组团 Major Land Use
3.地块南面为深南路，东侧为沙河西路，北面靠近北环路，还有西侧的 鼓路连接深南路与北环路，这些道路为进出地块的公交或私家车提供了 极其便利的条件。深南路作为深圳市最主要的城市干道之一，有极强的 通行能力并提供了商业开发最为重要的门面。在地块内除了设有公交始 末站外，地铁1号线也将在地块内设置站点出入口；深港西部通道已开 通，这些因素都大大提高了地块的可达性。
2.本项目位于深圳西部三大商圈辐射影响的盲点地段，三大商圈目前均 属于次级的商业中心，影响范围和服务半径不大。而本项目地块几乎位 于三者的正中间，属于商业稀缺地段。但同时也有很大的商业消化能 力，随着近年高科技园的扩大和发展，在本地块周围已形成了很大规模 的居住和工作人群，并且还在膨胀之中，供需关系失衡。这样的区位和 商业现状，为该项目的商业成功提供了基础并孕育了美好的前景。
地铁系统
地块南侧深南路与 鼓路的交叉口设置 有地铁一号线高新 园站，拥有非常便 利的轨道交通系 统，这大大提高了 地块的可达性，是 本地块商业价值的 重要体现之一。
DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN
?
商业区域节点
Major Commercial Centers
本项目位于深圳 西部三大商圈辐射影 响的盲点地段，三大 商圈目前均属于次级 的城市商业中心，影 响范围和服务半径不 大，而本项目地块几 乎位于三者的正中 间，属于商业稀缺地 段。随着近年高科技 园的扩大和发展，在 本地块周围已形成了 很大规模的居住和工 作人群，并且还在膨 胀之中，供需关系失 衡。这样的区位条件 和周边现状为本项目 的商业成功提供了很 好的基础和前景。