划拨土地出让补地价问题计算方法

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地出让金如何计算随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。

一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下：(一)、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

(二)、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

土地出让金如何计算补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数。

随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面小编为大家解答。

▲一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

▲二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下：(一)、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

(二)、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

附件3各类用地补缴地价计算方法根据本次基准地价调整结果及有关政策规定，结合我市实际，对各类原已批准使用的行政划拨用地、划拨地上已建成房屋上市交易、建筑物改变用途引起土地用途改变、调整容积率等用地情况，如符合补办协议出让的有关规定，经批准需要补缴地价的，按以下原则确定补缴标准：一、划拨土地补缴地价（一）划拨土地以宗地为单位整体补缴地价根据国土资源部公布的《协议出让国有土地使用权规范》（试行）有关规定，划拨地补缴地价按以下公式计算：应补缴地价=出让土地价格—划拨土地权益（二）划拨土地上已建成房屋补缴地价标准：1.商业商业用地补缴地价标准，按宗地所在不同地段的区段价或路线价的15%计收。

属《商业路线价表》内所列路段，在标准深度（路边首重建筑物边线起计10米进深范围）内的面积按路线价的15%计收；超出标准深度范围外的面积按所属区段价的15%计收；若以道路为界划分区段、而该道路未设置路线价的，则道路两侧首重建筑物边线起计10米进深范围土地，按标准高一侧的区段价的15%计收。

[表三-1] 商业用地按区段补缴地价标准同一级别不同区段编号。

2.表中价格为首层楼面地价，其他楼层价格进行楼层修正后补缴。

3.补缴地价金额取整数位。

[表三-2] 商业用地按路线价补缴地价标准2.住宅普通住宅（包括经济适用房）用地补缴地价标准按所在地段区段价的15%计收，别墅按同级普通住宅地标准的2倍补缴。

普通住宅补缴标准详见[表三-3]。

[表三-3] 住宅用地按区段补缴地价标准注：1.区段编号中首写字母为级别标识符（A、B、C、D、E分别代表一、二、三、四、五级），其后数字为同一级别不同区段编号。

2.表中金额为平均楼面地价。

3.补缴地价金额取整数位。

3.工业已建成的工业厂房补缴地价标准按宗地所在级别对应的标准补缴地价，具体详见[表三-4]。

[表三-4] 工业用地补缴地价标准注：1.表中金额为单位面积地价；2.工业地补缴地价标准参照上述第一大点第（一）条款对应的办法计算得到；3.补缴地价金额取整数位。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

第二十七条土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取，按国家有关规定管理。

土地出让金金数额计算方法如下:有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。

发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。

通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。

《资产评估原理》高等教育出版社，刘玉平．2015基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地,某一时点上土地使用权的平均价格。

这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。

评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。

(2)明确基准地价的内涵其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。

(3)划分地价区段所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。

一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。

通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。

划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。

成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取政策调整——政策部分补差到市场化全额补差划拨土地补办出让、土地用途改变是不动产投资者经常采用的投资方式。

在不良资产投资中，由于四大资产管理公司接收的银行债权资产贷款期一般较早，存在大量划拨土地、工业用地抵押的情况。

投资者受让不良资产包以后，在处置过程中往往面临划拨地转出让、工业地变住宅商业用地的问题。

2007年8月22日，成都市国土资源局出台《关于划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取有关问题的通知》(成国土资发[2007] 338号)(下称338号文)，该通知的规定自2007年9月1日起执行。

该文件的出台，使成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取政策发生重大变化，对从事不良资产投资的投资人产生重要影响。

一、338号文出台之前的政策在338号文出台之前，成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取政策比较复杂。

主要内容有：(一)在成府发(2002)52号文出台以前办理的出让合同，出让金收取政策按照成府发(1992)185号文执行。

成府发(2002)52号文出台以后办理的出让合同，出让金收取政策按照成府发(2002)52号文执行。

对于不良资产投资而言，上述两个文件适用的情况很少。

(二)对于成都市东郊搬迁改造企业，适用成府发(2002)4号文。

企业在2003年底以前实施搬迁改造的，市政府按成交价或重新评估价的5%收取土地出让金差价;企业在2003年底实施搬迁改造的，市政府按成交价或重新评估价的10%收取土地出让金差价。

此种情况也比较少。

(三)对于不属于东郊搬迁的国有改制企业，适用成办发(2002)52号文。

国有企业改制后，改变土地用途的，以挂牌交易成交价或新的土地用途的评估价减去企业改制时该土地处置价的差额作为计算土地收益的基数，其中65%留给企业用于发展生产，35%交政府。

此种情况在不良资产投资中不具有普遍性。

(四)真正具有普遍性的情况是，非改制企业划拨土地补办出让和土地用途改变。

Winners do what losers don't want to do.同学互助一起进步（页眉可删）划拨土地使用权转让补交出让金的标准根据国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发[1999]31号)规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金计算公式为：补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。

随着社会的发展与进步，在土地的利用上发生了很大的转变，土地的开发量逐年的增长，开发商疯狂的开发者土地，在土地使用证等一些事情上出现众多的纠纷和问题，而在土地的使用证上大多数人不了解具体情况，在划拨土地使用权转让补交出让金的标准还是要了解以下的，以备不时之需。

划拨土地使用权转让补交出让金的标准(一)已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准。

根据国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数1、已有标定地价的城镇，不再另行评估;上市房屋尚未确定分摊土地面积的，可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)计算分摊土地面积后，直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。

已有基准地价但未评估标定地价的城镇，可在简化修正系数体系后，采用基准地价系数修正法测算标定地价，测算公式为：标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数2、对没有基准地价修正系数体系的城镇，可暂采用以下简便方法确定已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款：补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数3、对于建筑层数差异较小的城市，为便于土地出让金及相应价款的征收，也可采用如下公式确定：补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数上述公式中，区位修正系数由各地依据房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素，对照基准地价因素修正体系具体确定，变动范围一般为-20%至 20%;容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定;(二)除上述情况外的划拨土地转让时补交土地出让金的标准，按照原国家土地管理局1992年3月8日发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》中有关规定执行。

附件3各类用地补缴地价计算方法根据本次基准地价调整结果及有关政策规定，结合我市实际，对各类原已批准使用的行政划拨用地、划拨地上已建成房屋上市交易、建筑物改变用途引起土地用途改变、调整容积率等用地情况，如符合补办协议出让的有关规定，经批准需要补缴地价的，按以下原则确定补缴标准：一、划拨土地补缴地价（一）划拨土地以宗地为单位整体补缴地价根据国土资源部公布的《协议出让国有土地使用权规范》（试行）有关规定，划拨地补缴地价按以下公式计算：应补缴地价=出让土地价格—划拨土地权益（二）划拨土地上已建成房屋补缴地价标准：1.商业商业用地补缴地价标准，按宗地所在不同地段的区段价或路线价的15%计收。

属《商业路线价表》内所列路段，在标准深度（路边首重建筑物边线起计10米进深范围）内的面积按路线价的15%计收；超出标准深度范围外的面积按所属区段价的15%计收；若以道路为界划分区段、而该道路未设置路线价的，则道路两侧首重建筑物边线起计10米进深范围土地，按标准高一侧的区段价的15%计收。

[表三-1] 商业用地按区段补缴地价标准注：1.区段编号中首写字母为级别标识符（A、B、C、D、E分别代表一、二、三、四、五级），其后数字为同一级别不同区段编号。

2.表中价格为首层楼面地价，其他楼层价格进行楼层修正后补缴。

3.补缴地价金额取整数位。

[表三-2] 商业用地按路线价补缴地价标准2.住宅普通住宅（包括经济适用房）用地补缴地价标准按所在地段区段价的15%计收，别墅按同级普通住宅地标准的2倍补缴。

普通住宅补缴标准详见[表三-3]。

[表三-3] 住宅用地按区段补缴地价标准注：1.区段编号中首写字母为级别标识符（A、B、C、D、E分别代表一、二、三、四、五级），其后数字为同一级别不同区段编号。

2.表中金额为平均楼面地价。

3.补缴地价金额取整数位。

3.工业已建成的工业厂房补缴地价标准按宗地所在级别对应的标准补缴地价，具体详见[表三-4]。

土地出让金如何计算补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数。

随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面小编为大家解答。

▲一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

▲二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下：(一)、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

(二)、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

划拨土地出让金如何计算
土地出让金是指将国有土地使用权划拨给国内外投资者或使用者的权益的一种补偿费用。

土地出让金的计算方法是通过土地出让价格、土地出让年限、土地面积等因素来确定的。

首先，土地出让价格是计算土地出让金的基础。

土地出让价格通常是指国有土地使用权转让的总价款。

根据土地市场价格、土地位置、土地用途等因素进行评估，由土地管理部门制定出让价格。

通常，土地出让价格按每平方米来计算，例如1000元/平方米。

其次，土地出让年限也是计算土地出让金的重要因素之一、土地出让年限一般根据土地用途来设定，通常为40年或70年。

出让年限的长短直接影响土地出让金的计算结果。

一般来说，土地使用年限越长，土地出让金就越高。

再次，土地面积也是计算土地出让金的关键因素之一、土地面积包括一个整体项目的总面积和不同用途的地块面积。

计算土地出让金时，通常按照出让的整体项目面积进行计算。

土地面积的大小直接影响土地出让金的数额，一般来说，土地面积越大，土地出让金越高。

此外，还有其他一些因素也会影响土地出让金的计算结果。

例如，土地的地理位置、基础设施条件、项目的开发可行性、土地的用途等因素都可能会影响土地出让金的大小。

总结起来，土地出让金的计算是根据土地出让价格、土地出让年限、土地面积等因素进行计算的。

这些因素的不同组合会导致土地出让金的计算结果有所差异。

对于投资者或使用者来说，需要根据具体项目的情况对土地出让金进行合理的计算和评估，以确定是否具备投资或使用的条件。

划拨⼟地出让⾦标准及怎么计算现在社会中⼟地划拨事件时有发⽣，当我们⾯对着这样的事件时，如果我们对于相关法律条⽂不了解的话，我们就会使⾃⼰的权益受到损害，那么划拨⼟地出让⾦应该如何计算呢?以下是奉贤律师为⼤家总结的资料，希望对您有所帮助。

划拨⼟地出让⾦如何计算根据《新增建设⽤地⼟地有偿使⽤费收缴使⽤管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设⽤地中依法纳⼊有偿供地的⽐例约为60%，从⽽确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设⽤地⼟地有偿使⽤费征收标准÷60%⽑地和熟地具备建设条件的⼟地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和⽣地出让最低价加上相应的⼟地开发费等综合考虑。

⼟地价格是⼀个有机整体，依据⼟地构成分离出⼟地出让⾦有其⽚⾯性，在使⽤上也有局限性，⼀般只适⽤于⼯业⽤地，⽤于商业、住宅等⽤地并不适⽤。

但对于⽬前制定新增建设⽤地(⼯业⽤途)协议出让最低价标准，却不失为⾏之有效的办法。

对于新增建设⽤地中⽤作商业、住宅⽤途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准;以⽣地、⽑地出让的，从基准地价中扣除相应的平均⼟地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨⼟地使⽤权协议出让最低价确定。

划拨地的⼟地出让⾦是多少?如果是第⼀次交易,则收取划拨⼟地出让⾦,评估价*1%如果是第⼆次或以上的,除有特殊政策,则收划拨⼟地增值⾦,⼟地级别系数*建筑⾯积关于国有划拨⼟地出让⾦的问题国有划拨⼟地转成国有出让的时候需要交纳⼟地出让⾦，有关部门需要评估地价(百度⼀下是这样解释的：划拨⼟地使⽤权价格应为⼟地使⽤者在取得⼟地使⽤权时⽀付的平均成本，包括⼟地取得费、⼟地开发费、有关税费、利息和利润)，请教专业⼈⼠⼟地出让⾦费⽤会随着地块和房价的上升⽽增加还是固定不变按当初取得地价的成本⽽估价的⼟地出让⾦费⽤会随着地块和房价的上升⽽增加。

缴纳的标准是以缴纳的时间为时间点，以现在的⽔平缴纳，在评估报告中他有个估价时间，他就是以估价时间的标准缴纳的。