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从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
深圳市城市总体规划1996-2010《深圳市城市总体规划（1996-2010）》简介在市委市政府的领导下，深圳市规划国土局从一九九三年起组织进行深圳市城市总体规划修编工作，历时三年多，经市委、市政府、市人民代表大会审查，经市城市规划委员会审议，并通过公开展示向广大市民征询意见和建议，于一九九六年底完成了《深圳市城市总体规划（1996-2010）》成果的编制工作。
目前，该规划已经广东省人民政府审查通过，并上报建设部、国务院审批，该规划包括规划文本、说明书、图集、专题报告四部分的内容。
按照《城市规划法》，经国务院批准后，《深圳市城市总体规划（1996-2010）》将成为法定文件贯彻实施。
从此深圳市城市规划进入一个领导支持、公众参与、人人知法守法的新时代。
回顾近二十年来，国内外城市规划界的专家、学者、领导、科技人员，对深圳市城市总体规划的各个方面不断认识，不断调整，不断提高，城市规划工作名符其实地成为城市建设和发展的龙头，在创造世人瞩目的深圳市社会、经济高速发展的辉煌副业中发挥了重大作用和卓越的贡献。
制订规划的过程纲要阶段1993年6月，市政府决定对《深圳市经济特区总体规划》进行修编。
1994年4月，《深圳经济特区总体规划（修编）纲要》提交市委常委会审议，获原则通过。
1994年7月，市第六次城市规划委员会审议通过了《深圳市城市总体规划（修编）纲要》（以下简称《纲要》）。
1995年6月，市人大常委会原则通过《纲要》，并呈报省政府审议。
1995年11月，市政府邀请国内外规划专家举行了“深圳市城市规划咨询会”，对《纲要》提出了指导性意见，并要求将总体规划尽快从“纲要”阶段转入“成果”阶段。
成果阶段1996年2月，开始进行总体规划成果阶段的全面编制工作，到6月底完成了28个专题研究报告和总体规划说明书、文本（初稿）和图则。
1996年6月10日，总体规划成果分别提交市人大、政协、政府各部门和各区政府讨论，并组织了公开展览征询市民意见。
深圳市城市总体规划（2007—2020）深圳市人民政府二〇〇八年三月目录总则 (1)第一部分城市性质与发展目标 (3)第一章城市性质与发展目标 (3)第二章城市规模 (4)第二部分城市发展政策指引 (6)第三章区域协作政策 (6)第四章经济转型政策 (7)第五章社会和谐政策 (8)第六章生态保护政策 (10)第三部分城市空间发展与总体布局 (12)第七章土地综合利用与四区划定 (12)第一节土地综合利用 (12)第二节四区划定 (13)第八章城市空间结构 (15)第一节空间发展策略 (15)第二节城市发展轴带 (16)第三节城市分区与组团 (17)第四节城市中心体系 (18)第九章城市更新 (19)第十章城市建设密度分区 (21)第十一章地下空间开发利用 (22)第十二章总体城市设计 (24)第十三章五线划定与管制 (27)第四部分城市经济社会文化环境支撑体系 (32)第十四章产业发展与布局 (32)第一节工业发展与布局 (32)第二节物流业发展与布局 (35)第三节金融业发展与布局 (36)第四节文化产业发展与布局 (37)第五节旅游业发展与布局 (39)第十五章住房发展与居住用地布局 (41)第十六章社会事业发展与公共设施布局 (43)第一节总体思路 (43)第二节公共设施布局 (44)第三节商业设施布局 (47)第十七章城市特色与遗产保护 (48)第一节文化特色塑造 (48)第二节文化遗产保护 (49)第十八章城市生态建设与绿地系统规划 (50)第一节城市生态建设 (50)第二节绿地系统规划 (53)第十九章环境保护 (56)第一节地表水环境 (57)第二节近岸海域环境 (59)第三节空气环境 (61)第四节声环境 (63)第五节固体废弃物 (65)第二十章海洋岸线保护与利用 (66)第五部分城市基础设施支撑体系 (69)第二十一章综合交通 (69)第一节交通发展目标与战略 (69)第二节对外交通 (71)第三节公共交通 (74)第四节道路交通 (75)第二十二章市政基础设施 (76)第一节水资源和能源保障 (76)第二节供、排水工程 (79)第三节供电工程 (82)第四节供气工程 (84)第五节通信工程 (86)第六节环境卫生工程 (87)第二十三章城市公共安全与综合防灾减灾 (90)第六部分规划实施政策支撑体系 (95)第二十四章特别政策地区 (95)第二十五章分阶段实施指引 (98)第二十六章近期建设规划 (99)第二十七章分区发展指引 (105)第二十八章规划实施配套保障政策 (108)附则 (111)附表 (112)附表1：城市建设用地平衡表 (112)附表2：城市发展目标指标体系 (113)总则第1条为贯彻落实科学发展观，促进城市发展转型，实现建设“和谐深圳、效益深圳”和国际化城市、国家创新型的城市总体发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》和相关法规、规范以及上层次规划，结合深圳市的实际情况，制定本规划。
深圳市城市规划条例(2021年)正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市城市规划条例（1998年5月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过根据2001年3月22日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈深圳市城市规划条例〉的决定》第一次修正根据2019年10月31日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十六次会议《关于修改〈深圳经济特区人体器官捐献移植条例〉等四十五项法规的决定》第二次修正根据2021年10月30日深圳市第七届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈深圳市城市规划条例〉的决定》第三次修正）目录第一章总则第二章城市规划委员会第三章城市规划编制与审批第四章法定图则第五章城市设计第六章建设用地规划管理第七章建设工程规划管理第八章法律责任第九章附则第一章总则第一条为了科学地制定城市规划，合理地进行城市建设，加强城市规划管理和环境的保护，保障城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》以及其他有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳市实际，制定本条例。
第二条深圳市行政区为深圳市城市规划区。
在本市行政区内制定和实施城市规划，应当遵守本条例。
第三条城市规划应当依法制定，未经法定程序不得更改或者废止。
土地利用和各项建设应当符合城市规划管理。
城市规划确定的基础设施项目，应当纳入深圳市国民经济和社会发展计划。
第四条城市规划和建设应当遵循可持续发展原则，促进经济、社会和环境的协调发展。
城市规划和建设应当保障社会公众利益，体现社会公平原则。
城市规划和建设应当遵循节约用地、合理用地的原则。
第五条市规划和自然资源部门是城市规划的主管部门（以下简称市规划主管部门），负责城市规划的实施和管理。
（城市规划）深圳市城市规划标准与准则深圳市城市规划标准与准则1总则1.0.1为实现建设国际化城市的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《深圳市城市规划条例》第三章第十二条以及其它相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。
1.0.2本标准与准则以国家和广东省的有关规范及标准为依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与准则，并结合深圳市城市发展的目标要求和实际情况制定。
1.0.3在深圳市行政区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应按本标准与准则执行。
1.0.4深圳市城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其它强制性标准的规定。
1.0.5本标准与准则解释权属深圳市人民政府。
第一部分城市用地2城市用地分类与标准2.1城市用地分类2.1.1城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。
2.1.2城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其它相关因素。
2.1.3城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分11大类、53中类、80小类。
2.1.4使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。
2.1.5城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，中类和小类各增加1～2位阿拉伯数字表示。
2.1.6城市用地分类和代号应符合表2.1的规定。
深圳市城市用地分类和代号表表2.1续表2.1续表2.1续表2.1续表2.1续表2.1续表2.1续表2.1续表2.12.2城市建设用地标准2.2.1城市建设用地应包括居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地十大类用地，不包括水域和其它非城市建设用地。
全市城市建设用地的人均指标应控制在105～120平方米。
中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强城市规划工作的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府,中共深圳市委员会•【公布日期】2005.11.24•【字号】深发[2005]17号•【施行日期】2005.11.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强城市规划工作的决定（2005年11月24日深发[2005]17号）为全面落实科学发展观，加快建设和谐深圳效益深圳和国际化城市，牢固树立城市规划的“龙头”地位，充分发挥城市规划在经济社会发展中的先导、主导和统筹作用，进一步加强城市规划工作，现作、如下决定。
一、充分认识新形势下加强城市规划工作的重要战略意义1．加强城市规划工作是深圳面临经济社会发展转型时期的重要战略决策。
城市规划是引导和调控城市发展和建设的公共政策，是建设和管理城市的基本依据，直接关系到我市能否实现可持续发展和国际化城市建设的宏伟目标。
深圳经济特区成立25年来，城市规划工作取得了巨大成就，为我市初步建成现代化国际化城市奠定了坚实基础。
尤其是2003年全市规划工作南山现场会以来，城市规划建设工作得到进一步加强，是建市以来城市规划、建设工作力度最大、成效最显著的两年。
当前，深圳的建设和发展正进入新的历史阶段。
党中央、国务院明确提出了全面落实科学发展观的要求，并赋予深圳新的历史使命和历史任务；市第四次党代会为深圳经济社会发展指明了方向，绘就了蓝图。
新形势新任务对我市城市规划工作提出了新的更高的要求。
与此同时，我们还应清醒地看到，与深圳所肩负的历史使命和确定的奋斗目标的要求相比，我市城市规划工作中仍存在差距和不相适应的地方：城市规划对城市发展的调控作用尚未充分发挥，对城市规划的重要性认识有待进一步深化；包括土地资源在内的各类空间资源被加速消耗的基本趋势和内在动力还没有得到根本改变，空间资源短缺成为制约我市发展转型的突出矛盾；城市规划的编制、实施、监督机制还不很健全，城市规划的“龙头、刚性、法定”地位还没有得到完全确立等。
（发展战略）深圳城市建设用地布局与空间发展研究目录前言1第壹章深圳市城市建设用地现状分析2壹、全市基本概况2二、特区城市建设用地现状特征3三、特区外建设用地的现状特征4第二章96《总规》实施的绩效评价8壹、96《总规》对建设用地规模的控制作用8二、96《总规》对城市建设用地结构的指导作用11三、96《总规》对城市建设用地布局的引导作用12四、96《总规》对下层次规划的指导作用14五、96《总规》实施出现偏差的原因分析16第三章对“十五”计划确定的城市发展目标的认识17壹、“十五”计划确定的城市发展目标17二、城市建设用地规划需要深入和细化的内容17第四章规划期（2000~2005年）城市建设用地规模预测18壹、特区内城市建设用地规模预测18二、特区外城市建设用地规模预测18三、全市城市建设用地总规模及各项指标预测21四、2005年城市建设用地控制规模的确定22第五章城市建设用地发展策略24壹、未来五年全市建设用地发展目标和思路24二、主要用地的发展策略25第六章、规划期内城市建设用地计划27壹、特区各类用地建设计划27二、特区外各功能组团建设用地发展计划和重要项目31第七章保障措施和政策建议37壹、加强各层次规划的编制和管理37二、调整特区外的行政区划38三、改革财税体制和调整政府投资方向39前言城市建设用地构成了城市用地的主体，这也使得对全市城市建设用地的布局和发展趋势的研究成为本次总体规划检讨工作的重要的组成部分之壹。
本专题研究按照此次工作的总体思路，采用如下的技术路线：通过现状调查分析、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（下称96《总规》）的实施评价以及对“十五”计划确定的城市建设目标的分析，确定规划期内建设用地的规模、各类用地的发展策略和建设计划，且提出保障这些策略和计划实施的政策建议。
上述分析研究必须建立在准确详实的现状数据基础上。
本报告所采用的深圳市城市建设用地现状数据成果，是通过如下途径获得：以已经编制完成和正在编制的特区内各分区规划、法定图则、控制性详细规划和特区外各镇镇域规划的现状调研资料为基础，结合国土规划局2000年的土地详查资料和2000年底最新的卫星影像资料，通过和各分局规划科、各镇国土所合作进行图纸和数据核对工作以及大量的现场实地踏勘，对上述数据资料进行校核修正，从而获得最后的结果。
由于特区外工业化超前发展使得大量尚未办理土地变更手续的非农建设用地（通常统计为非城市建设用地）已经进入城市规划区，因此进行资料汇总时，将特区外各镇和建成区连成片的村庄建设用地也纳入城市建设用地统计中，以反映真实的建设现状。
数据截止日期为2000年12月底，数据统计平台为AUTOCAD 下的.dwg格式的电子文件。
第壹章深圳市城市建设用地现状分析壹、全市基本概况截止2000年12月底，深圳全市的建设用地总量为467.3平方公里，其中特区内为133.4平方公里，特区外为333.9平方公里，各区建设用地状况见下表。
表1-1全市各区城市建设用地汇总表和1994年的情况相比，全市城市建设用地总量增长迅速，由299平方公里增加到467.3平方公里，增幅56%。
但人均建设用地却由89平方米/人下降为67平方米/人，这表明尽管建设用地增长很快，但却远远赶不上人口的增长。
表1-2全市各区建设用地变化状况（单位：公顷）资料来源：2000年的数据来自本次现状调查统计结果，1994年的数据来自《96总规》的文本说明书。
二、特区城市建设用地现状特征（壹）、特区城市建设用地布局结构的变化从用地总量分析，2000年底特区内建设用地总量由1994年底的101平方公里增加到133.4平方公里，增幅为32.1%。
其中南山区增加最快，福田区次之，罗湖和盐田区增长相对较为平缓。
和之形成鲜明对照的是，罗湖和盐田区建成区人口密度最高，福田区次之，南山区最低。
总的来说，特区人均52.2平方米/人的现状用地，不仅远远低于《深圳市城市规划标准和准则》（下称《深标》）规定特区内90~105平方米/人的标准，而且也低于国家规定的60平方米/人的最低标准，反映出特区内人口对土地的压力十分沉重。
（二）、特区城市建设用地构成的变化对特区建设用地分类进行比较分析时，壹个特别要注意的问题是，编制96《总规》进行用地统计时采用的是《深圳市城市规划标准和准则》1990版（下称90《深标》）的用地分类标准，在统计口径上和目前使用的《深圳市城市规划标准和准则》1997版（下称97《深标》）分类方法有较大区别。
因此，进行比较之前，必须将现状数据进行转换以统壹统计口径，方有可能得出较为正确的结论。
表1-3是将现状的统计数据按照90《深标》的用地分类标准换算后做出的比较。
表1-3特区城市建设用地分类构成变化状况（单位：公顷）2000年的数据为本次现状调查统计结果，但按照90《深标》进行了相应转换：市政公用设施用地（U）划入政府/社团用地（G/IC）；按照97《深标》中属商业用地（C）的旅游渡假用地（C9）划入特殊用地（D）；按照97《深标》中属政府/社团用地（G/IC）的口岸设施用地划入对外交通用地（T）。
从上表显示数据能够发现，有三类用地的增长超过平均增幅。
其中特殊用地（D类）尽管增幅达到2.7倍，居于增幅首位，但主要表现为旅游渡假用地的增加（注：90《深标》此类用地属OU类，而97《深标》则划归C9类），因此实际上反映的是商业用地的增长；其次是政府社团用地（G/IC类），增长幅度已经超过1994年的近60%，反映出特区功能向全市综合服务中心区演变的趋势；绿化用地增幅也较快，达到35.2%，反映出特区城市环境的改善。
此外，仓储、道路广场、居住用地呈现平稳增长态势，增幅在20~30%之间（商业用地若加上C9类也应划入）；工业用地增长较慢，说明特区内产业结构调整和工业生产功能向外转移的倾向。
对外交通用地增长最为缓慢，是因为特区对外交通的总体格局在96《总规》编制时已经基本形成，近几年没有大的变化。
（三）特区城市建设用地构成特征分析表1-4特区内各区城市建设用地分类构成（%）对照《深标》分析特区内各类建设用地构成，用地总体结构基本趋向合理。
但政府/社团（G/IC）用地比例相对较低，这也正是目前深圳市和国内其他大城市在公共设施配套方面尚存在较大差距的反映。
具体到各区，用地配置存在不平衡性。
尽管由于各区功能定位的不同，用地结构存在差异性在壹定程度上是正常的，但罗湖区和盐田区的道路广场用地比例仍然显得偏低，南山区和盐田区的公共绿地也明显偏低，这三个区改善环境质量、完善设施的任务仍比较艰巨。
三、特区外建设用地的现状特征从特区外用地总量见，1994年以来建设用地总量的增长幅度高达68%，高于特区内壹倍，特区外正处于城市规模迅速扩张的状态。
尤以宝安更为突出，用地总量增幅为90.3%，龙岗区增幅为44.7%，宝安的增长速度也超过龙岗壹倍之上。
（壹）特区外用地布局结构的变化表1-5特区外各功能组团建设用地变化情况（单位：公顷）比较特区外6个功能组团的增长状况，增长最快的是西部工业组团，增幅达145%；西部独立城镇和中部组团次之，增幅均超过75%；相对较慢的是宝安中心组团和东部独立城镇。
分析后俩个组团增长相对滞后的原因，宝安中心组团是因为靠近特区和大型基础设施，开发较早，已经基本成为建成区，所剩的可建设用地存量有限，发展空间受到限制。
而东部独立城镇则是因为处于生态敏感区，开发受到控制；又远离特区和经济增长极核，导致发展动力不足。
但值得重视的是，同样处于生态敏感区、96《总规》确定需要控制开发的西部三个独立城镇：光明、公明和石岩，在发展速度上远远超过规划人口的预期，三镇的用地规模且没有得到有效的控制，均大大超过96《总规》确定的控制指标。
比较96《总规》确立的西、中、东三条轴线的发展状况，西部轴和中部轴的增长势头远远强于东部，发展最快的三个组团均位于这俩条发展轴上。
对特区外20个镇进行比较，用地增幅超过150%的有观澜、福永和松岗三镇，另外仍有石岩和沙井的增长超过130%。
相对而言，西部轴的增长更加迅猛，除观澜外，增幅居前5位的5个镇中，有4个分布西部发展轴上。
而增幅最小的为葵涌、坪地和南澳，均分布在龙岗区。
值得注意的是，位于龙岗中心组团的坪地镇，其增长速度且没有达到相应水平，在全市各镇中竟位于增幅的倒数第三位。
这表明原先希望通过龙岗中心城的开发带动周边地区发展的预期目标且没有完全实现。
从96《总规》确定的三个圈层的发展状况见，第三圈层的用地规模增长速度超过第二圈层，用地总量增长居前的5个镇除石岩外均位于第三圈层，这反映出特区外按梯度推进的趋势已经发展到第三圈层高速扩张阶段，第二圈层的增长速度趋缓体现出该圈层各镇的发展将进入结构转换和质量提高的阶段。
（二）特区外用地构成的变化表1-6显示了特区外城市建设用地分类变化的状况。
表1-6特区外城市建设用地分类变化状况（单位：公顷）表1-3的方式进行了相应调整。
上表显示，在各类用地中，增幅最大的是对外交通用地（T），反映出特区外的交通建设有长足的发展；其次是仓储用地（W），但由于宝安区的历史统计数据为零，这部分用地的增长总量且不大；其它各类用地增长较平稳，但公共绿地的增幅低于平均水平，说明特区外生态环境建设仍然落后于经济发展；而商业用地（C类）增加最为缓慢，俩区均不超过8%，特殊用地则有所减少。
在增加用地总量上，居住和工业俩大类用地位于前列，正反映出特区外经济快速增长所产生的旺盛需求。
（三）特区外用地结构的特征分析表1-7特区外各区城市建设用地分类构成（%）分析特区外现状用地构成，居住用地（R）和工业用地（M）占绝对优势，宝安区俩者之和占建设用地总量的比例为61.7%，龙岗区俩者之和所占总用地比例为69%。
在特区外的20个镇中，二者之和占总用地比例高于60%的有11个镇，占镇总数的55%；其中有4个镇的这俩类用地比例超过75%，沙井和松岗俩镇仅工业用地就占50%之上，远远高于《深标》所规定的“特区外居住用地控制在20~25%、工业用地控制在20~25%”的标准。
只有南澳、福永、观澜三个镇在40~50%之间；究其原因，福永的居住、工业用地比例之所以相对较低，是因为用地统计时，将机场统计到对外交通用地（T）中，使该类用地占35.2%，影响了前俩类用地比例，而观澜则是因为建有大片高尔夫球场而造成商业用地（C）比例高达24.2%，相应降低了居住和工业用地比例；只有南澳是因为开发较为缓慢而使俩大类用地相对较小。
特区外各镇工业用地比例普遍明显偏高的事实说明，特区外已经发展成为全市最重要的工业生产基地。
但在特区外人口以暂住人口为主体的形势下，居住用地比例仍然高于《深标》的规定，壹定程度上反映出农村住宅建设失控的状况没有根本改变。
